第四章房地產(chǎn)開發(fā)的程序3.1概述一、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃和社會開展的要求，在依法取得使用權(quán)的土地上，對房屋等建筑物和構(gòu)筑物進行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)〞，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合性生產(chǎn)活動。二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序“四個階段，八個步驟〞四個階段，即投資時機選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。八個步驟，投資時機尋找、投資時機篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷等3.2投資時機選擇與決策分析一、投資時機選擇所謂投資時機選擇，主要包括投資時機尋找和篩選兩個步驟。二、決策分析投資決策分析主要包括市場分析和工程的財務(wù)評價兩局部工作。3.3前期工作一、獲取土地使用權(quán)1.政府土地收購儲藏與土地一級開發(fā)1〕土地收購儲藏，是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機構(gòu)，統(tǒng)一負責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲藏、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。2〕土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地〔毛地〕或農(nóng)村集體土地〔生地〕進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)呐涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地到達“三通一平〞、“五通一平〞、“七通一平〞建設(shè)條件〔熟地〕，在對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級開發(fā)的操作模式，有純政府模式、政府與企業(yè)合作模式和受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式三種。3〕納入政府土地收購儲藏范圍的土地類型

新增建設(shè)用地中用于開發(fā)經(jīng)營的土地；已列入危舊房改造方案的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，包括原有城市根底設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地；依法收回的閑置土地；政府依法收購和整理的國有土地；土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地；其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。4〕土地一級開發(fā)常用的操作程序是：制定開發(fā)區(qū)域的近期、中期和長期開展方案；對城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進行詳細凋查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布；制定開發(fā)區(qū)域開展的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃；按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域；編制土地一級開發(fā)工程可行性研究報告并獲有關(guān)部門批準；由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù)；制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準；進行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，到達相應(yīng)的建設(shè)條件；核算土地開發(fā)本錢、評估土地價格，按土地出讓方案，通過政府土地交易市場，以招標、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。2.獲取土地使用權(quán)的途徑1)土地使用權(quán)出讓〔招標、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓〕；2)土地使用權(quán)劃撥；3)原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)〔協(xié)議〕；4)與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作。二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可1、土地出讓過程中的規(guī)劃管理1〕出讓城市國有土地使用權(quán)之前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細規(guī)劃；2〕出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖；3〕?規(guī)劃設(shè)計條件通知書?及其附圖或?審定設(shè)計方案通知書?及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準；4〕土地使用權(quán)受讓方在辦理?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?時，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖的土地出讓合同，取得?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。(1)開發(fā)工程選址、定點審批階段提出申請城市規(guī)劃部門審核發(fā)征詢意見表開發(fā)商持相關(guān)文件報城市規(guī)劃部門審核城市規(guī)劃部門發(fā)?選址規(guī)劃意見通知書?申請文件：計委批準立項文件、開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)工程意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關(guān)材料

２、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理報審文件：征詢意見表、征地和安置補償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、工程初步設(shè)計方案、批準的總平面布置圖或建設(shè)用地圖。〔2〕申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證相關(guān)文件：城市方案部門批準征用土地的方案任務(wù)；市政府批準征用農(nóng)田的文件(使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見)1／2000或1／500的地形圖；?選址規(guī)劃意見通知書?；要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?。?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。〔3〕規(guī)劃設(shè)計條件審批階段相關(guān)文件：城市方案管理部門批準的方案任務(wù)、開發(fā)商對擬建工程的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1／500，居住區(qū)1／2000。其中一份畫出用地范圍)和設(shè)計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達規(guī)劃設(shè)計條件通知書，及用地紅線圖。?規(guī)劃設(shè)計條件通知書?主要規(guī)定了征地面積、規(guī)定建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。〔4〕設(shè)計方案審批階段

