房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范研究--以保利地產(chǎn)為例摘要我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展帶動了企業(yè)的發(fā)展，目前我國的企業(yè)數(shù)量正在不斷增加，這加劇了企業(yè)之間的競爭，在一定程度上也增加了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的機(jī)率。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，近幾年受人們住房需求增加的影響，發(fā)展速度很快，同時自身的財務(wù)風(fēng)險也相對較高，要想保證企業(yè)生存和發(fā)展下去，必須要提早地對風(fēng)險進(jìn)行防范，否則將會給企業(yè)帶來很大的損失，甚至?xí)蛊髽I(yè)破產(chǎn)。因此，對其存在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析是非常有必要的。本文選用保利地產(chǎn)來進(jìn)行研究，首先給出了財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)概念，然后與財務(wù)風(fēng)險的特點相聯(lián)系，選取了相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)，對企業(yè)籌資、投資、營運和現(xiàn)金流四大風(fēng)險展開了分析，以此來揭露保利地產(chǎn)這些活動中的潛在風(fēng)險，并找出了造成這些風(fēng)險的原因，最后根據(jù)這些成因提出了針對性的防范措施，希望可以使保利地產(chǎn)更好的應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，從而使企業(yè)獲得更多的效益，實現(xiàn)利益最大化。關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險分析；防范對策ABSTRACTTheuninterrupteddevelopmentofourcountry'smarketeconomydrivesthegrowthofenterprises.Thequantityofbusinessesisprogressivelyincreasinginourcountrynow.Thishasincreasedthecompetitionamongbusinesses,andinpart,italsoincreasesthechanceoffinancialemergenceofenterprises.Asaspecialindustry,therealestateindustryisgrowingveryfasttheseyearsunderthefunctionoftheincreasingdemandforhousing.Atthesametime,itsownfinancialrisksarerelativelyhigh.Inordertoensurethesurvivalanddevelopmentoftheenterprise,itisnecessarytopreventrisksinadvance,otherwiseitwillbringgreatlossestotheenterpriseandevenmaketheenterprisebankrupt.Therefore,toanalyzeitsfinancialrisksareextremelyessential.Inthispaper,PolyRealEstateisselectedforresearch.Firstly,therelevantconceptsoffinancialriskaregiven.Secondly,inconnectionwiththecharacteristicsoffinancialrisk,selectthecorrespondingfinancialriskindicators,totheenterprisefinancing,investment,operations,andcashflowanalysisoffourmajorrisk,torevealthepotentialriskofpolyrealestatetheseactivities,andfindoutthecausesoftheserisks,andfinallyaccordingtothesecausesputforwardthecorrespondingprecautionarymeasures,hopingtomakePolyRealEstatebetterdealwithfinancialrisks,thusenablingenterprisestoobtainmorebenefitsandmaximizebenefits.Keywords：Financialrisk；Riskanalysis；Preventivemeasures目錄TOC\o"2-3"\h\z\t"標(biāo)題1,1"1前言 12房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概述 