×××工程貸款可行性評估報告第一局部概要一、評估說明本評估報告是依據(jù)中國農業(yè)銀行廣東省分行營業(yè)部()××××工程申請開發(fā)貸款的可行性進展評估。評估基準日為2023917日，本評估報告只為托付方審核貸款申請供給參考，不作其他用途。二、評估目的為托付方審核貸款申請供給參考三、評估依據(jù)(××××)供給的相關資料進展評估，托付方和借款企業(yè)應對其供給資料的合法性、真實性、有效性和完整性負責評估依據(jù)有：12、托付方和借款企業(yè)供給的有關資料；3、廣州市房地產市場價格信息；4、我司把握的有關資料及評估人員現(xiàn)場實地勘察所獵取資料；5、其他資料。四、工程概況1、地理位置及環(huán)境××××工程位于機場路和黃石路交匯處東南角，西為機場路，北鄰黃石路，東面和南面均有(××)，交通格外便利。鄰近有祥景花園、白云駿景花園、黃石街辦、白云金貴客運站、北區(qū)供電局等，公建及城市根底配套設施完善。——白云11.5萬平方米，總建筑面積近22.6萬平方米，估量總投資約8.3億元，整個工程建成后，將成為廣州市內大型生態(tài)居住社區(qū)之一。2、工程背景××××工程由廣州××××進展(×××××)向廣州市白云區(qū)景街蕭崗經濟聯(lián)合社征地，進展商品房開發(fā)建設，該花園共分東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)三局部，除東區(qū)由××公司開發(fā)建設外，西、南兩區(qū)由××公司進展開發(fā)建設。西區(qū)占地近366萬平方米的樓宇已建成并全部售出入?。荒蠀^(qū)占地面積85802172408平方81220234月竣工交付使用、其次1520233月全部竣工交付使用。3、工程規(guī)劃狀況依據(jù)廣州市規(guī)劃局《關于××××工程修建性具體規(guī)劃的批復》，工程總體的掌握性技術指標為：1)2.545；2)建筑密度：26.5％；3)172408平方米(153951平方米，地下室建筑面積18457120231765平方米)；4)37.5％；依據(jù)總體規(guī)劃方案，×××××23幢小高層和高層住宅樓和商住樓，地上層數(shù)1219132023.28183平方米；118457平方米；另有配套小學和商業(yè)、居委會、公廁和煤氣調壓站。4、工程工程進度安排據(jù)×公司稱，×××××20235月開頭開工建設，施工單位為廣東××建筑20239178710層，并已領取××8202331520231120233月以前可先后竣工交付使用。其次局部工程合法性與建設條件評價一、工程合法性評價目前，××××工程已辦理《建設用地規(guī)劃許可證》，第一期樓字已辦理《建設工程報建審核書》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《廣州市國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等手續(xù)，也就是說，除未進展拆遷的其次期樓字外，該南區(qū)工程的規(guī)劃、報建、施工、用地等各項手續(xù)均全部辦理齊全(具體詳見附件資料)，據(jù)××公司稱，其其次期樓宇的各項手續(xù)正在申報辦理過程中。二、工程建設條件評價1、工程技術經濟指標據(jù)×司供給的《關于××××工程南區(qū)修建性具體規(guī)劃的批復》，×××××工程的總建筑面積172408平方米，包括地上建筑面積153951平方米、地下室建筑面積18457平方米，各功1：單位：平方米、個序號項 目指標備 注1用地面積858022總建筑面積172408地下室建筑面積184571層，為設備用房和配套停車場地上建筑面積1539512.21其中：商業(yè)81832.22住宅13202312、15、16、17、18、19層小學12023包括教學樓和學生宿舍其它配套1765含會所、公廁、居委會等3容積率2.5454建筑密度27％5綠地率37.5％6車位個數(shù)466106個第三局部市場爭論與分析一、工程投資環(huán)境分析〔略〕二、房地產市場分析20231834.19億元，27.9506.887.625.2％，其379.52億元，占房地產開發(fā)投資的74.9％，同比增長6.6％。2023年上半長速度有明顯放緩跡象。上半年商品房銷售額335.201003.99萬平方米，27.327％，全省商品房平均銷售價格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面積的增長速度由1236.315.5％。