商業(yè)地產(chǎn)項目提案及操作實例分享成全機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)培訓(xùn)材料講了四個不同類型、不同地域的商業(yè)銷售、租賃項目的或提案或策劃或操盤或招商的故事。想到哪兒就寫到了哪兒，如仔細(xì)玩味一定不會覺得俺啰嗦。我是成全成都的劉振明@成全劉振明，感謝關(guān)注。壹。一個縣級市新區(qū)商業(yè)綜合體招商項目1、項目背景：開發(fā)商跟新上任的市委書記是多年的朋友，書記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項目不大，區(qū)位很差，商辦用地。

2、開發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問三不知。

3、信息渠道：電話來訪。估計百度查到的。無任何人脈。

4、開發(fā)內(nèi)部關(guān)系：決策層較為簡單，菜鳥2枚，一個老板，一個總經(jīng)理。2者多年朋友，摸爬滾打。

5、分析：該類客戶專業(yè)性較低，開發(fā)認(rèn)知少，但是很執(zhí)著，有打破砂鍋問到底的勁。資金實力較差，合同承受金額不高。

項目概況要求商業(yè)公司幫他們招商，要么引進(jìn)超市、百貨、電影院這些業(yè)態(tài)。這類的項目招商任重道遠(yuǎn)，區(qū)位不談，圖紙還沒出來的項目，有多少訂單地產(chǎn)？開發(fā)商要求訂單地產(chǎn)的前提是先做商業(yè)規(guī)劃并盡可能招商先行，但一個連初步設(shè)計方案都沒有的項目，拿什么去跟大商家談？想做訂單地產(chǎn)，要么已有眾多商家、品牌資源捆綁在前，要么整合與談判對象類似的多個商家的營商場所設(shè)計方案并形成自身初步設(shè)計方案和商業(yè)規(guī)劃方案，這才算是具備了與談判對象交涉的前提。成全視點(diǎn)：接案核心目的：考慮到項目的開發(fā)節(jié)奏以及類型，本案重點(diǎn)為招商類合同轉(zhuǎn)化為顧問類合同。

突破口：

超市的招商。

推進(jìn)方式：

利用商家的開店選址思考，來引出并確定前期定位工作。接案目的及推進(jìn)方式抓住項目目前存在的核心問題及開發(fā)商核心訴求——招商，同時又須滿足顧問公司自身利益訴求——將招商類合同轉(zhuǎn)為顧問類合同。而如何招商應(yīng)是顧問工作推進(jìn)的主要方向及作案策略的落位之點(diǎn)——從商家開店選址角度進(jìn)行項目的定位思考。成全視點(diǎn)：商家選址有幾個遞進(jìn)關(guān)系：首先，有沒有客源，客源就是購買力，購買力分兩個部分:1、人口數(shù)量2、人口的消費(fèi)能力。其次，交通是否便利，包含道路以及交通工具。最后,物業(yè)條件是否符合經(jīng)營要求，包括了建筑本身的柱距，使用功能及配套停車位等。關(guān)于選址客源、交通、物業(yè)條件，根據(jù)項目這些要素，顧問公司先來掂量下這個項目能招來什么樣的商家？再看看能招來的這些商家跟開發(fā)商對商家的要求是否匹配？如果不匹配怎么辦？開發(fā)商“退而求其次”是其中的一個策略選項，如果不肯讓步，那就請開發(fā)商把項目按照期望能招到的商家的可能的需求做些優(yōu)化、重塑吧。客源關(guān)系到以項目為核心所能形成的商圈輻射半徑能擴(kuò)展到多大，而商圈輻射半徑越寬其所能網(wǎng)絡(luò)的客源基數(shù)也就越大，客源基數(shù)夠大，也就直接解決了商家選址的第一核心訴求，但欲使得商圈輻射面足夠開闊、所能網(wǎng)絡(luò)到的客源基數(shù)足夠充分，就須涉及到到上述第二選項——交通的便利程度到底能到幾何。而物業(yè)條件狀況關(guān)系到能否滿足商家自身經(jīng)營性需求。成全視點(diǎn)：從市場出發(fā)以及項目方案本身研究做出接案提案框架

1、周邊的客群基數(shù)不夠，超市何時開業(yè)？（超市的開業(yè)時間決定了招商的啟動時間）

2、項目本身進(jìn)深開間比不夠，動線很差，卸貨區(qū)域不合理，因此不適合做超市，如何來優(yōu)化？

3、除超市確定外，其他商業(yè)如何快速去化賦予何種主題能得到投資客認(rèn)可？投資客的承受總價能力是多少？鋪位如何切割？提案框架項目報告主要分為以下幾個方面：思路、框架、填充、優(yōu)化、提煉，真乃十字箴言也，做策劃的同事不可不察！1、先談作案思路，在傳統(tǒng)商業(yè)定位過程中，有很多方法和技巧，但是要圍繞著一個原則。簡單概括起來有8個字。“人無我有，人有我優(yōu)”。可以理解為迎合市場空白，對個別差的業(yè)態(tài)進(jìn)行超越。再白話點(diǎn)就是，有些業(yè)態(tài)這個市場沒有，我們就做，有些業(yè)態(tài)這個事情已經(jīng)存在，但是他們做的不好，我們就進(jìn)行超越。尤其是2、3線城市存在著共性問題業(yè)態(tài)單一，經(jīng)營品類少，業(yè)態(tài)原始等共性問題。

2、談完作案思路再議如何來搭提案框架，框架包含了幾個部分，分別為宏觀信息，中觀信息，區(qū)域信息及項目信息。

3、填充內(nèi)容，包含了市場供給（已有及隱性）、需求（消費(fèi)者、經(jīng)營戶、投資客等）、項目分析（區(qū)位、交通、優(yōu)劣勢等）

4、優(yōu)化，把上述內(nèi)容整合起來，明確每個小結(jié)的重點(diǎn)及指向性。推出項目定位。

5、提煉，提煉核心思路及內(nèi)容進(jìn)行撰寫。做成提案ppt。提案報告構(gòu)成

如何調(diào)研：1、買地圖當(dāng)掃街2、統(tǒng)計局拿年鑒

3、規(guī)劃局拿城市規(guī)劃4、商貿(mào)局（旅游局）拿商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃5、土地局了解片區(qū)土地供應(yīng)情況

這些資料都擺在那里，只要勤快點(diǎn)多跑跑就行了。關(guān)于在陌生城市調(diào)研難就難在投資客訪談，小城市的投資環(huán)境欠佳，準(zhǔn)投資客基本搞實業(yè)。如何跟這些老板認(rèn)識？還要人家空出時間談半個小時？由于陌生城市，人脈很差，語言又不通。怎么辦？有兩個方法可以一試：1、從公司客戶數(shù)據(jù)庫找出同類型樣本做定量分析，2、當(dāng)?shù)刈?0個樣本。1、由于三級市場，因此供應(yīng)量一目了然。主要以老城區(qū)的幾條商業(yè)街、專賣店形成的核心商圈。以商業(yè)街，散鋪，市場為主，業(yè)態(tài)種類相對匱乏。2、關(guān)于需求方面，終端消費(fèi)者沒見過的東西太多，迎合需求肯定是談不上，因此定義為引導(dǎo)需求。3、關(guān)于借鑒案例選取一定要恰當(dāng)。這里談借鑒案例的目的是什么，選取一個對項目有借鑒意義的特色案例進(jìn)行分析,其主要目的在于通過對在區(qū)位條件、市場環(huán)境及競爭因素、項目自身條件等方面與本案具有相似性、可比性與可借鑒性的其他項目的研究，來論證本項目定位的準(zhǔn)確性與可行性，為本案的詳細(xì)定位提供參考和借鑒。然后就是案例的選取原則是：在區(qū)位條件、市場環(huán)境及市場競爭、項目自身條件、產(chǎn)品類型、以及操作模式等方面與本項目有類似性或可比性；在類似的條件及資源的前提下，在物業(yè)類型、規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)配比等方面尋找對本項目的啟發(fā)性；案例項目在當(dāng)?shù)厥袌鲇休^高的知名度及較好的市場表現(xiàn)，為當(dāng)?shù)氐某晒椖俊?、項目分析。調(diào)研之后的分析工作商業(yè)地產(chǎn)顧問公司應(yīng)具備的一大優(yōu)勢，就是有自己非常豐富的項目案例庫，失敗的、成功的、一二線的、三四線的、MALL型的、社區(qū)型的、綜合體型的等等，有一大堆在哪兒放著。接手一個新項目，馬上就能想到在自己的案例庫里有某某項目在某某方面跟這個新項目有很多相類似的方面、有很多可資比較和借鑒的地方，有眾多可資借鑒的案例在手，新項目的作案過程就會順利得多、牢靠的多。說服力也就更強(qiáng)。成全成都分公司，夯實案例庫的建設(shè)，勢在必行。競爭策略中的“五力”模型決定你是做挑戰(zhàn)者、補(bǔ)缺者、跟隨者還是領(lǐng)導(dǎo)者，在三、四線城市，只有做領(lǐng)導(dǎo)者、做第一才有被市場認(rèn)同的機(jī)會、才有超脫競爭的可能，在業(yè)態(tài)和功能定位上、在設(shè)施配備、形象塑造上，就該超越市場上所有項目，但要適度——超越半步是先賢，超越一步就成了先烈。成全視點(diǎn)：感謝顧問公司做了什么深入的調(diào)研，辛苦了。我這里有幾個小問題咨詢一下：首先，關(guān)于報告的深度問題，我個人覺得太空了，花了這么大的篇幅來論證這些業(yè)態(tài)的問題，定性多，定量少。最關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)測算卻沒有提及，我們這個項目以銷售為主，你們的定位卻沒有涉及到這個內(nèi)容。這個是報告完整性的問題。其次，就是你們提及的這些業(yè)態(tài)，他們未來的租金貢獻(xiàn)率是多少？能否支撐我們的售價？你們提及的這些規(guī)劃，投資客能否接受，他們愿意下單么？這個故事他們愿意相信么？最后，就是這些業(yè)態(tài)都是大業(yè)態(tài)400-500方的面積，如何與我們項目分割出售的進(jìn)行一個互補(bǔ)，如果按照這個面積分割，那我們的一間商鋪要賣到多少錢？同時目前國家已經(jīng)嚴(yán)令禁止不能做返租了，經(jīng)營性如何得到保障？你們的業(yè)態(tài)如何把經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)形成統(tǒng)一？最后回到數(shù)據(jù)上，龐大的數(shù)據(jù)的確證明你們花了很多心思，但是我們的缺不是要你們的苦勞，而是你們的分析與操作案例的經(jīng)驗。當(dāng)然但是也不能否定你們的辛苦工作，而是需要你們更深層次的挖掘與對項目的理解。

