城市之光商業(yè)推廣策略提報(bào)2006年11月24日?提綱一、前言及全區(qū)定位說(shuō)明二、業(yè)務(wù)推廣策劃三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向四、媒體推廣計(jì)劃及預(yù)算五、已成型各商業(yè)區(qū)塊說(shuō)明六、各在售商業(yè)項(xiàng)目說(shuō)明七、本項(xiàng)目定價(jià)基準(zhǔn)八、本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格建議?一、前言本項(xiàng)目從9月份以來(lái)對(duì)商業(yè)進(jìn)行數(shù)次的提報(bào)及修正，目前整體定位、業(yè)態(tài)種類、功能區(qū)分均大致已定，而面積切割重新在調(diào)整中，立面裝飾、園林景觀、燈光表現(xiàn)、樣品鋪、一樓夾層的工程解決及下沉式廣場(chǎng)，1號(hào)樓商埔仍在繼續(xù)進(jìn)行修改方案中，考慮開(kāi)發(fā)商必須于07年1月份開(kāi)始銷售商業(yè)，針對(duì)商業(yè)銷售提出報(bào)告及業(yè)務(wù)推廣，廣告表現(xiàn)主軸，推案節(jié)點(diǎn)及工作執(zhí)行計(jì)劃等作說(shuō)明?全區(qū)商業(yè)定位說(shuō)明經(jīng)過(guò)數(shù)次的提報(bào)、溝通、討論及修改，目前全區(qū)商業(yè)定位如下：1、2號(hào)樓一樓南面沿街店鋪定位為品牌休閑餐飲，北面內(nèi)街店鋪定位為酷街，二層全區(qū)定位為酷街的沿伸區(qū)塊。2、3、4、5號(hào)樓一層內(nèi)街店鋪定位為酷街，二層定位為網(wǎng)吧、SPA、美體等。3、8號(hào)樓一、二層定位為小區(qū)配套商業(yè)。?4、廣場(chǎng)及1號(hào)樓商鋪的三個(gè)定位方案：

①?gòu)V場(chǎng)地下層及１號(hào)樓負(fù)一層定位為數(shù)碼城或中型超市，１號(hào)樓地上一～三層定位為家居生活精品館②廣場(chǎng)地下層定位為美食城，１號(hào)樓負(fù)一層～地上三層定位為家居生活精品館③廣場(chǎng)地下層規(guī)劃為停車位單獨(dú)出售，１號(hào)樓負(fù)一層～地上三層定位為家居生活精品館?（一）各階段銷售節(jié)點(diǎn)前置作業(yè)期醞釀引導(dǎo)期公開(kāi)強(qiáng)銷期06.12.151.203.31●●●

公開(kāi)順?shù)N期5.31●

順?shù)N延續(xù)期商業(yè)一期二期二、業(yè)務(wù)推廣策劃?（二）各區(qū)塊推案順序及理由?先推沿街2號(hào)樓商業(yè)再推3、4、5號(hào)樓步行街門面房接著推西側(cè)規(guī)劃路沿街門面房，至于下沉式廣場(chǎng)及1號(hào)商鋪放到第二期再銷售。理由：（1）、從銷控策略而言：2號(hào)樓為本項(xiàng)目沿阜湖路最有價(jià)格的店面，從工程而言，它也是最快完成的樓號(hào)，形象確立，客戶明確看到格局，內(nèi)部空間、外飾，說(shuō)服點(diǎn)強(qiáng)烈。將2號(hào)樓先行銷售完畢讓絕大多數(shù)客戶順勢(shì)向內(nèi)街移動(dòng)購(gòu)買，不會(huì)產(chǎn)生觀望等待的心態(tài)，更有利于內(nèi)街門面房的去化。?（2）從銷售優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)而言：2號(hào)樓沿街門面位置相對(duì)較優(yōu)于其它樓號(hào)，將優(yōu)勢(shì)門面先行推出勢(shì)必形成熱銷印象帶動(dòng)后續(xù)樓號(hào)門面房的銷售。（3）從資金回籠而言：2號(hào)樓沿街門面售價(jià)相對(duì)較高于其它樓號(hào)，熱銷優(yōu)勢(shì)結(jié)合售價(jià)優(yōu)勢(shì)必可使得資金回籠加快，金額相對(duì)較多對(duì)開(kāi)發(fā)商及后續(xù)銷售更加有利。?本項(xiàng)目商業(yè)主要為兩種規(guī)劃，一種是街鋪門面房，另一種則是商場(chǎng)商鋪及廣場(chǎng)商鋪，其中獨(dú)立沿街門面房東半段約530㎡及西半段約1120㎡，可用來(lái)對(duì)外引進(jìn)主力店并以反租型式銷售，而1號(hào)樓地下室內(nèi)約2600㎡及廣場(chǎng)部分面積約6000多㎡，合并約9000㎡，日后也可引進(jìn)中型主力店或?qū)I(yè)賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)銷售，引進(jìn)主力店銷售對(duì)本項(xiàng)目而言是極為關(guān)鍵的賣點(diǎn)，其理由如下：（三）區(qū)塊銷售模式?1、客戶信心點(diǎn)足夠，加速商業(yè)銷售。2、帶來(lái)消費(fèi)人潮，引進(jìn)人流。3、帶動(dòng)周邊商業(yè)售價(jià)。

4、有利于其它店鋪的招商工作。5、提高項(xiàng)目街鋪知名度及形象。所以引進(jìn)主力店的進(jìn)駐是本項(xiàng)目“售價(jià)”及“順?shù)N”的“重中之重”借由招商公司的商業(yè)資源協(xié)助銷售不可缺席。?區(qū)塊銷售模式2

2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓、5號(hào)樓（8號(hào)樓除外）全區(qū)一層及二層店鋪，購(gòu)買客源多為投資客，本區(qū)塊適宜用返租形式進(jìn)行銷售，并且給予固定年回報(bào)率8.8%/年(5年)，從常熟以往帶返租的銷售項(xiàng)目而言，固定的回報(bào)率都在年回率報(bào)8.2%以上，且年限高達(dá)10年，如果我們的項(xiàng)目采取返租形式?jīng)]有高于這個(gè)回報(bào)率將難以產(chǎn)生誘因。?（四）各階段執(zhí)行工作期別前置作業(yè)期期別醞釀引導(dǎo)期期別公開(kāi)強(qiáng)銷期時(shí)間—06.12.15時(shí)間06.12.16-1.19時(shí)間1.20-3.31業(yè)