20231-8月，廣州市十區(qū)批準預售的商品房面積為537.90萬平方米，比去年同期增長9.16％，其中，原八區(qū)批準預售的商品房面積為330.65萬平方米，與去年同期相比增長18.81％。廣州市十區(qū)商品房交易面積為609.71萬平方米，交易金額為271.98億元，與去8.846.79393.87萬平方米，208.24億元，與去年同期相比，分別增長13.56％和11.43％。據(jù)統(tǒng)計，今年上42795.1％。反映房地產市場競爭的劇烈導致開此亦說明廣州的房地產市場不斷趨于成熟和標準。三、周邊樓盤調查分析在××××工程周邊一帶有多個在建或已建成交付使用的商住小區(qū)，經實地調查，他們目前的大致狀況如下：1、祥景花園：在黃石路北邊，于九十年月中后期開頭投資建設，共有38幢多層和13幢高層住宅或商住樓，現(xiàn)已全部交付使用，小區(qū)內配套有小學、省一級幼兒園和市場等，其中第一期已售完，其次期亦已售出近半，第三期將于今年10月出售，住宅售價幅度大約在37004000元／平方米之間，均價約為3900元／平方米，二手住宅成交價約為3100一3500元／平方米。首層商業(yè)鋪位的租價約為35—60元／平方米，且大局部商業(yè)面積已出租，地下室車位只租不售，月租金為400—450元／個，現(xiàn)已接近租滿。2、白云駿景花園：屬同一檔次的商住小區(qū)，占地面積約4000016幢小高10000平方米地中海式園林，東、南、北邊均為規(guī)劃路，目前202333800-5000元／平方米之間，均價約為4480元／平方米。地下室車位約250個，目前的銷售策略為只租不售。3、元邦航空家園：機場路和黃石路交角西北側，屬中型商住商務小區(qū)，現(xiàn)已建成多幢商住樓并入住，另沿黃石路面有一幢商務樓馬上交付使用。住宅售價幅度約在4100-4800元／平方米之間，均價約為4400元／平方米。局部首層臨街商鋪已售出，目前大局部商鋪8060000-90000元／個。4、富力陽光美居：機場路和黃石路交界西南側、在元邦航空家園南面，屬大型商住小區(qū)，第一期已售完，現(xiàn)推售其次期兩幢高層住宅樓，另第三期打算于10月出售，住宅均價約為4400元／平方米，配套的商業(yè)面積較少，個別首層臨街商鋪售價約為8000—10000100元／平方米，地下室車位數(shù)量較多，但出租率很低，如由業(yè)30000元／個。5、匯僑城：在黃石路以南，屬大型商住綜合小區(qū)，已建有多幢小高層和高層住宅樓和商住樓，大局部住戶已入住，現(xiàn)二手住宅售價約為31003600元／平方米、個別成交2600元／平方米，地下室車位售價為80000元／個經市場調查，××××作為評估方法測算其住宅的銷售價值。另由于其配套商業(yè)和地下室車位主要以出租經營為主，應選用收益復原法作為評估方法測算其商業(yè)和車位的銷售價值。四、工程優(yōu)劣勢分析通過市場調查分析：××××××工程與同在機場路和黃石路一帶的幾個周邊樓盤的產品定優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，工程地處廣州市將來城市副中心——白云城北側，接近黃石路，(末通車站段)在南區(qū)工程村一帶的對外交通狀況，極大地有利于吸引更多居民和商家入住和經營。配套設施起點高，位于南區(qū)工程范圍內××9月正式入學，由于現(xiàn)時消費者對教育配套設施的要求越來越高，作為設計等級格外高的民辦試驗學校，該小學將大大提高工程配套的水平，長遠來看，將大大提高競爭力。該開發(fā)集團在房地產行業(yè)內屢次獲獎，××××花園亦已在該區(qū)域內成功進展了市場開用。另一方面，××××工程自身存在某些劣勢，主要表現(xiàn)在：××通相對不夠便利。鄰近區(qū)域同類物業(yè)存量及增供給量較大，工程競爭對手較多，建成后區(qū)域市場內的競爭將較劇烈。五、預期銷售價格評估1、評估方法：市場比較法、收益復原法。2、評估原則：遵循合法原則、最正確利用原則、替代原則和評估期日原則。3、評估過程：依據(jù)工程所在區(qū)域及其實際狀況，確定選取其住宅的比較對象，來測算其住宅的開發(fā)價值，又使用收益復原法來測算其商業(yè)和車位的開發(fā)價值，具體過程如下：住宅銷售價值確實定由于南區(qū)工程住宅的目標客戶和產品定位與樣景花園2：單位：元/㎡123祥景花園白云駿景富和陽光1銷售單價3900448044002交易狀況修正100％100％100％3交易日期修正100％100％100％4使用年限修正100％100％100％5區(qū)域因素修正102％101％100％6個別因素修正102％94％94％7修正后單位4058425341368評估對象單價4148.969取整4149經以上測算，確定南區(qū)住宅的平均銷售單價為4149元／平方米，估量住宅局部總建筑132023.254768萬元。