12.1財務(wù)風(fēng)險的概念 12.2財務(wù)風(fēng)險的分類 12.3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征 23保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析 23.1籌資活動風(fēng)險分析 23.2投資活動風(fēng)險分析 33.3營運活動風(fēng)險分析 43.4現(xiàn)金流量風(fēng)險分析 54保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險成因分析 64.1負(fù)債規(guī)模較大 64.2投資成本高且回收期長 74.3存貨比重大，周轉(zhuǎn)慢 74.4現(xiàn)金流波動大 85保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范措施 85.1合理負(fù)債，拓寬籌資渠道 85.2謹(jǐn)慎投資并加快資金回收速度 85.3加強銷售管理，提高存貨周轉(zhuǎn)速度 95.4加強資金管理，增強資金流動性 96結(jié)論 9參考文獻(xiàn) 111前言當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長速度很快，我們所處的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境也在不斷改變，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，提高了人們的生活需求，也給企業(yè)帶來了許多財務(wù)上的風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的發(fā)展以及企業(yè)的壯大有很大的負(fù)面作用，所以必須要防范財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)受人們生活需求的影響，開發(fā)的房屋質(zhì)量也在不斷提高，房屋形態(tài)日益也趨向多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中面臨的財務(wù)風(fēng)險越來越嚴(yán)重，一定程度上影響了經(jīng)營效果，如何安全有效的管理企業(yè)的財務(wù)，成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的共同問題。房地產(chǎn)企業(yè)要想使其財務(wù)治理工作變得愈加有效，就要對當(dāng)前的風(fēng)險成因以及現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險防范體系進(jìn)行全面、細(xì)致的分析，從而使財務(wù)管理部門發(fā)揮最大的作用，防止財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)，確保企業(yè)獲得較多的經(jīng)濟(jì)效益。只有這樣才能及時應(yīng)對各類財務(wù)風(fēng)險，進(jìn)而有效規(guī)避風(fēng)險，提升企業(yè)經(jīng)營水平，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益，所以對其財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行防范研究，有很重要的意義。本論文從保利地產(chǎn)實際情況出發(fā)，研究其財務(wù)狀況，指出其存在的風(fēng)險，并提供了解決措施。2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概述2.1財務(wù)風(fēng)險的概念企業(yè)在籌集和使用資金的日常經(jīng)營活動中，產(chǎn)生的各項可能會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出的風(fēng)險，就是財務(wù)風(fēng)險。它有狹義和廣義之分，企業(yè)到期需要償還自身所欠的債務(wù)所造成的風(fēng)險，這就是狹義上的財務(wù)風(fēng)險，可能會使企業(yè)因為資金不充足而影響正常的經(jīng)營活動，這會給企業(yè)帶來不確定性的損失。廣義財務(wù)風(fēng)險則包括不確定性的損失和收益，它可能會給企業(yè)帶來機(jī)會，也可能帶來挑戰(zhàn)。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中必然會出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，這是無法改變的，應(yīng)努力把風(fēng)險降到最低。2.2財務(wù)風(fēng)險的分類本文將對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析和研究，財務(wù)風(fēng)險主要有以下幾個風(fēng)險?