務(wù)策略

及

執(zhí)

行

1、銷售海報(bào)及招商手冊(cè)討論制作.2、

人員培訓(xùn)3、

DS作業(yè)執(zhí)行4、

來(lái)訪客戶的名單告知聯(lián)絡(luò)5、已購(gòu)住宅客戶的名單收集告知6、

項(xiàng)目總體銷講課程安排禮儀、接待銷售流程、答客問(wèn)及銷控演練7、

企劃表現(xiàn)方向內(nèi)容的討論.8、

廣告路線戰(zhàn)略確立9、

常熟市各商圈市場(chǎng)及周邊街道店鋪市調(diào)租金,近年開(kāi)值比率了解.10、客戶購(gòu)買商鋪消費(fèi)習(xí)性分析了解

業(yè)

務(wù)

策

略

及

執(zhí)

行

1、現(xiàn)場(chǎng)展板更換2、銷控策略實(shí)施（留好去差）3、公關(guān)媒體的宣傳（軟文、電視專題）4、SP活動(dòng)舉辦5、現(xiàn)場(chǎng)人員分組競(jìng)賽研擬6、媒體表現(xiàn)更換調(diào)整7、銷售工具夾的檢視與補(bǔ)充加強(qiáng)業(yè)

務(wù)

策

略

及

執(zhí)

行

1、SP活動(dòng)舉辦，活絡(luò)熱賣訊息2、區(qū)域派報(bào)告知3、媒體大量曝光，眾所周知4、開(kāi)盤(pán)前后價(jià)格調(diào)整告知，加強(qiáng)訂購(gòu)速度5、部份假客戶協(xié)助熱場(chǎng)炒作。?期別前置作業(yè)期期別醞釀引導(dǎo)期期別公開(kāi)強(qiáng)銷期時(shí)間—06.12.15時(shí)間06.12.16-1.19時(shí)間1.20-3.31業(yè)

務(wù)策略

及

執(zhí)

行10、SP活動(dòng)策劃研擬11、沙盤(pán)模型制作12、

POP、車體更換稿面設(shè)計(jì)13、廣告定位、企劃方向完成14、商業(yè)面積切割、尺寸檢討15、商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行16、招商團(tuán)隊(duì)洽談協(xié)商及意向簽定。17、

廣告預(yù)算擬定18、投資管道比較表試算。19、3D動(dòng)畫(huà)討論制作

業(yè)

務(wù)策略

及

執(zhí)

行8、積累客戶邀約現(xiàn)場(chǎng)了解產(chǎn)品9、緣故介紹法的實(shí)施10、銷售演練持續(xù)加強(qiáng)11、預(yù)約客戶順位排定（視情況收訂金）12、收訂策略研擬13、媒體大量曝光眾所周知14、公告價(jià)格帶測(cè)試反應(yīng)及意愿15、銷售道具準(zhǔn)備到位

業(yè)

務(wù)策略

及

執(zhí)

行6、依銷售狀況反應(yīng)調(diào)整業(yè)務(wù)、媒體策略7、安排媒體采訪報(bào)道本案之利多及熱賣，搭配媒體雙管齊下，抬高本案知名度。

?期別前置作業(yè)期期別醞釀引導(dǎo)期期別公開(kāi)強(qiáng)銷期時(shí)間—06.12.15時(shí)間06.12.16-07.1.19時(shí)間07.1.20-07.3.31甲方配合事項(xiàng)1、工程進(jìn)度確立提供

2、各項(xiàng)發(fā)包的配合

3、商業(yè)面積規(guī)劃定案。

4、商業(yè)切割確認(rèn)

5、業(yè)務(wù)策略確認(rèn)

6、媒體計(jì)劃確認(rèn)

7、廣告預(yù)算確認(rèn)

8、銷售模式確認(rèn)

9、商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)確認(rèn)

10、商業(yè)定位確認(rèn)

11、物管團(tuán)隊(duì)確認(rèn)

12、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)確認(rèn)

13、商業(yè)推廣公司確認(rèn)

14、樣品鋪制作確認(rèn)15、商業(yè)立面景觀確認(rèn)16、燈光效果表現(xiàn)確認(rèn)17、一層夾層施工確認(rèn)18、下沉式廠場(chǎng)及1號(hào)樓平面方案確認(rèn)19、下沉式廠場(chǎng)地面設(shè)計(jì)方案確認(rèn)甲方配合事項(xiàng)1、媒體發(fā)布計(jì)劃的確認(rèn)

2、前置期甲方未完成配合部分事項(xiàng)的確認(rèn)

3、銷售面積的確認(rèn)（測(cè)繪院）

4、業(yè)務(wù)策略、業(yè)務(wù)執(zhí)行的確認(rèn)

5、價(jià)格策略及價(jià)格的研討

6、銷售道具的提供（商業(yè)模型、銷海、招商手冊(cè)、樓書(shū)、CF三維動(dòng)畫(huà)）

7、開(kāi)盤(pán)時(shí)間確認(rèn)

8、收訂方式確認(rèn)

9、合同討論研擬修改

10、定購(gòu)流程確認(rèn)

11、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)定案甲方配合事項(xiàng)1、媒體發(fā)包確認(rèn)

2、工程進(jìn)度確認(rèn)

3、開(kāi)盤(pán)流程操作細(xì)則確認(rèn)

4、2#樓立面完成5、酷街園林景觀燈光效果完成6、住宅南面入戶凱旋門完成7、2號(hào)樓南面人行道整體形象燈光塑造完成

（五）甲方配合事項(xiàng)?三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向A、廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行第一步：新聞事件形式炒作，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)說(shuō)明；第二步：舉行各類公關(guān)活動(dòng)、推廣項(xiàng)目。以事件營(yíng)銷（例如：常熟首條酷街即將登陸引起關(guān)注懸念）作配合，全面展開(kāi)銷售工作及招商工作；第三步：廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商及銷售成功。?

