個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅優(yōu)惠政策解讀

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，2011年1月27日，財(cái)政部和中華人民共和國國家稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人生活稅率的通知》（稅法第12號(hào)，以下簡稱《調(diào)整通知》），并調(diào)整個(gè)人生活稅率的政策。一、住房銷售中的差額征收政策《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅157號(hào))規(guī)定,自2010年1月1日起,個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅。《調(diào)整通知》則具體調(diào)整為:個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅。《調(diào)整通知》自發(fā)文次日(即2011年1月28日)起執(zhí)行,財(cái)稅157號(hào)文同時(shí)廢止。對(duì)上述政策,具體可以從以下三點(diǎn)理解:一是注意區(qū)分住房是普通住房還是非普通住房,因?yàn)閮烧叩恼叽雒黠@不同;二是普通住房不足5年不再享受差額征稅待遇,而是與非普通住房一樣不足5年要全額征稅;三是政策執(zhí)行期從2011年1月28日起執(zhí)行,2011年1月1日至2011年1月27日期間,仍按財(cái)稅157號(hào)文執(zhí)行。二、住房銷售中的稅收主體《調(diào)整通知》明確,普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定,按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)26號(hào))、《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)89號(hào))和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》(國稅發(fā)172號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體歸納為:1.實(shí)行優(yōu)惠政策普通住房采購根據(jù)國辦發(fā)26號(hào)文規(guī)定,享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng),但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。另外,在實(shí)際工作中許多地方下列二種情況均視同普通住房:一是首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房;二是納稅人銷售平房住宅,凡實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的住房。2.被限制的住房外銷售不得提供完全統(tǒng)一的證明材料,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)根據(jù)國稅發(fā)89號(hào)文規(guī)定,納稅人“應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料,向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn),利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息,對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核,凡符合規(guī)定條件的,給予免征營業(yè)稅”;“住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的,一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅”。此外,根據(jù)國稅發(fā)172號(hào)文規(guī)定,“成交價(jià)格”是指住房持有人對(duì)外銷售房屋的成交價(jià)格。3.關(guān)于購買房屋的時(shí)間根據(jù)國稅發(fā)89號(hào)文規(guī)定,“個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間”;“個(gè)人對(duì)外銷售住房,應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書,并到地方稅務(wù)部門申請(qǐng)開具發(fā)票”。同時(shí),國稅發(fā)172號(hào)文對(duì)購買房屋的時(shí)間認(rèn)定問題進(jìn)行了進(jìn)一步明確:“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí),同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間,以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間;契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的,以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。4.房收入外輸，房收入外第三人以關(guān)注的方式繳納了對(duì)登記的土地使用權(quán)對(duì)個(gè)人購買的非普通住房超過規(guī)定年限對(duì)外銷售的,根據(jù)國稅發(fā)89號(hào)文規(guī)定,“在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí),需提供購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證”。《調(diào)整通知》在此未作特別規(guī)定,但根據(jù)文件表述及稅收政策延續(xù)性的特點(diǎn),具體工作中應(yīng)延用國稅發(fā)89號(hào)文的相關(guān)規(guī)定。而且新修訂的《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對(duì)于差額扣除憑證問題也進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。5.第三,根據(jù)“使用的法律”的規(guī)定,可將“期期期”確定為根據(jù)國稅發(fā)172號(hào)文規(guī)定,個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為,其購買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書,到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房,以購買合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。對(duì)此,《調(diào)整通知》要求類似問題比照上述規(guī)定執(zhí)行。此外,《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)144號(hào))對(duì)非購買形式取得住房購買時(shí)間的規(guī)定更為詳細(xì)、明確,個(gè)人將通過直系親屬受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為,其購房時(shí)間按發(fā)生直系親屬受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定。即凡直系親屬(夫妻、父子、母子、祖孫)繼承、贈(zèng)與的房屋上市交易的,其時(shí)間以未辦理繼承、贈(zèng)與之前取得的房產(chǎn)證上的時(shí)間為準(zhǔn);夫妻離婚后,房屋權(quán)屬方由一方改為另一方后上市交易的,其時(shí)間以未離婚前取得的房產(chǎn)證上的時(shí)間為準(zhǔn);房改房第一次上市交易的,其時(shí)間以取得的房產(chǎn)證上的時(shí)間為準(zhǔn);對(duì)歷史遺留項(xiàng)目,凡在1998年年底前,由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房屋和單位自建房屋已竣工且未進(jìn)行總登記而造成個(gè)人住房未辦理產(chǎn)權(quán)證的,其時(shí)間計(jì)算以該房簽訂合同時(shí)間和房款結(jié)算發(fā)票時(shí)間為準(zhǔn)。其他無償受贈(zèng)方式取得的住房其購房時(shí)間按房地產(chǎn)證或契稅完稅證填發(fā)日期確定。三、加強(qiáng)房屋交易稅收征管《調(diào)整通知》沒有對(duì)“個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅”如何申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅手續(xù)進(jìn)行詳細(xì)明確,但比照此前廢止《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)74號(hào))的規(guī)定,可以理解為“個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售,應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核,凡符合規(guī)定條件的,給予免征營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的,一律執(zhí)行銷售非普通住房政策,按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅”。為方便理解,現(xiàn)按政策情形分別舉例說明如下:情形一:不足5年。老王2006年3月1日購買一套住房,原價(jià)130萬元,售價(jià)150萬元。如果老王在2011年1月28日后和2011年3月1日前銷售,則執(zhí)行《調(diào)整通知》規(guī)定,即個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅。則不管該住房是普通住房還是非普通住房,均應(yīng)全額繳納營業(yè)稅75000(=1500000×5%)元。情形二:超過5年。若老王將上述房產(chǎn)于2011年3月15日在二手房市場銷售,仍售150萬元?！墩{(diào)整通知》規(guī)定,個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅。假設(shè)上述房產(chǎn)經(jīng)認(rèn)定是普通住房且經(jīng)地方稅務(wù)部門審核符合規(guī)定條件,則不征營業(yè)稅。假定上述房產(chǎn)經(jīng)認(rèn)定是非普通住房,則應(yīng)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額繳納營業(yè)稅10000元[=(1500000-1300000)×5%]。值得注意的是,如果老王不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件,則一律執(zhí)行銷售非普通住房政策,按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅10000元。雖然國稅發(fā)172號(hào)文規(guī)定成交價(jià)格是指住房持有人對(duì)外銷售房屋的成交價(jià)格。但為逃避稅收,一些地區(qū)買賣雙方通過訂立虛假合同低報(bào)房屋交易價(jià)