目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分項目總論 21.1項目背景 21.2項目概況 31.3可行性研究報告編制依據 71.4可行性研究結論及建議 7第二部分市場研究 92.1宏觀環(huán)境分析 92.2全國房地產行業(yè)進展分析 92.3本市房地產市場分析 92.4板塊市場分析 112.5項目擬定位方案 13第三部分項目開發(fā)方案 153.1項目地塊特性與價值分析 153.2規(guī)劃設計分析 163.3產品設計建議 173.4項目實施進度 213.5營銷方案 223.6機構設置 233.7合作方式及條件 24第四部分投資估算與融資方案 254.1投資估算 254.2融資方案 33第五部分財務評價 365.1財務評價基礎數據與參數選取 365.2財務評價（方案1） 365.3財務評價（方案2） 385.4財務評價結論 38第六部分不確定性分析 406.1盈虧平衡分析 406.2敏感性分析 416.3風險分析 42第七部分綜合評價 447.1社會評價（定性） 447.2環(huán)境評價（阻礙及對策） 447.3公司資源匹配分析 44第八部分研究結論與建議 458.1結論 458.2建議 45第九部分附錄 469.1附表 469.2附圖： 47項目總論1.1項目背景1.1.1項目名稱：武漢當代國際花園1.1.2承辦單位概況承辦單位是武漢當代科技產業(yè)集團股份，注冊資本1億元，開發(fā)資質為二級。公司經營范圍為：高科技產業(yè)投資，投資治理，企業(yè)治理咨詢;生物、化工、化學、醫(yī)學、計算機軟硬件技術咨詢;房地產開發(fā)、商品房銷售。武漢當代科技產業(yè)集團股份有限公司成立十幾年來，飛速進展，已成為具有較大阻礙的高科技企業(yè)集團，并成功地向外擴張，闖出了一條高科技產業(yè)化、集團化、國際化的進展道路，并力爭成為全國一流的企業(yè)集團。1.2項目概況：當代國際花園——中國·光谷60萬平方米復合型國際社區(qū)，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)內，光谷大道（原關山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學城區(qū)域，項目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬㎡，由東向西分為兩大地塊，分不為總部基地辦公區(qū)及國際花園住宅區(qū)，是目前國際比較流行的復合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。項目定位于“融入自然的都市生活”，差不多設計原則采納“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機自由的規(guī)劃結構；混合功能步行街和廣場；邊界明確的鄰里結構；通過以上原則我們力求制造具有都市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。當代集團，通過10年嚴謹科學地產開發(fā)經驗，切實考量武漢中產家庭實際住宅需求，綜合國際人文居住標準，以優(yōu)質的現代建筑工藝品質，以及花園洋房等人性化住宅產品，引領光谷以后品質生活！1.3可行性研究報告編制依據（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經濟和社會進展“十五”打算和遠景目標綱要（4）武漢市2001、2002年國民經濟和社會進展統(tǒng)計公報（5）武漢市都市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經濟和社會進展規(guī)劃（7）房地產開發(fā)機構公布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準地價》（9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘察資料（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報告》的托付合同（12）其他有關依據資料1.4可行性研究結論及建議房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。進展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)進展?，F在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，進展房地產經濟，能夠拉動一系列行業(yè)進展?，F今，國家為拉動經濟，滿足寬敞人民群眾的住房需求，提倡大力進展房地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)當代國際花園。東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產業(yè)基礎。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，進展高新技術產業(yè)的要緊基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展進展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產、學、研、居為一體，產業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標。市場研究2.1宏觀環(huán)境分析2009年以來，在政府推出的系列經濟刺激打算的推動下，中國經濟增長在年內出現“V”型反轉，成功實現保“8”任務。展望2010年，推動經濟增長的三駕馬車增速將出現“兩升一降”的趨勢。首先，投資增速會有所放緩，但可不能大幅回落。2009年新開工項目的大幅增長確保2010年投資增速保持較快增長；2010年政府投資增速將放慢，而民間投資增速將加快；2010年基礎設施投資增速將下降，而房地產投資會適度加快；信貸增速放緩并可不能導致固定資產投資的增速大幅回落。可能2010年城鎮(zhèn)固定資產投資增速為25%。其次，2010年消費啟動面臨“天時”、“地利”、“人和”的有利條件。所謂“天時”是指全球經濟金融危機的沖擊，使我國政府將擴大消費、改善民生作為一攬子刺激經濟打算的政策重點，消費增長面臨難得的歷史機遇。所謂“地利”是指我國都市化進展進程的加快將釋放出巨大不小的消費潛力。所謂“人和”是指我國人口結構變化將有利于推動消費需求的快速增長。可能2010年社會消費品零售總額名義增長將達到21%左右。初步可能2010年國內GDP增速有望進一步回升，全年將達到10.4%左右，其中最終消費、物資和服務凈出口以及資本形成對GDP的貢獻分不為5、0.2和5.2個百分點。從季度增長率來看，2010年經濟專門可能呈現前高后低的走勢，初步以大數可能四個季度經濟增長率分不為11%、10%、10%、11%。2010年將成為中國經濟又一輪上升周期的開始。由于中國經濟下滑趨勢差不多得到遏制，經濟增長重回上升軌道，經濟內生的動力差不多足夠維持經濟持續(xù)穩(wěn)定增長，政策的進一步刺激反而有導致經濟過熱的擔憂，因此，刺激性政策可能考慮有選擇性的逐步退出。而以后經濟中資產價格過快上漲、通貨膨脹預期變成現實以及外資加速流入等問題，可能成為2010年我國宏觀經濟面臨的三大不確定性，這三個問題的進展將直接阻礙甚至在一定程度上決定了2010年中國刺激性政策退出的時刻和力度。在國際金融危機接著深化和政府經濟刺激政策取得顯著成效的背景下，2009年物價經歷了一個全年下降、年底回升的起伏過程。2010年物價上行因素遠多于下拉因素?？偣┣蟛畈欢嗝媾c貨幣供應是共同決定2010年物價上漲方向和幅度的兩大基礎性要素。中國經濟差不多面長期向好、當前經濟處于加速復蘇周期以及產出缺口逐步修復將主導物價上漲趨勢，整體流淌性依舊較為寬裕支撐物價滯后上揚，而貨幣流通速度的不斷加快則是聯(lián)接“貨幣”和“供求”兩大通脹生成機制的紐帶。