摘要最近這些年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)迎來(lái)了發(fā)展高峰期，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪機(jī)遇，房屋貸款需求也隨之不斷增加。從1997年到2014年,在這短短的七年時(shí)間內(nèi)，中國(guó)主要的金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額就增加了105.8萬(wàn)億元，與此同時(shí)，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露水平在急劇增長(zhǎng)。面對(duì)日益增加的風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)商業(yè)銀行沒(méi)有足夠的經(jīng)驗(yàn)和能力來(lái)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)和解決壞賬。許多銀行只能通過(guò)停止業(yè)務(wù)來(lái)慢慢化解這些風(fēng)險(xiǎn)。這篇文章主要說(shuō)明了中國(guó)工商銀行山東省分行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)的判別與管理問(wèn)題，并采取相應(yīng)的措施來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。全文共分了六部分。第一部分主要介紹了本文研究的主要方向，以及國(guó)內(nèi)外有關(guān)這個(gè)問(wèn)題的主要成果和現(xiàn)狀。第二部分主要說(shuō)明了本文中的主要研究對(duì)象-中國(guó)工商銀行山東省分行當(dāng)前面臨的主要問(wèn)題，分析產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因。第三部分主要研究怎了識(shí)別和判斷這家銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。第四部分則采取一些科學(xué)的定量評(píng)估方法對(duì)這家銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估。第五部分主要對(duì)分析出的一些問(wèn)題提出一些建議和解決措施，從而有效地改進(jìn)中國(guó)共工商銀行山東省分行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的一些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。第六部分則對(duì)全文進(jìn)行了總結(jié)。本文分析后得出的結(jié)果為，中國(guó)工商銀行山東省分行依靠自己的資金規(guī)模和業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢(shì)從而穩(wěn)穩(wěn)地占據(jù)了山東省個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)的大部分份額，該銀行的業(yè)務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)也十分的迅速，但是其風(fēng)險(xiǎn)管理方面同樣有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。一是抵押物以及合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)等要及時(shí)解決；二是該銀行內(nèi)部制度不夠完善、從業(yè)人員的素質(zhì)需要加強(qiáng)；第三要通過(guò)加強(qiáng)銀行的內(nèi)部管理并不斷強(qiáng)化貸后管理，以及完善監(jiān)測(cè)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)等多種途徑完善風(fēng)險(xiǎn)防控體系。關(guān)鍵詞:個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)管理；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；防范措施

AbstractInrecentyears,China'seconomyhasusheredinapeakperiodofdevelopment,especiallytherealestatemarkethasusheredinanewroundofopportunities,housingloandemandhasalsobeenincreasing.From1997to2014,inthisshortseven-yearperiod,thebalanceofpersonalhousingloansofChina'smajorfinancialinstitutionsincreasedby105.8trillionyuan,whiletheexposurelevelofhousingloansincreasedsharply.Facingtheincreasingrisks,Chinesecommercialbanksdonothaveenoughexperienceandabilitytopreventrisksandsolvebaddebts.Manybankscanonlyslowlymitigatetheserisksbystoppingbusiness.ThisarticlemainlyexplainstheidentificationandmanagementofrisksinpersonalhousingloanbusinessofShandongBranchofICBC,andtakescorrespondingmeasurestodealwiththerisks.Thefulltextisdividedintosixparts.Thefirstpartmainlyintroducesthemaindirectionofthisstudy,aswellasthemainachievementsandcurrentsituationofthisissueathomeandabroad.ThesecondpartmainlyexplainsthemainproblemsofShandongBranchofIndustrialandCommercialBankofChina,whichisthemainresearchobjectofthispaper,andanalysesthecausesoftheseproblems.Thethirdpartmainlystudieshowtoidentifyandjudgethepersonalhousingloanriskofthisbank.Thefourthpartadoptssomescientificquantitativeevaluationmethodstoevaluatethebank'spersonalhousingloanbusinessscientifically.Thefifthpartmainlyputsforwardsomesuggestionsandsolutionstosomeproblems,soastoeffectivelyimprovesomeriskproblemsinpersonalhousingloanbusinessofShandongBranchofIndustrialandCommercialBankofChina.Thesixthpartsummarizesthewholepaper.TheresultofthisanalysisisthatICBCShandongBranchhassteadilyoccupiedthemajorityofShandong'spersonalhousingmortgagebusinessmarketbyrelyingonitsowncapitalscaleandbusinessadvantages.Thegrowthofthebank'sbusinessscaleisalsoveryrapid,butitsriskmanagementalsoneedstobefurtherstrengthened.Firstly,therisksofcollateralandcooperativeinstitutionsshouldbesolvedintime;secondly,theinternalsystemofthebankisnotperfectenoughandthequalityofemployeesneedstobestrengthened;thirdly,riskpreventionandcontrolsystemshouldbeperfectedbystrengtheningtheinternalmanagementofthebank,strengtheningthemanagementafterloanandimprovingthedevelopmentofmonitoringsystem.Keywords:personalhousingloan;riskmanagement;riskidentification;riskassessment;preventivemeasures目錄摘要………………………….