開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機構(gòu)完成不少于2個方案設(shè)計，然后持設(shè)計方案報審表、工程各設(shè)計方案的總平面圖(單景立畫圖等〔l／100或I/200)方案說明書從其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細規(guī)劃設(shè)計方案并提出修改或調(diào)整意見，之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對設(shè)計方案進行調(diào)修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)?規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書??！?〕建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段開發(fā)商持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負責(zé)主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證??！?〕竣工驗收階段城市規(guī)劃部門參與驗收，主要工作是：檢查工程開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)規(guī)劃要求設(shè)施是否得到遵守，配套建設(shè)的根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施是否同期完成。三、建設(shè)工程招標1、招標方式1〕公開招標2〕邀請招標3〕議標2、招標機構(gòu)1〕組成人員：決策人員；專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟方面的專家；助理人員2〕招標過程中的決策活動〔1〕確定開發(fā)工程發(fā)包的范圍，即決定建筑工程全過程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專業(yè)工程發(fā)包。建議：全過程統(tǒng)包方式發(fā)包?！?〕確定承包方式和承包內(nèi)容，即確定總價合同、單價合同或本錢加酬金合同、以及全部包工包料，還是局部包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。建議：全部包工包料的總價合同?！?〕確定標底?！?〕決標并簽訂合同或者協(xié)議。3〕招標中的日常事務(wù)

①發(fā)布招標公告或邀請招標函；②編制和發(fā)送招標文件；③編制標底；④審查投標者資格；⑤組織勘察現(xiàn)場和解答投標人提出的問題；⑥接受并妥善保管投標人的標函，負責(zé)為其保密；⑦開標、審核標書并組織評標；⑧談判簽訂協(xié)議或合同。主要職責(zé)就是：評審標書的有效性、集體表決、決標、公布中標者。3、招標程序1〕申請招標申請招標前必須持有建設(shè)部門同意的建設(shè)工程開工審批手續(xù)。經(jīng)批準后開發(fā)商可持建設(shè)主管部門同意招標的“建設(shè)工程開工審批表〞和招標申請書，向當(dāng)?shù)卣型稑斯芾聿块T登記、申請招標，并領(lǐng)取招標用表，開發(fā)商只有在獲得招標批準后，方可進行招標。2〕編制招標文件主要內(nèi)容有：工程綜合說明；招標方式及對發(fā)包單位的要求；招標工程的技術(shù)要求；鋼材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)與設(shè)備的供給方式；工程款支付方式〔預(yù)付款、工程進度款、最終付款、退還保存金〕及預(yù)付款的百分比；合同條件和合同文本；投標須知；招標人認為應(yīng)向投標人明確的問題；招標文件附件〔工程圖紙和工程量清單〕；對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。3〕編制工程標底招標工程的標底可由開發(fā)商請有資格的概預(yù)算人員編制，亦可委托有營業(yè)執(zhí)照的招標代理機構(gòu)代編，并在編制招標文件的同時進行。開發(fā)商必須把工程標底送當(dāng)?shù)睾贤A(yù)算審查機關(guān)確認，密封后再經(jīng)當(dāng)?shù)貢袠斯芾磙k公室核準方能生效。編制方法：以施工圖預(yù)算為根底編制；以概算額或擴大綜合定額為根底編制；以平方米造價包干為根底編制等。4〕確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函開發(fā)商編制標底完成后，即可決定采用何種招標方式，并當(dāng)?shù)卣袠斯芾聿块T批準前方可實施。采取公開招標方式時，招標人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標公告。招標公告應(yīng)當(dāng)載明招標人的名稱和地址、招標工程的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的方法等事項。采用邀請招標方式時，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標工程的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。5〕投標人資格審查〔資格預(yù)審〕審查的內(nèi)容：①企業(yè)注冊證明和資質(zhì)等級〔四級〕；②主要施工經(jīng)歷；③技術(shù)力量簡況；④施工機械設(shè)備簡況；⑤在施工的承建工程；⑥資金和財務(wù)狀況。本卷須知：采用邀請招標方式，投標人必須向開發(fā)商扼要說明對招標工程準備采用的主要施工方法；外地建筑企業(yè)參加投標，必須持有建設(shè)工程所在地城市主管部門簽發(fā)的投標許可證。6〕招標工程交底及答疑