2.2全國房地產行業(yè)進展分析2009年中國房地產市場低開高走，大起大落。2010年房地產市場調控將進一步深化，房地產市場總體將保持平穩(wěn)運行。一、2009年房地產市場低開高走總體來講，2009年中國房地產市場進展狀況能夠分為兩個時期：第一時期，2008年底到2009年初，在中央政府出臺的一系列旨在恢復市場信心、刺激經濟復蘇的宏觀調控措施阻礙下，交易量開始出現回升，消費者預期逐步好轉，房地產開發(fā)投資等均有所增長，市場復蘇跡象明顯。第二時期，進入2009年下半年以后，受整個國民經濟好轉，市場活力恢復阻礙，中國房地產市場不管從開發(fā)量、交易量和成交價格上看，都呈較大幅度的加速增長，其中有些地點的房價甚至達到了金融危機來臨前水平，市場回暖已成定局。二、2010年房地產市場調控將進一步深化2009年末以來，政府密集出臺了一系列遏制房價過快上漲的政策，2010年房地產市場的政策調控將進一步深化。首先，中央政府接著加強和完善房地產市場調控。2009年末以來一個月內五次中央政府高級不關于房地產問題的表態(tài)能夠看出，房地產過熱現象、房價過快上漲等問題差不多引起中央關注，下一步通過密集調研和政策醞釀，將會有新的動作出臺。其次，漸進式和氣調控將成為調控政策出臺的要緊方式。借鑒2004年中央政府抑制經濟過熱的宏觀調控經驗，本輪針對房地產的調控措施在盡量保持市場穩(wěn)定的前提下，也將以漸進式的和氣調控出現。再次，“抑制投機和維持穩(wěn)定”將成為2010年市場調控的兩個主旋律。抑制投機和房價過快上漲將是2010年房地產市場調控的重點，確保平穩(wěn)進展是一切政策出臺的前提。三、2010年中國房地產市場將在調控中保持平穩(wěn)運行依照對房地產周期的研究和推斷，2010年中國房地產市場處在新一輪進展周期中的上升時期，房地產市場總體將接著保持平穩(wěn)運行。具體而言，我們預測2010年中國房地產市場走勢將呈現以下特點。一是房地產開發(fā)投資將接著增長。從2009年3月份，我國房地產開發(fā)投資逐月增長，緩慢復蘇，目前也正處在接著復蘇時期。基于對我國房地產所處周期的定位與推斷，并結合從1998年以來的近10年房地產的進展情況，2010年房地產開發(fā)投資有望接著保持增長勢頭。二是房地產開發(fā)施工面積低位緩慢增長。房地產開發(fā)施工面積最能反應市場供給的變化。進入2008年以來，由于受金融危機阻礙，開發(fā)企業(yè)普遍施工動力不足，開發(fā)增長率陷入近幾年來的最低值。因此，目前我國房地產開發(fā)施工面積處于低位緩慢增長時期，還有較大上升空間。三是房地產價格與成交量將出現震蕩盤升。自2009年3月起，全國房價呈現觸底和氣回升，到6月份之后，房價出現“井噴式”暴漲，交易量也不斷攀升。2010年，隨著市場預期接著好轉，市場信心持續(xù)恢復，房地產價格與成交量將呈溫中略升的局面，但隨著房地產調控力度的加強，以后房地產價格和交易量有可能出現震蕩調整。四是一線都市住宅供給需求比例將進一步調整。這要緊表現在三個方面，一是一線都市住宅供應類型逐漸中、高端化；二是需求受供給阻礙成兩級分化狀態(tài)，市場上中、低價位的住房供給偏少；三是一線都市的高房價將在一定程度上進一步被打壓。五是大企業(yè)會接著引領產業(yè)走勢。在整體經濟好轉的背景下，房地產業(yè)內的大企業(yè)接著引領市場投資趨勢，受銷售面積、收益及股價上揚帶動，大企業(yè)進一步擴大投資規(guī)模的意圖明顯，這也會帶動全國房地產企業(yè)加大投資力度。綜上所述，2010年我國房地產市場整將接著保持平穩(wěn)運行。然而需要注意的是，一旦以后房地產市場出現劇烈波動，銀行無疑就成為首當其沖的風險承擔者。假如2010年國內房地產價格出現大幅調整，商業(yè)銀行在房地產抵押品價值、個人住房按揭貸款和房地產開發(fā)貸款等資產上的損失疊加，將給整個銀行業(yè)造成一定程度的沖擊。2.3本市房地產市場分析據2009年武房指數報告顯示:房地產綜合物業(yè)價格為2968.76元/m2,住宅平均價格為2017.31元/m2寫字樓平均價格為4149.16元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前武漢市住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結果看,120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力,市場同意程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關懷的問題,依照我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%承受總價格在31--40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調查結果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是要緊購買力的承受范圍。另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產市場及項目周邊的要緊樓盤銷售狀況。在2009年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價格指數季度

洪山區(qū)指數2008第四季度1145.392009第一季度1273.522009第二季度1327.122009第三季度1451.752009第四季度1488.67據調查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2009年項目相比，這些項目不管在質量，依舊在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價接著走高。今年武漢市基礎建設將要快速進展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機，這將導致武漢市商品房價格出現上漲趨勢。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從緣故上看，要緊有四：1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我市房地產的消費市場來看，有84.6%的消費者都采納了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采納公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念差不多開始向商品化轉變，使得市場積存的需求量在短時期內釋放出來。3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上許多“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的進展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)治理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產進展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。項目開發(fā)方案3.1規(guī)劃設計分析自有資金為3000萬元，現代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?96戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。我國差不多進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現代花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個花園小區(qū)現代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現代。