=1\*ROMANIABSTRACT………………..=2\*ROMANII一、前言…….…………….………………..1(一)研究背景及意義…………….....11.研究背景......................…….…………..……….…....…….…..12.研究意義.............................................................................................................1(二)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀...............................………......…………….………….………..21.國(guó)外研究現(xiàn)狀......................…….…………..….…....…….…..22.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀.....................................................................................................2(三)研究方法與手段……......................………….…....……..………31.理論研究法…..............………….…....……….32.實(shí)驗(yàn)法.................................................................................................................3二、中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)現(xiàn)狀………….….…..….………….4(一)中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)基本情況……..41.業(yè)務(wù)發(fā)展基本情況.............................................................................................42.違約貸款基本情況…..........…….…....……….4(二)中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀……...………..6(三)中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的突出問(wèn)題...61.信息采集的局限性……………….…………...62.抵押物評(píng)估能力不足…………...….…………...73.內(nèi)部管理措施不完善……..……….…………...7三、中國(guó)工商商業(yè)銀行山東省分行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)及成因分析.……….8（一）中國(guó)工商銀行山東省分行住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要風(fēng)險(xiǎn)…..81.信用風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................82.利率風(fēng)險(xiǎn)……………..........…….…....……….83.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)…………..........…….…....……….84.操作風(fēng)險(xiǎn)……………..........…….…....……….8（二）中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因……………..81.個(gè)人征信系統(tǒng)還不完善....................................................................................82.商業(yè)銀行缺乏貸款自主定價(jià)權(quán)……………….………………..………....….93.住房拍賣(mài)二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)................................................................................94.部分經(jīng)辦人員合規(guī)操作意識(shí)淡漠，履職盡責(zé)不到位……………...……….9四、中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定量評(píng)估.….…..…………….10(一)對(duì)外部因素評(píng)估—壓力測(cè)試法………….…..101.壓力測(cè)試概述..................................................................................................102.壓力測(cè)試模型構(gòu)建…..............….…....……...103.壓力測(cè)試結(jié)論..................................................................................................10(二)對(duì)內(nèi)部因素的評(píng)估——Logit模型………………..………….111.Logit回歸模型...............................................................................................112.模型的建立準(zhǔn)備……..……………..........…….…....……….113.模型的分析結(jié)果..............................................................................................124.Logit模型的建立…..........…………...……….…....……….135.模型的應(yīng)用......................................................................................................136.模型的結(jié)論…………..……………..........…….…....……….14五、中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)現(xiàn)狀………….