提案過程：發(fā)難開發(fā)商請來的有豐富操盤經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)專家顯然對事關(guān)終端銷售的“故事”該怎么講非常關(guān)注。。。。以銷售為主的商業(yè)，不管招大商家也好、售后返租也好、零售整租也好、虛實產(chǎn)權(quán)也好，其實統(tǒng)統(tǒng)都是噱頭，因為作為開發(fā)商你壓根就沒想要把這些鋪?zhàn)?、房子壓在自己手上（如果選擇自己持有，就相當(dāng)于始終都是自家的孩子，需要勞心勞力的精心培育之，自然不存在想方設(shè)法去“包裝”、迎合買家去編排故事的種種“橋段”），所做的一切都是為了把它甩出去、以相對較高的價格甩出去。但問題在于怎樣才能又快又好（高利潤）的甩出去？答案是多講講關(guān)于未來的無限美好“錢”景的“故事”！這些“故事”的聽眾就是哪些投資客們。但什么樣的故事才能讓這些聽眾既喜歡聽又能讓他們因為你編排的這些“故事”來買你的單？這些“故事”的內(nèi)容應(yīng)該包括哪些方面？怎樣編排才能讓“故事”跟真的將要發(fā)生一樣？這些“故事”又以何種方式去說？為使這些“故事”更能吸引聽眾、讓聽眾更痛快的買單，還要做哪些實打?qū)嵉幕A(chǔ)工作（不能一味玩虛的，不然早晚被拆穿）？“故事”的起承轉(zhuǎn)合、“故事”的起因、經(jīng)過、高潮、結(jié)尾應(yīng)該是怎樣的？成全視點(diǎn)：關(guān)于讓投資者覺得物業(yè)能增值的諸多“故事情節(jié)”。背景環(huán)境：大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展；行業(yè)環(huán)境：商業(yè)地產(chǎn)是否是投資熱點(diǎn)；地塊價值：所處地塊在未來是否有廣闊的發(fā)展前景；同類市場經(jīng)營狀況：預(yù)計經(jīng)營的的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間；項目規(guī)劃：商鋪規(guī)劃設(shè)計是否合理，是否符合經(jīng)營要求；價格合理：銷售價格是否與實際價值趨同。其它：開發(fā)商品牌、后期營運(yùn)水平等。成全視點(diǎn)點(diǎn)：下一個故事是關(guān)于復(fù)合地產(chǎn)項目營銷的。。。成全視點(diǎn)：復(fù)合地產(chǎn)項目的營銷“故事”跟住宅地產(chǎn)相比，復(fù)合地產(chǎn)項目存在商業(yè)、商務(wù)等多方面功能，實際運(yùn)營中，這些功能之間相互支撐，客戶可以共享，度假酒店、高爾夫球場等能提升住宅配套檔次，能給住宅帶來優(yōu)質(zhì)客戶，住宅能給商業(yè)、球場等提供穩(wěn)定的客源，度假酒店、球場又能給商業(yè)街提供高消費(fèi)力的商務(wù)人流。在復(fù)合地產(chǎn)中，“商”不管體量有多大，都會是項目的靈魂和點(diǎn)睛之筆，因此，在開發(fā)次序上，“商”的部分必須先行開發(fā)、先行運(yùn)營，這樣所謂“復(fù)合”的概念才能體現(xiàn)，否則畫龍而不點(diǎn)睛，徒有軀殼而無靈魂，項目很難開發(fā)成功。復(fù)合地產(chǎn)因為其內(nèi)部復(fù)雜的功能結(jié)構(gòu)，操盤者必須將復(fù)合地產(chǎn)項目看作一部完整運(yùn)行的機(jī)器，梳理出復(fù)合地產(chǎn)項目的“內(nèi)部功能價值支撐體系”，然后系統(tǒng)思考如何驅(qū)動這部機(jī)器，這臺機(jī)器的內(nèi)部零件如何作用，如何支撐。反之，如果割裂開來看各個零件，頭疼治頭腳疼醫(yī)腳，就違背復(fù)合地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)律了。關(guān)于“系統(tǒng)思考”：真實的世界是由許多循環(huán)不息的環(huán)狀的因果互動關(guān)系組成的，在每一個系統(tǒng)中，每一影響是因也是果，但是根深蒂固的機(jī)械思考模式往往只看到線段式的因果關(guān)系，系統(tǒng)思考要求不僅僅看到事物表面，而是強(qiáng)調(diào)看到負(fù)責(zé)事物背后引發(fā)變化的結(jié)構(gòu)，看出各組成分子之間的整體互動關(guān)系，看見相互關(guān)聯(lián)而非單一的事件。系統(tǒng)思考就是要把許多雜亂的片段整合為前后一貫的“故事”。事實上每一動環(huán)都在描述一個故事，我們在描述故事的過程中，就會知道故事情節(jié)不能連貫的地方，這個地方就是問題的癥結(jié)，就是解決問題的杠桿點(diǎn)。系統(tǒng)思考方法論的關(guān)鍵點(diǎn)有三個：1，看事物背后互動的結(jié)構(gòu)，將其結(jié)成“動環(huán)”；2，將動環(huán)描述成一個完整的“故事”；3、從故事不連貫的地方尋找解決問題的杠桿點(diǎn)。例：如何將“產(chǎn)權(quán)式酒店”的售賣”故事”連貫起來?賣產(chǎn)權(quán)式酒店似乎很簡單，做一個“投資回報手冊”，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，模擬估算一個酒店的日單價，然后乘以天數(shù)，再乘以入住率，然后根據(jù)銷售價格計算出優(yōu)厚的投資回報，這樣算是給投資者畫了一個大餅，這種思路就是前面所說的“線段式”思考，就銷售論銷售，只是看到從起點(diǎn)到終點(diǎn)即開發(fā)商與購買者之間的因果關(guān)系。其實，產(chǎn)權(quán)酒店背后共有四者關(guān)系存在，開發(fā)商、投資者、使用者、經(jīng)營者，這四者互為因果關(guān)系，共同組成一個動態(tài)的閉環(huán)。投資者開發(fā)商使用者經(jīng)營者開發(fā)商聘請酒店管理公司經(jīng)營酒店，酒店管理公司招徠顧客使用酒店，酒店公司從終端使用者——顧客哪里賺錢，然后再返還給投資者，這樣就形成一個良性循環(huán)。在這個循環(huán)不息“動環(huán)”中，只要任何一個環(huán)節(jié)出了問題，產(chǎn)權(quán)式酒店的機(jī)能就會發(fā)生紊亂?，F(xiàn)實中，最常見的問題就是出在酒店管理公司，經(jīng)營不力導(dǎo)致無法兌現(xiàn)投資承諾。分析完這背后的互動結(jié)構(gòu)后，“手冊”上就要完整、清晰展現(xiàn)這四者之間的關(guān)系，勾勒一個完整的“故事”。酒店由誰經(jīng)營？與競爭對手相比，經(jīng)營者的品牌優(yōu)勢和差異化在哪里？經(jīng)營者在客戶渠道上有哪些模式和保障？經(jīng)營者以往有哪些成功案例？對投資者的回報承諾如何保障？投資者的推出機(jī)制如何等，把這些問題想清楚后給投資者做一一展示，這樣的“故事”才有真正的說服力，很多開發(fā)商僅考慮開發(fā)商與投資者兩方的關(guān)系，單方面吆喝投資回報，說服力肯定不強(qiáng)?！跋到y(tǒng)性思考”方法運(yùn)用的經(jīng)典案例：鄭州“果嶺山水”項目概述：5400畝大盤；在“黃河大觀”景區(qū)內(nèi)；距鄭州15公里；內(nèi)有縮微版的泰山、大雁塔、少林寺等景觀；物業(yè)類型：獨(dú)棟、湯耗子、疊拼、洋房、五星級產(chǎn)權(quán)酒店、動感影院、望湖樓文化餐廳、潘巖壁、滑雪場、溫泉SPA、馬術(shù)場、國標(biāo)高爾夫球場、商業(yè)街。存在的問題：除獨(dú)棟別墅外，其他住宅和商鋪都銷售不暢，尤其是洋房，開盤半年只賣10%；在以住宅為主要調(diào)性的推廣，在鄭州知名度很高，舉辦嘉年華活動，參加者上萬人，認(rèn)購率非常低；景觀觀光不景氣，酒店、高爾夫業(yè)務(wù)很火爆，因為鄭州會多、公款吃喝玩多。運(yùn)用“系統(tǒng)思考”方法把整個“故事”連貫起來：獨(dú)棟、湯耗子、度假酒店等可稱為中原政界、商界要人的第二居所和客廳；這些人在這里休閑度假，在高爾夫球場交友，在溫泉浴場和度假酒店接待；他們公司的中高層在國際會議中心、度假酒店開會、業(yè)務(wù)會議、培訓(xùn)，或許還是他們的研發(fā)中心、拓展訓(xùn)基地；員工在開會、培訓(xùn)期間晚上可以看動感電影，登鸛雀樓，在望湖樓就餐，濕地公園看野鴨子，滑雪，打高爾夫；他們喜歡這里的時尚運(yùn)動“MALL”，喜歡這里的環(huán)境，于是買了洋房或酒店公寓，酒店公寓也會是藝術(shù)家、收藏家、撰稿人等自由職業(yè)者和玩家型精英的最愛；這里聚集的人越來越多，有實力的公司喜歡在這里開辟后方甚至創(chuàng)造“腦庫”，高品質(zhì)、高消費(fèi)人流進(jìn)入，住別墅的業(yè)主覺得商業(yè)有前途，考慮投資商鋪。問題的杠桿點(diǎn)：“故事”連貫起來之后，可以發(fā)現(xiàn)解決問題的杠桿點(diǎn)，即“商務(wù)活動”。景區(qū)最缺的是人氣，而商務(wù)活動可以聚集人氣，聚集人氣的載體可將其歸結(jié)為“國際會議中心”，會議中心應(yīng)該包括度假酒店、宴會廳兩部分，功能體現(xiàn)為會議會展、研發(fā)培訓(xùn)、休閑度假、運(yùn)動健康和宴會。會議中心運(yùn)營成功會給商業(yè)街和體驗旅游景區(qū)帶來人氣，給高爾夫帶來客戶，給洋房別墅帶來買主，最終將”黃河大觀“連結(jié)成一個完整的因果動環(huán)。因此，”會議中心“是項目的點(diǎn)睛之筆，”商“是項目的靈魂所在。針對項目運(yùn)營現(xiàn)狀，提出將項目整體定位為“超級商務(wù)休閑港”而非度假區(qū)，并立即規(guī)劃建設(shè)國際會議中心，將未賣出的40套疊拼改為產(chǎn)權(quán)式度假酒店，以產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營帶動項目帶來人氣，將其定位成“高爾夫私人酒店”，一方面最大化利用項目高爾夫資源，因為高爾夫會員多為老板和政府官員，這些人可以成為酒店最重要的投資者和使用者；高爾夫資源還可在全國范圍高爾夫組織內(nèi)實現(xiàn)交換，一方面為酒店帶來各地商務(wù)旅行的客戶資源，另一方面也方便酒店投資客去外地旅行，高端商務(wù)旅行中，高爾夫是必不可少的內(nèi)容。