；I資風(fēng)險：是指企業(yè)到期不能償還之前負(fù)債籌資所欠債務(wù)的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)假如不能籌集足夠資金來保證項目順利進(jìn)行，或者到期不能償還債務(wù)，使財務(wù)狀況惡化，從而影響企業(yè)的運行。投資風(fēng)險：是指企業(yè)的償債能力、獲利水平受投資項目收益不佳影響產(chǎn)生的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)所投資的項目如果未達(dá)到預(yù)想的效果，實際收益較低，就會使償債能力不足。營業(yè)風(fēng)險：是指企業(yè)在應(yīng)收賬款、現(xiàn)金和存貨的管理上面臨的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)風(fēng)險，是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中，供應(yīng)、生產(chǎn)、銷售中存在一些因素，這延緩了資金的運動速度，從而使企業(yè)價值可能下降?，F(xiàn)金流風(fēng)險：是指企業(yè)流入現(xiàn)金、支取現(xiàn)金的時間不同所造成的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和銷售產(chǎn)品中會出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險，尤其是同時開發(fā)多個項目時，往往資金上會存在更大的風(fēng)險。2.3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征客觀性：指在房地產(chǎn)企業(yè)中必然會存在財務(wù)風(fēng)險，這是無法改變的事實，我們是無法消滅它的，要想減少風(fēng)險的發(fā)生，必須實施一些有效措施。全面性：指在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作中，財務(wù)風(fēng)險是隨處可見的，從籌備資金到使用再到分配都會出現(xiàn)各種各樣的財務(wù)風(fēng)險。共存性：房地產(chǎn)是高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，風(fēng)險和收益是相互依存的，兩者是正相關(guān)的，面臨的風(fēng)險越大，獲得的收益也就越高。不確定性：指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的過程、結(jié)果不是唯一的，會存在多種可能，財務(wù)風(fēng)險在某個時間可能發(fā)生，也可能不發(fā)生。3保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析保利地產(chǎn)，全稱是保利房地產(chǎn)股份有限公司，是由保利集團(tuán)控股的企業(yè)。它成立于上世紀(jì)90年代，一直發(fā)展至今，總部在廣東省廣州市，現(xiàn)在企業(yè)的發(fā)展范圍已遍布全國四十多個城市，主要是以北上廣為中心，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、項目的建設(shè)施工以及酒店經(jīng)營等相關(guān)業(yè)務(wù)。保利地產(chǎn)致力于開發(fā)健康舒適的人居環(huán)境，針對不同客戶的要求，不斷開拓創(chuàng)新，提供了多樣化的住宅類型，最大程度上滿足了消費者的需求，獲得了大眾的認(rèn)可，逐漸增強了品牌影響力。至今，保利地產(chǎn)已是國內(nèi)前100強企業(yè)，企業(yè)還在為其長遠(yuǎn)發(fā)展而不懈努力著。3.1籌資活動風(fēng)險分析企業(yè)主要通過外部借款籌資和股權(quán)籌資進(jìn)行籌資活動，房地產(chǎn)行業(yè)項目資金投入量較大，股本資金是不能滿足企業(yè)投資需要的，因此就會通過其他的方法來進(jìn)行籌資，比如向銀行貸款，這就導(dǎo)致了企業(yè)負(fù)債較多，償還債務(wù)的壓力較大。本文通過以下這兩個指標(biāo)來研究保利地產(chǎn)籌資活動中的風(fēng)險，從而更好地采取針對性措施，如表1所示。短期償債能力分析：表1保利地產(chǎn)短期償債能力指標(biāo)表項目2015年2016年2017年流動比率（倍）1.731.731.78流動比率行業(yè)均值（倍）1.631.641.52速動比率（倍）0.430.530.57速動比率行業(yè)均值（倍）0.460.550.54注a：本人匯總計算所得。由表1可以發(fā)現(xiàn)，從2015年到2017年，保利地產(chǎn)流動比率都在1.7以上，這三年都高于行業(yè)的平均值，是較為穩(wěn)定的。房地產(chǎn)行業(yè)的存貨流動性不強，主要因為房子不易銷售，容易積壓。在速動比率中不考慮存貨，能更好看出企業(yè)是否具有足夠的短期償債能力。表1中保利地產(chǎn)在這三年的速動比率平均值為0.5，2015年、2016年都達(dá)不到行業(yè)均值，2017年為0.57，超過了0.54。但是從總體來看，基本和行業(yè)均值持平，說明保利地產(chǎn)短期償債能力較強。