…...…..….……….15(一)進(jìn)行借款人評(píng)價(jià)………….…..15(二)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)…………….…..…………15(三)差別化準(zhǔn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商……………...……15(四)優(yōu)化崗位設(shè)置………..………15結(jié)論......................………….………….……..….……...…..….………...17參考文獻(xiàn)......................…………….…..….…..……………….………….18致謝......................….……..…….…………...…………….19一、前言（一）研究背景及意義1.研究背景近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，生活水平也在不斷地提高，尤其是最近幾年，中國(guó)人在滿足了最基本的衣食住行的需求以后，將需求轉(zhuǎn)向了改善住房條件，把房屋作為安家立業(yè)之本是中國(guó)人的傳統(tǒng)思想。同時(shí)，因?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)化的不斷加快，農(nóng)村人口不斷流向城市，也使得住房的剛性需求進(jìn)一步增加。必然要求相關(guān)配套住宅要跟得上、解決好，所以在個(gè)人住房市場(chǎng)上，有很大的發(fā)展空間。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更是少不了金融機(jī)構(gòu)和貸款政策的扶持，房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展帶動(dòng)了商業(yè)銀行住房貸款的迅速成長(zhǎng)。站在銀行的角度上看，其發(fā)展的重點(diǎn)是個(gè)人住房抵押貸款，也是個(gè)人貸款產(chǎn)品中開(kāi)辦最早、使用最多、規(guī)模最大的產(chǎn)品。和其他貸款產(chǎn)品相比較而言，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較低，也因抵押物具體存在。貸款年限較長(zhǎng)等特征，有效規(guī)避了企業(yè)貸款的貸款金額較大、貸款時(shí)間短、存在風(fēng)險(xiǎn)散口、還款集中等弊端。2015年之后，某些開(kāi)發(fā)商頻頻跑路，也出現(xiàn)了一些爛尾樓工程，借款人的支付能力由于經(jīng)濟(jì)下行而下降，這個(gè)時(shí)候個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)積聚上升，部分銀行甚至只能通過(guò)暫時(shí)停止辦理業(yè)務(wù)來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)，銀行手握抵押物但是又無(wú)能為力，從貸款人變成了“房東”。[1]本篇文章中的中國(guó)工商銀行山東省分行是一家實(shí)力雄厚的國(guó)有大型商業(yè)銀行，此銀行的個(gè)人住房抵押貸款在山東省業(yè)務(wù)中有很大的份額，可是在2014年卻遇到了不良貸款的侵?jǐn)_。本文主要通過(guò)分析中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)以及國(guó)內(nèi)外理論的研究，分析相關(guān)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，給出一些整改意見(jiàn)。2.研究意義中國(guó)的住房市場(chǎng)發(fā)展很快，銀行相關(guān)的業(yè)務(wù)也隨之迅速開(kāi)展，但是風(fēng)險(xiǎn)防范和管理的機(jī)制和理念并沒(méi)有及時(shí)跟上。與金融業(yè)高度成熟的美國(guó)相比較可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在美國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人業(yè)務(wù)的完善機(jī)制是經(jīng)過(guò)一段相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展才逐漸確立。個(gè)人住房貸款的時(shí)間長(zhǎng)、利潤(rùn)高，所以在短時(shí)間內(nèi)一般很難發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，這也直接導(dǎo)致在上世紀(jì)九十年代時(shí)，美國(guó)的商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以及防范機(jī)制都并不成熟的情況下一味的追求利潤(rùn)，并最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的破裂，爆發(fā)了嚴(yán)重的次貸危機(jī)。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行發(fā)展與當(dāng)年美國(guó)所處的境遇十分相似，所以我們更要十分謹(jǐn)慎，避免像當(dāng)年的美國(guó)一應(yīng)遭到風(fēng)險(xiǎn)的侵襲，所以對(duì)中國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究就顯得十分具有意義。[2]并且，面對(duì)新的時(shí)期，研究怎樣強(qiáng)化對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，推進(jìn)該種業(yè)務(wù)的健康可持續(xù)發(fā)展，成了我國(guó)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)永續(xù)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)十分重要的課題。在研究過(guò)程中，國(guó)外的歷史教訓(xùn)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展有十分重要的借鑒意義。這篇文章通過(guò)對(duì)中國(guó)工商銀行山東省分行最近這些年的個(gè)人住房貸款違約數(shù)據(jù)的研究，從而分析出產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因，對(duì)已經(jīng)采取的相關(guān)措施，指出該銀行風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的一些不足指出，并且結(jié)合中國(guó)工商銀行山東省分行業(yè)務(wù)發(fā)展水平以及其化解防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，提出有效的改進(jìn)措施。[3]（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國(guó)外研究現(xiàn)狀1.個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與LTV關(guān)系研究LTV指的是貸款與價(jià)值比率。Lisa發(fā)現(xiàn)了在浮動(dòng)利率與固定利率的選擇上的不同之處，Lisa發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人在選擇浮動(dòng)利率貸款時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于選擇固定利率貸款時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)要略高一些。