溫馨是一種感受，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題技術經濟指標項目單位數量占地總面積平方米550000總建筑面積平方米594000居住建筑面積平方米536000公共建筑面積平方米58000居住居數戶3030平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人3.6容積率1.5綠化率%35停車位個326產品設計建議：項目定位于“融入自然的都市生活”，差不多設計原則采納“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機自由的規(guī)劃結構；混合功能步行街和廣場；邊界明確的鄰里結構；通過以上原則我們力求制造具有都市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。項目實施進度：為了爭取時刻，縮短工期，保質保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。時間任務2010年1月——2011年10月可行性研究項目審批規(guī)劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程3.3機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,經營治理機構和監(jiān)督機構.最高權力機構是董事會,實行董事會領導下的總經理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經理受董事會任聘,.各部門分設經理,負責組織公司的經營治理活動.高級職員由董事會商量任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務和職權予以監(jiān)督。組織機構圖： 辦公室：1、負責公司文檔治理:可對公司的文檔進行分類治理。2、負責內部職員治理:對公司的內部職員的個人資料進行治理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和治理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和治理；交納各種稅務和上級治理費等，保證工程進度和各項資金使用打算。保安部：負責巡察報告、物資愛護、停車場治理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期預備1.技術預備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產開發(fā)項目組織設計》。3)編制或審核施工圖預算。4)編制或審核要緊材料、半成品、設計打算。5)對專門項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2.物資預備3.現場預備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4.其它預備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質監(jiān)托付。D組織設計交底。E摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現場工程治理1.前期時期的部分工作：A舊建筑物及阻礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設時期的工作A施工前的各項預備工作，施工建設時期的平衡和協(xié)調工作，做好現場技術治理B做好質量操縱與治理，加強經濟簽證的治理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的匯合、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和治理;作好銷售打算的編織機銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)治理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采納直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經理要注意協(xié)調和聯(lián)系各職能部門之間,領導層要把握治理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協(xié)調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營治理的要求，項目法人代表及要緊治理人員的素養(yǎng)能適應項目建設和生產運營治理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。勞動定員部門治理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員合計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政治理其中：辦公室人事部財務部376376運營治理其中：保安部采購部工程部51020210271032銷售治理其中：營銷部售后服務部物業(yè)治理部21711361047合計327213090投資估算與融資方案4.1投資估算一．依照擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數量本建設項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數996戶，地下停車場0.7萬平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內建筑物的拆遷安置費要緊分為：a.居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。b.房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。c.其他費用：要緊指拆遷安置治理費，按上述各項之和2%計算，共計65.36萬人民幣。（2）土地批租費：要緊包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風小區(qū)東側有現狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，能夠就進排入供熱：擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。供電：擬采納雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。電信：本項目可能需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。路網布置：道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內綠化及景點建設：打算小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項目的要緊經濟指標如下：項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人3.2容積率1.3綠化率%45要緊經濟指標二．