開發(fā)商發(fā)出招標文件，招標人踏勘現(xiàn)場之后，開發(fā)商應(yīng)邀請投標人的代表開會，進行工程交底，并解答疑問。7〕開標、評標和決標〔1〕開標投標截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時間開標。開標會議由招標人即開發(fā)商主持，邀請各投標人和當(dāng)?shù)毓C機構(gòu)以及招標管理部門參加。開標時，由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容，并在預(yù)先準備好的表冊上逐項登記。開標后，如果全部投標人的報價都超出標底過多，經(jīng)復(fù)核標底無誤，開發(fā)商可宣布本次投標無效，另組織招標。

工程開標結(jié)果登記表

年月日

投標人總標價（元）總工期（月）鋼材（噸）水泥（噸）木材（立方米）附加條件補充說明其他事項〔2〕評標

評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé)，開標后首先應(yīng)排除無效標書,并公證人員檢查確認。然后由評標委員會從工程技術(shù)和財務(wù)的角度審查評議有效的標書。評審的標準是中標單位擁有足以勝任招標工程的技術(shù)和財務(wù)實力，信譽良好，報價合理。評標委員在評審各有效投標后，應(yīng)按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評估報告，推薦一、二、三名候選的中標單位，交給開發(fā)商作最后抉擇。無效標書的認定〔1〕投標文件未密封的；〔2〕投標文件未加蓋投標人印鑒，也未經(jīng)法定代表人簽署的；〔3〕投標文件不齊備、內(nèi)容不全或不符合規(guī)定的；〔4〕投標人對同一個標的有兩個或兩個以上報價的；〔5〕委托投標但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；〔6〕評標小組認為投標文件無效的其他情形。評標本卷須知：數(shù)據(jù)計算誤差處理的原那么：單項報價之和不等于總標價時，可以以總標價為準，也可以單項報價之和修正總標價，但不得修改單價；假設(shè)以阿拉伯?dāng)?shù)字表示的標價和大寫表示的標價有差異，以大寫為主?！?)決標對一般不太復(fù)雜的工程，開發(fā)商可在開標會議上當(dāng)場決定中標單位，同時公布標底，并通知未中標單位退回招標文件、領(lǐng)回押金的時間和地點。規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜的工程，那么應(yīng)對開發(fā)商與評標委員會推薦的候選中標單位，就技術(shù)力量、施工方案、機械設(shè)備、材料供給以及決定其標價的其他因素進行調(diào)查與磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標。決標后，開發(fā)商應(yīng)立即向中標單位發(fā)出中標通知書。8〕簽訂合同

中標通知書發(fā)出后，開發(fā)商和中標單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。簽訂了合同，開發(fā)商的招標工作即告圓滿結(jié)束。四、開工申請與審批根據(jù)?中華人民共和國建筑法?，建設(shè)部于1999年發(fā)布了?建筑工程施工許可管理方法?。根據(jù)該方法的有關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政根底設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡稱發(fā)證機關(guān))申請領(lǐng)取施工許可證。1、申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件

(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)，獲得了?國有土地使用權(quán)證?和?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?。(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?。〔3)施工場地已經(jīng)根本具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得?拆遷許可證?且拆遷進度符合施工要求。(4)已經(jīng)通過招投標確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同。(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查。(6)有保證工程質(zhì)量和平安的具體措施。(7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。(8)建設(shè)資金已經(jīng)落實?！步ㄔO(shè)工期缺乏一年的，到位資金原那么上不得少于工程合同價的50％，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原那么上不得少于工程合同價的30％。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保?！?9)持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了按法律有關(guān)規(guī)定帶要繳納的費用。建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標準規(guī)定〔一〕國家重點建設(shè)工程；〔二〕大中型公用事業(yè)工程；〔三〕成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；〔四〕利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；〔五〕國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。2、申請辦理施工許可證的程序

