統(tǒng)

百

.

幸

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時

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2

0

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營

銷

策

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總

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呈：統(tǒng)

百

聯(lián)

合

置

業(yè)對全年目標重新解讀2012年營銷核心策略營銷鋪排落地

d

cnu3

目

錄本次報告背景本

次

報

告

的

背

景本體回顧·項目環(huán)境●項目條件

目標回顧項

目

背

景

：項且46萬方，分四期開發(fā)，由統(tǒng)建和百步享聯(lián)合

開發(fā)，產(chǎn)品自身優(yōu)勢突出，自身具備獨有的6大優(yōu)勢。6

#:

2

4

0

套84-129m27#:270套57-110m28#:261套57-131m9

#

:

2

7

5

套30-98m最近市中心。緊貼漢口中心區(qū)的城市副中心，是兩側(cè)外溢群體最

佳的居住選擇地，坐擁武漢大道中心，雙環(huán)線、雙地鐵、城際鐵

路、天河機場、“三橫五縱”綜合提升，貫通武漢三鎮(zhèn)，加速片區(qū)成

熟和區(qū)域價值漢口：到漢口西北湖6公里

到江漢路8公里到武漢天地2公里武昌：到武昌中心12公里到徐東7公里交通樞紐：到機場27公里到武漢火車站20公里

到漢口火車站6公里

到武昌火車站17公里本區(qū)域作為離中心最近的新城，具有更快聚集客戶的基礎(chǔ)七商畫

水賽離圖區(qū)要角測商圖西北渤有圈王不

境

17500-800項目么漢路商圓全家墩商國讀關(guān)面酵武廣商圈新生活，摩爾城，6萬方商業(yè)已引進肯德基、中百倉儲、天河院線、蘇寧電

器、迪美家居等眾多品牌和美食一條街蘇果超市位于本項目正對面部分商家已確定-60萬方住宅，其中20萬方商業(yè)·一期商業(yè)意向引進戶部巷、豆撈、電玩城、影城、大潤發(fā)和屈臣氏等商家，部分已確定，2013年投入使用二期2015年運營，之前為綠化和營銷

中心展示，路面景觀較好未來商業(yè)中心。在后湖規(guī)劃中，區(qū)域擬形成體育、行政和商業(yè)三大

中心，而中項目居于后湖商業(yè)之心，價值凸顯。項目環(huán)境

2晉合

中環(huán)商貿(mào)堿

市民中統(tǒng)建同安家園

本項目南

國

地班高地產(chǎn)

百步亭體育公園新

冊東方系列城投、地產(chǎn)集團、百步亭等武漢本土實力開發(fā)商與新世界地產(chǎn)、萬

科等外來品牌開發(fā)商云集后湖，未來供應(yīng)量大，發(fā)展?jié)摿妳^(qū)域規(guī)劃和配套日益

完

長共

區(qū)域價傳

子

紹多家名企齊聚。城市外擴大背景下，眾多實力開發(fā)商多年共同運

營后湖新城，后湖居住價值日益顯現(xiàn)晉合海昌新世界地產(chǎn)集團

萬科城投新地統(tǒng)建南國中海百步亭萬科城拖產(chǎn)集團

漢口花園城控眾色難園海昌極地海洋世冠項目環(huán)境3新世界常背花園新超系湖香

君金橋礎(chǔ)民項

⑦地段與配套：2.4萬方幸福里精致商業(yè)街，以餐飲、兒童游樂

和生活配套為主題，已引進麥當勞、DQ

等青年群體業(yè)態(tài)，母嬰

店、兒童游樂和教育機構(gòu)多家洽談中。1幅

時

代目條件社

區(qū)

人

文

氛

圍

：依托百步亭社區(qū)濃厚的文化味兒，可參與社區(qū)定

期組織全民活動，

同時本項目3000平米的街頭主題廣場、健身、兒

童游樂設(shè)施增加居民的歸屬感項目周邊同安家園及百步亭花園的人住率均較好，且社

區(qū)居住氛圍較好，經(jīng)常組織老人、小孩參與的社區(qū)活動，同時社區(qū)文化為業(yè)主提供溫馨生活氛圍與居住情

懷，對品牌、社區(qū)價值有明顯認知項目

條件2“幸福像窗花一樣”親

子對

航少兒書周大瘡待舉世博園.文齊苑動兒國1、開設(shè)4點半學校：2、建立社區(qū)少年宮和社區(qū)小小管委會；

3、建立少兒藝術(shù)團、足球社，動漫社等各種社團；4、組織夏令營、觀鳥等各類戶外活動；

5、開展公民教育、國學教育等社會教育。一站式教育鏈：中學、小學、幼兒園、教育機構(gòu)的一站式教

育鏈，依托社區(qū)青少年活動中心開展一系列配套活動兒童教育機構(gòu)所處區(qū)域為6、7號住宅樓。使用1——2層，靠近小

區(qū)出口，與項目的A56地塊銜接，所處位置為整個項目的中心區(qū)

域，服務(wù)半徑小，并且處在幼兒園和青少年活動中心之間。預(yù)計使用面積約2000m2HAPPVNEMC員項目條件3幸

福

時

代

k-中

付

頁用有

兩有e=m4m

在源備母

t**0$989?面考寫

閉

m商業(yè)街TPP*口面理安中7綠地板塊“向外延伸，向

內(nèi)延展”,形成

和諧、內(nèi)外融合

的綠色社區(qū)。項目生態(tài)規(guī)劃◆后湖低碳示范區(qū)：本次低碳城市示范區(qū)城市設(shè)計的范圍，包括203地塊(本項

目)、世博園及文卉苑，總用地面積55.6公頃。水景界面項目

條

件綠化帶界面商業(yè)界面4公園環(huán)繞：綠化公園和廣場眾多，綠化率高，居住的舒適度極高；后湖濕地公園設(shè)

本項目街頭綠化廣場街坊級：小型街心公園項目生態(tài)規(guī)劃2還

地世博園城市綠化公園城市級：世博園公園

濕地公園公園節(jié)點道路公園運動帶

內(nèi)部休閑綠化廊項目條件4建月濱河體想需文卉苑校園運動資源櫻花道文化活動廣場

休閑健身場所：

項目環(huán)繞3.6公里慢跑道，項目四周由櫻花道、健

身場所和主題廣場等構(gòu)成，而且離塔子湖體育館也近在咫尺，休閑和鍛煉俱佳。A#**商業(yè)主

力店和廣場綠化濱河體恐罪患部世牌醫(yī)太極味雨戶畢井長場m

街頭游園極限運動它場本項目項

目生態(tài)規(guī)劃3運動健身設(shè)施2013年前完成體閑公園項目

條件4態(tài)品質(zhì)生活的多重保障：通過對生活的全方位滲透，保障高品

質(zhì)生活得以實現(xiàn)科技融入：

本項目為武漢市“三網(wǎng)融合，

光纖入戶，智慧小區(qū)”試點，小區(qū)可實現(xiàn)