長期償債能力分析：表2保利地產(chǎn)長期償債能力指標(biāo)表項目2015年2016年2017年資產(chǎn)負(fù)債率（%）75.9574.7677.28資產(chǎn)負(fù)債率行業(yè)均值（%）70.0070.0079.03產(chǎn)權(quán)比率（%）4.293.925.03產(chǎn)權(quán)比率行業(yè)均值（%）3.914.064.73注b：本人匯總計算所得。由資產(chǎn)負(fù)債率可以知道負(fù)債在企業(yè)總資產(chǎn)中所占規(guī)模。分析表2數(shù)據(jù)可以得知，企業(yè)在2015、2016、2017這三年間，資產(chǎn)負(fù)債率均超過了70%，前兩年的指標(biāo)值相差不大，基本保持在同一個水平上，超出行業(yè)均值較多，2016年相比2015年有所下降，而2017年又有所上升，負(fù)債比重進(jìn)一步加大，長期償債壓力變大。對產(chǎn)權(quán)比率進(jìn)行研究，能夠知道企業(yè)股東所占的股權(quán)比例。產(chǎn)權(quán)比率高，表示股東的股權(quán)比重大，企業(yè)的資本占比少，長期償債能力就弱；反之，企業(yè)償債壓力就小。從表2可以知道，前兩年保利地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比較低，表明企業(yè)在這兩年有較小的償債壓力，而在最后一年上升幅度較大，相比前一年產(chǎn)權(quán)比率顯著提高，且高于行業(yè)均值，導(dǎo)致企業(yè)長期償債風(fēng)險增大。綜上所述，保利地產(chǎn)的負(fù)債比重較大，負(fù)債規(guī)模較大，流動資金明顯不足，長期償債風(fēng)險較大，所以企業(yè)應(yīng)該重視籌資風(fēng)險。3.2投資活動風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)前期，投資金額巨大，資金回收期長，并且國家不斷出臺相關(guān)政策加以管控，進(jìn)一步增大了企業(yè)投資的不確定性。因此企業(yè)在進(jìn)行投資時是需要考慮很多因素的，比如前期投入的資金能否及時收回、投資的項目是否可以達(dá)到預(yù)期效果、是否能帶來較多的利潤等等。因此，本文用凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率、銷售凈利率這三個指標(biāo)來分析企業(yè)投資活動產(chǎn)生的風(fēng)險。如表3所示。表3保利地產(chǎn)投資風(fēng)險指標(biāo)表項目2015年2016年2017年凈資產(chǎn)收益率（%）18.6315.5316.32凈資產(chǎn)收益率行業(yè)均值（%）11.7913.1214.03銷售毛利率（%）33.2029.0031.05銷售毛利率行業(yè)均值（%）29.0527.9930.07成本費用利潤率（%）22.5517.5320.99行業(yè)均值（%）10.0010.0010.00注c：本人匯總計算所得。對凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行研究能夠了解企業(yè)獲利狀況，它的值越高，表明企業(yè)獲得收益也就越多。根據(jù)表3可以看出保利地產(chǎn)從2015年到2017年的指標(biāo)值都相對較高，由此得出保利地產(chǎn)的獲利情況較好，但是凈資產(chǎn)收益率并不穩(wěn)定，總體呈下降趨勢，所以企業(yè)應(yīng)注意投資過程中產(chǎn)生的風(fēng)險。通過分析企業(yè)銷售毛利率可以知道企業(yè)成本與產(chǎn)品定價的情況。通過表3可以知道保利地產(chǎn)在2015到2017年這三年的銷售毛利率都優(yōu)于行業(yè)均值，2015年較高，2016年下降較明顯，2017年雖然有所回升，但是總體來看不夠樂觀，因此，保利地產(chǎn)應(yīng)加強成本管控，減少不必要的成本支出。通過分析成本費用利潤率可以知道企業(yè)的利潤在成本和費用中的比重。保利地產(chǎn)這三年的指標(biāo)值都比行業(yè)均值高，尤其是在第一年和最后一年利潤率較高，收益情況較好，但是在2016年卻下降較多，企業(yè)收益不佳，所以，企業(yè)在成本上應(yīng)加強管理。綜上所述，保利地產(chǎn)這三項指標(biāo)值都優(yōu)于房地產(chǎn)行業(yè)的平均值，財務(wù)狀況表現(xiàn)較為良好，但從分析中我們可以得出保利地產(chǎn)成本費用的管理和控制可能不太完善，成本利用不太合理，企業(yè)可能會面臨投資風(fēng)險。3.3營運活動風(fēng)險分析經(jīng)營過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨無法順利的出售，或者賣出產(chǎn)品后無法及時回收資金，這都會導(dǎo)致營運風(fēng)險的產(chǎn)生。因此，本文將用以下三個財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)來分析保利地產(chǎn)產(chǎn)品銷售以及銷售收款過程中存在的風(fēng)險。