依照概算定額指標，確定單位工程造價依照開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建筑工程費5361.703安裝工程費2056.484其他投資費2070.865項目治理費124.206不可遇見費186.317建設期利息946.568總投資14828.67開發(fā)項目固定資產投資估算表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建設工程費7418.18建筑工程費5361.70安裝工程費2056.483其他投資費2070.864項目治理費124.205不可預見費186.316建設期利息946.567項目投資總額14828.674.2融資方案現代花園的建設項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞確實是能否通過資格預審的關鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標資格，特不是關于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流淌資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流淌資金要緊用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。隨著建設項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產資料價值和勞動者所制造的收益價值。因此，如何籌措和治理資金，是一個重要的問題。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而阻礙信譽和經濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1.籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可依照收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。要緊包括現金和流淌資產，以及能夠在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據、已完合同的應收工程款等。2．用銀行貸款5002.61萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經營，借鈔票賺鈔票的一種方法。本公司能夠向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還能夠向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經驗豐富、實際工作能力強及老實信用等。經以上幾個方面調查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當地貨幣貸款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。阻礙抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險3.房屋預售：房屋預售歷來是房地產開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提早將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于現代花園處在大學集中地區(qū)，可能將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，可能銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金?？赡芊课蓊A售金可達5879.50萬元。二．編制資金流淌打算，確定資金的需求額序號項目建設期2003200420052006小計1投資1.1分年打算35%35%30%100%1.2建設投資4858.744858.744164.6313882.111.3建設期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計14828.672資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50三．資金的任用和治理隨著施工預備、施工生產、竣工驗收。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產生變化。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：1.資金本問題：要緊包括以下幾個方面a．由于資金的時刻價值形成的利息。b．注意風險的阻礙，如投資風險、破產的風險、工程風險等。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮到里面去，以保持貨幣資金的實際價值。d．銀行借款的成本率。風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度災難性嚴峻性較大一般1市場風險▲2資源▲3技術▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉資金問題：具體優(yōu)化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險費。b.將工程初期預備費用單列項目一增加初期收入，能夠緩和資金矛盾。c.依照工程進度，有選擇地租賃施工用機械設備。d.材料設備付款方面，通過與供貨商談判交涉，能夠方法減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉壓力，提高資金效益。財務評價5.1財務評價基礎數據與參數選取1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表項目合計計算期20032004200520062007銷售（營業(yè)）收入23185.92402090.883788.62154251881.084A房型銷售收入1719.586801.96917.63單價（含稅）25.70426.73226.98925.704銷售量（套）3034B房型銷售收入1755.724818.82936.9單價（含稅）26.24427.29427.55626.244銷售量（套）3034C房型銷售收入1472.781292.6180.16單價（含稅）18.01618.46618.46618.016銷售量（套）7010D房型銷售收入2812.922476336.88單價（含稅）33.68835.03635.37233.688銷售量（套）7010E房型銷售收入3572.69781.3797.541993.9單價（含稅）39.06539.87739.87737.702銷售量（套）202050F房型銷售收入3250.04696.44729.61824單價（含稅）34.82236.4836.4834.491銷售量（套）202050G房型銷售收入4419.668323.22337.743039.7719.048單價（含稅）16.16116.88716.88716.342銷售量（套）202018044H房型銷售收入3964.516289.92302.962726.6644.996單價（含稅）14.49615.14815.14814.659銷售量（套）202018044入口商店門面88單價（含稅）0.22銷售量（㎡）400集貿市場130單價（含稅）0.13銷售量（㎡）1000銷售稅金及附加1247.5379113.953206.48826.34100.7697營業(yè)稅1159.2962104.544189.431771.2794.0542消費稅（不考慮）都市維護建設稅81.1507347.3180813.260253.9896.583794教育費附加7.09094972.090883.788621.07980.1316762.損益和利潤分配表（新設項目法人項目）3.