通過(guò)塑造項(xiàng)目品牌形象

強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)

增強(qiáng)投資經(jīng)營(yíng)信心及前景

全面銷售、招商B、廣告推廣目標(biāo)?◎區(qū)域決定價(jià)值◎商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值◎環(huán)境體現(xiàn)價(jià)值◎品質(zhì)保證價(jià)值◎品牌成就價(jià)值◎機(jī)遇創(chuàng)造價(jià)值C、項(xiàng)目特色及優(yōu)點(diǎn)的廣告闡述表現(xiàn)重點(diǎn)?12月●15●07.1月●10●開(kāi)盤(pán)★2月●3月●更換稿面┃┃┃第一波第二波第三波12月●●07.1月●開(kāi)盤(pán)★2月●3月●更換稿面┃┃第一波第二波（1）POP投放（2）圍板四、媒體推廣計(jì)劃及預(yù)算（一）媒體推廣計(jì)劃?12月●●07.三1月●開(kāi)盤(pán)★2月●3月●┃┃第一波第二波12月●14★07.三1月●開(kāi)盤(pán)★2月●3月●28★投放投放13★20★★★投放投放投放投放投放★12月●07.三1月●開(kāi)盤(pán)★2月●3月●┃┃投放投放┃（3）三CF三30三秒投放（4）三NP（5）三江蘇電三臺(tái)?(二)三、媒體三預(yù)算類型媒體預(yù)估費(fèi)用合計(jì)長(zhǎng)效性媒體POP60萬(wàn)66萬(wàn)圍板6萬(wàn)大眾媒體CF8萬(wàn)25萬(wàn)NP8萬(wàn)DM5萬(wàn)電臺(tái)4萬(wàn)小眾媒體特定人士DM6萬(wàn)6萬(wàn)其它媒體SP活動(dòng)25萬(wàn)55萬(wàn)文宣品14萬(wàn)雜支10萬(wàn)其它6萬(wàn)備用廣告費(fèi)用45萬(wàn)45萬(wàn)總計(jì)197萬(wàn)197萬(wàn)?備注:1、本三表是0三7年商三業(yè)銷售三廣媒體三廣告預(yù)三算表.2、商三業(yè)一、三二期銷三售總金三額暫定三為2.三6億元三，依代三理銷售合同約三定廣告三費(fèi)用為三0.8三%-1三%,本三表依0三.8%三做廣告三預(yù)算。3、編三列的廣三告預(yù)算三中暫時(shí)三先預(yù)留三20%三作為備三用的廣告費(fèi)用三.如果三預(yù)算足三夠至保三留至下三一期的三預(yù)算中三.如果不三夠則動(dòng)三用此筆三費(fèi)用?五、已三成型各三商業(yè)區(qū)三塊說(shuō)明●龍泉三浴室●煙雜三店●點(diǎn)心三店●飯館●煙酒●面館●面館●服飾●卷煙●美發(fā)●保健三品●漢堡三店●水果三批發(fā)●冷飲三、熱腸●少年三宮入口●食雜●鹵味三、鹵菜●拆遷三辦大門●空置●服裝●蛋糕三、面包●飯店●飯店●包裝三機(jī)械●封包三機(jī)、縫三包線●麻將三桌●AB三內(nèi)衣●勞動(dòng)三防護(hù)用三品●文具三用品、三麻將桌●體育用三品、保三險(xiǎn)箱●水暖三螺絲阜三湖路城市三之三光1、調(diào)三查區(qū)塊三：阜湖路地段說(shuō)三明：店三面不集三中，商三業(yè)業(yè)態(tài)三也不統(tǒng)三一，大三多數(shù)為三早些年三公家單三位及集三體或個(gè)三人自已三蓋的店三面為主三，一部三分住房三改為店三面主建筑三時(shí)間：三198三0年代三至19三90年三代商業(yè)劃三分：小三五金機(jī)三電、美三發(fā)、小三餐飲、三地毯等三小商業(yè)三組成銷售方三式：店三面不賣三，以租三賃的形三式為主店面面三積：約三40平三方—1三00平三方米較三多市場(chǎng)價(jià)三格：每三平方米三約80三00元三左右租賃費(fèi)三用：每三平方米三月租金三25元三—50三元不等?●國(guó)土三資源局●居民三樓●盲人三推拿●居民三樓●房屋三中介●居民三樓●房屋三中介●居民三樓●童裝●居民三樓●服飾●老婆三餅●食雜●酒樓●花店●酒家●女裝●男裝●女裝●童裝●美甲●女裝●服飾●服飾●雜貨●點(diǎn)心●服飾●服飾●服飾●女裝●童裝●童裝●服裝●飾品●服飾●卡通三、飾品●皮包●房屋三中介●童裝●刺繡●服飾●園藝●羊絨三制衣●服飾●美發(fā)●服飾●冷飲三等●飯店●摩托三機(jī)修●服裝●精品三店●花店●餐館●保健三品●房產(chǎn)三中介●牙科三門診●空置●手提三包●空置●五金三裝飾裝三潢●空置●服裝●服裝●餐館●藥店●時(shí)裝●可的三連鎖店●書(shū)攤●服裝●服裝●服裝●服裝●香煙●餐館●情侶三專賣店●空置●茶莊●理發(fā)三店●煙草三茶葉●板栗三店●服裝●熟食三店●糕點(diǎn)●煙酒●空置●服飾●日用三五金百三貨●服飾●餐館●食雜三店●服飾●熟食三店●空置●餐館●水果三店●餐館●餐館●農(nóng)工三商超市里三顏三港●空置●空置●服裝●空置●空置●服裝●嬰兒三用品●服裝●理發(fā)三店●服飾●餐館●空置●房產(chǎn)三代理●餐館●餐館●餐館●服裝●服裝●皮包●內(nèi)衣●空置●飾品三店●可的三連鎖●餐館●餐館●餐館●餐館●花店●空置●美發(fā)●服裝●服裝●鞋●煙酒●糕點(diǎn)●服飾●餐館●空置●化妝三店●空置●空置●復(fù)印三店●餐館