(1)建設(shè)單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取?建筑工程施工許可證申請表?；(2)建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的?建筑工程施工許可證申請表?及其證明文件，向發(fā)證機關(guān)提出申請。(3)發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的?建筑工程施工許可證申請表?和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應(yīng)順延，對于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十五日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。(4)建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。五、其他環(huán)節(jié)征地、拆遷、安置、補償；施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整：市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議，安排短期和長期信貸；對擬開發(fā)建設(shè)的工程尋找預(yù)租(售)的客戶；進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、租金或售價水平；制定工程開發(fā)過程的監(jiān)控策略；洽談開發(fā)工程保險事宜等。六、建筑工程施工合同與通用條款〔一〕?建設(shè)工程施工合同〔示范文本〕?〔二〕合同形式1、按照計價方式不同劃分1〕固定價格合同定義：雙方在專用條款內(nèi)約定合同價款包含的風(fēng)險范圍和風(fēng)險費用的計算方法，在約定的風(fēng)險范圍內(nèi)合同價款不再調(diào)整。風(fēng)險范圍以外的合同價款調(diào)整方法，應(yīng)當(dāng)在專用條款內(nèi)約定。

〔1〕固定總價合同以施工圖圖紙和工程說明書為依據(jù)，明確承包內(nèi)容和計算標價，并一筆包死。承包單位不得要求變更承包價。增價條款按日計價的增價條款。指在合同簽字日或投標報價日之后的任何價格增長，由開發(fā)商對承包商給予補償。重大增價的調(diào)整條款。指材料、設(shè)備和能源漲價到某一百分比時，開發(fā)商才給予補償。延期增價條款。指在某一規(guī)定時間合同雖然固定不變的，但是如果超出這一規(guī)定時間，那么承包商可以得到延誤期間的價格增長和超支費用的補償。寫明擬完工日期、以及務(wù)工責(zé)任的劃分?！?〕固定單價合同按分局部項工程單價承包。如，挖土每立方米、混凝土每立方米、鋼結(jié)構(gòu)每噸。適用范圍：需緊急開工，但無施工圖，工程量不明。按最終產(chǎn)品單價承包。如，每平方米住宅、每平方米道路。適用范圍：適合采用標準設(shè)計的住宅、校舍、通用工業(yè)廠房等標準建筑。按總價決標，按單價結(jié)算工程價款。開發(fā)商以總價和單價作為決標依據(jù)，選擇中標者。工程價款的結(jié)算依據(jù)實際完成的工作量和單價。適用范圍：適用設(shè)計已經(jīng)到達一定的深度，能據(jù)以估算出分局部項工程數(shù)量的近似值，但實際工作中，工作量可能出現(xiàn)較大變動的工程。

2〕本錢加酬金合同按照工程實際發(fā)生的本錢加上商定的總管理費和利潤，來確定總包價。人工費+材料費+施工機械使用費+其他直接費和施工管理費以及各項獨立費，但不包括承包商的管理費和應(yīng)繳所得稅〔1〕本錢加固定百分比酬金C=Cf+R×CfC——總承包價R——固定酬金百分率Cf——實際發(fā)生本錢〔2〕本錢加固定酬金C=Cf+FF——雙方約定的酬金具體數(shù)額采用上述兩種合同計價方式時，為了防止承包方企圖獲得更多的酬金而對工程本錢不加控制，往往在承包合同中規(guī)定一些補充條款，以鼓勵承包方節(jié)約工程費用的開支，降低本錢?！?〕本錢加浮動酬金