表4保利地產(chǎn)營運風(fēng)險指標(biāo)表項目2015年2016年2017年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）57.0365.1184.41行業(yè)均值（次）9.0822.7917.33存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.300.370.27行業(yè)均值（次）0.320.350.29總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.320.360.25行業(yè)均值（次）0.300.300.30注d：數(shù)據(jù)來源于東方財富Choice數(shù)據(jù)。一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)收賬效率就越高，資金流動性也就越強。觀察表4中保利地產(chǎn)2015年到2017年這三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，可以看出該指標(biāo)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行業(yè)平均值，并且逐年上升，上升速度極快，這充分體現(xiàn)了企業(yè)應(yīng)收賬款回收較及時。通常企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率高，說明銷售狀況好。表4中企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率僅在2016年高于行業(yè)均值，2015年和2017年都低于房地產(chǎn)行業(yè)均值，且有下降趨勢?？梢姳＠禺a(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)速度較慢，存貨管理能力不強，面臨風(fēng)險較大。通常企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，營銷水平也就越高。從表中數(shù)據(jù)可看出，企業(yè)在前兩年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都超過了業(yè)界平均水平，但是2017年相比前一年下降較多，未達(dá)到行業(yè)均值，表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力較差，營銷水平在降低，要及時防范營運風(fēng)險。綜上所述，保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款收回較及時，但是存貨周轉(zhuǎn)率有小幅度波動，存貨周轉(zhuǎn)較慢，資金流動性不強，面臨營運風(fēng)險。3.4現(xiàn)金流量風(fēng)險分析房地產(chǎn)對資金的需求量很大，現(xiàn)金流的好壞對房企的生產(chǎn)經(jīng)營非常重要，它反映企業(yè)的營運狀況與償付能力和對風(fēng)險的防范能力。本文選用以下三個指標(biāo)來分析保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流量風(fēng)險。表5保利地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險指標(biāo)表項目2015年2016年2017年籌資活動現(xiàn)金流凈額（億元）-177.44-113.29673.98行業(yè)均值（億元）20.9020.5634.28投資活動現(xiàn)金流凈額（億元）-24.70-130.59-169.51行業(yè)均值（億元）-11.54-17.21-24.12經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額（億元）177.85340.54-292.96行業(yè)均值（億元）0.2213.133.09注e：數(shù)據(jù)來源于東方財富Choice數(shù)據(jù)。通過觀察表5中保利地產(chǎn)2015年到2017年這三年的籌資活動現(xiàn)金凈流量，可以看出前兩年該指標(biāo)值都不是正數(shù)，都未達(dá)到行業(yè)均值，而在最后一年卻驟增，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了行業(yè)平均值，由此可知，保利地產(chǎn)的籌資活動現(xiàn)金凈流量波動太大，現(xiàn)金流風(fēng)險較明顯。分析表5可知，保利地產(chǎn)這三年的投資活動現(xiàn)金凈流量變化明顯，這會給企業(yè)效益產(chǎn)生不利影響。保利地產(chǎn)在前兩年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量較大，明顯是優(yōu)于行業(yè)均值的，可是隨后一年卻突然下降，達(dá)不到行業(yè)均值，說明企業(yè)現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定，需要進(jìn)一步改善，從而更好地防范現(xiàn)金流風(fēng)險。