定位成“高爾夫私人酒店”后，用“系統(tǒng)思考”方法來構(gòu)建一個完整的動環(huán),分三步走：第一步，酒店整合高爾夫資源高調(diào)亮相聯(lián)系兩家高爾夫管理公司，分別加入“分時度假高爾夫套餐”和球會加盟計劃，實現(xiàn)會員共享。通過整合高爾夫資源，達(dá)到一箭雙雕效果，一方面，對使用者來說，可以以優(yōu)惠價格和尊貴身份去全國很多城市打高爾夫、住酒店，這對使用者是一個很大誘惑，另一方面，對投資者來說，酒店與全國多家球場、酒店實現(xiàn)會員互換，可以給后期酒店經(jīng)營帶來穩(wěn)定客源，投資回報會有很高保障，私人酒店實際上是富貴階層的玩具和工具，第一步整合動作就能將這兩個功能發(fā)揮到淋漓盡致。第二步，暗度陳倉，搞定使用者一邊產(chǎn)品高調(diào)亮相，接受咨詢，一邊派行銷人員跟各大企業(yè)、管理培訓(xùn)、拓展訓(xùn)練機(jī)構(gòu)談合作，使得某些大型企業(yè)將培訓(xùn)、研發(fā)、會議中心、接待中心放在項目上，通過引導(dǎo)消費(fèi)，搞定一大批穩(wěn)定客戶，為酒店長期運(yùn)營帶來穩(wěn)定收益，給投資者帶來信心。第三部，銷售爆發(fā)，開閘放水，釋放勢能通過前期運(yùn)營積淀，正式開始銷售，高爾夫私人酒店公開亮相和新聞發(fā)布會舉行，與一大批知名的未來使用者舉行簽約儀式，看到未來大批未來使用者的存在，給投資者看到未來的投資回報，增強(qiáng)了信心；高爾夫帶來的異地商務(wù)旅行資源帶來身份和便利。連續(xù)十五年8%經(jīng)營回報、45萬住宿消費(fèi)卡，6年110%回購行動和擔(dān)保函，整合理財銀行、保險顧問、律師顧問和置業(yè)顧問，給投資者吃下定心丸。國際會議中心和度假酒店運(yùn)營成功后，項目聚集了人氣，后期住宅銷售水到渠成。我這里練也有一真些對報雅告的看豎法，關(guān)教于超市公的開業(yè)絞時間基卻本以跟造我的一榆致，關(guān)耐于業(yè)態(tài)挺規(guī)劃也摩是缺乏新組意，你們這級樣規(guī)劃太化常規(guī)了。耗這些我們筐都能想到坦，我需要切的你們能出拿出來一孔些不一樣觀的東西，隱冷門的地虹段用冷門木的思考，萍你們這樣逐做項目，條特色不夠形，很難讓妹我看到項慎目的亮點(diǎn)柱在哪里，夾我如何讓我秧們的朋友已跟我一起去投資這個薄項目，如萌何讓那些舒老板買我西的項目？提案過程夏：發(fā)難北京朝陽裙區(qū)東亞●奧北辣姑街是北咸京首個積主題商心街，由焰四棟獨(dú)雞棟商業(yè)賴樓和底孤商鉆鋪例組成，笑辣味品雞牌餐飲鄙云集，默同時集紹合購物通、娛樂盡、休閑捉等豐富電業(yè)態(tài)。雜這一特爆色主題爪定位為腐后續(xù)的惠成功招灘商奠定擴(kuò)了堅實冶的基礎(chǔ)登。所謂特色定位煉就是根據(jù)諸企業(yè)自身吸文化、項輔目周邊環(huán)浸境、經(jīng)營奪特色等，全集約、整癥合、升華美出一個最頸具吸引力眠的一點(diǎn)作縱為“訴求懼點(diǎn)”，以此去嶺吸引想要惑吸引的目鼓標(biāo)客群。特色定馬位包括梳大眾定鉗位、特騰色主題辨定位，澆如果定旁位于大厭眾化，響那么項襯目收益雅相對穩(wěn)鎖定，但歐缺乏持句久特色剩、收益掙率也低遼，如采鑄用特色圾定位，幅如以經(jīng)緩營特色冤產(chǎn)品或小特色服枕務(wù)定位添那么就約可以作炒為一個姻很好的爽吸引顧呼客的訴孔求點(diǎn)。成全案取例推導(dǎo)尾：首先感失謝各位搜的意見芬，經(jīng)過召這次更指深層的滲溝通，澤可以加焦強(qiáng)我司遠(yuǎn)對項目鈴的理解揭，同時莊能讓雙鋤方的出怪發(fā)點(diǎn)與煩思考點(diǎn)鮮更一致狠。有利池于項目濕的操盤桿。（客睡套話說號完進(jìn)入妨正題）涉。貴司提熱出的幾沈個問題疤，我們薦做一個籍解答。首先就證是關(guān)于調(diào)啊研的投秧資客問壁題。的確那喘位老板我礙們沒有最來終的訪問熄，主要是緒約了他一帽個星期，績一致沒有偵碰到他的染時間，這書點(diǎn)您可以蓬去跟他核鉛實一下。孝最后我們繭作為一個擱專業(yè)的公屯司，通過滋其余樣本峽的分析，已經(jīng)達(dá)照到了85%的置信汁區(qū)間。完全揮可以完陶成對項概目投資抹客的分巷析。當(dāng)繭然我們況會后也譯會再對尤這位老事板進(jìn)行南一個單稿獨(dú)的訪彼問。也褲希望您坦打個招鄉(xiāng)豐呼，配銳合一下佳他的時工間。看仁他是否溉有對項供目額外攔的理解揭。其次關(guān)于工作華內(nèi)容，本次的取主要提案幟為市場數(shù)埋據(jù)以及項侵目定位分就析。朱總騰剛剛提出艦的問題非周常好，從駁問題的出萄發(fā)點(diǎn)來看尚，朱總也謝是一個非加常專業(yè)的諒人。（這附個要捧的條，此人就邁是要表現(xiàn)肌自己，一蓄旦他表現(xiàn)垃完畢，基沸本也達(dá)到墻了他的目垂的，另外熊底細(xì)不清降楚，不好準(zhǔn)亂噴。）雕也是我們泰要下階段誕要完成的存工作之一踐。帶著朱御總提出的瀉問題，我安們將準(zhǔn)備瘡第二次提原案，以便溜做出更有番針對性的雄提案。最后就撓是董事羽長提出讓的問題型，我們單作為第一次漸做房地產(chǎn)撒開發(fā)的爐公司，五目的是求穩(wěn)。做一裕些招商挖難度較進(jìn)小的業(yè)殺態(tài)也可竿以做到迅商業(yè)價陶值最大秒化，同趟時三級市苦場不可貿(mào)能接受減太新穎役的業(yè)態(tài)。因此我班們在業(yè)態(tài)偶的功能音上和檔串次上做涂適當(dāng)?shù)臐馍壖纯伞嗊€有就聽是一個午開業(yè)時亭間的問霉題。董于事長通占過合理難的判斷反得出了個項目的敞開業(yè)時閥間，和味我們花員費(fèi)大的些精力調(diào)獸研的結(jié)荒果是一滅致，說練明董事穩(wěn)長對項即目理解侮的深，著對項目揪看得準(zhǔn)記，相信缺當(dāng)初拿段地的時分候也是默考慮在穗內(nèi)了。泥不然也灑不會花衣這么大氏一筆投筍資來進(jìn)卻入這個亡項目了濕。因此我呆們將整般合各位蠶領(lǐng)導(dǎo)的說意見，咳按照要惹求，把宅方案繼胞續(xù)深化燭下去。槳最終達(dá)戰(zhàn)到項目構(gòu)順利銷貨售的最虎終目的易。提案過腐程：反仇擊經(jīng)過內(nèi)部傷會議討論惱要做好以善下點(diǎn)：1、補(bǔ)充調(diào)首研（投資雪客1組）；2、提案脾重心將朗偏向于侮租售配哪比、投醉資回報急測算，淚租金收刺益測算丟等用數(shù)字傷說話；3、重新絹提煉項贈目包裝射，業(yè)態(tài)的描楚述更加細(xì)處致、新爛穎。引禮入商家訪以談，利用昌第三方烤視角增叔加項目穩(wěn)的說服朝力；4、不否定醉之前提案扶的所有內(nèi)敬容；5、公關(guān)。準(zhǔn)備二晝次提案業(yè)態(tài)描述筐更細(xì)致、父新穎，甚岔至把商家你拉進(jìn)來用蔑商家訪談有來作為業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢的責(zé)佐證。要讓故枯事講的綁更像樣炎，就不綿能不在途細(xì)節(jié)真域?qū)嵭陨厦废鹿Ψ騻z。不僅在商嗚業(yè)環(huán)境、巖地段、立債地條件、虛經(jīng)營、規(guī)針劃、價格蒜等重要“屢情節(jié)”上芹面要“起稠承轉(zhuǎn)合”鄙、邏輯推冒導(dǎo)、步步迅為營外，仔還要在事湯關(guān)經(jīng)營性凱保障的業(yè)捐態(tài)、功能替、業(yè)種、什品類乃至臉商品或服刪務(wù)品牌的母描述上多箭講細(xì)節(jié)、香多設(shè)置看貪點(diǎn)和亮點(diǎn)美。一部《甄嬛傳》講的其實種是個后宮咬女人勾心稿斗角的俗規(guī)套故事，養(yǎng)情節(jié)上設(shè)決置的也算仇跌宕起伏極。但你細(xì)投看劇中人的物所穿的寄服裝，連志衣領(lǐng)、裙弊邊、袖口狹的花紋都肢根據(jù)等級尿而各不相方同，統(tǒng)一截為人工繡隸制成，人達(dá)物頭上的革飾品也大朗有講究，皇后的發(fā)詳飾，妃嬪溜不可能有跌，貴妃的支服飾，一率般妃嬪也趣不可能有，包括宮蟲女的行禮啞也不同，弱像槿汐，撒她是甄嬛酒身邊最重要折的宮女吩，她行傅的禮就護(hù)和一般涉小宮女嗚不一樣訂。故事賢中對這妄些細(xì)節(jié)攻的描述寇、展示踢，就大夠大增加曉了故事衫的看點(diǎn)列和吸引嚴(yán)力。因此，可展示或更演示的實槳物道具往懶往更能增畏強(qiáng)說服力，光說猾、寫沒率用，這喉也是電霸視劇《甄嬛》和小說《甄嬛》的區(qū)別，們要是沒有略電視“甄育嬛”，有游幾個人知剝道小說“乏甄嬛”，這就是展腦示、演示若的力量。成全視點(diǎn)慶：細(xì)節(jié)描述惜和道具展廊示的力量貳。一個社區(qū)架商業(yè)銷售引項目商業(yè)銷控售的幾鎮(zhèn)個核心摘關(guān)鍵點(diǎn)炎：1、投資客認(rèn)犧可的定位；2、合理的投漫資回報率（價格帆與租金掏的關(guān)系術(shù)）；3、目標(biāo)客鋒群集中好的通路鑰選擇（社區(qū)如商業(yè)區(qū)催域抗性走比較大愛，基本簡屬于屬育地型消費(fèi)，鞏屬地型購手買）；4、營造良好您的商業(yè)氛鑄圍。商業(yè)銷銜售的核證心關(guān)鍵晚點(diǎn)關(guān)于商業(yè)在銷售的“鴨故事”，教前面提到冶的四個核糊心關(guān)鍵點(diǎn)機(jī)中，前面兩個柜是“故事縫”的核心催內(nèi)容，定流位、回報只率，投資炕客最關(guān)心嫌的是回報峰率，但沒械有合理的協(xié)業(yè)態(tài)、品它類定位，戴恐怕回報鼓率也難以逗到有效保紀(jì)障。目標(biāo)客羊群是這最個“故暈事”中掛的“人豎物”、莫故事的詞“主角加”——沒有充突足的消謹(jǐn)費(fèi)客群波、沒有殖有充分裳經(jīng)營積宇極性的釘眾多商則家，這康個“故圍事”該床怎么演唉繹下去扒？商業(yè)點(diǎn)氛圍的徑營造則背是這個沫“故事俗”的重團(tuán)要“情敢節(jié)”及早形象支菊撐部分識，應(yīng)該變算是“桃體驗營敗銷”的牛一部分——先把氛索圍做出爺來、熱漸熱鬧鬧絹的，讓續(xù)投資者乎仿佛看局到了未帶來美好院的“錢鎮(zhèn)景”就凍在眼前疏，這會耗大大提娃高他們間買單的息積極性逃。成全視點(diǎn)則：第一個問劇題，什么遺是投資客滿認(rèn)可的定己位？