3G+WIFI全無線寬帶覆蓋，手機、PC

和

電視可三屏互動，家居實現(xiàn)智能化；安全保障：

通過小區(qū)全方位電視監(jiān)控、系統(tǒng)記錄

和6線電子圍欄系統(tǒng)等多重安防措施，保障業(yè)主居

住的安全：節(jié)能選材：

本項目住宅全部采用熱斷橋

呂合金中空Low—E玻璃門窗，外墻內(nèi)外

保溫系統(tǒng)，達到65%的節(jié)能標準；—參表量-

基

厚—群面*美—=一軌實彩重項目條

件

5篇熱斷橋鋁合金窗系列同一并鎮(zhèn)冊的0

和

4

色

展

5

6■*-武漢統(tǒng)建

質(zhì)量的保證百步亭集團——社區(qū)文化的準備項目

品

牌

：統(tǒng)建品牌+百步亭品牌項目條件6品牌的保證統(tǒng)建公司百步亭項目背景小結(jié)3

大

環(huán)

境

，

6

大

優(yōu)

勢項目所處環(huán)境：口最近市中心：后湖本為漢口后花園，有武漢大道、雙環(huán)線、雙地鐵等交通利好優(yōu)勢，三鎮(zhèn)可快速通

達

；口未來商業(yè)中心：位于后湖規(guī)劃的商圈核心位置，與南國大型商業(yè)相鄰，自身有商業(yè)街，優(yōu)勢得天獨厚；■多家知名開發(fā)商進駐：武漢地產(chǎn)和百步亭等本土知名開發(fā)商，新進駐萬科、晉合等知名外進品牌；項目自身優(yōu)勢：■地段和配套：位于后湖繁華之心，生活和休閑配套近在咫尺；口一站式教育鏈：幼兒園至初中全站教育，育才系和青少年活動中心等為成長保駕護航；口成熟大社區(qū)：濃厚的社區(qū)氛圍和成熟的管理模式，鄰里有序的生活；口低碳示范區(qū)：本項目位于后湖中心低碳示范區(qū)范圍內(nèi)，居住舒適度有保障；■生態(tài)三大規(guī)劃：系統(tǒng)打造，功能體系完備和3.6公里慢跑道，資源獨享；口品牌開發(fā)商攜手打造：統(tǒng)建與百步亭首次攜手價值定位】幸福生酒定義±成熟社區(qū)±一站式教育鏈s

優(yōu)質(zhì)戶型幸

福

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，

關(guān)

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武

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!海納百川，是胸襟，更是力量。The

Ocean

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福

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景本體回顧項目環(huán)境

項目條件目標回顧樓棟6#7#8#9#1#2#3#5#共8棟單棟面積9640.9423098.723844.218323.924138.322664.922153.82449416.8萬方預(yù)售條件5月30日6月15日1

、

2

棟

2

0

1

2

年：

3

、

5

棟

2

0

1

3

年2012年目標：5-12月銷售1#、2#、6#、7#、

8#、9#,共6棟，13.6萬方，達成目標為12個億。

回

顧

當

時

的

市

場

.

.

.

.目標回顧項目一期貨量10年1300套，月517到

11年止530查，月均100套

0開0

9

套批，開均盤價，0

套二，批均開價盤7，40

元

期13

套三，批均開價盤7，40推0

平，米均，價當5

元

/

，當

/平米，當天銷售80%

平米，當天銷售售80%

%/80元%米80平天銷6400天銷700

【當時的市場速度】同安家園最高可實現(xiàn)1300套/年的去化

量，現(xiàn)代城和漢口花園銷量也過千套，本項目月均62.5套的速度目標，市場有可支撐的空間2009年7月31日2009年10月30日2010年1月23日2010年11月13日2011年1月

2011

年6月6日一期85平米業(yè)主李女士：入住率高，適合居住，質(zhì)量好，性價比高“怎么說呢，我感覺住在這里挺舒服的，入住率很高，居家過日子

是夠了，比較適合居住吧!和它同時期建的別的樓盤外墻早都開始

皸裂了；但他的房子到現(xiàn)在外立面都沒什么問題，只是有一些歲月

沖刷的痕跡。我們當時買的還比較便宜，性價比還比較高，現(xiàn)在都

漲起來了，以后地鐵通了，武商量販開了就更方便了!”四期79平米業(yè)主宋先生：統(tǒng)建品牌好，性價比高，居家氛圍好“我不是武漢本地的，在這邊讀完大學就留在武漢了，這不家里

催著趕快買房結(jié)婚么,我和我女朋友就到處開始看?，F(xiàn)在漢口三環(huán)

以內(nèi)，單價在8000以內(nèi)的也就是后湖了。這邊幾個盤我比較了下，同安家園是個大社區(qū)，開發(fā)商品牌的口碑不錯，入住率也挺高的，比較有居家的氛圍!m期學校)

一期建湖東動世

問三期第二批開盤，推

出286套，均價5200

元/平米，當天銷售90%三期第一批開盤，推出320套，均價4800元/平米，當天售罄09年600套，月均120查watsins

Covam四

期期

【當時的市場價格】百步亭現(xiàn)代城持銷價格8600元/平米，即

將新推產(chǎn)品對外8500元/平米以上，后湖盛世東方在售價格8300元/平米，本項目毛坯均價8900元/平米的目標是有機會

的市場價格的梯隊分析

寶麗金、武漢天地航天雙城聯(lián)發(fā)九都府、融僑錦江漢口花園、南國北都現(xiàn)代城、御華園盛世東方、同安家園恒大名都、中誠時代12000-35000

中心區(qū)、永清片11000-13000

9

二七片

古田片楊漢湖百步亭后湖盤龍城7500—86007000—8300

4600-6000(數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)市場監(jiān)測)9000—13000單價區(qū)間(元)7600—120003000元④

全面促銷

5局部降價全面降價NOW,we

are

here從階段看，市場目前處于全面降價和促銷的階段價格走勢

進入觀望局部促銷新開項目低

于預(yù)期價格世聯(lián)研判2011年項目清盤，現(xiàn)剩余5.2萬方，以140m

以上大戶型產(chǎn)品為主2011年高層95-

147m

精裝修產(chǎn)品在售，

一期組團剩余約500套；2012年主銷二期和三期，推量約12萬方(30-33層，200-400m,

精裝修)一期約1600套，2011年去化300套，90-140m產(chǎn)品；2012年二期10萬方3.5、8號接未推，約4.2萬方，預(yù)計2012年第一季度尾盤2011年住宅部分推貨9萬方；2012年推售主要以商業(yè)

寫字樓為主，住宅無放量現(xiàn)代城二期科余未推體雖約10萬方(7棟18-33層高層產(chǎn)品，主力面積為約90m2房源；三期、四期已建成。項目處于尾盤階段，9月30日推出剩余的12#,預(yù)計年內(nèi)清盤2011年10月推出80-110m產(chǎn)品，項目預(yù)計年內(nèi)清盤預(yù)計5月五期開盤，總體量28萬方，商業(yè)+公寓產(chǎn)品為主。2011年推六期總體量約9萬方，主力戶型為90-130m?,預(yù)計2012年第一季度清盤；2011年5月開盤，現(xiàn)剩余5萬方下半年加推，預(yù)計2012年第一季度清盤180萬方，