綜上所述，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流不穩(wěn)定，這會嚴(yán)重影響企業(yè)的籌資、投資、經(jīng)營活動的進(jìn)行，企業(yè)應(yīng)積極防范現(xiàn)金流風(fēng)險。通過上述籌資、投資、營運與現(xiàn)金流四個方面來分析保利地產(chǎn)，找到了其存在的財務(wù)風(fēng)險。在籌資方面，保利地產(chǎn)的負(fù)債較多，資金流動性較差，企業(yè)的償債風(fēng)險較大，企業(yè)的籌資風(fēng)險較大；在投資方面，保利地產(chǎn)由于投資規(guī)模較大，投資成本較高，獲利能力較差，投資風(fēng)險較大；在營運方面，保利地產(chǎn)存貨較多，營銷能力較差，資金利用率低，經(jīng)營風(fēng)險較大；在現(xiàn)金流管理上，保利地產(chǎn)現(xiàn)金流入流出波動大，現(xiàn)金流風(fēng)險較大。4保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險成因分析4.1負(fù)債規(guī)模較大表6保利地產(chǎn)負(fù)債情況表項目2015年2016年2017年流動負(fù)債（億元）2218.342507.963629.50非流動負(fù)債（億元）848.59990.991752.62負(fù)債合計（億元）3066.933498.955382.12注f：數(shù)據(jù)來源于保利地產(chǎn)2015年、2016年、2017年資產(chǎn)負(fù)債表。通過前面對保利地產(chǎn)的分析，可以看出保利地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模在進(jìn)一步擴(kuò)大，負(fù)債占資產(chǎn)的比重在逐年增加，償債壓力在增大，償債風(fēng)險較高，這主要是由于保利企業(yè)的籌資方式單一，這給企業(yè)經(jīng)營帶來了不利影響。從表中可以看出保利地產(chǎn)的負(fù)債總額在不斷地增加，尤其是在2017年達(dá)到最高，增長速度極快。這主要是因為保利地產(chǎn)在開發(fā)房地產(chǎn)項目的前期，資金需求量較大，但是企業(yè)自己擁有的資產(chǎn)是無法支付所有資金的，只能依靠外部籌資來獲取資金支持，因此保利地產(chǎn)的債務(wù)資本所占比重相對較高。一般來說，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，主要通過銀行貸款來進(jìn)行籌資，也包括一小部分企業(yè)的自有資金，銀行貸款是企業(yè)的首要選擇。企業(yè)假如運用銀行貸款來進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，首先應(yīng)該保證債務(wù)資本的收益率，要高于其獲得的成本，如果企業(yè)獲得的收益較低，而企業(yè)的銀行貸款又必須到期還本付息，這就會增加企業(yè)償付債務(wù)的壓力，長期以來，就會進(jìn)一步增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。4.2投資成本高且回收期長表7保利地產(chǎn)營業(yè)總收入和營業(yè)總成本表項目2015年2016年2017年營業(yè)總收入（億元）1234.291547.731463.42營業(yè)總成本（億元）1016.971329.211224.98注g：數(shù)據(jù)來源于保利地產(chǎn)2015年、2016年、2017年利潤表。由于房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，其建設(shè)周期較長，前期投入需求較大。保利地產(chǎn)是一家大型房地產(chǎn)企業(yè)，投資范圍廣，投資規(guī)模大，企業(yè)在前期開發(fā)項目時，在建設(shè)前需要先對整個項目的成本費用進(jìn)行估計和核算，對各項花費進(jìn)行核算，努力做到精準(zhǔn)預(yù)算，才能有效地控制成本。從表中可以看出保利地產(chǎn)2015年的營業(yè)總成本較低，2016年和2017年成本增多，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行成本控制。但是，目前國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)，為賺取較多利潤，過度追求項目的建設(shè)速度，只關(guān)心項目的進(jìn)度，對項目的規(guī)劃不夠，忽視了對成本地控制，對前期準(zhǔn)備工作不夠重視，造成資金使用不合理，使資金的預(yù)算超出控制范圍，企業(yè)利益受到損害，房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。保利地產(chǎn)項目在設(shè)計等環(huán)節(jié)把控不準(zhǔn)，這就無法保證工程期，會進(jìn)一步增加成本，銷售中采取分期付款方式，房地產(chǎn)項目資金回收期就會延長，并隨著時間的延長，不確定因素就會增多，資金回收難度就會加大，這些因素會使保利地產(chǎn)承擔(dān)著巨大的資金壓力，面臨巨大的投資風(fēng)險。