換免句話說，講什么阿樣的故旱事更容燦易被人濟(jì)接受。炒過股出票的都有難體會。大炕家都相信犬的概念，鑼自然上漲落。

分析說這個問題武要從市場捎出發(fā)，首需先關(guān)注一些徐目前銷售飄情況比較冰好的商業(yè)，看他坑們是如域何包裝鑒的，其香次找出償他們的砍共性，張最后結(jié)星合項目練尋找到殼屬于自意己的概任念。業(yè)態(tài)：社區(qū)商業(yè)殊就那么多炮業(yè)態(tài)，便狐利店、水僵果店、面昨包房、美變發(fā)店、維滿修、藥店魔、簡餐等石（詳細(xì)情墊況見各個必區(qū)域的《社區(qū)商業(yè)堤示范社區(qū)哪建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》）。業(yè)態(tài)上挺基本就貸這么多微，也變茂不出花惠樣來。斯這個做注創(chuàng)意的爸文章沒淚必要，斑做出來洞了還要勞花很多配篇幅去歪解釋，鞠適得其頑反。商業(yè)銷售立的核心關(guān)熱鍵點(diǎn)：投昂資客認(rèn)可患的定位品牌：成熟體的社區(qū)改商業(yè)品譜牌集聚鳴度非常懷高。便利店，搬有7-11凳.面包房有莖面包新語六。美發(fā)店關(guān)有雅祺。婆藥店要海欣王星辰等除，這個因芒為不同區(qū)珍域的成熟泥度會逐步障進(jìn)入的。經(jīng)這個可以提花點(diǎn)心思呈琢磨。檔次：不同篩的人群駐消費(fèi)能舊力決定贊了不同訪的品牌生檔次。帆任何一草個投資?？投枷Ｉね约杭纳啼伈樽饨o一房誠個有檔兼次的商瞞家，穩(wěn)語定的商挽家。同造樣一個紐奉品牌也韻要不同塌的檔次牢，（詳乘見吉利境與沃爾斃沃之間梨的關(guān)系梢）這個鴉問題可笑以稍微書做一些震鋪墊。商業(yè)銷她售的核贈心關(guān)鍵另點(diǎn)：投騎資客認(rèn)洋可的定休位定位“憲故事”第的四個桃核心內(nèi)桑容：業(yè)余態(tài)、主挎題、品榆牌、檔詢次。業(yè)態(tài)，從寬筐泛的意賴義上講揮，其實閃就是個容器，比如MAL荷L是個比較慎大容器、HOPS比CA是個很大鼓的容器、爹超市是個些較小的容劣器等等，悠容器是規(guī)樣模、是體泉量、是空喊間，是關(guān)稈系到顧客掘能否在其閘中享受到微充分的休鄰閑的、娛柏樂的、購幟物的樂趣罰，大一點(diǎn)革的容器在隆里面逛一縣逛——感覺很硬爽，當(dāng)注然也不險能太大——容易累饞著。在容器春中里面紗需要放削進(jìn)一些潮“功能”，餐飲局，是滿足蘿吃喝、解聚餓解渴的梅功能，超鄉(xiāng)豐市里相應(yīng)扭業(yè)種的配禍置有滿足祖日常家庭辯生活的功端能，影院缸、電玩城橋、KTV是滿足精筋神、娛樂仙、聚會的傲功能，咖像啡館有休其閑、商務(wù)派的功能等品等，有綜千合的功能環(huán)和單一功嚷能之分。能滿足這燈些功能的檢顯然是一宏些能跟消蹦費(fèi)者需求巡壽對位的“業(yè)種給”的設(shè)置，足上面說的漁美食廣場隸就是餐飲籮這個大的壘業(yè)種中的巴一種（當(dāng)?shù)と荒阋部蓵炓园巡惋嬆X看作是一變種“功能類”，也有數(shù)人把“餐鞏飲”視為怪一種業(yè)態(tài)電的，據(jù)我堅看這人肯換定是說話故說順嘴了摟，餐飲存睛在于什么徒地方的這嗎個“地方壯”才是業(yè)面態(tài)之所在率），再如腫休閑、娛周樂、美容逆康體等等東都是，目觀前最大的任業(yè)種是“敢購物”——零售、攀直銷（撇網(wǎng)上購?fù)滴锏龋┧堋⒘控滊y等等，椒單就成昂都來看傭，“購西物”這野個業(yè)種壯除在少遲數(shù)傳統(tǒng)鬧中心商塘業(yè)區(qū)、淺人氣鼎辜盛的兼林有文化煩旅游目窯的地性發(fā)質(zhì)的主慚題商業(yè)播街區(qū)（愁如春熙粱路、寬拾窄巷子喘、錦里銀），越萄來越難郵以支撐采一個大黎的商業(yè)糾業(yè)態(tài)的沿良性運(yùn)俗營，比菌如萬達(dá)時廣場、追龍湖天句街三千綿集、王團(tuán)府井科決華路購監(jiān)物中心腿等，平鐮時顧客潮門可羅冒雀。業(yè)種下逗面有N多品類，比如借購物，彎下面有洲服裝、予珠寶首稿飾，服朽裝又分果什么男端、女裝合、春裝蒸、夏裝奏等不同炕品牌服綠裝。品類下餡面是品牌，比如服步裝品牌千肆千萬萬，幟牛叉的有泛范思哲、敲杰尼亞、秧羅意威，炒一般的有朝雅戈爾、嚼利郎、杉精杉等等。檔次，上面牛直叉的品牌況就是檔次夠高的、能超襯托形象茶的，一般惡的就是檔誓次一般的清。主題，在經(jīng)營攤方面，實翁際就是業(yè)逃態(tài)、功能脂、業(yè)種、辛品類、品揚(yáng)牌、形象勾、檔次等蘆方面的組貼合運(yùn)用，梅“一站式院消費(fèi)”是非個主題，朝是強(qiáng)調(diào)業(yè)烈態(tài)大而全晶，全客層臉；休閑、論娛樂主題片是強(qiáng)調(diào)“與休閑、娛炕樂”等業(yè)緊種、功能錫相對突出辮（相對購蒙物為主而障言）等等惹，也有在味外在包裝習(xí)上著力塑咳造，以與粗競爭對手該形成區(qū)隔市的。成全視點(diǎn)露：業(yè)態(tài)、主汁題、品牌存、檔次成全視點(diǎn)績：商業(yè)地怪產(chǎn)項目延的定位嚼之道各種業(yè)態(tài)離在混沌的躍市場秩序邊下都有生愿存和發(fā)展襯的機(jī)會，時但初始定臭位時的錯響位卻可能圖使后續(xù)工掃作的鏈條軍發(fā)生斷裂瞧。如何切戀準(zhǔn)市場的堵脈動，正榜確選擇商背業(yè)地產(chǎn)項殼目的定位監(jiān)方向，是道決定商業(yè)睜地產(chǎn)項目葉成敗的重膏要前期工閥作。項目及市漸場初步研騙判、定位堡假設(shè)、市橫場研究框擴(kuò)架設(shè)計、死數(shù)據(jù)及意歌見收集、舍資料分析暴及專家團(tuán)準(zhǔn)評審、定鎖位排除、恢定位初步撒確立、零銀售商訪談燙、定位必敲要性調(diào)整國、定位確箭認(rèn)。定位是商蓋業(yè)地產(chǎn)項揪目成功運(yùn)滾作的基礎(chǔ)拌環(huán)節(jié)，是腐一種要求治商業(yè)項目顆聚焦于顧導(dǎo)客利益目麥標(biāo)的選擇建。任何定丸位都依賴建于對市場漁需求的把吸握，但是樣市場上反肌饋的需求肢信息數(shù)量磚龐雜，如劣何在有限縱的時間內(nèi)哲遴選信息涌、分析出掙最有價值遷的結(jié)論便權(quán)成為了重蝕要的工作嫌。利用自己員龐大的信晶息數(shù)據(jù)庫餡，結(jié)合多晶年的商業(yè)分經(jīng)驗積累三，根據(jù)項顧目的實際府特征，經(jīng)毫專家團(tuán)討熟論，在市隙場調(diào)研前追便先行提偵出2～3個初步月定位目孔標(biāo)假設(shè)敵。它的舞好處是昂能使研伙究更有板針對性備，能提襖高市場描研究的泡效果與淺效率，化無論假茶設(shè)的定就位在后融市中被汁證明或亮證偽。感性的鼠預(yù)期定爭位是否堆能成為纏最終確立定的方急向，需香要從市貝場研究辛中印證吳。對于巡壽商業(yè)項候目而言根，對必倘要性的拔研究分盛析一般冠應(yīng)包括貞以下方廉面：因（1）宏觀地市場的敵特征：慮經(jīng)濟(jì)發(fā)馬展的趨尤勢、政映策管理修的導(dǎo)向閑、國民埋收入的事演變、君行業(yè)偏豈好及更毀迭等，葉任何個蔽體項目黎的生存炎與發(fā)展交都離不坊開宏觀蠻大背景墾的發(fā)展匆進(jìn)程。察項目的鳳關(guān)聯(lián)方——開發(fā)商、想投資客、蜻管理方及州中介服務(wù)駛機(jī)構(gòu)，對思此都有強(qiáng)我烈的認(rèn)知鈴。（2）消費(fèi)啄者的需南求偏好銹：需求架創(chuàng)造價性值，迎朋合消費(fèi)憑需求的征產(chǎn)品才周會占有頸市場中儉的機(jī)會礙。區(qū)域羞間的需冰求差異野相當(dāng)大岸，如何偶在當(dāng)?shù)匦Φ南M(fèi)獻(xiàn)習(xí)慣和趣招徠異四地客商渣間找到丹平衡，團(tuán)這在起譯初的預(yù)啊期定位慰中要有揮所考慮磁。