這個(gè)分析同時(shí)也發(fā)現(xiàn)借款人的個(gè)人資料由于具有私密性，因而許多信息僅僅申請(qǐng)人自己才了解，銀行不能完全地了解借款人的信息，存在很大的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。一些貸款人越是風(fēng)險(xiǎn)高則越是喜歡用浮動(dòng)利率貸款，一些貸款人越是風(fēng)險(xiǎn)低越愛(ài)用固定利率去貸款。所以銀行可以用這個(gè)結(jié)果去判定貸款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況，從而避免貸款給他而造成銀行的損失。Robert在2005年針對(duì)信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象提出了合約改良，Robert覺(jué)得合約改良是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)有效的控制手段。從而在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，某些不道德的申請(qǐng)人會(huì)利用合同漏洞故意毀約，即道德風(fēng)險(xiǎn)。[4]2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀1.關(guān)于對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的定量分析龍海明和鄧臺(tái)杏在2003年研究大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上提出了償債能力模型，主要用于探究貸款逾期違約利率和研究借款人資產(chǎn)負(fù)債率之間存在的某些定量關(guān)系，同時(shí)比較了不良貸款率與實(shí)際違約率的收益與風(fēng)險(xiǎn)損失，從而對(duì)研究商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)損失度量提供了相應(yīng)建議。[6]在2014年，劉慶杰利用了理論與實(shí)證相結(jié)合的研究方法來(lái)建立模型，通過(guò)模型探究發(fā)現(xiàn)使用固定利率貸款，對(duì)貸款價(jià)值比相對(duì)更明顯，而用浮動(dòng)利率貸款對(duì)貸款收入比更敏感一些。如果選擇浮動(dòng)利率貸款，借款人更容易因?yàn)楝F(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題而產(chǎn)生違約，而利率低時(shí)，用固定利率貸款的借款人更加容易違約。[7]（三）研究方法與手段1.理論研究與案例分析法。本文主要利用理論分析與案例分析法進(jìn)行討論，對(duì)中國(guó)工商銀行山東省分行的一些資料進(jìn)行分析和討論，還參考了國(guó)內(nèi)和國(guó)外先進(jìn)的研究模型，對(duì)一些主要的影響因素進(jìn)行定量分析，并給出自己的建議。2.實(shí)驗(yàn)法。本文通過(guò)研究在一定情況下貸款違約情況和影響個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，給出合理的建議。

二、中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)現(xiàn)狀自從2010年來(lái)，山東地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始蓬勃發(fā)展，尤其是濟(jì)南這種二線城市以及以威海、煙臺(tái)等重點(diǎn)三線城市的快速成長(zhǎng)，山東省分行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模在不斷增長(zhǎng)，由于貸款本身具有的風(fēng)險(xiǎn)以及銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理手段并不能及時(shí)更新，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)暴露水平不斷增加，也給山東省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來(lái)了一些突出的問(wèn)題。（一）中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)基本情況1.業(yè)務(wù)發(fā)展基本情況2012到2013年，這家銀行房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，貸款業(yè)務(wù)井噴式增長(zhǎng)。到2013年末，貸款余額為1430351萬(wàn)元，相比于年初增加了501299萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度達(dá)到驚人的53.96%，并且還在以后的每一年保持18%的增幅。[8]在2012年之前，二手房貸款占了中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房貸款的主要部分，幾乎占據(jù)了市場(chǎng)上的全部份額，并且絕大部分中介機(jī)構(gòu)都與中國(guó)工商銀行有密切聯(lián)系。甚至在有一段時(shí)間里，中國(guó)工商銀行為了快速發(fā)放貸款，銀行信貸人員不夠，中介機(jī)構(gòu)直接讓員工進(jìn)駐銀行參與銀行的業(yè)務(wù)流程，為幾年以后的二手房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露留下了隱患。[9]表2-1中國(guó)工商銀行山東省分行2010年-2016年6月個(gè)人住房抵押貸款情況（單位：萬(wàn)元）時(shí)間個(gè)人住房貸款余額個(gè)人住房貸款較年初凈增凈增比例20107026489830616.27%201180855210590415.07%201292905212050014.90%2013143035150129953.96%2014186497343462230.39%2015210231423734112.73%2016252331542100116.68%2017315969463637925.22%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)工商銀行官網(wǎng)不良貸款余額隨著個(gè)人住房貸款的快速發(fā)展也在不斷增長(zhǎng)，而在2012年成立的四大資產(chǎn)管理公司接受了國(guó)有四大銀行的很多不良貸款，所以在2013-2014年這段時(shí)間內(nèi)的不良貸款有了很大的降幅，從而暫時(shí)遮掩了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。但紙包不住火，從2015年開(kāi)始，不良貸款再次快速增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)急劇增高，尤其是僅僅在2017年這一年不良貸款余額便增加了13995萬(wàn)元，不良率增長(zhǎng)了0.51%。2.違約貸款基本情況直至2017年6月30日，中國(guó)工商銀行山東省分行的違約貸款共有1149筆，金額合計(jì)為49204萬(wàn)元。在貸款的品種上來(lái)說(shuō)，一手房的違約貸款為364筆，包括已經(jīng)辦好的抵押登記手續(xù)的249筆，占比為68.41%；而二手房的違約貸款共有785筆，占比為68.32%。很明顯的從數(shù)字上判斷出來(lái)，一手房貸款的質(zhì)量相對(duì)來(lái)說(shuō)比二手房的貸款質(zhì)量好一些。從性別上的差別來(lái)看，女性借款人的業(yè)務(wù)為355筆，占比為30.9%；而男性借款人的業(yè)務(wù)為794筆，占比為69.1%。