一期1700套左右，目前共銷售約260套9月25日首批開盤，主力面積40-110m2,后期總推量17萬方，戶型從40m2一室一廳到著華復(fù)式。

一期預(yù)計2012年底竣工。三季度四季度

一季度

三季度

三季度

四季度航天雙城

晉合金橋世家鼎盛華城楚邦漢界

中森華國際城百步亭現(xiàn)代城新地盛世東方綠色新都四期景城

統(tǒng)建同安家園四期

漢口花園六期幽蘭居

尚都一品星悅城

銀泰御華園從未來的市場放量來看，2012年剛需市場競爭激烈，本項目的直接競爭

為御華園、現(xiàn)代城，

一級分流為鼎盛華城，二級分流為星悅城。本項目需樹立市場的絕對站位，進行差異化競爭整體戶型配比：8

0

兩

房

3

1

%

9

0

三

房

42%共

1戶3

三房21%

1

6

0

四

房

5%·明年目標：回款10.5億(住宅全推，初步目標價格9500元，據(jù)實調(diào)整)

·關(guān)鍵節(jié)點：3月份營銷中心開放，7月份1期推出(5棟),第4季度2期

推出；030-6022計1本項目必須搶先入市，

開啟首波熱銷，擴大影響力從未來的未來重點競品來看，本項

目還面臨強勁的未入市大盤競爭，

即南國和中海項目。

·40萬方住宅，20萬方商業(yè)，其中住宅下半年入市5~10萬方·一期商業(yè)意向引進戶部巷、豆撈、電玩城、影城、大潤發(fā)和屈臣氏等商家，部分已確定，2013年投入使用二期2015年運營，之前為綠化和營銷中心展

示，路面景觀較好類型一品質(zhì)溢價型類型二大盤快銷型類型三溢價滯銷型型

四價跑量型項目價格2011年銷量月

均

銷

量年銷售額首

次

開

盤

時

間晉

合

金

橋

世

家11500/p>

.

5億3

月現(xiàn)代城8000890897億3

月盛

世

東

方8200680685

.

5

億3

月漢

口

花園7200790995

.

7億5

月尚

都

一品8100286282

.

3

億3

月鼎盛華城8200310392

.

5億5

月御華園7700360902.78億9

月楚

邦

漢

界7400142201

.

1

億6

月星悅城68002512511.7億12月從片區(qū)2011年年度銷量來看，片區(qū)總銷量約41萬方，居于前3位的分別是：百步亭現(xiàn)代城、漢口花園和盛世東方三個片區(qū)典型大盤，大致可分依

次

對

這

三

個

類

型

的

典

型

項

目

進

行

分

析為三個維度。類

低基本信息開發(fā)商武漢三鼎地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商自

售總建面42萬方總戶數(shù)一期923戶，共2997戶容積率1.65綠化率55%整體配比91、95平米，2房99、147平米，3房目前在售：2010年11月推出

一

組團價格均價1200C6#樓王均價14000;體量一期12萬方口

景觀設(shè)計單位：泛亞國際(香港)景觀設(shè)計有限公司口

建

筑

設(shè)

計單

位

：

杰

盟

建

筑

設(shè)

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新

加

坡

)

有

限

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司主力面積95平兩房；99、147平三房類型一(品質(zhì)溢價型)——

晉和金橋世家項目共42萬方，

片區(qū)標桿，主力面積94-147m2,精裝修，

目前成交以老帶新和外區(qū)域新客戶為主，與片區(qū)產(chǎn)品基本無競爭世

聯(lián)

地Witntios産Pems本報告是產(chǎn)格保密的?！魽1

戶型：三室兩廳兩衛(wèi)99.83m2·戶型方正，實用率高·動靜分離、干濕分區(qū)·主臥帶獨立衛(wèi)生間，私密性強

·客廳、餐廳分離·雙陽臺設(shè)計口A3

戶型：三室兩廳兩衛(wèi)144.98m2·動靜分離、干濕分區(qū)·主臥帶獨立衛(wèi)生間，私密性強·客廳帶生活陽臺，餐廳帶設(shè)備陽臺

·客廳餐廳分離晉和金橋世家——2梯3戶，1組團以95—145產(chǎn)品為主，目

前在售產(chǎn)品為二期230m2大戶型產(chǎn)品□A2

戶型：兩室兩廳兩衛(wèi)95.67m2·動靜分離、干濕分區(qū)·主臥帶獨立衛(wèi)生間，私密性強itn

io

Ie

rass地本擺告是產(chǎn)精保密的。晉和金橋世家

裝修材料精細實用，通過無數(shù)細節(jié)的打

造，實現(xiàn)高品質(zhì)的居住體驗管線隱藏世稀所有管線隱藏在管

線

進

丙，

視

覺

感

好晉合

·

金

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家

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準2

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元

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米豐碩實木地板活具科勒沽具抽油煙機西門子開關(guān)西蒙/美的櫥柜晉合櫥柜面盆科勒水龍頭科勒內(nèi)門防撞、防塵門框加密封條，減少關(guān)門的撞

擊聲音，內(nèi)門底部增加隱形防

塵條，保持室內(nèi)干凈。家庭緊急呼叫按鈕連接小區(qū)中央監(jiān)控中心，確保

主人府邸安全門窗防變形副框

承受墻體重力，不易變形涂料、墻紙三色陶土磚阻尼系統(tǒng)的緩沖力消除噪

音，延長櫥柜壽命減少水流沖擊管道的

聲音外立面櫥柜延時阻尼下水靜音內(nèi)墻地板晉和金橋世

家

VIP商業(yè)會所+雙語國際幼兒園打造的集休

閑、娛樂、建設(shè)、教育于一體的社區(qū)配套VIP商業(yè)會所項目中心花園規(guī)劃了VIP商業(yè)

會所，集放映廳、閱覽室、水

吧、餐廳、商務(wù)中心、干洗

店、自助銀行、健身等于一廳

的會所。雙語國際幼兒園配備了9班標準幼兒園，將引入國內(nèi)知名國際雙語幼兒教育

機構(gòu)進行辦學。會所配備恒溫泳池

室外配備超大泳池聯(lián)

地

座ios

IserrasWwitat本擺告是產(chǎn)精保密的。世容積率：1.65超低容積率建筑密度：8.09%超低建筑密度綠化率：55%超高綠化率，每個組團花園面積可達20000平樓間距：135米超寬樓間距晉和金橋世家一—

圍繞客戶的高品質(zhì)居住環(huán)境，

從經(jīng)濟指標入手，在產(chǎn)品及景觀的每個細節(jié)體現(xiàn)舒適園林：每個組團花園面積可達20000

m2,戶戶都能觀看到風

景，而且參與性景觀豐富。水系：大水系與小水系交錯呼應(yīng)，各種形式的水景布置在社區(qū)的每個角落，動靜相宜。精裝修：全精裝修標準，特別注重細節(jié)的打造戶型：舒適居住型設(shè)計，面積贈送少，但布局合理外立面：三色陶瓷磚，不易褪色變形技術(shù)指標產(chǎn)品景觀世