財務指標1）財務凈現值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）依照項目現金流量表，可計算出財務凈現值和財務內部收益率財務凈現值（FNPV）=5701.73萬元財務內部收益率(FIRR)=27.50%通過表中計算可知，項目財務凈現值（FNPV）>0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）>8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。2）項目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期項目總投資額為14828.67萬元，總銷售收入為23185.92萬元，總銷售利潤額為7109.72萬元（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入×100％＝30.66％投資回收期＝4.27年（依照現金流量表）3）流淌資金流淌資金估算表序號項目最低周轉天數周轉次數計算期20032004200520061流淌資產1119.762090.883788.6215425.31.1應收賬款01254.531894.316170.141.2存貨546.78627.2641136.591542.531.2.1原材料273.39439.085795.61925.521.2.2在產品164.03462.7264113.659154.2531.2.3產成品109.356125.453227.317462.761.3現金572.98209.088757.7247712.672流淌負債148.7370.13768.153368.542.1應付賬款148.7370.13768.153368.543流淌資金（1-2）971.061720.753020.4712056.85.2財務評價1.編制敏感性分析表序號不確定因素變化率（%）內部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數差不多方案27.50392591產品價格10%5628.49607412.84960741-10%-8-35.50392593.550392592建設投資10%8-19.5039259-1.950392592.繪制敏感性分析圖5.3財務分析結論本房地產投資開發(fā)方案在財務方面是完全可行的。不確定分析6.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BEP）分析項目成本與收益的平衡關系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產品價格、項目壽命期等）的變化會阻礙投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會阻礙方案的取舍。盈虧平衡分析的目的確實是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(BEP)，推斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據。6.2敏感性分析1.編制敏感性分析表序號不確定因素變化率（%）內部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數差不多方案27.50392591產品價格10%5628.49607412.84960741-10%-8-35.50392593.550392592建設投資10%8-19.5039259-1.950392592.繪制敏感性分析圖6.3風險分析1.自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的阻礙，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發(fā)商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素要緊包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。2.政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的阻礙是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的阻礙。因此，應該緊密關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。3.經濟風險經濟風險因國民經濟狀況變化風素要緊是指一系列與經濟環(huán)境和經濟進展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、治理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。4.技術風險房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。5.社會風險社會風險因素要緊是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產市場的阻礙，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素要緊有都市規(guī)劃風險、區(qū)域進展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。6.內部決策和治理風險內部決策和治理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經營治理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織治理風險等。綜合評價7.1社會評價（定性）一．項目對社會阻礙分析隨著國民經濟的進展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發(fā)已成為房地產開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個差不多的居住條件，人們現在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境（包括室內環(huán)境和室內環(huán)境），本小區(qū)的建房目標確實是要建筑適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設不但能夠為大量武漢居民提供高質量的住房，解決人們對優(yōu)質住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會?？梢姡卷椖康慕ㄔO將會給社會提供大量的就業(yè)機會。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有專門大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。關于居民子女的上學問題也是人們比較關懷的問題。該地區(qū)的教學環(huán)境依舊相當不錯，在小區(qū)附近有關山中學，華中理工附屬中學，華中科技大學等。居民子女在這兒能享受專門好的學習環(huán)境。三．社會評價結論總的講來，該項目的建設對社會各個領域的進展都有拉動作用。對社會的進展是有積極的作用。項目建設對社會的阻礙及相關措施社會因素阻礙范圍程度可能出現的后果措施建議對居民收入的阻礙項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民阻礙較大無嚴峻后果較為適應能夠采納分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的阻礙阻礙到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的阻礙對武漢的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)治理公司等產生積極的阻礙提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的阻礙項目投資經營方、項目出售對象、治理方、政府部門范圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的阻礙文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)進展對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和都市化進程的阻礙基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質量，加快都市化進程持續(xù)進展對少數民族風俗適應和宗教阻礙無無無7.2環(huán)境分析（阻礙及對策）一．