并且在355筆女性借款人業(yè)務(wù)中,大約有將近二分之一的業(yè)務(wù)是由于夫妻雙方借款時(shí)女方的信用狀況、收入都優(yōu)于男方，所以使用女方作為主借款人，但是貸款的實(shí)際控制人仍為男性。我們從戶(hù)籍的結(jié)構(gòu)上可以看出，本地人違約的概率明顯低于外地人，一共有1149筆違約貸款，外地戶(hù)籍共有627筆，一共占了54.57%。而來(lái)自外地的買(mǎi)房子的人一大部分是從事經(jīng)商活動(dòng)的，根據(jù)他們的買(mǎi)房意愿主要分為兩類(lèi)：一種是為了解決居住問(wèn)題，外地人由于在本地認(rèn)識(shí)的人不多，顧慮少，違約成本低。但是本地人比較在意在當(dāng)?shù)氐拿?，不能頻繁違約，給自己的聲譽(yù)帶來(lái)不良影響。完全避開(kāi)銀行的催收比較困難，并且本地人比較重視自己在本地的聲譽(yù)，所以也會(huì)努力還款。我們可以從年齡結(jié)構(gòu)上看出來(lái)，違約的年齡段主要為30-50歲這個(gè)區(qū)間，并且每個(gè)年齡段違約的原因不盡相同。30歲以下違約的原因可以概括為兩個(gè)方面，一是年輕人剛參加工作，但是支出大可是工作收入又低。二是借款人年齡小，不夠重視自己的信用狀況；30-40歲的人中自己經(jīng)商的人是最容易出現(xiàn)違約的人，這些人十分激進(jìn)，投資生意較大，容易冒險(xiǎn)，因此如果生意失敗或資金不足會(huì)影響貸款的償還；40-50歲之間的人的違約主要是因?yàn)樽约夯蚣彝コ蓡T的醫(yī)療費(fèi)用太高難以負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致收入下降；而50歲以上的申請(qǐng)貸款的人一部分是為了改善住房條件，另一部分為了自己子女購(gòu)房，違約情況少一些。表2-22017年中國(guó)工商銀行山東省分行違約貸款借款人年齡分布年齡段筆數(shù)占比金額（萬(wàn)元）占比30歲以下28124.46%924018.78%30-4043537.86%2083442.34%40-5031927.76%1365027.74%50歲以上1149.92%548011.14%合計(jì)1149100%49204100%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)工商銀行官網(wǎng)我們從工作性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，工作在私企等不穩(wěn)定工作的相比較而言更易違約，借款人收入狀況會(huì)受到工作穩(wěn)定性的影響，如果貸款期限比較長(zhǎng)，借款人的還款來(lái)源缺乏保障，所以更可能違約。[10]（二）中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀在2013年之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)非常平穩(wěn)地運(yùn)行，一般人們買(mǎi)房主要是為了自己居住，是一種剛性需求，所以個(gè)人住房貸款背景都是真實(shí)的，在這種情況下借款人違約的主要原因可能是自身收入變化之后沒(méi)能力還款。但是自從2013年下半年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始增溫，房?jī)r(jià)也越來(lái)越高，很多人買(mǎi)房主要是出于投機(jī)目的。買(mǎi)房子的人開(kāi)始利用房地產(chǎn)市場(chǎng)套利，違約的原因的更加多樣化。中國(guó)工商銀行山東省分行采取了多種措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)應(yīng)對(duì)增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，雖然有一定效果，但始終是杯水車(chē)薪。（三）、中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的突出問(wèn)題1.信息采集的局限性雖然現(xiàn)在的中國(guó)工商銀行山東省分行已經(jīng)在貸款前加強(qiáng)了客戶(hù)的關(guān)聯(lián)交易的查詢(xún)，但是還有其局限性，比如查詢(xún)范圍還是只是中國(guó)工商銀行的范圍內(nèi)，十分缺少其他銀行有關(guān)貸款人的相關(guān)信息。比如如果借款人在別的銀行已經(jīng)違約了，并且成為了高風(fēng)險(xiǎn)的客戶(hù)，這時(shí)中國(guó)工商銀行山東省分行卻不能及時(shí)的共享該信息對(duì)借款人進(jìn)行核查。再比如有的抵押物品已經(jīng)被其他的債權(quán)人進(jìn)行了很多次的抵押或者因?yàn)樯姘敢呀?jīng)被查封，那么肯定對(duì)中國(guó)工商銀行山東省分行的債券有所影響。最重要的影響還款的因素是收入因素，但是銀行目前由于種種原因還不能完全掌握借款人和他家庭的資產(chǎn)負(fù)債狀況。[11]2.抵押物評(píng)估能力不足現(xiàn)在中國(guó)工商銀行山東省分行有自己的對(duì)于抵押物認(rèn)定的模式：比如根據(jù)房屋簽下的合同的價(jià)格，如果在公開(kāi)市場(chǎng)的交易中，把這個(gè)價(jià)值視為市場(chǎng)價(jià)值，那么就比較合理了。而二手房就需要根據(jù)中介結(jié)構(gòu)的評(píng)估才能認(rèn)定其價(jià)值，但是二手房涉及到一些學(xué)區(qū)、年限等較為復(fù)雜的問(wèn)題，所以其價(jià)值的判定更加復(fù)雜一些，但是銀行的大多數(shù)信貸人員又不具備這種評(píng)估能力。3.內(nèi)部管理措施不完善盡管現(xiàn)在中國(guó)工商銀行已經(jīng)有了非常規(guī)范的審批流程和貸款制度，將審批的權(quán)限集中到一級(jí)分行進(jìn)行集中管制，可是還是存在一些問(wèn)題。一方面是貸款前的調(diào)查不嚴(yán)格：貸前調(diào)查主要是通過(guò)信貸人員來(lái)完成，可是現(xiàn)在的信貸人員有一部分人的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)不夠，責(zé)任心缺乏，并且在辦理業(yè)務(wù)的過(guò)程中僅僅為了完成業(yè)績(jī)，而在貸前調(diào)查中存在一些不實(shí)調(diào)查和錯(cuò)誤判斷，嚴(yán)重影響了貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。另一方面，現(xiàn)在銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，很多中小型銀行已經(jīng)開(kāi)始從事個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的辦理，中國(guó)工商銀行為了保持自身業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)，只能制定更高的任務(wù)計(jì)劃，底層人員只有完成任務(wù)才能不被處罰，因此這種政策導(dǎo)致基層支行在辦理業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)存在盲目追求業(yè)績(jī)而忽略了風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象。