聯(lián)

地

産to4

ios

semras本擺告是產(chǎn)格保密的。類型二(大盤快銷型)——

百步亭現(xiàn)代城百步亭現(xiàn)代城，3月開盤均價8500元/m2,平均96套/月；10

月開盤銷售70%左右，11月持銷均價8000元/m2左右，月去化

10套，

目前持銷5-6套/月。

2011年3-12月：

該項目共實現(xiàn)890套的總銷量，位居區(qū)域第

一位；年內(nèi)單價峰值分別為8800元和7800元，

目

前的均價回歸至2月份水平>項目分3年四期建設(shè)，是及綜合性大型商業(yè)為一體的社區(qū)，社區(qū)氛圍濃厚，購房主力客戶為地緣性居多，基本為自主；世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)格保密的。3194.3平米-3房房型建面陽合面積客廳面寬主臥面積次臥面積廚房衛(wèi)生間亮點2*2*1808.143.711.8810.24.845.94客廳和主臥全南向，客廳與廚房雙陽臺3*2*194.39.24415.849.3/8.25(

含

附

贈陽臺)6.33.78客廳和臥室全南向，客廳帶大面寬陽臺，臥室雙飄窗，書房帶花園，百步亭現(xiàn)代城戶型——2-3房戶型緊湊實用，3房大開間，南

北通透，140m2

以上戶型去化較慢80平米-2房項目名稱百步亭現(xiàn)代城本項目·

該

項目

不

足

之

處：1.營銷中心

基

本

無

氛圍營

造

和

現(xiàn)

場

展

示

；2

.

項目營銷和社區(qū)活動無結(jié)合；3

.

老帶新獎勵機制缺失；區(qū)位地段百步亭花園解放大道入口處后湖大道與建設(shè)渠路交匯

處規(guī)劃規(guī)模8

0

萬

方46萬方容積率2.23.19綠化率38%35%開發(fā)商武漢安居工程發(fā)展有限公司統(tǒng)建地產(chǎn)、百步亭集團產(chǎn)品類型板

樓

、

小

高

層高層戶型面積80-130m首批推出2棟南

國商

業(yè)

規(guī)

劃教育和生態(tài)資源更優(yōu)

2大

品牌攜手打造優(yōu)勢位置

較

靠

后密度較高劣勢外部配套商業(yè)綜合體百步亭配套和內(nèi)部配套臨街商鋪內(nèi)部商業(yè)街交通狀況10多路公交、輕軌1號線多路公交直達、地鐵3號項目對比：項目處于百步亭門戶位置，

已有大量忠實客群，社

區(qū)氛圍濃厚，優(yōu)勢明顯，但2012年推貨時間與本項目有重合世

聯(lián)

地

産Witn4NoxPsewns本擺告是產(chǎn)精保密的。類型三(溢價滯銷型)——鼎盛華城鼎盛華城一期8000元/m2入市，40套/月銷量，而十一推出的

8500元/m2的高價產(chǎn)品中，在少量2變3戶型售完之后，持銷8-

9套/月，

目前去化較好的仍為前期7500元/m2起的特價房源開

盤

時

間價格月

均

銷

量3

月小高層8000405

月小高層8000

高層7700458

月高層82004510月高層85005

0

(

基

本

為

前期7700特價

房

)L

1月高層8300

特價房-750016>項目展示大氣，以地段為最主推賣點，交通便利，項目定位于建設(shè)大道上；>項目分兩期，住宅占比70%,兩期體量相近，

一期共13棟，約2000套，其中6棟小高層

今年5月起共推出6棟樓，約600套，

目前為止去化量近半房型建面陽合面積客廳面寬主臥面積次臥面積廚房衛(wèi)生間亮點2*2-1886.83.711.59.86.1南北通透，客廳和主臥全南，帶陽臺有儲藏室鼎

盛華

城

戶

型

—

—2

房南

北

通

透

或

附

贈

空中

花園

，

3

房

附

贈

面

積，

產(chǎn)品

居

住

使

用

率

和

舒

適

度

較

高(

贈

送面

積

達

到

1

1

—

1

5

平米

)139.85m2,391.44m2,388.58m2,2房房房理A82287158T

營銷中心外觀

推廣注重地段和交通的便捷感項目為2011年5月面世的后湖新盤，以交通為依托，主打最部子城49J

周聯(lián)袂出擊

身、夾報、短信、網(wǎng)絡(luò))兩

建

設(shè)

大

道

，

朗

闊

的

士

大

夫

境

界同項

目賣點：地段+

交

通

(

3

號

線

為

主)+產(chǎn)

品

(

附

贈)+

主

力

競

爭項目尾盤。

產(chǎn)品的大勢，營銷渠道在同比項目中最為全面(戶外、車項目名稱鼎盛華城本項目●

該

項目

不

足

之

處：1.

項目形象

未

充

分

建

立

；2.

營

銷團隊

非

正

規(guī)

；3.園

林

和

樣

板間

無

展

示

；4.

同類

型產(chǎn)

品頻

繁調(diào)

價·

該

項

目

可

借

鑒

之

處：1.

營

銷中

心的

展

示

和

檔

次

；2.多

頻

次

開

盤

或

加

推區(qū)位地段江岸建設(shè)大道與興業(yè)路交匯

處(

地

鐵

3

號

線

興

業(yè)

路

站

)后湖大道與建設(shè)渠路交匯

處規(guī)劃規(guī)模3

0

萬

方46萬方容積率2.43.19綠化率40%35%開發(fā)商武漢外經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)建地產(chǎn)、百步亭集團產(chǎn)品類型板樓小高層、高層高層戶型面積80-130m首批推出2棟項目體量開

發(fā)

商

品

牌優(yōu)勢建筑密度

較高切業(yè)類型較少等

獨

屬

性

優(yōu)

勢劣勢外部配套商業(yè)綜合體百步亭配套內(nèi)部配套臨

街

商

鋪內(nèi)部商業(yè)街交通狀況621、543、592、575、716路公交可到現(xiàn)場，3號

線

站

點

處多路公文直達、地鐵3號項目對比：項目是后湖片經(jīng)典的低開高走類型，

目前園林展示未到位，但營銷中心長期設(shè)置奢侈品展柜，對調(diào)性有提升，目

前特價房明顯降低客戶認可度，與本項目有少量客戶重合世

聯(lián)

地

產(chǎn)Witn4NoxPsewns本擺告是產(chǎn)精保密的。小結(jié)：

1、該項目是后湖片經(jīng)典的低開高走類型，

目前無園林或樣板間等可見性展示，客戶對在售價格的感知和認可度不高；2、

項目從11月份開始以特價吸引上門，效果不明顯，12-1月，該項目受星悅城低價分流影響較大。

世

聯(lián)