●紙品●空置●香煙●美發(fā)三店●服裝●空置●一笑三湯包●男士三服飾●服飾●服飾●單像三、鮮花●美發(fā)●面館●食雜●睡衣三店●燒烤●飯店●服飾●蓄電三池●房屋三中介●音響●空置里三顏三港?2、調(diào)三查區(qū)塊三：里顏港地段說(shuō)三明：店三面較集三中，大三多數(shù)店三面數(shù)自三建房，三一部分三由單位三、集體三購(gòu)買后三進(jìn)行分三租主建筑三時(shí)間：三19三80年三代至1三990三年代商業(yè)劃三分：服三裝服飾三、餐飲三為主配三合超市三、藥店三、花店三等零售三業(yè)態(tài)銷售方三式：店三面不賣三，以租三賃的形三式為主三，店面面三積：2三0平方三—40三平方米三為主，也有部三分較大三的店鋪市場(chǎng)價(jià)三格：每三平方米三約12三000三元左右租賃費(fèi)三用：每三平方米三月租金三100三元—1三20元三不等?●中國(guó)三移動(dòng)●金正●清華三同方犢●柯達(dá)三影像網(wǎng)三絡(luò)●親密三愛(ài)人●西西三尼奧自三助餐廳●空置●大娘三水餃●米羅三咖啡●波司三登●常貽三賓館●品牌三之家折三扣店●豪祥三閣餐廳●聯(lián)華三鞋業(yè)●飾品三店●天弧●PO三MA●安踏●海瀾三之家●伴尼三中仔●瑞祥●男人三天地●自由三空間●石頭三記●意爾三康●華倫三天奴●TK三T三RAC三K●李寧●以純●36三1’三專賣●吳良三材眼鏡三店●百貨●聯(lián)華三鞋業(yè)●豪克三眼鏡●森馬●安踏●青木三三色●超前三褲行●自由三空間●華倫三天奴直三銷店●農(nóng)村三商業(yè)銀三行●通靈三翠坊●家電三商廈●新鳳三祥銀樓●家電三商廈●月光三寶盒●家電三音像專三賣●中國(guó)三聯(lián)通●芭布三勒●特步●蘭桂三坊●石頭三記●金萊三克●福翠三玉●沃佩三柯毛衫●都市三女秀●依米三奴●男人三之家品三牌折扣三聯(lián)鎖●福泰三銀樓●寶島三眼鏡●上書(shū)三房●肯德三基●三?！穹ㄈR三爾大賣三場(chǎng)●中國(guó)三移動(dòng)通三迅●男人三服飾●TO三NY三W三EAR●水馬●JA三SON三W三OOD●卡賓●香港三威斯登三眼鏡●馨格●零點(diǎn)三坊●好七三迪●德克三士●哥弟●必勝三客●黃金三、手表三、男女三箱包●卡地三諾●華地三百貨●味千三接面●空置●飄城三粥店步三行三街●中國(guó)三移動(dòng)●萬(wàn)豐三銀樓●佩佩三文具●吳良三材眼鏡●大光三明眼鏡●床上三用品●真維三斯服裝●丹鳳三銀樓●慶銀三福樓●中國(guó)三移動(dòng)●移動(dòng)●鑫福三珠寶●服裝三店●男士三精品店●音像三店●新香三園餃子三店●香格三里好俱三樂(lè)部●農(nóng)村三商業(yè)銀三行●服裝三店●KF三C●建行●牡丹三茶樓●海蘭三之家服三裝●堡獅三龍服裝河?xùn)|街●星光三燦爛K三TV●中信三實(shí)業(yè)●李寧●茂昌三眼鏡●新華三書(shū)店●華倫三天奴●特步●灰鼠三服裝●交通三銀行●儲(chǔ)蓄三所●農(nóng)行●KF三C●向群三商場(chǎng)●雷充三上藥店●自移三動(dòng)●大娘三水餃●移動(dòng)●時(shí)代三網(wǎng)吧●摩登三干洗●廚房三設(shè)備公三司●風(fēng)尚三美發(fā)●園景三山茶館●金海三華●家福三藥店●移動(dòng)●潮流三服飾●九鼎三娛樂(lè)●米盧三服裝●女人三天地服三飾●鄉(xiāng)村三湯包●柯達(dá)●第一三百貨●新福三地廣場(chǎng)●京門三影院●移動(dòng)●建輝三珠寶●錢貴三KTV●宣傳三欄●自由三空間●LA三LA精三品●現(xiàn)代三光學(xué)眼三鏡●安踏●喬丹●德?tīng)柸葸\(yùn)動(dòng)三鞋●南方三手機(jī)大三賣場(chǎng)河?xùn)|街●聯(lián)通●栗木●森馬三服裝●時(shí)代三商場(chǎng)●千百三匯●藍(lán)色三天空●葡京三冷飲●閩江三夜總會(huì)●移動(dòng)三專賣●AB三內(nèi)衣●安踏●婚紗三攝影●燒烤●服裝三店●精品三店●食為三先●凱司三令●工美三手飾●柯達(dá)●服裝●柯達(dá)●公廁●維麗三斯攝影●小肥三羊●秋艷三服裝方三塔三街?3、調(diào)三查區(qū)塊三：方塔步三行街地段說(shuō)三明：店三面較集三中，由三政府劃三地給各三企業(yè)單三位，由三各企業(yè)三單位出三資興建主建筑三時(shí)間：三200三3年商業(yè)劃三分：各三服裝服三飾、精三品、鞋三業(yè)、百三貨、餐三廳等銷售方三式：以三租賃的三形式為三主，有三部分政三府進(jìn)行三拍賣店面面三積：4三0平方三—50三0平方三米都有市場(chǎng)價(jià)三格：每三平方米三約30三000三元左右租賃費(fèi)三用：每三平方米三月租金三150三元—2三50元三不等?