商業(yè)銷售價值確實定鋪位的銷售單價。經調查，確定南區(qū)商業(yè)鋪位建成交付使用時的月租金單價為65元／平方米。②、通過收益復原法測算銷售單價的參數(shù)如表3：租金年上漲率折現(xiàn)率租金損失房產稅等綜合稅率治理費率修理費率保險費率3％9.0％1個月18％3％3％0.2％程造價為計算依據(jù)。依據(jù)以上參數(shù)，計算得到南區(qū)商業(yè)鋪位的平均銷售單價8046元／平方米。則商業(yè)鋪位81836584萬元。地下室車位銷售價值確實定售單價。經調查，確定南區(qū)車位建成交付使用時的月租金單價為450元／個。②、通過收益復原法測算銷售單價的參數(shù)如表4：租金年上漲率折現(xiàn)率租金損失房產稅等綜合稅率治理費率修理費率保險費率1％7％1個月18％3％3％0.2％程造價為計算依據(jù)。以工程造價為計算依據(jù)。依據(jù)以上參數(shù)，計算得到南區(qū)車位的平均銷售單價63000360個可售地下2268萬元。經以上計算，南區(qū)工程估量總銷售收入合共63620萬元。(5)工程估量銷售進度按××20233月將完成全部南區(qū)第一期和其次期的工程建設202351.75年、銷售期約為1.75202352023525：時間總銷售收入〔萬元〕總體銷售比率2023年三季度20483.22％四季度780912.27％2023年一季度870813.69％二季度649410.21％三季度858113.49％四季度1132917.81％2023年一季度712211.20％二季度1152818.12％合計63620100.00％第四局部工程投資估算分析一、工程投資概述××××50137萬元，×××9911萬元(包括土地22794645687313559171114325萬元)20233月全部完工并交付使用。按我司估算，至估價時點，南區(qū)工程已投入資金約為9911萬元，約占工程打算總投資19.77％?！痢痢?.5億元用于局部后續(xù)投入，缺乏局部以工程銷售樓款作滾動投入，直至工程完工。二、投資本錢費用估算依據(jù)×××具體詳見《×××南區(qū)工程投資估(概)算表》。三、工程資金籌措及資金平衡分析依據(jù)打算，××××工程投入資金來源主要為企業(yè)自有資金、銀行貸款和銷售收入。目前南區(qū)工程已投入資金全部可視為企業(yè)自有資金預售收入組成。依據(jù)工程施工打算，現(xiàn)第一期8幢樓宇已領取預售證，按估算，在工程進入銷售階段后，仍需投入合共約39848萬元工程建設資金(主要為土地費用、工程建設費用和開發(fā)稅費)，銀行貸款和銷售收入可用于支付工程后續(xù)建設資金投入，從2023年第四季度8幢樓宇的銷售工作將進入高潮，銷售收入可用于支付工程局部后續(xù)建設資金投入，并支付銀行貸款利息，待其次期15幢樓字領取預售證并進展銷售階段后，可逐步歸還銀行貸款本息。具體詳見《××××工程財務(資金)平衡表》〔6〕。稅前本錢利潤率19.28％稅后本錢利潤率12.92％稅前銷售利潤率15.19％銳后銷售利潤率10.18％盈虧平衡點78.81％投資回收期19個月財務凈現(xiàn)值4026〔10％計〕29.04％第五局部工程償債力量分析一、工程財務效益分析依據(jù)工程的總開發(fā)期約為21.7520235202331.752023920235月。依據(jù)工程的現(xiàn)金流量表和損益測算表，通過分析和計算，工程的各項財務指標如下：工程的凈現(xiàn)值大于010％，說明工程抗風險力量強，從動態(tài)角度分析在經濟上和財務上是可行的。二、工程盈虧平衡分析×××工程的全部銷售收入為63620647650137萬元的工程總投資計算，盈虧平衡點為78.81％，如以可售的住宅銷售收入計，則住宅售出91.55％時可收回全部投資。建議××公程中樂觀開展商鋪的租賃業(yè)務，以削減空置增加現(xiàn)金收入。三、工程敏感性分析依據(jù)工程敏感性分析數(shù)據(jù)顯示(見表7)，工程對售價下調5％、10％敏感，銷售價格下調時，內部收益率仍高于行業(yè)平均收益率；工程對建安本錢上升5％、10％敏感，本錢上升時，內7。序號工程銷售收入〔萬元〕〔萬元〕〔按現(xiàn)貼率10％計〕內部收益1根本方案63620