（3）區(qū)域商掩業(yè)重點(diǎn)研晃究：區(qū)域送商業(yè)重點(diǎn)場研究是要禾了解不同權(quán)業(yè)態(tài)及競根爭者在本奸項目輻射撇范圍內(nèi)的夫存在及發(fā)喝展?fàn)顩r，膽以便使項祥目能夠趨規(guī)利避害地垮進(jìn)行策略制組合。如跌果區(qū)域內(nèi)刃某一類業(yè)追態(tài)產(chǎn)品的融供應(yīng)大于否需求，那距么不同產(chǎn)評品對市場噸利潤的分餅食會十分胸劇烈，在折項目進(jìn)行咐業(yè)態(tài)布局藝時可能要暴考慮有所柜指向。尋司找抵消需蜂求壓力的膏辦法，對杰競爭對手糠進(jìn)行深入花研究，挖譽(yù)掘新的市埋場機(jī)會，或是在定位港選擇中都桃要考慮的撞重要內(nèi)容何。（4）零售商斤訪談：由溝于任何項犯目的定位棋的最終實欄現(xiàn)有賴于品成功招商務(wù)的支持，康因此零售配商對項目犁的需求程餃度及其真調(diào)正關(guān)心的獨(dú)產(chǎn)品素質(zhì)驚應(yīng)該在產(chǎn)賊品中有所蟲反映。所思以應(yīng)該在筆定位確認(rèn)濁之前與主亦要目標(biāo)零回售商進(jìn)行掙有針對性狡的溝通，璃了解他們稠的入駐意猜向，聽取量他們的反領(lǐng)饋意見，棵結(jié)合未來屑需求的可聚增長空間穴來確定項投目的發(fā)展丸規(guī)模，確蹦認(rèn)最終的討定位方向敗和業(yè)態(tài)布誘局。四個主要買的定位策滲略在進(jìn)行系購物中璃心項目村咨詢的偏過程中爸，戴德佳梁行常射會從以求下四個趴方面探辰討定位鋒策略：1.豐富定帥位豐富定位攔不是要為芳顧客提供塘最多的商她品，而是恐要在合理贏范圍內(nèi)為敗顧客創(chuàng)造爆充分選擇隨的機(jī)會。斤因此，20萬平方訂米與2000平方米然的商業(yè)雁面積都委能實現(xiàn)狠豐富性巖的定位——商業(yè)項目完的規(guī)模與趙能否豐富宿定位不存虎在直接相護(hù)關(guān)關(guān)系。近依據(jù)購物砍中心業(yè)態(tài)滑組合的不尼同，在豐登富定位時估可細(xì)分為軍“主題化赤定位”與欺“綜合性錯定位”。只主題化定搬位是指最而大化聚合集某一品類奴的商品，繳在此類商治品中取得辟最豐富的畢優(yōu)勢；綜影合性定位毅是指融合賢多種功能云業(yè)態(tài)，以夕一站式服競務(wù)為顧客揭創(chuàng)造方便百的策略。絲式北京中關(guān)勸村廣場就孫采取了綜絕合性定位招的策略，派協(xié)助客戶券實現(xiàn)了預(yù)貿(mào)期目標(biāo)。中關(guān)村借廣場位甘于海淀瓣區(qū)中關(guān)箏村西區(qū)腎，商業(yè)勤面積為20萬平方?jīng)]米，是未中關(guān)村執(zhí)區(qū)域最謹(jǐn)大的商分業(yè)項目沃。在針取對項目撥輻射區(qū)見域人口爹及商業(yè)雷市場的樓研究中無，我們獨(dú)看到了涌兩個重穩(wěn)要的基也礎(chǔ)特征班，即年磨輕化高炒收入人幫群聚集晃與單一聰傳統(tǒng)化恐的商業(yè)兔現(xiàn)狀。菠兩者是譜一對突殃出的矛牢盾，功杰能單一逮的商場拉對年輕眠化人群嶄來說存開在著不躍經(jīng)濟(jì)的鑰劣勢，木已不能艇滿足他還們復(fù)合伙性的購賢買需求定。針對齡這種市輸場空缺田機(jī)會，刃我們?yōu)槭字嘘P(guān)村巨廣場確詳立了“劇集購物老、休閑喝、娛樂鑄于一體償?shù)亩喙κ饽苜徫锟贾行摹崩说木C合秩性定位略，并精剃選不同丈功能的脖業(yè)態(tài)進(jìn)攔行關(guān)聯(lián)圓組合，價使項目質(zhì)成為對嚷目標(biāo)消掘費(fèi)群而詳言具有綿專屬性朗的購物歲、休閑禮、會友灑與交流尚的社會真場所。2、流行被定位自己猜塑。。。焰。主題：主題可蝦以簡單的駱理解為項盲目的核心競籌爭力。因為每個左社區(qū)都有壩自己的社筒區(qū)商業(yè)，巴如果包裝皺上沒辦法扔脫穎而出兔，就會在鋪同質(zhì)化競惜爭的洪流端中淹沒。大家都疊是4米開間，12米進(jìn)深的贈商鋪，都揪賣早點(diǎn)、仔賣報紙的艇商業(yè)，年收租金貢獻(xiàn)蛇率都是4%。投資客剪憑什么不脖去買他的技，而去買逼你的?商業(yè)銷售檢的核心關(guān)覽鍵點(diǎn)：投餐資客認(rèn)可裕的定位大寧國臂際的推飾廣主題禮是“LIF狹EHU馬B生活中煤心”，眠實際上璃在后來國的運(yùn)營向過程中昆也逐漸盲實現(xiàn)了拖它在經(jīng)默營上的孔主題——匯集現(xiàn)粥代城市終生活多藍(lán)元環(huán)節(jié)道的生活駝中心。這個主臟題是怎伴么演繹列的呢？1、建筑規(guī)襲劃：15棟錯落有課致的建筑形成庭院麗式布局，攤以室外廣珍場和開放舉式商業(yè)步屈行街貫穿整個建華筑組合燒體。建筑設(shè)熔計上外圍高，呈現(xiàn)弱大建筑緒體態(tài)，內(nèi)部低，小院矛落交叉草錯落，蹈形成了過明顯的層次錯落番感的2公里長的租商業(yè)內(nèi)街。廣場設(shè)計宴，多核心紫廣場設(shè)姥計，11個大小廣氧場庭院，冊中央廣場賴位于寫字?jǐn)y樓等高層唐建筑沿側(cè)克，作為人拔流緩沖地裳帶，避免利高層建筑礙遮擋里面載建筑的日旱照、光線幸。開敞和響圍合的慢空間錯慈落使其堡對不同配人群的趴引流達(dá)腦到最佳良效果。成全視點(diǎn)出：主題商秀業(yè)經(jīng)典足案例—上海大寧厭國際2、商業(yè)規(guī)駱劃：主力店超簽市大潤發(fā)友和部分主宗題性消費(fèi)米業(yè)種布置收在大寧路許（次主干包道）沿線貿(mào)，距地鐵詠?zhàn)钸h(yuǎn)處遮，可有鈔效組織座、聚集擴(kuò)人流，還能良提高項綿目昭示告性；酒店布艷置在廣去場端頭媽，偏離嘈雜碰商業(yè)區(qū)，摧減少與商沉業(yè)交流，沈保證酒店量品質(zhì)；主題性娛話樂布置在?；蓊欇^少缸的角落里窯，有利于丈疏散人毅流；生活配套膜類兩面沿讀街（共和貍路和大寧瞇路），為周邊捕顧客提晌供便利；生活購派物類布艙置在共燈和路主絨干道，仗國美、堵宏圖三鐘胞、肯地德基、酬必勝客斃，吸引社饒區(qū)居民巷的目的狀性消費(fèi)峰和干道鉗上的大外量人流。主力吸店增強(qiáng)藥項目昭路示性；立體停車軍場布置在稈背街位置井，商業(yè)價色值很難創(chuàng)嫌造。廣場中央跟是人流聚能集地，餐細(xì)飲為主穿輸插服飾，延長顧客望停留時間裁并增強(qiáng)變學(xué)換性。廣場主干貸道沿街及熱角落布置戲主力店，恨餐飲穿插小小型購物姐圍繞廣場耽布置，引門導(dǎo)人流圍翻繞室外步題行街流動承。辦公位時于外圍，接商業(yè)呈圍產(chǎn)合式布局玻，酒店偏匠離主入口惱最遠(yuǎn)處。呆辦公人流逃、商業(yè)人鬼流、酒店桑人流、住狐宅人流、敞地鐵人流設(shè)可在不同乏業(yè)種、功社能商家之淘間共容、佛共享。通過庭院式棍層次錯知落布局萄、多廣氧場多核止心、隨仍需而變企的讓不欣同業(yè)態(tài)各、業(yè)種堪分布于倚不同功萬能建筑瓶體的建到筑規(guī)劃貴手法和坐商業(yè)布奸局方式，形成殿酒店、檔商務(wù)、脾辦公、究餐飲、底娛樂、彼文化、萄教育、齒零售及物城市生柿活配套武設(shè)施等葉多種功鳳能于一捉體的多枕元環(huán)節(jié)卡生活中戒心，也巧使項目任成為最今終可輻扮射450萬人口但的超級根商業(yè)中盆心。第二個鑄問題，什么是稅合理的患投資回筋報率？做項目舉的時候多，通貨牌膨脹沒捎現(xiàn)在這問么厲害只，經(jīng)過懶投資客娛訪談及球其他區(qū)匙域的商鞭業(yè)案例種借鑒。刪社區(qū)商軋業(yè)投資磚回報率視在3.5%協(xié)-4%之間就些可以被窮市場接嶼受。簡庸單的公凈式理解1元/天/㎡的租金。躺可以賣1萬塊。2元/天/㎡就賣2萬。以欄此類推袍。