在2015到2017年這三年里，保利地產(chǎn)的利潤率呈下降的趨勢，企業(yè)利潤在變少，企業(yè)的投資活動所需的費用增加，加大了企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，增加了投資風(fēng)險。4.3存貨比重大，周轉(zhuǎn)慢表8保利地產(chǎn)存貨所占資產(chǎn)比重表項目2015年2016年2017年存貨（億元）2882.663033.044390.40總資產(chǎn)（億元）4038.334679.976964.52存貨占資產(chǎn)比重（%）71.3864.8163.04注h：本人匯總計算所得。房地產(chǎn)企業(yè)存貨較多，資金的流動性會受存貨流動性的影響。存貨的流動性一般是通過存貨周轉(zhuǎn)率來體現(xiàn)的。房地產(chǎn)企業(yè)要加強對存貨管理，加快資金回籠速度，提高資金利用率，使企業(yè)健康發(fā)展。通過分析保利地產(chǎn)營運能力指標(biāo)，可看出保利地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)表現(xiàn)較差，尤其是存貨周轉(zhuǎn)率較低，明顯低于行業(yè)均值，說明保利地產(chǎn)在存貨管理上有很大問題。通過觀察企業(yè)存貨所占資產(chǎn)的比重可以發(fā)現(xiàn)存貨管理工作中存在的不足之處，然后讓企業(yè)及時地進(jìn)行改進(jìn)，盡可能的減少存貨占用資金的比重，把資金更多用到企業(yè)經(jīng)營上，從而提高資產(chǎn)利用效率。2015年存貨占比最高，超過70%，2016年和2017年雖有所下降，但所占比重依舊很高，這將無法給企業(yè)提供足夠的營運資金。隨著國家對房產(chǎn)采取的一系列限制政策，若大量存貨無法售出，企業(yè)的資金就會無法滿足營運需求，企業(yè)的營運風(fēng)險就會加大。4.4現(xiàn)金流波動大房地產(chǎn)企業(yè)由于投資的規(guī)模較大，投資的范圍較廣，所以對資金的需求量特別大，資金不充足會直接阻礙企業(yè)的運行，沒有了資金，企業(yè)就無法生存下去，因此企業(yè)必須要采取多種措施來保證資金的供給。通過分析2015年到2017年的現(xiàn)金流量，可以得出保利地產(chǎn)對資金的管控力度不夠強。該企業(yè)在以前的生產(chǎn)經(jīng)營過程中就曾經(jīng)出現(xiàn)過資金流斷裂的情況。其中2015年到2017年企業(yè)籌資活動、投資活動及經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流量有時候為正，有時候為負(fù)，變動幅度特別大，企業(yè)業(yè)務(wù)不斷增多以及一些其他支出都會使現(xiàn)金流出不斷增加，而企業(yè)又無法及時收回債務(wù)人所欠的款項。為了保證企業(yè)正常經(jīng)營只能通過借款來進(jìn)行籌資，資金風(fēng)險加大。在收回債務(wù)人所欠的款項后，企業(yè)的之前的借款又即將到期，資金流壓力較大。保利地產(chǎn)籌資、投資和經(jīng)營現(xiàn)金流波動都較為頻繁，導(dǎo)致企業(yè)存在現(xiàn)金流風(fēng)險。5保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范措施5.1合理負(fù)債，拓寬籌資渠道從上面數(shù)據(jù)可以知道，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率較高，償債能力并不強，企業(yè)必須要合理負(fù)債，拓寬其籌資渠道，才能保證企業(yè)擁有足夠的償債能力。而保利地產(chǎn)的籌資渠道較為單一，主要是通過銀行貸款、債券和股權(quán)進(jìn)行籌資，其中銀行貸款所占比重較高，這進(jìn)一步加大了負(fù)債比重。保利地產(chǎn)近幾年才開始嘗試通過發(fā)行債券來進(jìn)行籌資，企業(yè)主要是為了優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，減少銀行貸款。因此，保利地產(chǎn)需要加強對營運資金的管理，依靠企業(yè)的優(yōu)勢來吸引資本市場關(guān)注，加強與金融機(jī)構(gòu)的合作，積極拓寬新的籌資渠道，尋求新的籌資路徑，減少籌資的成本；同時保利地產(chǎn)還應(yīng)該合理的負(fù)債，適當(dāng)調(diào)整負(fù)債和資產(chǎn)的比重來降低資產(chǎn)負(fù)債率，對債務(wù)資本的比例進(jìn)行調(diào)整，實現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，從而更好的防范籌資風(fēng)險，以此降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。