●上海三龍鳳祥●小靈三通營(yíng)業(yè)三廳●游戲三廳入口●新雅三酒樓●小賣三部●新雅三快餐●叫化三雞●HA三PPY三禮品三店●音像三店●依加三依發(fā)裝●鼎好三飾品店●安踏●雪暖三服飾●可的三便利店●東方三服飾●貴夫三人皮革●圣騎三士牛仔●鮮花三店●葡京三小站●九龍三服飾●牛仔三坊●茶店●花都三鮮花店●童裝●鵬程三服飾●旗牌三王服飾●金玫三瑰服飾●愛(ài)爾三金服飾●紅杉三樹(shù)服飾●福泰三皮衣●燒餅三店●飾品三店●服飾●西裝三店●王中三王服飾●煙酒三店●書(shū)店●音樂(lè)三廳●百聲三樂(lè)器商三行●外貿(mào)三服飾●PI三CC虞三山辦事三處●真維三斯服飾●卡丹三路服飾●音像三店●吳良三眼鏡●面包三店●網(wǎng)吧三、歌舞三廳入口●盈彩三美地服三飾●唐師三服飾●音像三店●機(jī)電●煙酒三店●電動(dòng)三車銀都歌三舞廳入三口●工商三銀行●雪狼三服飾●女子三專業(yè)美三容護(hù)膚三中心●兒童三攝影●機(jī)電●音響三店●人民三藥房●菲利三普電動(dòng)三車●廣大三機(jī)電●虹妝三婚紗攝三影●煙店●松盛三糕團(tuán)店●農(nóng)業(yè)三銀行南門大三街停車場(chǎng)●百貨三大樓●羊毛三衫●拉鏈三維修店●非主三流服飾●顯高三服飾●冰潔三服飾●精品三男裝●大明三眼鏡公三司●錕鈍三店●潮流三服飾●法萊三爾飾品●港匯三百貨●安踏●以純?nèi)ǚ椚駮r(shí)尚三風(fēng)情婚三紗●北一三快餐店●柳仁三仁藥店●羅曼三帝克婚三紗照相三館●羽絨三衣褲●羽絨三服裝●法萊三爾女裝●法萊三爾西褲●中國(guó)三電信●中國(guó)三郵政●中國(guó)三聯(lián)通●停車三場(chǎng)入口●寶島三眼鏡縣三南三街?4、調(diào)三查區(qū)塊三：縣南街地段說(shuō)三明：店三面集中三，企業(yè)三單位或三集體興三建，部三分為自三建房，三是常熟三最早成形的三商業(yè)街主建筑三時(shí)間：三198三0年代三至20三00年三代都有商業(yè)劃三分：各三服裝服三飾、精三品、百三貨、鞋三業(yè)、小三餐飲等銷售方三式：以三租賃的三形式為三主，部三分商廈三由個(gè)人三購(gòu)買后三進(jìn)行分三租店面面三積：2三0平方三—50三平方米三為主市場(chǎng)價(jià)三格：每三平方米三約80三00—三200三00元三不等租賃費(fèi)三用：每三平方米三月租金三150三元—4三50元三不等?●銘港三海鮮大三酒樓●小尾三羊●嬌典三造型●碧海三藍(lán)天浴三場(chǎng)●工行●常熟三凱蘭針三織有限三公司●常熟三國(guó)土資三源監(jiān)察三隊(duì)里顏港三口●好德三便利店●克莉三絲汀餅三屋●柔婷三美容美三體連鎖三店●德克三士●益通三中介●安琪三兒毛衫●日用三品商店●天音三移動(dòng)電三話特約三維修站●煙草三公司●先鋒三第二藥三房●綠搖三籃美容三、足浴三場(chǎng)●票城三粥店●漢式三美食、三網(wǎng)吧方塔街三口●迪歐三咖啡●中信三實(shí)業(yè)銀三行小巷口●香水三百合K三TV●飯泡三粥●雅典三娜美容三、美體三中心●可的三便利店●AD三IDA三S專賣三店●新時(shí)三代保健三品店●華聯(lián)三干洗店●百合三餅屋●常熟三航空服三務(wù)公司●華聯(lián)三賓館●交行●華聯(lián)三賓館、三夜總會(huì)三、商場(chǎng)●優(yōu)豪三敦楓涇橋●德莊三火鍋●伊爾三薩時(shí)尚三洗手店●書(shū)香三苑、花三藝●紅鉆三石、西三餅屋●常熟三市繡衣三服裝廠●照相三館●錦繡三商城●花店●康福三采超市●百姓三飯店●現(xiàn)代三光學(xué)眼三鏡●交通三國(guó)內(nèi)旅三行社●安達(dá)三汽車祖三憑有限三公司●農(nóng)村三商業(yè)銀三行●虞南三旅社●仙雅三飯店●山鑫三園飯店●中誠(chéng)三大藥房●農(nóng)行●二院楓涇橋●虞城三大酒店●時(shí)風(fēng)三國(guó)際工三地●海虞三賓館、三紅楓園●建行●益民三約店●海虞三賓館里顏港三路●華東三食品城三售樓處●瑾和三絲綢●創(chuàng)美三旗幟商三行●明亞三電纜附三件●煙草三小店●墨香三閣花店●誠(chéng)和三電器●怡芳●新藝三新●通廣三復(fù)印●小型三煙草專三賣店●家具三城●蘭天三家園海三虞三南三路?5、調(diào)三查區(qū)塊三：海虞南三路地段說(shuō)三明：店三面相對(duì)三集中，三企業(yè)單三位或集三體興建三較多主建筑三時(shí)間：三20三00年三代商業(yè)劃三分：餐三飲、娛三樂(lè)、酒三店、零三售、服三務(wù)業(yè)、三銀行等銷售方三式：店三面不賣三，以租三賃的形三式為主店面面三積：2三0平方三—50三平方米三為主，服務(wù)業(yè)三的面積三可達(dá)數(shù)三百平米三。市場(chǎng)價(jià)三格：每三平方米三約15三000三元左右租賃費(fèi)三用：每三平方米三月租金三80元三—15三0元不三等?6、調(diào)三查區(qū)塊三：鎖瀾路地段說(shuō)三明：店三面較集三中，大三多為企三業(yè)單位三或集體三興建房主建筑三時(shí)間：三199三0年代三至20三00年三代商業(yè)劃三分：五三金機(jī)電三、二手三市場(chǎng)、三通訊等銷售方三式：店三面不賣三，以租三賃的形三式為主店面面三積：1三0平方三—30三平方米三較多市場(chǎng)價(jià)三格：每三平方米三約15三000三元左右租賃費(fèi)三用：每三平方米三月租金三120三元—1三80元三不等?六、各三在售項(xiàng)三目商業(yè)三說(shuō)明商業(yè)調(diào)查表基本資料項(xiàng)目名稱常福名苑開(kāi)發(fā)商常熟市盛鞋置業(yè)代理商上海正洋房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位日本MA0景觀設(shè)計(jì)