三、M商業(yè)銀行山東省分行住房抵押貸款業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及成因分析（一）中國(guó)工商銀行山東省分行住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要風(fēng)險(xiǎn)1.信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)又被稱(chēng)為違約風(fēng)險(xiǎn)，主要是指解困人如果不能按期償還個(gè)人住房抵押貸款的本息，給銀行造成了難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失，這是個(gè)人住房抵押貸款中比較基本和直接的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。2.利率風(fēng)險(xiǎn)比如貸款的利率上漲了，那么借款人償還貸款的負(fù)擔(dān)也會(huì)加大，所以如果他的收入水平跟不上超出的那部分貸款，借款人就沒(méi)有辦法償還這部分貸款，從而就會(huì)有還不起貸款本息的現(xiàn)象。3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分為兩種：一種是商業(yè)銀行現(xiàn)在開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款的資金來(lái)源為儲(chǔ)蓄貸款，是一種短期性質(zhì)的存款，期限只有三五年，但是住房貸款的時(shí)間長(zhǎng)，所以風(fēng)險(xiǎn)也更大。另一種是現(xiàn)在我國(guó)現(xiàn)在住房二級(jí)市場(chǎng)不是很發(fā)達(dá)，銀行持有的個(gè)人住房抵押貸款不能及時(shí)變現(xiàn)，如果要獲取流動(dòng)性就只能低于市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售，從而產(chǎn)生了損失。4.操作風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)殂y行的自身存在漏洞，導(dǎo)致在業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中這些漏洞會(huì)帶給銀行嚴(yán)重的損失。分為：在貸前調(diào)查時(shí)，由于申請(qǐng)資料的真實(shí)性審查的時(shí)候不嚴(yán)格，貸款人只要開(kāi)出工資收入證明就能得到貸款，不論真假。（二）中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因1.個(gè)人征信系統(tǒng)還不完善一方面，因?yàn)榻⒌臅r(shí)間不夠長(zhǎng)，所以在一些數(shù)據(jù)上的積累較少，比如個(gè)人真實(shí)收入、財(cái)產(chǎn)情況等一些很重要的信息都沒(méi)有反映出來(lái)，所以商業(yè)銀行無(wú)法僅僅通過(guò)這些數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷。[12]而另一方面的問(wèn)題是個(gè)人征信系統(tǒng)之中的一些資料信息比較落后，主要是因?yàn)殂y行報(bào)送的信息不及時(shí)，從而導(dǎo)致了商業(yè)銀行所得到的信息和資料比較落后，銀行只能按照不準(zhǔn)確的信息進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)放，所以必定要面對(duì)極大的信用風(fēng)險(xiǎn)。2.商業(yè)銀行缺乏貸款自主定價(jià)權(quán)中國(guó)工商銀行山東省分行一般很難預(yù)料和判斷利率調(diào)整的時(shí)間和幅度?，F(xiàn)在我國(guó)的銀行主要有兩種個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品，分別是固定利率抵押貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款。假如采用的是固定利率貸款的方式，人民銀行降一次基準(zhǔn)利率，再次籌資的成本就會(huì)降低，所以可能會(huì)提前還款；假如采用浮動(dòng)利率的方式借款，人民銀行提高一次基準(zhǔn)利率，借款者的提前還款的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大，商業(yè)銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)變大。3.住房拍賣(mài)二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)住宅作為一種不動(dòng)產(chǎn)，變現(xiàn)能力差，而違約處置成本又比較高，所以不得不以低于市場(chǎng)價(jià)處理，使銀行蒙受了一定損失，但是中國(guó)的住房拍賣(mài)市場(chǎng)并不夠發(fā)達(dá)，所以還需要發(fā)展。4.部分經(jīng)辦人員合規(guī)操作意識(shí)淡漠，履職盡責(zé)不到位中國(guó)工商銀行山東省分行一些客戶(hù)經(jīng)理在個(gè)貸業(yè)務(wù)中的貸前調(diào)查、貸款審核和貸后管理等環(huán)節(jié)并沒(méi)與盡職盡責(zé)，并且合規(guī)意識(shí)不夠強(qiáng)，在業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中沒(méi)有嚴(yán)格按照相關(guān)程序辦事，并且沒(méi)有對(duì)客戶(hù)提供的證明材料嚴(yán)格調(diào)查，不符合銀行的標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有對(duì)可疑的客戶(hù)貸款證明材料進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)查認(rèn)定。更有甚者，一些客戶(hù)經(jīng)理為了業(yè)績(jī)，幫客戶(hù)進(jìn)行資料填寫(xiě)，偽造證明，代替簽章等違規(guī)行為。還有一部分工作人員責(zé)任心不強(qiáng)，十分懶散，比較容易出現(xiàn)錯(cuò)誤信息的錄入，抵押登記辦理也不及時(shí)。

四、中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定量評(píng)估（一）對(duì)外部因素評(píng)估——壓力測(cè)試法1.壓力測(cè)試概述壓力測(cè)試主要是測(cè)算一些發(fā)生概率非常低的不利事件對(duì)銀行造成損失的可能性，分析出結(jié)果以后便能采取一些措施來(lái)防止這些時(shí)間發(fā)生后的不利影響，把損失降到最小。[13]2.壓力測(cè)試模型構(gòu)建選取利率和房屋價(jià)格作為該銀行的對(duì)個(gè)人住房貸款影響最大的兩個(gè)指標(biāo)，討論兩個(gè)指標(biāo)波動(dòng)時(shí)，個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)情況。表5-1壓力測(cè)試情景設(shè)計(jì)（1年）壓力情景房屋價(jià)格利率輕度下降15%上漲0.75%中度下降20%上漲1.25%重度下降30%上漲2%（5）模型構(gòu)建依據(jù)上述的數(shù)據(jù)及情境假設(shè)，使用Wilson宏觀壓力測(cè)試模型進(jìn)行測(cè)試:In3.壓力測(cè)試結(jié)論表5-2個(gè)人住房貸款壓力測(cè)試結(jié)果基準(zhǔn)下降10%下降20%下降30%違約率違約率違約率違約率基準(zhǔn)0+1.26%+1.54%+2.13%上漲0.75%+1.31%+1.58%+2.32%+3.18%上漲1.25%+1.65%+2.19%+2.54%+3.84%上漲2%+1.87%+2.28%+3.23%+4.27%因此，中國(guó)工商銀行山東省分行在風(fēng)險(xiǎn)防范過(guò)程中加大了對(duì)房屋價(jià)格下降產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的防御措施。[14]（二）對(duì)內(nèi)部因素的評(píng)估——Logit模型一般外部因素的影響十分有限，最重要的還是借款人自身的情況，對(duì)于借款人自身的情況，我們可以用模型來(lái)計(jì)算客戶(hù)違約率，以便于發(fā)現(xiàn)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)和因素之間的關(guān)系。