5.2謹(jǐn)慎投資并加快資金回收速度房地產(chǎn)行業(yè)由于比較特殊，國家會采取相應(yīng)的政策來進(jìn)行管理，因此保利地產(chǎn)要時刻關(guān)注國家的宏觀政策，當(dāng)有開放性政策時，要抓住時機(jī)，積極地投資；當(dāng)出臺限制性政策時，務(wù)必要謹(jǐn)慎投資，充分調(diào)查研究，了解投資的市場前景如何，科學(xué)地選擇投資項目和投資方式，減少不必要的成本支出，嚴(yán)格管控企業(yè)成本。保利地產(chǎn)還要積極地采取多種措施，及時收回企業(yè)的資金。針對不同的情況采取不同的措施，企業(yè)可以通過加大催收力度，也可以通過讓利、折扣優(yōu)惠等措施來加快資金的回收速度。通過謹(jǐn)慎投資，減少不必要的一些成本支出，加快資金回收速度，縮短資金的回收期，來減少投資風(fēng)險的發(fā)生，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。5.3加強銷售管理，提高存貨周轉(zhuǎn)速度房地產(chǎn)市場變化多端，不同的市場環(huán)境和不同的層次都會使客戶需求不同，房地產(chǎn)企業(yè)需要對市場變化做出合理預(yù)測，根據(jù)市場變化做出靈活多樣的銷售方案，用來滿足不同消費者的心理需求。保利地產(chǎn)需要制定靈活的銷售戰(zhàn)術(shù)，短期內(nèi)收回資金，確保企業(yè)財務(wù)安全。銷售方式上，保利地產(chǎn)要懂得創(chuàng)新，可以充分運用互聯(lián)網(wǎng)，大膽嘗試新奇的營銷手段，以此來吸引消費者的目光。也可以通過采取各種優(yōu)惠政策來吸引顧客一次性支付房子價款或者其他相關(guān)措施，盡可能地減少企業(yè)銷售回款的期限，銷售人員也要與欠款客戶進(jìn)行及時的溝通，及時催促其還款。銷售管理上，保利地產(chǎn)應(yīng)加強員工的風(fēng)險防范意識，充分調(diào)動員工的積極性，可以制定薪酬獎勵制度來激發(fā)員工的積極性，從而減少企業(yè)的存貨積壓，把存貨轉(zhuǎn)化為資金，來為企業(yè)的營運活動提供充足的資金，使企業(yè)更好地經(jīng)營和發(fā)展，從而減少企業(yè)營運風(fēng)險的發(fā)生，充分保證企業(yè)的財務(wù)安全，保障企業(yè)的發(fā)展。5.4加強資金管理，增強資金流動性通過分析保利地產(chǎn)現(xiàn)金凈流量可以發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)對資金的管理控制比較薄弱，大量債務(wù)到期以及銷售回款不能及時的收回，使得企業(yè)面臨現(xiàn)金流中斷的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是以現(xiàn)金為依靠的行業(yè)，一旦資金出現(xiàn)不足狀況，公司將會陷入財務(wù)危機(jī)之中。因此企業(yè)要特別重視對資金流量的管理，制定相應(yīng)的資金使用計劃，節(jié)省更多的資金，預(yù)防財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。保利地產(chǎn)可以適量的貯存一些流動性資產(chǎn)，在資產(chǎn)組成中持有一些容易變現(xiàn)的資產(chǎn)，比如庫存現(xiàn)金、應(yīng)收票據(jù)、銀行存款等，企業(yè)一旦出現(xiàn)資金不足的情況時，可以及時將這些資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成企業(yè)所需的資金，從而來應(yīng)對企業(yè)不恰當(dāng)?shù)馁Y本結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的流動性風(fēng)險。保利地產(chǎn)也可以適量的買進(jìn)一些流動性資產(chǎn)，通過隨時銷售這些資產(chǎn)來達(dá)到快速變現(xiàn)的目的，使資金快速流動起來。因此，保利地產(chǎn)應(yīng)該嚴(yán)格管控其資金，通過制定合理的資金結(jié)構(gòu)，增強資金的流動性來防范企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險的發(fā)生，提高企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)健性，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。6結(jié)論房地產(chǎn)企業(yè)由于受到很多因素的影響，相比其他行業(yè)來說風(fēng)險更高，并且這些風(fēng)險都是無法確定的，隨時可能會出現(xiàn)不可預(yù)料的風(fēng)險，只有提早的做準(zhǔn)備，主動地預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，才能減少風(fēng)險發(fā)生的次數(shù)，最大程度減少企業(yè)損失，增加企業(yè)利潤，使企業(yè)一直生存下去。因此，企業(yè)必須要有風(fēng)險防范意識，必須重視財務(wù)風(fēng)險。本文選取了房地產(chǎn)行業(yè)具有代表性的保利地產(chǎn)來進(jìn)行研究，首先對財務(wù)風(fēng)險的定義、分類和特征進(jìn)行了描述，然后