環(huán)境條件調查現代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采納噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采納有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化操縱，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼快，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二．施工期環(huán)境阻礙分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲要緊來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲要緊是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工時期的要緊噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸的交通噪聲要緊是各施工時期物料運輸車輛引起的噪聲，各時期的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工時期要緊噪聲源狀況施工時期聲源聲級施工時期聲源聲級土石方時期挖土機78-96裝修、安裝時期電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構時期混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工時期運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方時期底板與結構時期裝修時期土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及要緊設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級(2)施工期揚塵施工期揚塵要緊來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水要緊包括土方時期降水井的排水，結構時期混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物要緊為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境阻礙分析(1)施工噪聲阻礙依照噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源要緊為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工時期均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此專門難計算其確切的施工場界噪聲，依照本工廠施工量，按經驗計算時期其各施工時期的晝夜聲級見表。各施工時期晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工時期晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方時期75-857575-8555結構時期70-857065-8055裝修時期80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的阻礙由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境阻礙的分析，施工期要緊污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平坦，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的阻礙；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三．項目建成后環(huán)境阻礙阻礙分析作為房地產開發(fā)項目，差不多無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析要緊是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析(1)地下車庫廢氣現代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820，層高約3.9m。停車場設有兩個進出口。車庫內的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采溫順炊事采納天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。2.水污染源分析擬建項目的水污染源要緊是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四．公眾參與現代花園環(huán)境阻礙評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境阻礙評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境阻礙評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施打算，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。7.3公司資源匹配分析一．組織機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,經營治理機構和監(jiān)督機構.最高權力機構是董事會,實行董事會領導下的總經理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經理受董事會任聘,.各部門分設經理,負責組織公司的經營治理活動.高級職員由董事會商量任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務和職權予以監(jiān)督。組織機構圖： 董事會監(jiān)理會 總經理 專家委員會 行政副總運營副總銷售副總 辦人財保采工營售物公事務安購程后業(yè)室部部部部部銷服管務理部部部辦公室：1、負責公司文檔治理:可對公司的文檔進行分類治理。2、負責內部職員治理:對公司的內部職員的個人資料進行治理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和治理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和治理；交納各種稅務和上級治理費等，保證工程進度和各項資金使用打算。保安部：負責巡察報告、物資愛護、停車場治理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期預備1.技術預備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產開發(fā)項目組織設計》。