C=Cf+F+ΔF〔Cf＜Co〕C=Cf+F-ΔF〔Cf＞Co〕式中，Co——簽訂合同時雙方約定的預(yù)期本錢；

ΔF——獎罰金額(可以是百分數(shù)，也可以是絕對數(shù)，而且獎與罰可以是不同計算標準)。

這種合同計價方式可以促使承包方關(guān)心和降低本錢，縮短工期，而且目標本錢可以隨著設(shè)計的進展而加以調(diào)整，所以發(fā)承包雙方都不會承擔(dān)太大的風(fēng)險，故這種合同計價方式應(yīng)用較多。3〕可調(diào)價格合同合同價款根據(jù)雙方的約定而調(diào)整，雙方在專用條款內(nèi)約定合同價款調(diào)整方法。調(diào)整因素包括：法律、行政法規(guī)和國家有關(guān)政策變化影響合同價款；工程造價管理部門公布的價風(fēng)格整；一周內(nèi)非承包人原因停水停電停氣造成的停工累計超過8小時；雙方約定的其他因素。4〕計量估價合同以工程量清單和單價表為計算報價的依據(jù)。通常由開發(fā)商委托設(shè)計單位或造價工程師提出工程量清單，列出分局部項工程量，由承包商填報單價，在算出總造價。2、按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同劃分1〕總包合同總包是指一個建設(shè)工程的全過程或某個階段的全部工作由一個承包商負責(zé)組織實施。接下來，可以由總承包商負責(zé)將假設(shè)干專業(yè)工作分包給專業(yè)承包單位，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)和監(jiān)督他們的工作。此合同中，開發(fā)商只與總承包商聯(lián)系。2〕開發(fā)商直接發(fā)包承包合同針對同一工程，開發(fā)商直接把工程分包給承包商，并由此簽訂正式合同。3〕獨立承包合同開發(fā)商可將開發(fā)工程發(fā)包給一家承包商獨立完成。3、按照是否包料劃分1〕包工包料合同2〕包工局部包料合同3〕包工不包料合同3.4建設(shè)階段建設(shè)階段，是指開發(fā)工程從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在這個時期所涉及的管理工作就是對工程過程實行質(zhì)量、進度、本錢控制，合同、平安、信息管理，開發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。一、工程管理的概念1、工程：指那些作為管理和控制的對象，按限定時間、預(yù)算和質(zhì)量標準完成的一次性工作或任務(wù)。2、工程管理1〕工程管理，就是為成功地實現(xiàn)工程目標而進行的全過程、全方位的方案、組織、控制和協(xié)調(diào)。其內(nèi)容較多有，工程范圍管理、工程時間管理、工程本錢管理、工程質(zhì)量管理、人力資源管理、工程溝通管理、工程風(fēng)險管理、工程采購管理、工程集成管理。

2〕工程管理的根本職能方案職能組織職能協(xié)調(diào)職能控制職能二、工程工程管理1、概念〔廣義〕工程工程管理，是針對某一個開發(fā)建設(shè)工程所進行的全壽命周期管理，包括規(guī)劃設(shè)計階段的設(shè)計管理〔DM〕，工程施工階段的施工管理〔CM〕和工程建成以后的設(shè)備管理〔FM〕或物業(yè)管理〔PM〕?！勃M義〕指開發(fā)建設(shè)施工階段的管理。2、工程工程管理的主要內(nèi)容質(zhì)量、進度、本錢控制，合同、平安、信息管理，開發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。1〕質(zhì)量控制質(zhì)量控制，是指工程管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、標準為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作：對原材料的檢驗。對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括如下方面：對各項施工設(shè)備，儀器進行檢查；控制混凝土質(zhì)量；對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度(聚集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件)。2〕進度控制進度控制，是指以工程進度方案為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設(shè)工程工程實施的時間管理?！?〕工程進度方案的編制首先，應(yīng)將全部工程內(nèi)容分解為單項工程或工序。第二，統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。第三，計算每個單項工程工作量所需要的時間。

最后，按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需要的周期；再逆過來，從上述工期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始時間?！?〕進度管理及方案調(diào)整1〕橫道圖法

橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。缺點：從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵的工作。2〕網(wǎng)絡(luò)法網(wǎng)絡(luò)方案是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式表達工程的進度方案，在網(wǎng)絡(luò)圖中可以確切的表示各項工作的相互關(guān)系和制約關(guān)系；其次是可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線。(3)其他配套進度方案材料供給方案；設(shè)備周轉(zhuǎn)方案；臨時工程方案。(4)進度控制中應(yīng)關(guān)注的因素材料設(shè)備的供給情況；設(shè)計變更；勞動力的安排情況；氣象條件。3〕本錢控制〔1〕本錢控制的主要工作內(nèi)容編制本錢方案，確定本錢控制的目標?！膊牧显O(shè)備本錢方案；施工機械費用方案；人工費本錢方案；臨時工程本錢方案；管理費本錢方案〕審查施工組織設(shè)計和施工方案控制工程款的動態(tài)結(jié)算。控制工程變更?！?〕控制工程本錢的做法和手段強化“本錢〞意識，加強全面管理。確定本錢控制的對象。本錢控制的主要對象是主要費用中的變動費用完善本錢控制制度。制定有效的獎勵措施。4〕合同管理〔1〕合同的作用是合同雙方在工程中進行各種經(jīng)濟活動的依據(jù)。確定了工程實施和工程管理的工期、質(zhì)量，價格等主要目標；是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段。規(guī)定了合同雙方在合同實施過程中的經(jīng)濟責(zé)任、利益和權(quán)利；工程過程中雙方的最高行為準那么。履行合同，按合同辦事，合法合同一經(jīng)簽署，那么成為一個法律文件，具有法律約束力；通過合同分解或委托工程任務(wù)，實施對工程的控制。一個工程的合同體系決定了該工程的管理機制；是合同雙方在工程實施過程中解決爭執(zhí)的依據(jù)?！?〕房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要合同關(guān)系開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供給(采購)合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供給合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等?！?〕合同管理的主要內(nèi)容

建設(shè)工程合同總體籌劃階段，確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條款、合同簽訂與實施過程中可能遇到的重大問題、以及相關(guān)合同在內(nèi)容、時間、組織及技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等；投標招標階段合同管理的主要任務(wù):明確合同簽訂前應(yīng)注意的問題；通過合同分析具體落實合同執(zhí)行戰(zhàn)略，同時，還要，使每一個工程管理的參與者，都要明確自己在整個合同實施過程中的位置、角色及與相關(guān)內(nèi)外部人員的關(guān)系。合同實施過程中的控制主要工作包括合同實施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。5〕平安管理在規(guī)劃設(shè)計階段，平安要求工程設(shè)計符合國家制定的建筑平安規(guī)程和技術(shù)標準，保證工程的平安性能。在施工階段，平安要求承包商編制施工組織設(shè)計時，應(yīng)根據(jù)建筑工程的特點制定相應(yīng)的平安技術(shù)措施，對專業(yè)性較強的工程工程，應(yīng)當(dāng)編制專項平安施工組織設(shè)計，并采取平安技術(shù)措施。施工現(xiàn)場的平安由建筑施工企業(yè)負責(zé)，實行施工總承包的，由總承包單位負責(zé)。分包單位向總承包單位負責(zé)。服從總承包單位對施工現(xiàn)場的平安生產(chǎn)管理。開發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應(yīng)監(jiān)督承包商建立平安教育培訓(xùn)制度，對危及生命平安和人身健康的行為有權(quán)提出批評、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認真協(xié)調(diào)安排工程平安保險事宜，按雙方約定承擔(dān)支付保險費的義務(wù)。6〕竣工驗收〔1〕竣工驗收的依據(jù)經(jīng)過審批的工程建議書、年度開工方案、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收標準、質(zhì)量檢驗評定標準，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。要求：工程建設(shè)規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設(shè)備安裝等應(yīng)與各種批準文件、施工圖紙、標準保持一致?！?〕竣工驗收的工作程序單項工程竣工驗收。在開發(fā)小區(qū)總體建設(shè)工程中，一個單項工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報告，開發(fā)商首先進行檢查，并組織施工單位(承包商)和設(shè)計單位整理有關(guān)施工技術(shù)資料和竣工圖紙。然后，由房地產(chǎn)開發(fā)商組織承包商、設(shè)計單位、客戶(使用方)、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。綜合驗收，綜合驗收是指開發(fā)工程按規(guī)劃、設(shè)計要求全部建設(shè)完成，并符合施工驗收標準后，即應(yīng)按規(guī)定要求組織綜合驗收。驗收準備工作，以開發(fā)商為主，組織設(shè)計單位，承包商、客戶、質(zhì)量監(jiān)督部門進行初驗，然后邀請有關(guān)城市建設(shè)管理部門，如建委、計委，建設(shè)銀行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等，參加正式綜合驗收，簽發(fā)驗收報告?？⒐を炇諅浒福_發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)辦理工程竣工驗收備案。應(yīng)提交的文件包括：工程竣工驗收備案表；工程竣工驗收報告；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交?住宅質(zhì)量保證?和?住宅使用說明書?。〔3〕竣工結(jié)算