1.Logit回歸模型Logit回歸的公式表示為:Logit其中：p表示Y=1的概率。2.模型的建立準(zhǔn)備本次模型在中國(guó)工商銀行山東省分行抽取300筆為樣本，以19項(xiàng)借款人特征作為自變量，用于模型建立將自變量進(jìn)行數(shù)字化，自變量指標(biāo)如下:表5-3自變量指標(biāo)情況序號(hào)自變量名稱(chēng)12345671性別（X1女男/////2年齡（X2≤2525-45≥45////3戶(hù)籍（X3外地本地其他////4現(xiàn)住房性質(zhì)（X4共有住房單位宿舍集體宿舍租房自有分期付款其他5婚姻狀況（X5未婚初婚喪偶離異再婚復(fù)婚/6家庭人數(shù)（X6≤12-3≥3////7最高學(xué)歷（X7初中中專(zhuān)高中大學(xué)專(zhuān)科大學(xué)本科研究生//8健康狀況（X8差一般良好////9工作年限（X91-4年4-8年8年以上////10單位性質(zhì)（X10事業(yè)單位國(guó)有企業(yè)合資私營(yíng)企業(yè)其他//11職稱(chēng)（X11初級(jí)中級(jí)高級(jí)無(wú)///12職務(wù)（X12一般員工中級(jí)領(lǐng)導(dǎo)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)////13個(gè)人月收入（X13≤20002000-40004000-6000≥6000///14家庭年收入（X14≤33-55-1010-1515-20>20/15家庭年支出（X15≤33-55-88-12>12//16貸款金額（X16≤1010-2020-3030-40>40//17貸款期限（X1710年15年20年20年以上///18擔(dān)保方式（X18質(zhì)押抵押保證信用///19家庭住房貸款筆數(shù)（X191233筆以上///利用上述指標(biāo)和模型，以最小二乘法對(duì)模型中的參數(shù)進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)模型自身和自變量進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，確定一個(gè)顯著性較高的模型，對(duì)借款人的信用進(jìn)行評(píng)估。[15]3.模型的分析結(jié)果自變量顯著性的檢驗(yàn)一般用Logit，而名義變量一般用卡方，小于0.2的一般可以作為模型的自變量，所以可以從19個(gè)自變量中，挑出12個(gè)成為自變量。表5-4自變量卡方顯著性檢驗(yàn)的分析結(jié)果自變量自由度值概率選取標(biāo)志性別13.15760.1573是年齡21.32150.7127否戶(hù)籍24.25670.0819是現(xiàn)住房性質(zhì)62.53170.3765否婚姻狀況53.75350.185是家庭供養(yǎng)人數(shù)32.18540.5326否最高學(xué)歷45.25370.1521是健康狀況22.13010.5179否工作年限26.40610.4202否單位性質(zhì)44.29180.0102是職稱(chēng)312.46760.3047否職務(wù)210.46720.0128是個(gè)人月收入313.58790.0032是家庭年收入514.21630.1052是家庭年支出412.46390.0786是貸款金額411.62780.0319是貸款期限35.07280.165是擔(dān)保方式39.21560.1017是家庭住房貸款49.01470.8028否4.Logit模型的建立上面的過(guò)程已經(jīng)確立了候選的Logit模型的變量，我們需要選最有效的變量做為最終變量，最終變量的保留要用逐步選擇法。逐步選擇法是指每一步引入或推出一個(gè)變量，對(duì)已有變量進(jìn)行檢驗(yàn)，保留顯著的，不顯著則不保留。得到方程如下(顯著水平為0.05):Logit通過(guò)該模型初步得出以下結(jié)論:從性別來(lái)說(shuō)，通常男性的違約概率一般會(huì)高于女性；從學(xué)歷來(lái)說(shuō)，一般學(xué)歷越高的人在辦理貸款業(yè)務(wù)后越不容易違約；而一般職務(wù)越高的人收入也更高一些，所以這些人也越不容易違約；從家庭收入的角度來(lái)看，收入越高的家庭一般也不會(huì)輕易去違約；從貸款金額來(lái)說(shuō)，貸款越多一般越容易違約；從貸款期限來(lái)說(shuō)，貸款期限越短越容易違約。5.模型的應(yīng)用為了驗(yàn)證Logit模型對(duì)個(gè)人住房貸款的實(shí)用性,現(xiàn)在選取三筆新受理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)，借款人相關(guān)信息資料如下表所示:表5-5借款人相關(guān)信息情況表客戶(hù)資料客戶(hù)甲客戶(hù)乙客戶(hù)丙X112X431X321X125X422X123違約概率0.8940.2750.001銀行決策拒絕再議批準(zhǔn)通過(guò)上表的分析，我們可以得出以下結(jié)論:由于甲客戶(hù)有很大的違約風(fēng)險(xiǎn)，所欲可以拒絕向其發(fā)放貸款；雖然乙的違約風(fēng)險(xiǎn)并不大，但是按時(shí)還款的可信度不夠，所以應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇；丙的信譽(yù)高，可以發(fā)放。當(dāng)然，在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，也不能完全依賴(lài)該模型，該模型未完全考慮誤差因素。因此，中國(guó)工商銀行山東省分行在模型判斷的基礎(chǔ)上要嚴(yán)格審核。[16]6.模型的結(jié)論上述的模型很明白的給出了指示，銀行可以通過(guò)上述的結(jié)論對(duì)目前的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型進(jìn)行修正，比如把男性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分調(diào)高，而學(xué)歷低和收入低的貸款人的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分可以適當(dāng)調(diào)低，對(duì)于貸款金額低期限長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分可以調(diào)低。從而得出一個(gè)綜合的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分值。首先要提高審批的要求，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分低于一定標(biāo)準(zhǔn)的可以經(jīng)電話審核之后直接通過(guò)，對(duì)于分值比較高的，可以經(jīng)過(guò)再次審查后審批通過(guò)。[17]其次是要盡量增加輔助證明的材料，除去基本的資料之外，要借款人提供銀行資產(chǎn)證明、社保和公積金繳納憑證等?，F(xiàn)在中國(guó)工商銀行山東省分行的信貸人員已經(jīng)已經(jīng)可以查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資格、借款人提供的合同房產(chǎn)證是否真實(shí)等信息，中國(guó)工商銀行總行還可以在指定系統(tǒng)中查詢(xún)企業(yè)法人的登記情況。[18]最后是中國(guó)工商銀行山東省分行的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)會(huì)強(qiáng)制在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分高的貸款中增加管理頻率，系統(tǒng)會(huì)在每季度題型銀行進(jìn)行貸中管理檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取相關(guān)措施。

