房地產(chǎn)住區(qū)與市場的現(xiàn)象和規(guī)律資料-1為何如此？為什么新盤價格會遠高于同區(qū)二手樓的價格？為什么入伙前后的樓盤普遍存在著價格落差？為什么人們換房的頻率會高過換洗衣機的頻率？為什么人們對住區(qū)的價值總是會在事后評估？我們憑什么去事先判斷“七十年產(chǎn)權(quán)”價值？創(chuàng)新的代價與失誤的規(guī)律是什么？我們處在經(jīng)濟調(diào)控的階段中，類似的問題值得地產(chǎn)界思索為何如此？為什么新盤價格會遠高于同區(qū)二手樓的價格？我們處在經(jīng)2簡單系統(tǒng)與復(fù)雜系統(tǒng)自然系統(tǒng)社會系統(tǒng)設(shè)計系統(tǒng)迄今為止，人類面對的系統(tǒng)復(fù)雜系統(tǒng)簡單系統(tǒng)房地產(chǎn)系統(tǒng)論：利用設(shè)計系統(tǒng)來講復(fù)雜系統(tǒng)社會自然設(shè)計簡單系統(tǒng)與復(fù)雜系統(tǒng)自然系統(tǒng)迄今為止，人類面對的系統(tǒng)復(fù)雜系統(tǒng)簡3復(fù)雜系統(tǒng)的再認識－非有限因果關(guān)系－非強力所能控制－各種指標只適用于描述非定性現(xiàn)象－市場本身說明它的規(guī)律－限制高檔商品房－限制二次置業(yè)－整頓土地市場－限制土地儲備復(fù)雜系統(tǒng)的再認識－非有限因果關(guān)系－限制高檔商品房4住區(qū)發(fā)展是復(fù)合系統(tǒng)消費者意識消費者神話住區(qū)與城市關(guān)系單體與住區(qū)關(guān)系人與住宅單位關(guān)系規(guī)劃與配套神話技術(shù)神話戶型神話住區(qū)發(fā)展是復(fù)合系統(tǒng)消費者意識消費者神話住區(qū)與城市關(guān)系單體與住5消費者神話（1）假定：消費者是上帝，他們了解自己的需求并且理性做法：調(diào)查問卷消費者參與前期定位策劃細分市場消費者神話（1）假定：消費者是上帝，他們了解自己的需求并且理6消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際效果圖全景消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際效果圖全景7消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際全景消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際全景8消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際跨國經(jīng)理人調(diào)查消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際跨國經(jīng)理人調(diào)查9消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際跨國經(jīng)理人調(diào)查消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際跨國經(jīng)理人調(diào)查10消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際紐約工作室樣板房消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際紐約工作室樣板房11消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際成交客戶分析消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際成交客戶分析12消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際廣告消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際廣告13消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際消費者神話（2）案例：深圳中心區(qū)－星河國際14消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究

價格投資功能情感享受身份關(guān)鍵購買因素消費者關(guān)鍵購買因素可歸納為六類：價格功能享受身份情感投資消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究15消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究

物質(zhì)需求依據(jù)消費者對關(guān)鍵購買因素的偏好，消費者可分為七個類型高高低精神需求情感型享受型身份型價格型功能型投資型平衡型價格型：滿足基本使用功能，對價格敏感，可以忍受較多的不足功能型：追求社區(qū)或城市功能的齊全、便利、繁華平衡型：追求性價比，在價格、功能、身份等多方面取得平衡，但不同的人側(cè)重點不同享受型：追求個人享受，滿足奢侈功能，如度假別墅身份型：功能得到滿足的前提下，重視標簽功能，身份感情感型：長期生活在某種環(huán)境中，對該環(huán)境有情結(jié)，不愿離開投資型：追求投資獲利性低消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究16消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究