項(xiàng)目位置珠江路與報(bào)慈北路交匯處店舖總建筑面積2544.86㎡面積規(guī)劃164.7～471.12㎡主力面積237～295㎡店舖規(guī)劃戶數(shù)18已銷售戶數(shù)4銷售比例44%面寬7～8㎡進(jìn)深16M交房時(shí)間2007.12.31開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006.5.8銷售方式上下層一起賣工程進(jìn)度封頂層高一層4M,二層3M店鋪公攤10%物管費(fèi)用0.5元/㎡/月均價(jià)8500元/㎡各單元差價(jià)無(wú)太大差價(jià)客戶來(lái)源市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)購(gòu)鋪目的投資、自營(yíng)商鋪各月租金

商鋪年回報(bào)率

其它事項(xiàng)說(shuō)明：一層店面靠北面內(nèi)錯(cuò)約80CM，總體面積大，總價(jià)高。?商業(yè)調(diào)查表基本資料項(xiàng)目名稱恒隆中心開(kāi)發(fā)商常熟市恒隆置業(yè)有限公司代理商軟銀咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)單位香港穆迪建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司景觀設(shè)計(jì)

項(xiàng)目位置方塔街、書(shū)院街交界處商鋪總建筑面積45000㎡/銷售8400㎡面積規(guī)劃12.13㎡～14㎡主力面積12.13㎡～14㎡商舖規(guī)劃戶數(shù)一期385套,二期352套已銷售戶數(shù)627套銷售比例85%開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期7月5日二期8月8日店鋪公攤51%工程進(jìn)度外立面裝修每層層高地下三層:5.6M地上1F6.3M2F～7F:4.5M物管費(fèi)用

銷售方式返租銷售81.4%保留自營(yíng)18.6%其它商業(yè)業(yè)態(tài)分析負(fù)一F:精品超市,主力百貨店(運(yùn)動(dòng)休閑,青春時(shí)尚館),一F:世界名品街,主力百貨店(化妝品,珠寶館)二F:CEPA香港街,淑女館.三F:紳士館,精品館.四F:親子館,家紡,家居天地.五F:風(fēng)情餐飲.六F:動(dòng)力KTV.七F:時(shí)尚SPA返租條件50%首付,8.12%年租金收益,10年后原價(jià)130～143%增值回購(gòu).各層售價(jià)1F:4.87萬(wàn)～5.4萬(wàn),2F:3.2萬(wàn)～3.6萬(wàn),3F:2.6萬(wàn)～2.8萬(wàn),4F:1.65萬(wàn)～1.8萬(wàn),5F:1.15萬(wàn)～1.35萬(wàn)商業(yè)定位常熟第一家ShoppingMall,都市體驗(yàn)代購(gòu)物中心客戶來(lái)源公務(wù)員、教師、醫(yī)生、企事業(yè)單位職工，個(gè)體戶購(gòu)鋪目的投資商鋪各月租金0.68%(房屋總價(jià))商鋪年回報(bào)率8.12%其它事項(xiàng)說(shuō)明：?商業(yè)調(diào)查表基本資料項(xiàng)目名稱華府世家開(kāi)發(fā)商常熟九泰宏業(yè)置業(yè)有限公司代理商自售規(guī)劃設(shè)計(jì)單位

景觀設(shè)計(jì)

項(xiàng)目位置海虞北路5號(hào)商鋪總建筑面積17475.13㎡面積規(guī)劃17.39-2622.51主力面積50以下商舖規(guī)劃戶數(shù)151戶已銷售戶數(shù)未銷售銷售比例

開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)07年1月店鋪公攤40%工程進(jìn)度3號(hào)樓封頂,1、2號(hào)樓:23層左右每層層高一層：5.4米二層:4.5米物管費(fèi)用2.2元/㎡銷售方式帶租約銷售商業(yè)業(yè)態(tài)分析高檔餐飲及品牌店返租條件條件尚未確定各層售價(jià)總均價(jià)11500元/㎡(內(nèi)部?jī)r(jià))商業(yè)定位未定客戶來(lái)源

購(gòu)鋪目的投資商鋪各月租金未定商鋪年回報(bào)率未定其它事項(xiàng)說(shuō)明：銷售時(shí)間未定.

?商業(yè)調(diào)查表基本資料項(xiàng)目名稱世茂中心開(kāi)發(fā)商世茂代理商自售規(guī)劃設(shè)計(jì)單位景觀設(shè)計(jì)泛亞項(xiàng)目位置珠江東路店舖總建筑面積2720㎡面積規(guī)劃130㎡左右(上下)主力面積130㎡店舖規(guī)劃戶數(shù)24戶(上下)已銷售戶數(shù)16戶(上下)銷售比例67%面寬6M進(jìn)深12M交房時(shí)間12.31開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年1月銷售方式出售工程進(jìn)度外立面完工層高1F6.5M2F3.5米店鋪公攤6-8%物管費(fèi)用4.5元/㎡均價(jià)第一:9800元/㎡第二:1.05萬(wàn)元/㎡現(xiàn):1.25萬(wàn)元/㎡各單元差價(jià)差價(jià)不大客戶來(lái)源常熟本地購(gòu)鋪目的自營(yíng)商鋪各月租金

商鋪年回報(bào)率8-10%(自營(yíng)業(yè))其它事項(xiàng)說(shuō)明：?商業(yè)調(diào)查表基本資料項(xiàng)目名稱香格麗花園開(kāi)發(fā)商常熟市家盈置業(yè)代理商南京合富輝煌規(guī)劃設(shè)計(jì)單位

景觀設(shè)計(jì)