地

座Wwitn4

Hos

P

wns本報告是產(chǎn)格保密的。類型四(低價跑量型1):

御華園以7500元/m2的開盤，低于競品1000元/m2,開盤熱銷，而隨著市場變化，11月僅銷售8套，12月目前為止銷售7套>該項目房交會面世，開盤前3天啟動認籌，認籌金5萬，可享受單價減1000元的

優(yōu)惠；>項目起價6500元/m;

最高價9100元/

m;

實收均價7500元/m,

低于現(xiàn)代城

1000元/m。項目一期12棟，目前推出其中6棟，約900套，二期有別墅產(chǎn)品，為二炮地塊，房展會正式亮

相

；本，

，外

品發(fā)力，主打附贈和園林發(fā)力，來;:產(chǎn)%以20要2011推量2

0

1

1

銷

量剩余貨量9

0

0

套3

5

0

套一

期

9

0

0

套

二期1800套世

聯(lián)

地

産本擺告是產(chǎn)精保密的。39房型建面亮點不足1*1*144.22戶型功能分區(qū)明確，緊湊實用客廳不采光2*2*173.78-100.78附贈面積大，大部分房型可以2改3兩房中有戶型一間臥室不采光3*2*2133.23-143.67戶型通透，附贈面積大廚房進深太大，采光不足御華園戶型——結(jié)構(gòu)拉梁實現(xiàn)功能升級，1梯4戶，產(chǎn)品附加值

高，整體74%為90平米左右2變3,主推產(chǎn)品性能44.22-44.35m2,1

房

94.99-95.28m,2

房133.21-133.43m

,3房游樂區(qū)mneR營銷中心

細節(jié)展示項目賣點：精致展示(營銷中心、園林、會所)+準現(xiàn)房+英倫風格+性價比(附贈、平價)+百步亭配套會

所園林展示準現(xiàn)房項目名稱御華園本項目·

該

項目

可

借

鑒

之

處：1

.營

銷中

心、

園

林

和

樣

板

間

高

于

片區(qū)

的

展

示

水

平

；2

.

營

銷

接

待

人

員的

專

業(yè)

形

象

；3

.

低

價

入

市的

方

式區(qū)位地段江岸新村174號后湖大道與建設(shè)渠路交匯處規(guī)劃規(guī)模60萬方46萬方容積率2.73.19綠化率42%35%開發(fā)商武漢銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)建地產(chǎn)、百步亭集團產(chǎn)品類型高層、洋房、聯(lián)排別墅高層戶型面積44-143m首批推出2棟物業(yè)服務(wù)現(xiàn)

場可

見

性

展

示劣勢戶型特點附贈面積大地段的成熟性綜合優(yōu)勢優(yōu)勢外部配套共享百步亭配套百步亭配套和臨近組團商圈內(nèi)部配套幼兒園、體育場內(nèi)部商業(yè)街交通狀況通達性較差多路公交直達、地鐵3號線項目對比：項目低價走量，備案價格8500元/m2,7500元入市

熱銷，目前均價7800元，2012年推量較大，對本項目首批入市形成分流世

聯(lián)

地

座Wwitnd

Nos

wns本擺告是產(chǎn)精保密的。項

目

小

結(jié)

：1、項目低價走量，備案價格8500元/m2,7200元起價入市熱銷，成交均價7500元，10-11月項目針對現(xiàn)代城主打性價比；

2、,基于全年任務(wù)的完成情況，線上推廣基本停止，12月-1

月主要通過網(wǎng)絡(luò)主打“單價減1000元/平”吸引客戶上門，以

實景展示和豐富產(chǎn)品線打動客戶，2012年推量約9萬方。

世

聯(lián)

地

座Wwitn4

Hos

P

wns本報告是產(chǎn)格保密的。類

型

四

(

低

價

跑

量

型

2

)

:星悅城以6700元/m2的低價入市，在目前的市場下達成76.5%的解籌率超越萬科記錄，1月3日同價加推66套，當天去化僅56%,次日基本售罄目前為止：

開

盤

1

次

，加

推1次，

下一批的推售預(yù)

計在2012年第二季度初●星悅城一期總共推出10棟樓，建筑面積約12萬方，1-6

號樓均為34

層2梯4戶的高層，

7

號樓為25層，8#、9#為6層的1梯兩戶的花園洋房；10#為18層的酒店式公寓●小區(qū)內(nèi)主要配套：婚紗主

題公園、運動主題公園、寫字樓、家樂福、五星級酒店還建房8#9#10#漢口花園6期5#6#2#3#扇成7#442011后湖各盤共

性

要點：體量、組合拳、展示、客群◆整

體

推

量

大

：

2012年，片區(qū)市場總推量大(包括中海和南國地塊等未

入市項目),出量區(qū)域分布均衡；◆

主銷項目分級明

確

：目前后湖主銷項目有三類：

以金橋世家為代表

的品質(zhì)型、

以百步亭為代表的區(qū)域影響力大盤和以星悅城為代表的性價比

型

；◆大盤

更替階

段出現(xiàn)

：2011年下半年入市的新盤御華園、鼎盛華城和

星悅城為代表的項目，逐步以展示和性價比對百步亭、漢口花園和盛世東

方3大經(jīng)典大盤進行替換和沖擊。→

同

享

區(qū)

域

機

會

：眾多品牌發(fā)展商的相繼進駐、中心區(qū)域土地的漸少和

區(qū)域規(guī)劃、交通和配套的逐步升級和實現(xiàn)，是區(qū)域內(nèi)各盤共享的機會：世

聯(lián)

地

座wta4os本報告是產(chǎn)精保密的。Tes項目規(guī)模、容積率

等物業(yè)類型最近推售時

間日前價格代理公司2012年可售貨量2012預(yù)計可去

化在售百步亨現(xiàn)代

城80萬方/2.2小高、高層2011.10.158000清

華

巔

峰12萬方1

2

萬

方中森華國際

城8

.6萬方/3

.43高層2011.3.248200自

售2.4萬方1.5萬方御華園60萬方/2

.

7高層、別墅2011.9.267800自

售9

萬

方5

萬

方鼎盛華城30萬方/2

.4小高、高層2011.10.18200自

售11萬方3-4萬方盛世東方31萬方/2

.8高層2011.9.308200自

售6

萬

方(

商

業(yè)

綜

合

體

)2

萬

方楚邦漢界9萬方/2

.

2小高層2011.6.67200自

售4.9萬方1.5萬方星悅城180萬方/3

.

54高層、花園

洋房2011.1.36800中原、合

富13萬方L

約9萬方漢口花園60萬方/2

.

33小高層、高

層2011.10.157200自

售0.6萬方0.5萬方尚都一品8萬方/2

.

30高層、別墅2011.3.208000德思勤4萬方高層，0.96萬方

別墅2.5萬方紫軒美住3萬方/2.80高層2011.10.1811000世聯(lián)2.9萬方2.9萬方晉合金橋世

家42萬方/1

.65高層2011.12.13500自

售32.5萬方5萬方_將售幸福時代46萬方/3

.