3)編制或審核施工圖預算。4)編制或審核要緊材料、半成品、設計打算。5)對專門項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2.物資預備3.現場預備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4.其它預備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質監(jiān)托付。D組織設計交底。E摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現場工程治理1.前期時期的部分工作：A舊建筑物及阻礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設時期的工作A施工前的各項預備工作，施工建設時期的平衡和協(xié)調工作，做好現場技術治理B做好質量操縱與治理，加強經濟簽證的治理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的匯合、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和治理;作好銷售打算的編織機銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)治理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采納直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經理要注意協(xié)調和聯(lián)系各職能部門之間,領導層要把握治理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協(xié)調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營治理的要求，項目法人代表及要緊治理人員的素養(yǎng)能適應項目建設和生產運營治理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。二．勞動定員部門治理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員合計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政治理其中：辦公室人事部財務部376376運營治理其中：保安部采購部工程部51020210271032銷售治理其中：營銷部售后服務部物業(yè)治理部21711361047合計327213090研究結論與建議8.1結論從經濟效益來講：由于公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提早預定，銷售前景看好。該方案采取了提早預售，分期付款等措施，能夠給公司帶來高的利潤回報，能夠提高公司在社會上的知名度，為公司今后的進展奠定基礎，同時為光谷的房地產經濟注入了新奇血液，有力的推動了光谷的房地產經濟進展，起到了搞活經濟的作用。從社會效益來講：現代花園建成后，可提供住宅996套，將切實解決園區(qū)內職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設，它將成為東湖高新技術開發(fā)區(qū)內又一個亮點，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現了三個代表，使光谷人民能夠更好的感受到經濟進展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來講：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，關于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的阻礙?？v觀開發(fā)全過程，從經濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。8.2建議強化項目進程中的投資、質量、進度打算，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。（1）實行速度治理，加強項目運作進度，以幸免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。（2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。（3）要做精品。產品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產品。（4）項目成本須合理操縱，以保留市場波動時的降價應對空間。（5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調配資金，物資和各項工作。特不要預備好抗風險資金，不可挪用。附錄9.1附圖附圖1《場址位置圖》附圖2《小區(qū)規(guī)劃簡圖》附圖3《各樓型單元平面圖》附圖4《各年銷售情況圖》附圖5《敏感性分析圖》附圖3:各樓型單元平面圖①號樓單元平面圖（A、B型）②號樓單元平面圖（C、D型）③號樓單元平面圖（E、F型）④號樓單元平面圖（G、H型）附圖4各年銷售情況圖附圖5敏感性分析圖9.2附表附表2《國內設備購置費估算表》附表3《安裝工程費用估算表》附表4《項目投入總資金估算匯總表》附表5《流淌資金估算表》附表6《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7《損益和利潤分配表》附表8《項目財務現金流量表》附表9《要緊單項工程投資估算表》附表10《資金來源與運用表》附表11《分年資金投入打算表》附表12《借款償還打算表》附表13《敏感性分析表》附表2 國內設備購置費估算表 單位：萬元序號設備名稱設備購置費出廠價運雜費總價1人工天然氣9.830.786410.61642供電供熱系統(tǒng)483.9638.7168522.67683智能系統(tǒng)163.5813.0864176.66644合計657.3752.5896709.9596附表3安裝工程費用估算表序號安裝工程名稱指標（費率）安裝費用（萬元）1人工天然氣0.01495352730.751629072供電供熱系統(tǒng)0.7362063981513.9937343智能系統(tǒng)0.248840075511.73463714合計2056.48附表4 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例估算講明合計其中：外匯1建設投資11413.8700.9869747951.1建設投資靜態(tài)部分10401.2100.8994087071.1.1建筑工程費5443.703700.4707253231.1.2設備及工器具購置費709.959600.0613912851.1.3安裝工程費2056.4800.1778269491.1.4工程建設其他費用2070.8600.1790704091.1.5差不多預備費120.2100.0103947411.2建設投資動態(tài)部分1012.65800.0875660881.2.1漲價預備費66.100.0057157671.2.2建設期利息946.5581400.081850322流淌資金150.6300.0130252053項目投入總資金（1+2）11564.501附表5 流淌資金估算表 單位：萬元序號項目最低周轉天數周轉次數計算期20032004200520061流淌資產1119.762090.883788.6215425.31.1應收賬款01254.531894.316170.141.2存貨546.78627.2641136.591542.531.2.1原材料273.39439.085795.61925.521.2.2在產品164.03462.7264113.659154