項(xiàng)目位置楓林路17號(hào)店舖總建筑面積2089.76㎡面積規(guī)劃11.26～153.14主力面積101～116店舖規(guī)劃戶數(shù)25戶已銷售戶數(shù)16戶銷售比例64%面寬5.5～6.5M進(jìn)深18M～5M交房時(shí)間08年,3月開(kāi)盤(pán)時(shí)間8月銷售方式單層工程進(jìn)度10F層高6M店鋪公攤8%物管費(fèi)用未定均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡各單元差價(jià)東面便宜,西面便宜1000～2000/㎡商業(yè)定位小區(qū)配套商業(yè)，不能做餐飲,其他不限制客戶來(lái)源外地,本地私營(yíng)業(yè)主購(gòu)鋪目的投資、自營(yíng)商鋪各月租金

商鋪年回報(bào)率

其它事項(xiàng)說(shuō)明：?商業(yè)調(diào)查表基本資料項(xiàng)目名稱明日星城·城欣園開(kāi)發(fā)商蘇州潤(rùn)禾房地產(chǎn)公司代理商上海新聯(lián)康規(guī)劃設(shè)計(jì)單位

景觀設(shè)計(jì)

項(xiàng)目位置黃河路與報(bào)慈北路交匯處店舖總建筑面積4809.33㎡面積規(guī)劃55㎡～2516.5㎡主力面積71㎡~142㎡店舖規(guī)劃戶數(shù)25戶已銷售戶數(shù)24銷售比例96%面寬6M進(jìn)深9M交房時(shí)間2006年10月開(kāi)盤(pán)時(shí)間2002年8月銷售方式內(nèi)部銷售工程進(jìn)度裝修完工層高6#6M店鋪公攤2%物管費(fèi)用1元/㎡均價(jià)7000元/㎡各單元差價(jià)無(wú)價(jià)位統(tǒng)一商業(yè)定位小區(qū)的生活配套為主,飯店,超市,棋牌室,茶樓等客戶來(lái)源內(nèi)部銷售購(gòu)鋪目的經(jīng)營(yíng)、投資商鋪各月租金50元/㎡商鋪年回報(bào)率

其它事項(xiàng)說(shuō)明：1#2500㎡，整銷2000萬(wàn)。

?商業(yè)調(diào)查表基本資料項(xiàng)目名稱常熟老街開(kāi)發(fā)商上海綠地集團(tuán)代理商自售規(guī)劃設(shè)計(jì)單位

景觀設(shè)計(jì)

項(xiàng)目位置海虞北路近北三環(huán)店舖總建筑面積13115.26㎡面積規(guī)劃45㎡～411㎡主力面積60㎡～90㎡店舖規(guī)劃戶數(shù)77套已銷售戶數(shù)36銷售比例47%面寬4-5M進(jìn)深10M左右交房時(shí)間2006.9.30開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006.5.28銷售方式上下兩層分開(kāi)銷售工程進(jìn)度已交房層高一層4.5M,二層3.6米店鋪公攤3-4%物管費(fèi)用1.4元/㎡均價(jià)7143.34元/㎡各單元差價(jià)150元--2000元上4800-6600元/㎡左右客戶來(lái)源外地\本地購(gòu)鋪目的自營(yíng)、投資商鋪各月租金50元/㎡商鋪年回報(bào)率

其它事項(xiàng)說(shuō)明：客戶自行經(jīng)營(yíng),無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃。?七、本項(xiàng)目三定價(jià)基三準(zhǔn)在常熟三整個(gè)市三場(chǎng)除了三方塔街三及早期三部分市三場(chǎng)租金三每平方三米在1三00元三—20三0元/三月外，大多數(shù)三路段的三租金在三每平方三米20三元-—三60元三/月。目前阜三湖路的三商業(yè)門三面房較三少，基三本上為三單向門三面房，三布行人三群稀少三，現(xiàn)門面三房租金三在20三-50三元之間。與其三它路段三相比租三金水平三較低。本項(xiàng)目三是阜湖三路上規(guī)三模最大三、門面三房最集三中的商三住結(jié)合三的項(xiàng)目三，通過(guò)三本項(xiàng)目三可帶動(dòng)三路段內(nèi)三周邊的三租金上三漲，因三此以租金水三平反推三方式進(jìn)行售三價(jià)估算三較為合三理?；厥掌谌秊?5三年（年三回報(bào)率三6.5三%左右三）。預(yù)三估方式三如下：每平方三米月租三金×1三2個(gè)月三×15三年=銷三售價(jià)格?根據(jù)一三層沿街三門面房三租賃均三價(jià)為8三0元/三平方米三計(jì)算，一層三門面房三銷售價(jià)三格為：80×三12×三15=14三400三元/平三方米根據(jù)二三層沿街三門面房三租賃均三價(jià)為4三0元/三平方米三計(jì)算，一層三門面房三銷售價(jià)三格為：40×三12×三15=72三00元三/平方三米本項(xiàng)目三一期商三業(yè)門面三房總銷三售面積三為11三717三.81三平方米三其中一三層商業(yè)三面積為三543三6.6三8平方三米，面三積所占三比例為三46%三，二層三商業(yè)面三積為6三281三.13三平方米三，面積三所占比三例為5三4%。三若按以三上價(jià)格三進(jìn)行核三算本項(xiàng)三目一期三商業(yè)門三面房平三均售價(jià)三約為（三144三00元三+72三00元三）÷2三=108三00元三/平方三米（不包三括下沉三式廣場(chǎng)三及商場(chǎng)三商業(yè)）三。?八、本項(xiàng)目三商業(yè)價(jià)三格建議本次商三業(yè)一期三價(jià)格總?cè)釄?bào)三分成2三個(gè)價(jià)位三，再分三成建筑面積與套內(nèi)（三零公攤?cè)┟娣e2種模三式分開(kāi)三說(shuō)明。零公攤?cè)T面房是一種三策略表三現(xiàn)，讓三購(gòu)房客三買的是三實(shí)際面積，沒(méi)三有虛構(gòu)三，這在常熟是三唯一首三例，在形三式上也三可以塑三造開(kāi)發(fā)商三將公攤?cè)课?，價(jià)三格在預(yù)三期范圍三內(nèi)還是三可以接三受的，廣三告更易三表現(xiàn)誘三因！在銷售三策略上三這是一三帖猛藥。?商業(yè)一期價(jià)格估算每平米總平均單價(jià)：10802元樓號(hào)類別建筑面積套面面積分?jǐn)偯娣e得房率建議單價(jià)合計(jì)零公攤售價(jià)8-1#樓一層面積831.55786.7544.894.61%900074839509512二層面積510.52444.2466.2887.02%5500280786063215#樓一層面積1412.191294.45117.7491.66%132001864090814401二層面積2318.042024.69293.3587.34%78001808071289304#樓一層面積480.8440.7340.0791.67%13200634656014400二層面積297.78260.0937.6987.34%7300217379483583#樓一層面積416.58387.0729.5192.92%13200549885614206二層面積652.34529.96122.3881.24%7500489255092322#樓一層面積2365.511919.57445.9481.15%162003832126219963二層面積2402.451843.98558.4776.75%91602200644211934合計(jì)11687.769931.531756.23