19高層預(yù)計6月初未定世聯(lián)16.8萬方L

8

.3

萬

方漢口秀園未定世聯(lián)5.4萬方5.4萬方地產(chǎn)南國60萬方高層預(yù)計下半年未定前期顧問10萬方，7-8月中海27.7萬方高層預(yù)計7月未定27萬方武漢城投1500畝前期顧問2012后湖可推貨量約145.7萬方，集中在南國、中海、金橋世

家、星悅城、鼎盛華城、百步亭現(xiàn)代城和幸福時代7個項目。

>后湖區(qū)域在售樓盤眾多，預(yù)計2012年下半年在售項目將超過20個，區(qū)域品牌開發(fā)商云集，后期高端物業(yè)供應(yīng)將逐步增多；>成交價格目前仍然分為四個層級，第一層級以晉合金橋世家為主，均價達11500元/m2,

區(qū)域整體均價現(xiàn)處于7500-8000元/m2水平；>2012年后湖在售項目可推貨量約85.5萬方，全年放量較為均衡；>區(qū)域內(nèi)重點潛在競爭項目以大盤居多，物業(yè)形態(tài)基本以高層產(chǎn)品為主，包含南國為代表的大型綜合體項目，后期市場競爭將更加激烈；>根據(jù)實際工程進度預(yù)測，2012年3月至2013年1月份，潛在項目會面市對外銷

售，總推量約有59.2萬方。通過對后湖板塊在售及潛在競爭項目的推量預(yù)計，后湖2012年全年市場供應(yīng)量將達到145.7萬方。后湖2012年全年市場供應(yīng)量研判世

聯(lián)

地

座Witn4ios

semras本報告是產(chǎn)精保密的?！翡N量表現(xiàn)：從2011年10月第三周起，市場成交量持續(xù)下滑，包括鼎盛華城、楚邦漢界等低價跑量項目；10月：區(qū)域總成交量741套，片區(qū)從單周213套降至第四周的36套；11月：區(qū)域總成交量為135套、較10月下降81%左右；12月：除星悅城開盤，

區(qū)域總銷量87套，較11月下降36%;◆客戶需求：市場中剛性客戶的大量需求仍然存在，價格

例客1戶:星的悅最城強650杠0

/m；2

的低價入市，開盤達到70%以上的較高解笑

率

以

價

格

迅

速

聚

住

地

終

性

剛

手

節(jié)

置

客

戶

。;典型案例2:漢口花園63萬一口價和鼎盛華城7500元/m2起的特價房

源，此類項目借價格優(yōu)勢，能實現(xiàn)每周高于市場平均水平的銷量。市

場

貨

量

：2012年市場放量充足世

聯(lián)

地

座

Wwits4

Nox

Pa

wns

本擺告是產(chǎn)格保密的。后

湖

市

場

小

結(jié)>以百步亭現(xiàn)代城為代表的項目，依托大社區(qū)的多年積淀，仍取得較好的年度成績，最高達到890套，市場有需求的空間

；>區(qū)域主銷項目分別以現(xiàn)場展示、產(chǎn)品品質(zhì)或價格優(yōu)勢實現(xiàn)

自身銷量的突破；>基于市場變現(xiàn)和客戶分析，在充分挖掘百步亭社區(qū)的基礎(chǔ)之上，做足營銷功課，

本

項目

有

機

會

實

現(xiàn)

更

高的

營銷突破!后湖市場對本項目的啟示世

聯(lián)

地

座Wwitn4

Hos

P

wns本擺告底產(chǎn)精保密的。意味羞幸福時代的直接銷售結(jié)果，必須達到：>占位后湖的市場標桿印象，

以高形象提升客戶對項目“價格”的預(yù)期；-+>充分體現(xiàn)項目價值的理性價格入市，

以“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”“合理價格”來支持首期熱

銷，

以此逐步建立市場口碑效應(yīng)；一期“片區(qū)標桿項目”的確立，倡導(dǎo)全新的幸福標準，放大產(chǎn)品優(yōu)勢，與競品形成差異，最終以集中爆破實現(xiàn)整盤價值最大化；我們且標客戶在哪望共同實現(xiàn)百步亭片首置客戶后湖片首置客戶二七片拆遷客戶解放大道和建設(shè)大道沿線、新華路以東青山、新華路以西漢口北客戶外地人

【客戶分析】后湖片區(qū)購房客戶以地緣性向四周擴散，自住和首置客戶居多，

少量首改

→主力客群：基礎(chǔ)/品質(zhì)剛需+少量改善型拓展客群：首置/首改+少量投資型一

領(lǐng)

層

導(dǎo)

級者二

層

級

三層

級隨者追

隨

者世

聯(lián)

地

座Witn4NoxPsewns本報告是產(chǎn)格保密的。追客戶語錄：——我們家很早就在這邊住了，家人都在這邊，我要買房的話肯定是首選這里，不光是因為這里配套全，這邊的社區(qū)氛圍和特別好，老人、小孩在這邊過的很舒服；——我們在這邊住了很多年了，圈子都在這邊，換房的話應(yīng)該還是在這附近。:置業(yè)關(guān)注點：對片區(qū)性價比/交通/購物/學校/社區(qū)/品牌客戶語錄：—現(xiàn)在育才特別難進，考慮到以后小孩教育，我會去考慮學位房；——我還是很看品牌的，很多朋友住在百步亭，都強力推薦我買，進去感覺社區(qū)的氛圍確實不錯，配套也還比較成熟；

——前幾天還去航天雙城看過，感覺那邊還是商業(yè)氛圍啊，交通啊更方便些。只是那邊房子太貴了，都到1.3萬了

【主力客群1】——

百步亭片前期業(yè)主的子女置業(yè)(70后-83前),多為婚房首次置業(yè)，主要

關(guān)注除學區(qū)和交通等基本生活功能，升值等軟性需求次要首次置業(yè)：70后-83前為主，擁有3年以上工作經(jīng)驗，小有積蓄，剛性需求；置業(yè)顧問語錄：——來我們這里買的很多是70后-83年的；——他們收入還不錯，基本都在5000元/月以上；——私企比較少，多數(shù)工作穩(wěn)定，很多是周邊學校老師、單位上班的，還有一些是私營業(yè)主；可拓展客戶：百步亭和統(tǒng)建老業(yè)主、百步亭片區(qū)內(nèi)其它社區(qū)和單位群體

——:老業(yè)主圈層:

本

區(qū)

域

其

它

群

體與本區(qū)域有關(guān)聯(lián)：家人或工作在本區(qū)域，居住和生活更便利；

PWitn4

Nox

Pewns

本報當是產(chǎn)格保密的?？蛻糁饕獊碜源蠛蠛^(qū)域：

一般在本地有1套住房，屬于為小孩購房過大家庭性改善，比后湖初級置業(yè)層級略高一些置業(yè)顧問語錄：最近比較關(guān)注華園，附贈的面積很大，園

林的環(huán)境又好，銷售員說一起購買是最劃算

的，而且英倫風格看起來也比較有檔次，你

們的項目，如果那時候還沒買就去看看!