開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。開發(fā)商確認竣工結(jié)算報告后，應(yīng)及時通知經(jīng)辦銀行向承包商支付工程竣工結(jié)算價款。承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在半個月內(nèi)將竣工工程文付開發(fā)商?！?〕編制竣工檔案技術(shù)資料的內(nèi)容。前期工作資料：開發(fā)工程的可行性研究報告、工程建議書及批準文件、勘察資料、規(guī)劃文件、設(shè)計文件及其變更資料，地下管線埋設(shè)的實際坐標、標高資料，征地拆遷報告及核準圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書，施工合同、各種建設(shè)事宜的請示報告和批復(fù)文件等。土建資料：開工報告、建(構(gòu))筑物及主要設(shè)備根底的軸線定位、水準測量及復(fù)核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料檢驗證明、預(yù)制構(gòu)件；加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢查合格證，地基根底施工驗收記錄，隱蔽工程驗收記錄，分局部項工程施工驗收記錄、設(shè)計變史通知單、工程質(zhì)量事故報告及處理結(jié)果，施工期間建筑物或構(gòu)筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗收報告。安裝方面的資料：設(shè)備安裝記錄，設(shè)備、材料的驗收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質(zhì)量檢查記錄，管道和設(shè)備的焊接記錄，閥門、平安閥試壓記錄，電氣、儀表校驗及電機絕緣、枯燥等檢查記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質(zhì)量事故報告和處理結(jié)果，隱蔽工程驗收單，設(shè)計變更及工程資料，竣工驗收單等。繪制竣工圖編制竣工圖的做法：按施工圖施工而無任何變動，那么可在施工圖上加蓋“竣工圖〞標志后，直接作為竣工圖。結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、工程改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。根底、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙?？⒐D一定要與實際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負責(zé)人簽認，不得任意涂改。3.5租售階段房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個階段：一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸徶谜吡私馕飿I(yè)狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)價格或租金及合同條件而進行的談判階段；三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段。一、選擇物業(yè)銷售形式1、開發(fā)商自行銷售首先是大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。其次是在房地產(chǎn)市場高漲、市場供給短缺，所開發(fā)的工程很受使用者和投資置業(yè)人士歡送，而且開發(fā)商預(yù)計在工程竣工后很快便能租售出去的工程。最后當(dāng)開發(fā)商所開展的工程已有較明確，甚至是固定的銷售對象時，也無需再委托物業(yè)代理?！差A(yù)售〕2、委托物業(yè)代理〔負責(zé)開發(fā)工程的市場宣傳和租售業(yè)務(wù)〕〔1〕物業(yè)代理的作用1〕通過市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準確地預(yù)測消費者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位?！