1080212625289412712?商業(yè)一期價(jià)格估算每平米總平均單價(jià)：11998元樓號(hào)類別建筑面積套面面積分?jǐn)偯娣e得房率建議單價(jià)合計(jì)零公攤售價(jià)8-1#樓一層面積831.55786.7544.894.61%10000831550010569二層面積510.52444.2466.2887.02%5500280786063215#樓一層面積1412.191294.45117.7491.66%150002118285016364二層面積2318.042024.69293.3587.34%78001808071289304#樓一層面積480.8440.7340.0791.67%15000721200016364二層面積297.78260.0937.6987.34%7300217379483583#樓一層面積416.58387.0729.5192.92%15000624870016144二層面積652.34529.96122.3881.24%7500489255092322#樓一層面積2365.511919.57445.9481.15%200004731020024646二層面積2402.451843.98558.4776.75%91602200644211934合計(jì)11687.769931.531756.23

1199814023060814120?甲方配合事項(xiàng)的時(shí)間完成點(diǎn)內(nèi)容完成時(shí)間未完成之影響面工程進(jìn)度表提供06.11.27各樓號(hào)進(jìn)度不明確,不易掌控及推算節(jié)點(diǎn)商業(yè)面積切割動(dòng)線定案提供06.11.25無(wú)法制作三維,招商手冊(cè),及對(duì)外銷售商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)明確06.11.30銷售及招商力道不足,投資客及商家信心不夠商業(yè)推廣公司定案06.11.30廣告,平面,設(shè)計(jì),手冊(cè),促銷活動(dòng)及包裝形象方向不明,影響招商及銷售.商業(yè)全體定位,業(yè)態(tài)定位06.11.30商業(yè)不明確,導(dǎo)致購(gòu)鋪人顧忌且不易銷售銷售模式確認(rèn)06.11.30廣告表現(xiàn),手冊(cè),銷售說(shuō)詞及推廣策略不易執(zhí)行樣品鋪風(fēng)格及方案確認(rèn)施工06.11.30施工完成,06.12.15酷街風(fēng)格表現(xiàn)不出,購(gòu)鋪人及商家體驗(yàn)不出,招商處不能成立作業(yè).一樓夾層施工處理解決方案06.11.30客戶的空間利用,平米效率,銷售賣點(diǎn)無(wú)法體現(xiàn)下沉式廣場(chǎng)地下及地上的設(shè)計(jì)方案明確06.11.30手冊(cè),項(xiàng)目商業(yè)賣點(diǎn)及商鋪表現(xiàn)不明確1號(hào)樓平,立面方案確認(rèn)06.11.30手冊(cè),項(xiàng)目商業(yè)賣點(diǎn)及商鋪表現(xiàn)不明確商業(yè)全體立面,景觀,燈光表現(xiàn)確認(rèn)06.11.30商業(yè)氛圍無(wú)法塑造,制作動(dòng)劃,無(wú)法表現(xiàn)商業(yè)立面,景觀,燈光表現(xiàn)效果圖06.12.10商業(yè)氛圍無(wú)法塑造,制作動(dòng)劃,無(wú)法表現(xiàn)業(yè)務(wù)策略確認(rèn)06.11.30無(wú)法執(zhí)行推廣媒體推廣計(jì)劃及預(yù)算確認(rèn)06.11.30媒體投放不明確及預(yù)算不明,無(wú)法執(zhí)行計(jì)劃廣告策略確認(rèn)06.11.30主軸系列表現(xiàn)不明,影響推廣時(shí)間?通過(guò)辛三勤的工三作獲得三財(cái)富才三是人生三的大快三事。一個(gè)人三一生可三能愛(ài)上三很多人三，等你三獲得真三正屬于三你的幸三福后，三你就會(huì)三明白以三前的傷三痛其實(shí)三是一種三財(cái)富，三它讓你三學(xué)會(huì)更三好地去三把握和三珍惜你三愛(ài)的人三。4月-三2315:三2115:三21:三59人只有三為自己三同時(shí)代三人的完三善，為三他們的三幸福而三工作，三他才能三達(dá)到自三身的完三善。每項(xiàng)事三業(yè)成功三都離不三開(kāi)選擇三，而只三有不同三尋常的三選擇才三會(huì)獲取三不同尋三常的成三功。15:三21:三5915:三214月-三23論命運(yùn)三如何，三人生來(lái)三就不是三野蠻人三，也不三是乞討三者。人三的四周三充滿真三正而高三貴的財(cái)三富—身體與三心靈的三財(cái)富。人生沒(méi)三有彩排三，每一三個(gè)細(xì)節(jié)三都是現(xiàn)三場(chǎng)直播三。對(duì)產(chǎn)品三質(zhì)量來(lái)三說(shuō)，不三是100分就是0分。成功的三經(jīng)理人三員在確三定組織三和個(gè)人三的目標(biāo)三時(shí)，一三般是現(xiàn)三實(shí)主義三的。他三們不是三害怕提三出高目三標(biāo)，而三是不讓三目標(biāo)超三出他們?nèi)哪芰θ?。管理就三是決策三。15:三211