五、中國(guó)工商銀行山東省分行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施（一）進(jìn)行借款人評(píng)價(jià)現(xiàn)在中國(guó)工商銀行山東省分行主要是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)與個(gè)人綜合得分這兩個(gè)層面進(jìn)行對(duì)借款人的評(píng)價(jià)，把這些評(píng)價(jià)進(jìn)行量化，比如化成分值，用分值進(jìn)行衡量。比如分值為1000分，如果小于665分，則不能申請(qǐng)信貸業(yè)務(wù)。并且風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為A、B、C、D、E五個(gè)等級(jí)，最低等級(jí)E級(jí)不能申請(qǐng)貸款業(yè)務(wù)。[19]而在信用狀況相同時(shí)，客戶(hù)如果已婚學(xué)歷較高的借款人一般綜合評(píng)分較高，因?yàn)檫@部分人的還款能力相對(duì)也好，一般也會(huì)珍惜自己的個(gè)人信用、還款能力也更強(qiáng)。（二）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)中國(guó)工商銀行山東省分行主要根據(jù)自身的數(shù)據(jù)分析來(lái)建成了該系統(tǒng)，本系統(tǒng)采集的借款人在中國(guó)工商銀行里的所有的貸款和信用卡的交易和還款的情況，如果出現(xiàn)了交叉違約的問(wèn)題，系統(tǒng)便會(huì)自動(dòng)報(bào)警。在已經(jīng)出現(xiàn)了的預(yù)警信息中發(fā)現(xiàn)，借款人會(huì)先出現(xiàn)信用卡方面的違約再會(huì)出現(xiàn)個(gè)人住房貸款的違約，所以如果能提前發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，就能提前有效控制這種違約風(fēng)險(xiǎn)。[20]（三）差別化準(zhǔn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)實(shí)生活中為了防止開(kāi)發(fā)商與借款人共同騙取貸款，中國(guó)工商銀行山東省分行則對(duì)開(kāi)發(fā)商采用了差別化對(duì)待，信用比較良好的開(kāi)發(fā)商則會(huì)列入了白名單，會(huì)采取自動(dòng)化審批通過(guò)審批流程，不是白名單內(nèi)的開(kāi)發(fā)商則需要再個(gè)人住房貸款審批流程中增加人工審批。并且確認(rèn)了可準(zhǔn)入項(xiàng)目的區(qū)域的范圍，在范圍之外的并且有營(yíng)銷(xiāo)的必要性的則需要報(bào)上一級(jí)進(jìn)行分行的審批。所以不論是開(kāi)發(fā)商規(guī)模多么大，都需要再取得房屋預(yù)售的許可之后才能進(jìn)入，主要是為了防止開(kāi)發(fā)生違規(guī)進(jìn)行銷(xiāo)售貸款。（四）優(yōu)化崗位設(shè)置中國(guó)工商銀行山東省分行在各個(gè)地市二級(jí)分行都成立了審批崗位，主要是為了能夠有效地區(qū)防范風(fēng)險(xiǎn)并提高業(yè)務(wù)辦理的速度。還能集中處理這個(gè)地區(qū)的個(gè)人住房貸款，并且杜絕審批人員和營(yíng)銷(xiāo)人員相互勾結(jié)。在涉及到獨(dú)立合同崗位時(shí)，支行信貸人員不能同時(shí)參與其他的環(huán)節(jié)，只能負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、貸前調(diào)查和貸后管理。中國(guó)工商銀行的貸款管理人采用了“終身責(zé)任制”，及時(shí)某員工離職后，若違約后認(rèn)定為這個(gè)員工在貸后管理期間內(nèi)有未盡職的現(xiàn)象就要追責(zé)。[21]同時(shí)增加電話核實(shí)崗位，實(shí)行作業(yè)監(jiān)督崗，核實(shí)人員要通過(guò)電弧與借款人進(jìn)行聯(lián)系并且對(duì)資料中的內(nèi)容進(jìn)行隨機(jī)的提問(wèn)，核實(shí)人員要善于判斷借款人的反應(yīng)以及回答的準(zhǔn)確性，以此來(lái)判斷資料的真實(shí)性。支行的業(yè)務(wù)人員需要再貸款發(fā)放之后把整理完畢的檔案交給作業(yè)監(jiān)督中心，讓監(jiān)督人員再次審查，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，這個(gè)崗位的人員不能參加之前環(huán)節(jié)的工作，保證了審查的獨(dú)立性，從而能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)解決。

結(jié)論這些年我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)也在不斷的發(fā)展，住房抵押貸款業(yè)務(wù)收益高、交易穩(wěn)定并且風(fēng)險(xiǎn)較低，所以各家商業(yè)銀行都在大力發(fā)展此類(lèi)業(yè)務(wù)，均獲取了非常高的利潤(rùn)，也在一定程度上引起了人們的購(gòu)房欲望，直接推進(jìn)了我國(guó)的住房制度的改革，提高了貨幣流通速度，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是高利益伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的積聚，想要規(guī)避高風(fēng)險(xiǎn)，就必須要分析我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)的商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。從本文研究得出的結(jié)論，需要特別對(duì)一些“貸款的還款周期長(zhǎng)、缺乏良好信用環(huán)境、國(guó)內(nèi)法律不健全、國(guó)內(nèi)金融產(chǎn)品不夠完善、貸款人以及被貸款人存在信用風(fēng)險(xiǎn)、承受利率風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)在還款周期內(nèi)價(jià)值幅度變化較大”等我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款，在風(fēng)險(xiǎn)防范方面存在的問(wèn)題進(jìn)行仔細(xì)地分析和研究。即使影響我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的因素很多，但是我們可以采取適當(dāng)?shù)拇胧p少一些主要因素帶來(lái)的不良影響。比如：通過(guò)加強(qiáng)銀行和保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司的各做，加快信貸資產(chǎn)的流動(dòng)；可以通過(guò)發(fā)行債券等形式來(lái)解決資產(chǎn)流動(dòng)性差的問(wèn)題；可以利用網(wǎng)絡(luò)媒體建立健全個(gè)人信用信息管理體制，也可以通過(guò)媒體技術(shù)來(lái)密切關(guān)注社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化，從而準(zhǔn)確的捕捉可用的信息。只有在才能有效的避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不良影響，從而確保在我國(guó)個(gè)人住房貸款的發(fā)展過(guò)程中，逐步增加商業(yè)銀行效益，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

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