關(guān)津于銷售切價格，1.5萬/㎡的銷售價溪格已經(jīng)在四接案前就暑確定下來簽。如果要桑滿足這個泛銷售價格換，那么租耍金最低就窄要1.5元/天/㎡。這個頌時候問旬題就出經(jīng)現(xiàn)了。1、這個項異目區(qū)域內(nèi)懂沒有租金乒標(biāo)準(zhǔn)可循秀（商鋪都騾沒有租賃座出去，都虹是空著的鴉）。你說可以盟租到1.5元，誰相巨信？2、調(diào)研挪了距離仍項目最享近的社秧區(qū)商戶燭。商家宜對這個棄區(qū)域的蔥認(rèn)知是答這邊目材前人比抓較少，服租金最世多出到2萬塊/間。按來照標(biāo)準(zhǔn)匆商鋪面兆積折合答下來，扯租金只銳有0.8元/天/㎡。怎么辦蒜？如何讓投扁資客相信頁這個項目魔可以租到1.5元/天/㎡，而且未姐來還會上裁漲？商業(yè)銷壺售的核討心關(guān)鍵柜點(diǎn)：合靠理的投未資回報島率成全觀點(diǎn)呢：內(nèi)部收鄭益率和集投資化慮率也是團(tuán)投資者澡考察一蒸個商鋪鋒的重要攜考量指溪標(biāo)，尤懲其是投抓資化率漂。商鋪的定希價依據(jù)：1、城市男綜合租牲金水平輕，2、城市流曬通力和第悲三產(chǎn)發(fā)達(dá)犁程度，3、投資渠蜂道。一個策略，一個合同，一個托。各取所評需。1.5的租金惠，租賃述合同可銀以證明班。。。0.8與1.5的差距，女免租期可犁以調(diào)節(jié)。恒。。于是一惠個三年租泳賃合同誕生了疼。。。合同簽訂趣每年租金1.6元，第爸一年減胸免，第承二年支燙付一半笨，第三滑年恢復(fù)調(diào)正常租管金。這劃樣算下欺來，三若年合計往租金2.4，折合冒每年0.8元。相警對略低蠢于市場鮮預(yù)期。旺這樣做禁不但降惠低了商擇家的開托店成本憲，也增輝加了租汁金的價繳格標(biāo)準(zhǔn)桶。而這宮個得到絲式好處的拐商家，感讓其做蹲好2個事情。緩一是準(zhǔn)時圈開業(yè)，二究是投資客傻問他，就緒說1.6元。至于這硬個商鋪說的帶租佳約出售羨問題，敢最后按追照1.6元的投練資回報搖差價補(bǔ)鑼齊就行弄了。假速設(shè)這個元商鋪的倆面積是40平方。3年合計4.8元的租金酷和，而現(xiàn)慣在只有2.4.那就差掙價部分2.4捐*36盒5*4臘0=3窄.5萬。64萬的總價-3.稼5的差價=60萬，漸再除以40方，還是1.5萬元/㎡。跟最縮慧初的設(shè)饒想一樣險一樣的莖。每個么人都得篇到了要倡得到的助，而且霜沒人損抵失，錢旗去哪了織？商業(yè)銷售韻的核心關(guān)辭鍵點(diǎn)：合蠻理的投資禮回報率成全觀點(diǎn)憤：策略，起銷售策寄略，是拆關(guān)于商不業(yè)銷售譜這個故雷事的“譜腳本”蛇；合同隱，是租講賃合同矛，其實歸是為使輩“故事灰”更加退動聽、棍逼真所碗用的一虎個“道啟具”；南托，是易請來的建演員——商戶，須也是故崗事中的務(wù)“人物泰”，其溝中主力農(nóng)店或商幣家是領(lǐng)菠銜主演芬，需要警他們共燥同來演仙繹經(jīng)營列旺場、陵租金收廈益步步際高的“販故事情遣節(jié)”，幻玉導(dǎo)演，掉是商業(yè)雖地產(chǎn)顧妹問公司轟，開發(fā)資商是制蒼片人和瞧發(fā)行方村，故事盟版權(quán)歸竊開發(fā)商北所有。社區(qū)商激業(yè)的目它標(biāo)客群催與其他辜商業(yè)不貫同。試想一下抱，你家住捉在城西，挺讓你去城劈燕東買商鋪離。你的第臉一反映是嬌什么？怎鍬么那么遠(yuǎn)意啊。那邊坐是不是很幻玉偏的啊。區(qū)域的抗棄性主要來宿源于對區(qū)節(jié)域的不熟迅悉。而本項煮目的區(qū)鋒域為城辦南，根秩據(jù)城市哄化進(jìn)程妄的發(fā)展苦是逐步糕由市區(qū)括推進(jìn)過購來。背因此，擱將核心客群的區(qū)域總鎖定為陷城市化臨進(jìn)城與尾項目同紙方向城睜南的次彩新區(qū)域陵。比如，3年前交付敞的小區(qū)。附這些業(yè)主蓄了解項目福片區(qū)，同酬時也見證鎖了本區(qū)域貫的商業(yè)發(fā)閥展及變化么。因此讓梢其投資一華個新的區(qū)蜓域，不需秤要太多的晌推廣及描仁述，他自應(yīng)己回去意流淫的。至堆于通路問恩題，基本廈通過定投春讓其獲取眉項目信息尊。第二目標(biāo)訂客群，項目言小區(qū)業(yè)嚷主。小暖區(qū)業(yè)主打生活在維這里，叫明白這驕里缺什汪么商業(yè)駛，那些家商業(yè)賺今錢，明并白了房制子租個映哪個業(yè)階態(tài)之后負(fù)，后面禽就是隨識著人口內(nèi)遞增，辰租金增泄加的問影題了。故所以他鎖會對項兔目的預(yù)猛期充滿嗓愿景，賤時刻期穩(wěn)待著到擇這里的浙人口導(dǎo)成入，并士逐步成附熟的過興程。第三客群買就是廣撒傻網(wǎng)了。通過沙廣播、禮電臺等叉通路獲積取。屬舟于邊緣慣客群。商業(yè)銷五售的核滅心關(guān)鍵五點(diǎn)：目箭標(biāo)客戶快的集中光通路選夾擇成全觀點(diǎn)惱：客群有投鉤資客、商桑家、消費(fèi)篩者三大類確，在以銷楚售為主的葵商業(yè)項目續(xù)，商家、艙消費(fèi)者這撤些只是用瞇來吸引投旺資客的“挑故事”當(dāng)?shù)乐幸恍r蛛隱時現(xiàn)的惜“面孔”移而已，有抽現(xiàn)實的商哭家、顧客唱在，投資戰(zhàn)信心更足陶，而虛擬窄的商家、狼顧客則只肝能出現(xiàn)在蛾“故事”離中，會讓抄人不那么大容易相信駐。整齊的店寸招、馬路挑邊的道旗州、開業(yè)的雜店家、高暮大的精神弟堡壘。按照成熟鉗的社區(qū)商族業(yè)的商業(yè)愁氛圍標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)去營造。商業(yè)銷鴿售的核曾心關(guān)鍵畜點(diǎn)：營減造良好士的商業(yè)話氛圍叁。一個商業(yè)染租賃項目賣的商竭業(yè)，分識析的是掩投資客最。租的眠商鋪，榨要分析暢的是開斷發(fā)商和巷商家。談畢竟作智為招商階公司，尖只能算勉是一個蔽“中介輛”。定早價權(quán)在壞開發(fā)商罷，租賃千權(quán)在商啄家。項目的政背景：項目2006年開始銷直售，當(dāng)初遺簽訂了2個主力店笑。一個肯脹德基（15年租約粱），一壞個電器依賣場（5年租約）寨。銷售價洗格比較高恨，高出市漢場價格的30%（包含了叔共計5年，每年6%的租金）柱。電器賣愚場簽訂彼的是5年的合同鎖，現(xiàn)在房筒租到期了雕。開發(fā)商左不想租給喂他了。主街要原因是他的租金啦貢獻(xiàn)率較剝低，另外移對整個商預(yù)業(yè)的人氣岡帶動不明不顯。因此，一潤直是開發(fā)叔商倒貼錢休養(yǎng)活這個豎商業(yè)，支厚付給小業(yè)匙主的投資跡回報?，F(xiàn)在想把姐電器賣場臟換掉，重新進(jìn)寬行商業(yè)泄定位。找一個租輝金比較高考的商家和鞋能帶動人碑氣的業(yè)態(tài)猴。而這一卸切的前提陶，就是小遣業(yè)主同意斥再把商業(yè)驢租給這家擊物業(yè)管理救公司。項目背景大老板項當(dāng)年賣芽出去的尋商鋪，簡的確賺螺了一點(diǎn)膀錢，而級這5年，每火年要拿僚出4%養(yǎng)活這個覺項目，共間計拿出來20%。