享受型身份型價格型情感型功能型平衡型投資型25－30中低家庭收入大專學(xué)歷普通職員、初級專業(yè)技術(shù)人員、職工26-35中高家庭收入大專以上學(xué)歷管理人員、中高層白領(lǐng)、私營業(yè)主26-35中高家庭收入大專以上學(xué)歷管理人員、中高層白領(lǐng)、私營業(yè)主30－45高家庭收入本科以上學(xué)歷私營企業(yè)老板、大型企業(yè)高層管理者30－45高家庭收入本科以上學(xué)歷私營企業(yè)老板、大型企業(yè)高層管理者、金融機構(gòu)專業(yè)人士、政府官員30－50中高家庭收入學(xué)歷情況分散私營業(yè)主、中高層白領(lǐng)、管理人員26-35中高家庭收入大專以上學(xué)歷管理人員、中高層白領(lǐng)、私營業(yè)主七種消費類型的人口特征消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究17消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究

對七種類型消費者的市場吸引力評估吸引力打分分數(shù)衡量方面012規(guī)模小中大增長率低中高產(chǎn)品價值低中高價格敏感用戶比例高中低競爭密度高中低價格型功能型平衡型享受型身份型情感型投資型消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究18消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究

對七種類型消費者的項目資源吸引力評估價格型功能型平衡型享受型身份型情感型投資型資源評估

得分

衡量標準0

1

2

自然資源

沒有或極少

有一定資源

資源豐富城市資源

沒有或極少或檔次低

有一定配套且檔次適中

配套齊全且檔次高

交通條件

不便

一般

便利

區(qū)域形象

差

中

好

產(chǎn)品

低

中

高

消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究19消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究

市場吸引力目標客戶的選擇高高低資源適應(yīng)度主要目標用戶細分市場平衡型次要目標客戶細分市場價格型功能型投資型身份型低價格型功能型平衡型享受型身份型情感型投資型消費者神話（3）案例：深圳地鐵4號線擴展區(qū)消費者分類研究20消費者神話（4）結(jié)論消費主義之下的消費者是有限理性的，他們?yōu)橛M，同時他們在選擇中消費消費者神話（4）結(jié)論消費主義之下的消費者是有限理性的，他們?yōu)?1規(guī)劃與配套神話（1）假定：住區(qū)是可以設(shè)計的生活，配套決定檔次與舒適度做法：界限之內(nèi)的生活設(shè)計規(guī)定的生活方式大的是美的惡果：為什么深圳人看不到海？社區(qū)與街區(qū)的道路有區(qū)別嗎？為什么我們的社區(qū)不親切？規(guī)劃與配套神話（1）假定：住區(qū)是可以設(shè)計的生活，配套決定檔次22規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園深圳華僑城規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園深圳華23規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園綠色城文化城生活城健康城教育城歡樂城數(shù)碼城華僑城生活規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園綠色城24規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園錦繡花園規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園錦繡花25錦繡花園廣告規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園錦繡花園廣告規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦26祈福新村生活規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園祈福新村生活規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦27規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園華僑城祈福新村公司性質(zhì)國有控股私人機構(gòu)占地4,800,000m24,700,000m2主業(yè)旅游+房地產(chǎn)+電子房地產(chǎn)開發(fā)時間1985年1991年開發(fā)住宅面積1,300,000m2已建成2,500,000m2社區(qū)管理開放封閉住宅類型別墅，多層，高層，小高層別墅，多層，小高層，Townhouse工業(yè)工業(yè)區(qū)和康佳無規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園華僑城28規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園配套項目華僑城祈福新村文化設(shè)施國家級美術(shù)館+甲級影劇院無交通公交+地鐵社區(qū)自配套學(xué)校小學(xué)，中學(xué)，大專移交政府小學(xué)，中學(xué)私立國際學(xué)校醫(yī)院華僑城醫(yī)院在建市場兩個菜市場+沃爾瑪大型超市商業(yè)街+自建超市娛樂四大主題公園+3個社區(qū)生態(tài)廣場大型會所+生態(tài)農(nóng)業(yè)+人工湖辦公酒店2,3,4,5星酒店各一+3個寫字樓自建酒店一座工業(yè)工業(yè)區(qū)和康佳無規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園配套項29規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園開放還是封閉？-----物業(yè)管理的邊界誰來管理Town？-----建設(shè)與運營的區(qū)別商人還是政府？-----投資回報與公眾利益