【主力客群2】——后湖片金橋大道以東區(qū)域，有一定經(jīng)濟實力，對正后湖周邊環(huán)境和配

套存在顧慮，對置業(yè)有基本的要求，

多數(shù)客戶為首置，

少數(shù)首

改，

區(qū)位和配套是首要牽引因素同安家園客戶語錄：——你剛給我講的那些價值，我覺得最讓我打動

的是育才或者其他的知名學校，因為我們馬上面

臨生小孩的問題，而育才現(xiàn)在很難進，教育就是

個必須考慮的問題了?？蛻粽Z錄：相比而言，百步亭和航天雙城這邊比后湖生

活方便些。航天雙城價格還是高了，世博園那邊

做商業(yè)中心的話，還是蠻不錯。價格的話到時那

邊貴的話我們就買戶型小點的?！覀冎把芯窟^，其實就來源而言，后湖有部分客戶還是有一定實力的，

著不上后湖的環(huán)境，

但是能力也夠不到中心城區(qū)，所以

選擇買百步亭片區(qū)。

你怎么不在后湖本區(qū)域買房呢?——其實相隔也很近，但是環(huán)境和配套就差遠了性價比：相比中心區(qū)域過萬的均價，百步亭是價格和配套兼?zhèn)涞膮^(qū)域，客戶購房基本為

自

主

!

【主力客群3】——二七片拆遷片二七長江大橋一片拆遷已完成，徐州新村、中百倉庫段會相繼

改造啟動，百步亭片是部分外溢人群的置業(yè)首選地置業(yè)顧問語錄：——很多拆遷客戶確實是由于經(jīng)濟能力問題，被迫選擇到就近的區(qū)域置業(yè)，他們參照的房價是中心區(qū)域，所以承受能力還是不錯，但

在購房中對居住的便利性、社區(qū)氛圍，甚至戶型，都比本區(qū)域的客戶要求要高。百步亭現(xiàn)代城客戶語錄：——這次買房就打算在100萬以內(nèi)，以后就不換房了，朋

友住在這邊，對這邊還比較熟悉，社區(qū)氛圍也不錯，剛好趕上開盤就買了，以后輕軌有了，再加上地鐵，應(yīng)該

還是方便的。航天雙城客戶語錄：——小孩住在航天雙城，我們倆老不喜歡吵，而且也覺得這里貴了，聽朋友推薦買了百步亭，過來3-4站路，也還方便，住著也安靜，居住要求：客戶習慣了便利的交通出行和方便的生活配套，會優(yōu)先考慮最鄰近原居住地的區(qū)域置業(yè)關(guān)注點：價格/社區(qū)內(nèi)外部配套/居住環(huán)境和品質(zhì)/世

地Wwitnd

Nos

P

wns本報告是產(chǎn)格保密的。6百步亭現(xiàn)代城客戶語錄：—

—

平時上班很忙，就晚上會叫睡個覺，買房考慮成熟的社區(qū)，這樣物業(yè)管理要專業(yè)

一些，不在家也會稍微放心點。置業(yè)顧

問語錄

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業(yè)單位工作了3

-

4年的員工，月收入3000

-

6000不等，很多是考慮結(jié)婚才買房。

【主力客體4】

——建設(shè)大道和解放大道沿線、新華路以東片新華路以西，與區(qū)域聯(lián)系的主千道沿線大中型企事業(yè)單位員工，以外地戶籍年輕婚房置業(yè)為主，對價格的承受力高于百步

亭地緣性客戶，但對區(qū)域的認可需要教育；

瑞通廣場上班客戶語錄：——現(xiàn)在這工作，買房主要考慮總價和交通，周邊就百步亭綜合條件更合適。會考慮

買2房或者小3房，等以后經(jīng)濟能力更好時候再換。育，問題性是綜購結(jié)婚和未來小孩教房者相對比較年輕?。簺Q區(qū)為了首選便利性：上班的通達性和多樣達到性是非中心區(qū)域置業(yè)的主要考慮因素置業(yè)關(guān)注點：地段/交通/教育/商業(yè)/環(huán)境

【拓展客群1】——青山、新華路以西片二七長江大橋連接江岸區(qū)和青山區(qū)，開通后將拉近青山和漢口

后湖、二七片的距離，百步亭是購買漢口中等價位產(chǎn)品的最近

區(qū)域2011年上半年：1、二七片區(qū)：航天雙城4%的客戶來自青山；2、盤龍城片區(qū)：普宅項目(恒大名都、巢上城、香奈天鵝湖)有20%客戶來自青山，別墅項目(恒大名都、龍?zhí)┍贬B湖和中國院子)有6%-19%客戶來自青山；3、后湖片區(qū)：(尚都一品、晉合金橋世家)5-6%的客戶來自青山和二七大橋附近區(qū)域；客戶訪談：劉剛，34歲左右目前在武鋼上班3年，荊州人，在武漢上大

學，女朋友在青年路上班，考慮在漢口買房結(jié)婚，

之前看過萬科金域華府、華潤橡樹灣

和航天雙城，價格無法承受，通過朋友了解

到百步亭，覺得地鐵和二七大橋通了以后很

方便，自己1-2年內(nèi)不會來住，首付20萬以

內(nèi)，希望能買個小3房。小結(jié)：該客戶被中心房價擠壓出來置業(yè)，他

最關(guān)注的是未來居住的便捷性和性價比。世聯(lián)地

Wwitnd本報告是產(chǎn)格保密的。產(chǎn)

Nossewns漢口北商鋪業(yè)主購房集中區(qū)域：1、沿江區(qū)域：融僑錦江、世茂錦繡長江和華潤中央公園；2、漢口中心區(qū)：航天雙城等；3、

后湖片區(qū)：尚都一品、漢口花園、晉合金橋世家；4、盤龍城：恒大名都、香奈天鵝湖、F、

陽光城、中誠時代、漢飛向上城

【拓展客群2】——

漢口北武漢大道和漢正街北遷，引爆了盤龍城和部分后湖樓市，其中

部分商業(yè)主可拓展為項目客戶漢口北商業(yè)主購房特征1、喜歡熱鬧和跟風購買；2、

聽從意見領(lǐng)袖；3、

喜歡參加各類圈層活動；4、青睞精裝修；5、注重交通的便捷性、園林展示和

總價；6、對吃喝送拿的活動參與興致高；世

聯(lián)

地

座Wwitn4

Hox

Psewns本報告是產(chǎn)格保密的。28%26%●目前的來電客戶區(qū)域排序為：百步亭片、后湖片、中

心區(qū)、二七、竹葉山、楊漢湖、常青、吳家山和盤龍

城

；●客戶集中小區(qū)：后湖片同安家園、同馨花園等小區(qū)；●客戶集中主干道：解放大道沿線、建設(shè)大道沿線、興業(yè)路和后湖大道沿線 客戶可到達交通：