因此老板灣有點(diǎn)懊惱賤了。賺進(jìn)來的猶錢，每年總還要吐出拆去，心情憂那是相當(dāng)鄙的不愉快畜。而在大決老板的俱眼里，羅總經(jīng)理閑絕對是課不給力亭的。5年來，眼商業(yè)不勺見得有卷什么起撞色，一滅直不溫毒不火的泥。跟周邊慨的商業(yè)意氛圍、謝租金，唐相差了唱不止一棉個檔次亞。大老板放找話出來了腥，從今年承起，這個兩項目不再黨貼錢了，歷你們想自神己租過來節(jié)，那就自強(qiáng)己去弄吧修。內(nèi)部關(guān)系先把工嚷作分成當(dāng)兩個部合分：一個是商業(yè)的定駁位、租金畢評估、鋪廢位分割，浮招商。一個是小業(yè)主庫的談判。第一個工宵作可以做扎，第二個隱工作不能堅做、做不碗了（后來江還是做了騰，說不能挎做是為了雪抬高身價逼、多拿顧灑問費(fèi)）。接案基吧本思路跟物業(yè)公跳司老總匯維報工作——兩個小組恥在跟進(jìn)這叼個項目：一個是站做項目弱定位，涼一個是呢小業(yè)主君返租策稠略。項目定澤位，大致方頭法是這樣釋的：根據(jù)管項目的區(qū)熱位環(huán)境、瓣市場規(guī)模碼、開發(fā)目云標(biāo)等因素司綜合考慮兩。首先，弱完成項目的定棕位工作，包括項固目的主題鳥、業(yè)態(tài)種棕類，業(yè)態(tài)竿檔次等前冊期市場調(diào)弟研工作。其次，提盾出項目定臨位的租金測創(chuàng)算及經(jīng)見營權(quán)轉(zhuǎn)丟讓方案。最后，提黑出項目的招商策略燦及宣傳推紐奉廣方案等工作。小業(yè)主掌返租，我們打執(zhí)算這樣：歌通過對小副業(yè)主的訪爭談，了解其提謀出的問題欠以及問題碑背后隱藏眼的真實訴印求，分析岸項目關(guān)鍵掏點(diǎn)。通過同區(qū)位物梳業(yè)的投資件回報率、廊物業(yè)分析賽、板塊調(diào)心整的市場典數(shù)據(jù)作為樣論據(jù)支撐，同時擬定談刊判說辭歇來盡力句促成二嫁次合作。工作內(nèi)容業(yè)主代表效：我只有碧一個問題需，那就是序緊鄰項目御的商業(yè)租末金是我們猴項目的130劃%！感謝這籍位業(yè)主貧的提出困的意見鄙。這個灑問題我鉤簡單的快回答一寺下。先給各位職說一個股瞧票的事情產(chǎn)吧。第一奴，同樣一偶個類型的爐股票為什您么股價上捧有那么大鉆的差距？就第二，50塊的股票痛漲了8塊錢，灶和100塊的股較票漲了10塊錢是一謀個概念么柴？回到項目系上吧，個扁人認(rèn)為主完要2個原因。一個是項目的本伐身的屬性插不同。大家都喇知道一步組差3市這個提術(shù)語，濟(jì)也知道悼陰陽街消的概念搭。緊鄰右我們項年目，盡腫管只有200米?？蔀E是他們啄項目的艷規(guī)模是纏區(qū)域內(nèi)厭最優(yōu)秀哥的，另沿外門口絲式有將近15條線路患經(jīng)停，捧這些是缸硬件上恢的因素戀。再說說投歌資的事情，就是當(dāng)宜時開發(fā)商卵的售價嚼，是我鋸們的1.5倍。也就是井說，各位績購買我們登的商業(yè)是2w/約㎡。而當(dāng)田時他們依的商業(yè)菠達(dá)到了曠是3w/毫㎡。所以說，同等金額掩的投資額至，我們的檢投資回報偵率比他們宋高出20%以上甚至忠更多。最后，還賄有一點(diǎn)各孫位要重視融的，就是臂我們項目吩每年的租壞金都是有憲一些增長培，而他們?yōu)牡?年內(nèi)已經(jīng)背平衡。我濟(jì)們也希望奴通過這次爆承租會議積的成功，酒各位業(yè)主侵的理解與倘支持。T公司再眠接再厲覆，減少法租金部鹽分的價閣差。努甜力為提冬高各位神的投資布回報。唐”話說東完了。廈可是心柜里卻不退是這么撕想的。小業(yè)主廚座談會業(yè)主代鍛表：我這里午有一個章問題啊卻，前5年，都泛是8%返租的第。現(xiàn)在閱都過了5年。你突們打算沿這次承阻租多少志個點(diǎn)？他肯定要廁比8%高吧！是啊，是茅啊，最低點(diǎn)要15%啊。我一驗個朋友買派的商鋪都宰漲了70%了?，F(xiàn)在銀行謀利息都漲遙了，還款螺壓力很大么的啊，最獻(xiàn)低要12%啊。獎回應(yīng)：關(guān)于承租儲的成本問恰題，還是椅要經(jīng)過測殲算后，與千在座的各鈴位共同商控議的，而筋這個數(shù)據(jù)宜是由市場阿決定了。垃如果房租積太高，經(jīng)桶營戶沒生繩意做，不餡來租了？該大家到頭扭來是一場嶄空的，哪燦怕只是空懲在這里2個月，盞那就是合損失2個月的租蔬金。同樣久，租金太旁低，就是茂對業(yè)主的頓不負(fù)責(zé)，既經(jīng)營戶賺燙的就盆滿套缽滿（絕槽口不提我蝕們的利潤勻差）。因艦此我們一睜定要共同圣努力要找聲到的是平灶衡點(diǎn)。這幣個相信大岔家可以理輸解吧。這里要把賭立場要說作清楚，我碼們賺的是兆經(jīng)營戶的焰錢，要跟鞏小業(yè)主統(tǒng)禾一戰(zhàn)線。小業(yè)主峰座談會而任何一食個公司來凡操作這個務(wù)項目都是鏈需要合理撲的利潤空龍間的。各位都是稱生意人，務(wù)也明白這夠個道理。所以T公司做到附了前五年勒的租金兌累現(xiàn)承諾，飲也算做了婆一個表率器。而后5年的工作國，我們剛牛剛開始準(zhǔn)械備工作，鈴也就從今沃天的懇談富會結(jié)束之萬后正式開酬始。至于接下琴去的5年項目制怎么走掛，我們的害目標(biāo)是迎在高租穴金及穩(wěn)置定找到勿一個平振衡點(diǎn)。像剛剛有俊一味朋友鋼說的，他想要15%的投資回踢報率，這艱種投資回嚼報率收一檢個月也許塑行，第二默個月經(jīng)營朵戶走了，菜空2個月，右最后算櫻下來還睬是只有5%。這里我做跑一個比喻李，沒有絲含毫的針對肝任何人。羽其他人還欺有問題么地？小業(yè)主座恩談會小業(yè)主代浩表：我有一吊個問題雹，你們色對這個情項目有忌沒有信抽心？我只有99%的信心，缺還差一點(diǎn)款，只要做轎好一點(diǎn)，享我們就可鈔以操作成雹功。首先我們血對這個市酸場非常熟怠悉，已經(jīng)經(jīng)營苦了5年，與經(jīng)營拆戶建立了咸友情。這個是任坦何一家經(jīng)佛營管理團(tuán)螺隊所沒有聰?shù)?。其次擊我們對項目業(yè)的租金行增長也啞有很準(zhǔn)董確的判治斷，清惠楚這個智區(qū)域的喚未來發(fā)霸展。最后挪，我們對項目萍的理解傳非常深瞧刻，清僅楚如何編讓商業(yè)凱價值最罪大化。因此萬及事俱備下，只欠搶東風(fēng)。糊我只喂要求一與點(diǎn)，那籠就是在覽座各位塌業(yè)主的旅信任！德當(dāng)然叢信任不涂是說給債就給的影，我們偉必須交布出讓大裁家滿意叔的答卷制，才能旱讓各位綠信任。蘿前5年T公司對M項目已經(jīng)影交出了一塌份滿意的韻結(jié)果，守勵住了承諾染。現(xiàn)在我善們要做的機(jī)就是做好則項目的下千一步方案犧，然后與補(bǔ)各位分析雪探討，共同提興升項目喬的商業(yè)查價值，管讓在座東的每一煤位業(yè)主杏都有合燒理、穩(wěn)窩定的投冒資回報齒。小業(yè)主座珠談會會議上有裹三個問題嶄比較尖銳幻玉。第一，擁周邊同浴類物業(yè)穗是我們利租金的130賢%；第二，疾前5年8%，后面返董租自然要霧提高；第如三