舶óa(chǎn)品和價格或租金的定位〕2)通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人土進行有效的引導(dǎo)。〔引導(dǎo)市場需求〕3)從房地產(chǎn)開發(fā)工程的前期籌劃到工程租售完畢，物業(yè)代理參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標。4)按照置業(yè)人土提出的有關(guān)要求(位置、價格，面積大小、建筑特點等)，幫助其選擇適宜的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)效勞。購房手續(xù)〔1〕看房。一般看房屋的結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、配套設(shè)施朝向、采光、通風(fēng)等條件?！?〕簽訂認購協(xié)議。看好自己選中的房屋和審查完必要的文書之后，跟開發(fā)商簽訂購房意向書?！?〕交定金。為防止開發(fā)商將您選中的房賣給其他購房者，可事先交一局部定金，這同時又是開發(fā)商對購房者的一種約束方式?！?〕簽訂購房合同。做好上述幾步應(yīng)立即跟開發(fā)商簽訂購房合同，簽訂購房合同時要認真閱讀合同的有關(guān)條款，防止日后產(chǎn)生糾紛?！?〕付款。付款方式一般有一次性付款、分期付款和銀行按揭貸款，購房者可根據(jù)自己的經(jīng)濟實力選擇付款方式?！?〕辦理入住手續(xù)。憑您的購房合同和付款的憑證到物業(yè)管理部門辦理有關(guān)入住手續(xù)?！?〕驗房。這一環(huán)節(jié)主要查驗房屋的施工質(zhì)量、配套設(shè)施，發(fā)現(xiàn)總是及時向物業(yè)管理部門提出，防止日后發(fā)生糾紛?！?〕交付使用。驗房，沒發(fā)現(xiàn)問題或發(fā)現(xiàn)的問題得到妥善的解決之后就可入住使用?！?〕辦產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)證一般情況下都是由開發(fā)商統(tǒng)一去房產(chǎn)局辦理，購房者要按時向開發(fā)商領(lǐng)取。5)幫助買賣雙方進行有關(guān)融資安排〔雙重代理〕。6)提高市場運行效率。〔2〕物業(yè)代理的形式〔1〕聯(lián)合代理與獨家代理聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔(dān)工程的物業(yè)代理工作。獨家代理，委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)代理公司負責(zé)其物業(yè)代理工作?！?〕買方代理、賣方代理和雙重代理〔3〕首席代理和分代理單方收傭金雙方收傭金大型綜合性的工程二、制定租售方案1、確定租售形式對于住宅工程，開發(fā)商大多項選擇擇出售；對商用房地產(chǎn)工程，開發(fā)商可選擇出租或租售并舉。2、租售進度租售進度的安排，要考慮與工程建設(shè)進度、融資需求、營銷策略、宣傳策略以及預(yù)測的市場吸納速度協(xié)調(diào)。此時，開發(fā)商往往要準備一個租售進度方案控制表，以利于租售工作按預(yù)定的方案進行，且租售進度方案，應(yīng)該根據(jù)市場租售實際狀況，進行定期。3、確定租售價格房地產(chǎn)定價目標一般有利潤最大化目標、市場占有率目標、樹立企業(yè)形象目標等幾種不同的形式。開發(fā)商定價有三類方法，即本錢導(dǎo)向定價法〔方案經(jīng)濟時代的“科學(xué)管理方法〞〕、購置者導(dǎo)向定價法〔以市場需求為基點〕和競爭導(dǎo)向定價法〔取得賽跑中的勝利〞為經(jīng)營理念〕?！?〕本錢導(dǎo)向定價本錢加成定價法，指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的本錢加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤。目標定價法。指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。單位價格=單位本錢+資本投資額*目標收益率/銷售量(2)購置者導(dǎo)向定價認知價值定價法。是房地產(chǎn)商根據(jù)購置者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。關(guān)鍵在于準確評