公交、輕軌驗證背景：項目目前為止共來電175批，來訪185組，幸福會申請408組。

而項目在12月14日啟動首次線上推廣，我們對首次推廣的來電客戶樣本進

行分析：來電客戶獲知渠道□

楚報

■晚報

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口路過

■搜房二

以幸福時代來電客戶地圖盤龍城1個

R”

百步亭25個楊兩常青1個首

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驗

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計七5個34%塊王漢驗證背景：項目目前為止共來電175批，來訪185組，幸福會申請408組。

項目在12月14日啟動首次線上推廣，我們對首次推廣的來訪客戶樣本進行分析：

幸福時代

理角了來訪客戶地圖后潮、有步亭54個陽

4采納數(shù)據(jù)中：·后湖、百步亭：54組；

首

輪

目

標

客

戶

驗

證·二七片：19組；

·中心區(qū)：11組：

·堤角：7組；·吳家山：2組京消酸塊中寬極缺術(shù)

換典世

聯(lián)

地

座Wits4

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wn切大塊本報告是產(chǎn)精保密的。統(tǒng)不要塊王家堿和部先導(dǎo)客戶——新華路以東，漢口解放大道、建設(shè)大道上金融、保險、服務(wù)業(yè)等高級白領(lǐng)，年齡在25—35歲之間n置業(yè)關(guān)注點：交通、教育、商業(yè)、公園等□與漢口中心對比，能接受更高的價格核心客戶——泛百步亭，地緣性，首置首改客戶，婚房首

次置業(yè)為主□置業(yè)關(guān)注點：商業(yè)、教育、社區(qū)、公園、地鐵等o對大后湖熟知，對價格將有一定心理抗性，需教育可拓展客戶——武昌青山、漢口新華路以西區(qū)域首置首改

客戶、投資客等口置業(yè)關(guān)注點：總價、配套、社區(qū)、升值潛力等目標客戶定位小結(jié)——以外打內(nèi)，

占位漢口基于品牌的區(qū)域影響力能夠得到泛后湖-百步亭客戶群認可，解放大道/

建設(shè)大道沿線客戶則是實現(xiàn)價速齊飛的核心

a

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我們對客戶說什么?mt聯(lián)先導(dǎo)客戶核心客戶可拓展客戶武漢后湖區(qū)域置業(yè)客戶尋找后潮客戶的共同關(guān)注點：教育、社區(qū)氛圍、公園、交通>百步亭片地緣性客戶價值排序：教育≥社區(qū)氛圍三價格≥地鐵≥公園2商業(yè)>后湖片牽引和分流客戶(興業(yè)路、后湖大道至姑嫂路方向)價值排序：價格≥教育≥公園>商業(yè)>漢口中心區(qū)外溢客戶(解放大道和建設(shè)大道沿線為主)地段(直步毫)》交通(延長線、輕軌)>教育2社區(qū)>公園2商業(yè)≥價格>黃陂、漢口北等周邊進城客戶教育≥公園≥品質(zhì)≥價格≥商業(yè)客戶基同趨向：1、綜合價值排序：教育、社區(qū)氮圍、公園、交通：2、對目前區(qū)域商業(yè)的感知不強，認為缺乏滿足“吃喝玩樂”集中消費的聚集點E8FTBF客戶趨勢二：教育成為首置客戶購房的重要驅(qū)動。開始注

重幼兒園至初中教育資源的質(zhì)量和連續(xù)性；客戶趨勢四：近郊置業(yè)更注重舒適性，后湖項目比較

集中，會優(yōu)先選擇大社區(qū)、園林等環(huán)境更好的產(chǎn)品；價格并非置業(yè)的首要驅(qū)動，客戶只愿意為真正的生活買單追根究底，就是生

活

的

幸

福

感本項目核心客戶群——萌芽的中產(chǎn)——他們多為24-35歲的80后，工作年限不長，經(jīng)濟實力有限，購房經(jīng)驗相當有限，以首置客戶為主；——事業(yè)處于上升期，勤努力，對居住的便捷性、生活配套和社區(qū)環(huán)境有起碼的要求，5成以上的認為該有自己產(chǎn)權(quán)的房子，有房

子才有幸福感；——正在實現(xiàn)結(jié)婚、生子的人生重要階段，置業(yè)用于自住，在置

業(yè)上更多關(guān)注產(chǎn)品的功能性和未來教育；——與后湖一定有關(guān)聯(lián)，因家人或朋友在后湖片區(qū)置業(yè)，或工作地在本區(qū)域或附近交通便于到達區(qū)，而選擇在此置業(yè)；——工作與網(wǎng)絡(luò)緊密聯(lián)系，網(wǎng)絡(luò)成為最主要獲取信息渠道；經(jīng)濟實力有限，多選擇公交車、地鐵、輕軌等代步。他們是追求生活幸福感的初級中產(chǎn)落液現(xiàn)出恭迎，公園收藏家!融江年島·告疑進山66-106mn)

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與公園群落的完美相逢100年難再現(xiàn)將來孩時子法至比我強加每居6……=-:028.8031133味安公國巴蓋情開放!

*6800元mdmp

起-m682倉空中字傳費

，pe*|*…**…他們年輕，卻又不再年輕他們是公司的中堅，拿光鮮的收入他們習慣iphone,習慣每個月來幾次電影大片1

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活圖mr-ee武漢天地街區(qū)習慣starbucks,

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慣taxi,習慣武漢天地不那么多的人群他們向往自由，喜歡旅行昵圖聞

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他們看好未來，懷揣夢想B=3912×T

2迷茫。。。有工作，無生活，我離幸福還有多遠?只工作，無夢想，我離幸福還有多遠?生來原版，活成盜版，我離幸福還有多遠?2

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位營銷思路的考慮依據(jù)：①推售產(chǎn)品的風險控制；②推售產(chǎn)品對項目形象的支撐力

度；③推售產(chǎn)品次序?qū)φP的價值實現(xiàn)支撐；起

承

轉(zhuǎn)

人2)

承

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度加推，通過前期市場影響力迅速出貨；相關(guān)配合：推廣更多依靠口碑的傳播；

→與第一批單位的推售時間不

能間隔太開；3)在前批單位熱銷的基礎(chǔ)上，及時牛

女移客戶注意力，加推與前批不同類型產(chǎn)品；

相關(guān)配合：推售與前批不同類型的產(chǎn)

品

；目價值的實現(xiàn)進而穩(wěn)4)通過前期項目熱銷與形象樹

立來對項目的較弱產(chǎn)品加以培育，追求項目二期的’

氣結(jié)局

；相關(guān)配合：在前期項目熱銷和形象樹立雙

重作用下，單純追求高價來實現(xiàn)

項目“名”與“利”的雙結(jié)局；；項固形象→偏重)

起

：形象要求一步到

位；建立市場影響力；相關(guān)配合：>推廣的全線鋪開；保證項目的熱銷，使之具有

市場美輿度；兼頤項目的形

象與銷售業(yè)績；世

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“轉(zhuǎn)”

“合”本報告是產(chǎn)格保密的。AFC2012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.11

2012.122013.1推售安排苗客/準

備7

#

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#

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