，對傷項目操作敘有沒有信龍心？如何來剩解決這爹三個問咐題背后輔的真實仗訴求？毒第一弊點(diǎn)，直賊面面對其。談經(jīng)擺營模式脫、市場海培育、嘆成本投如入；第滲二點(diǎn)，雨談利益蟻捆綁，倆風(fēng)險共自擔(dān)，投洞資回報員率；第該三點(diǎn)，變談區(qū)域菠投資匯瘋報、談張工作內(nèi)旬容。梳汽理了要沖解決的福問題，仙開始工濾作了。做了半癢個月的輸調(diào)研工薄作，市舊場的基憂本數(shù)據(jù)叫沒有一謀點(diǎn)是指沾向我們枕這邊，探小業(yè)主凈占了上千風(fēng)！1、將項符目周邊水三公里恰的主要桃商業(yè)街邀、同類獸型物業(yè)后進(jìn)行調(diào)鬼研，基迎本投資蘭回報率葡在5%左右。貌覽似一看，斃數(shù)據(jù)不錯翻。仔細(xì)分寸析，發(fā)現(xiàn)慶他們的銷旦售價格是雜本項目在刊售時的銷勇售價格。念通俗的說藥，如果按征照我們的社售價，他填們應(yīng)該在10%左右。捆蛋疼！2、再分析可競爭對手覽的經(jīng)營模住式，大家房誠都是小分梯割商鋪，幻玉定位大同迫小異。就的是他們的杜生意好，側(cè)我們生意分差，的確種存在著經(jīng)震營不善的落情況。再偶次蛋疼！3、談市場離培育，都墻培育了5年。還印能搞出好啥個花秩樣？廣匪告費(fèi)每扇年幾十?dāng)y萬的投領(lǐng)，消費(fèi)拿認(rèn)知已開經(jīng)確定照，再想妥突破，舊難！會后工惑作市場數(shù)據(jù)夫是可以通統(tǒng)過技術(shù)手偶段調(diào)整的，各位畢不用擔(dān)滔心?？墒侨缬浌竺嫦恼娴挠鲈醯捷^真更的業(yè)主池，比較女難搞。溫各位要哀有心里狹準(zhǔn)備。競爭對謊手的體碗量、規(guī)去模地段俗也是客瓜觀因素賀，這個弦可以通師過對比浙案例來米說明，界沒太大哈問題。想提高憑項目認(rèn)昨知及形廢象，項仆目廣告仔費(fèi)必不凈可少，繡這個可繩以在租跨金之外并單獨(dú)收直，羊毛瓦出在羊叫身上。炎市場租滑金擺在劃這里，險這個是譜我們的屈底線。如果各照位希望論通過策童劃，通蓋過定位余來獲取賞更高的已租金收斜益，這蠟個不現(xiàn)受實。畢竟項系目的前宋期條件谷與市場壓環(huán)境就長決定了誘項目調(diào)暢性，我飲們是一擋個炒冷紅飯的項罰目，不裕是一個對嶄新的悉項目。如果市場缺空間壓縮芬，利潤空郵間不高，悅開源沒辦薦法，只能響節(jié)流了：一方面糞我們控碰制成本垮，另一互個方面爸我們可蠟以跟業(yè)和主講項賽目的運(yùn)譜營成本信很高，趣包括房枯屋的二銅次裝修曾改造，贊設(shè)計、還工程都關(guān)是錢，袖而且未呆來運(yùn)營榮的成本素等等方限面。與管理方社的工作探峰討第二次業(yè)朵主座談會“感謝各腸位的到來蠟，我們給乎各位業(yè)主舟準(zhǔn)備了一嗚份禮物——小業(yè)主宣厚傳冊，就丙在各位的丑椅子上，擦各位可以扇先看一下刪。各位一攻邊看，我耗這里一邊蛾講。”爸“還有4個月，漏我們的圍第一次嚷合約就喂結(jié)束了驗。不知嚼不覺為躍各位業(yè)炸主服務(wù)溝了4年半的時缸間。在這零里對各位范的支持說慰一聲謝謝蠶。今天跟占各位溝通常的目的只互有一個，捎就是如何邊完成續(xù)約導(dǎo)，上次溝叫通之后業(yè)茄主提出的閱幾個問題染，我們在豈小冊子里梁都有解答右。各位有校那些不清姜楚的問題隙可以會后仆與我溝通熔。”今天我葵有兩個各內(nèi)容匯膝報：第一，磁我們項棟目準(zhǔn)備哀定位做羅什么；第二，師我們的款最高租病金上限獵是多少倍，相信勇各位更灑關(guān)心的衰是第二聾個問題嘩。但是租金揪問題是跟辯定位息息釋相關(guān)的。挽為了這次合定位我們興花費(fèi)了半已年的時間染（