基礎(chǔ)設(shè)施與城市發(fā)展?-----住區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)住宅郊區(qū)化的大規(guī)模社區(qū)，還是郊區(qū)城市化的新新都市主義？規(guī)劃與配套神話（2）案例：祈福新村VS.華僑城錦繡花園開放還30規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街松山湖總部基地商業(yè)街·規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街松山湖總31規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街32規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街33規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街規(guī)劃與配套神話（3）案例：東莞松山湖總部基地商業(yè)街34

規(guī)劃與配套神話（4）結(jié)論區(qū)域資源整合是住區(qū)生命力的來源新的發(fā)展觀源于“叢林原則”和“不干預(yù)原則”的失效 規(guī)劃與配套神話（4）結(jié)論區(qū)域資源整合是住區(qū)生命力的來源35技術(shù)神話（1）假定：風(fēng)格與高技術(shù)為住區(qū)增值做法：創(chuàng)新概念投入成本專家買樓技術(shù)神話（1）假定：風(fēng)格與高技術(shù)為住區(qū)增值36技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國際”鋒尚國際技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國際”鋒尚國際37技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國際”鋒尚國際技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國際”鋒尚國際38技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國際”整合前：錦繡大地整合后：鋒尚國際技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國際”整合前：錦繡39技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國際”整合前：錦繡大地整合后：鋒尚國際技術(shù)神話（2）案例：從“錦繡大地”到“鋒尚國際”整合前：錦繡40技術(shù)神話（3）案例：從“新天國際”到“中旅公館”新天國際技術(shù)神話（3）案例：從“新天國際”到“中旅公館”新天國際41技術(shù)神話（3）案例：從“新天國際”到“中旅公館”中旅公館技術(shù)神話（3）案例：從“新天國際”到“中旅公館”中旅公館42技術(shù)神話（3）案例：從“新天國際”到“中旅公館”中旅公館技術(shù)神話（3）案例：從“新天國際”到“中旅公館”中旅公館43

技術(shù)神話（4）結(jié)論技術(shù)與風(fēng)格不能自動增值，體現(xiàn)價值觀才能增值 技術(shù)神話（4）結(jié)論技術(shù)與風(fēng)格不能自動增值，體現(xiàn)價值觀才能增44戶型神話（1）假定：戶型是消費者最終的購買做法：戶型創(chuàng)新樣板房營造極盡夸張戶型神話（1）假定：戶型是消費者最終的購買45戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾總平面戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾總平面46戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾TOWNHOUSE戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾TOWNHOUSE47戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾湖邊會所戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾湖邊會所48戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾商業(yè)街戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾商業(yè)街49戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾價格走勢20042005200320022001800090001000011000120001300020000均價（元/平方米）時間（年）2001.10天鵝堡一期啟動A、B、C棟推出8500元入市2002.1天鵝堡一期D、E棟推出8800元入市2002.7純水岸一期TH啟動16000入市2002.7純水岸一期多層啟動9300入市2003.12天鵝堡二期1區(qū)啟動9800元入市2004.10純水岸別墅計劃啟動30000入市2004.6天鵝堡二期2區(qū)計劃啟動9500元入市各期項目價格變化及銷售周期項目整體價格變化項目整體價格變化戶型神話（2）案例：華僑城－波托菲諾價格走勢200450

戶型神話（3）結(jié)論戶型價值服從于整體價值 戶型神話（3）結(jié)論戶型價值服從于整體價值51

反思中國地產(chǎn)的“中心化”與“邊緣化”深圳－桃源居位置圖 反思中國地產(chǎn)的“中心化”與“邊緣化”深圳－桃源居位置圖52

反思中國地產(chǎn)的“中心化”與“邊緣化”深圳－桃源居純粹居住目的客戶：20%（周邊）學(xué)位相關(guān)目的客戶：80%（廣范區(qū)域） 反思中國地產(chǎn)的“中心化”與“邊緣化”深圳－桃源居純粹居住目53

反思中國地產(chǎn)的“中心化”與“邊緣化”深圳－桃源居學(xué)位是確保，速度是關(guān)鍵子女優(yōu)質(zhì)教育沒有保障的工薪階層和個體工商占70%；子女教育無憂