《新版目標成本測算表使用指引》綜述：為實現(xiàn)目標成本測算的精細化，提高測算準確性，集團成本審算中心在借鑒各項目編制經(jīng)驗基礎(chǔ)上，完成了新版目標成本測算表的改進和完善。希望通過新版目標成本測算表的使用，提升各項目目標成本的編制水平，規(guī)范集團成本數(shù)據(jù)的歸集和積累。同時，使其在責(zé)任成本管理、前期設(shè)計優(yōu)化、招投標管理等環(huán)節(jié)發(fā)揮更有效的指導(dǎo)作用。新版目標成本測算表主要從以下幾方面做了改進和完善：細化了各項費用測算的成本科目構(gòu)成；明確重要成本科目項測算時提煉的系數(shù)值、測算依據(jù)和造價指標；設(shè)置風(fēng)險費項，以風(fēng)險概率形式體現(xiàn)測算成本的風(fēng)險因素；修改營銷設(shè)施建造費、銷售費用等多項成本科目的三級科目構(gòu)成；明確跨期成本分攤、地價分攤的做法；六大類公攤成本按建筑面積或占地面積等方式在各核算對象間分攤；（各類費用采用的具體分攤標準將在擬修訂下發(fā)的《萬科集團成本核算指導(dǎo)》中予以明確）跨期成本按建筑面積或占地面積等方式在各開發(fā)期間分攤。（同上）測算表中對細化的成本科目、提煉的系數(shù)、填報的測算依據(jù)分為必須填報執(zhí)行和建議采納兩類，并用不同字體顏色加以區(qū)分，使用時請加以注意。下面，將依據(jù)測算過程的先后順序，結(jié)合測算表中的模擬項目，敘述新版目標成本測算表使用的方法和應(yīng)注意的問題。一、規(guī)劃指標及建造標準測算前，首先填寫“當(dāng)期規(guī)劃指標表”和“各類產(chǎn)品建筑標準表”。規(guī)劃指標需設(shè)計部配合提供，建造標準按營銷、設(shè)計、成本、工程等相關(guān)部門的討論結(jié)果確定。對于道路用地、綠化用地等景觀規(guī)劃指標應(yīng)盡量填寫明確，以便為道路景觀測算提供準確的計算指標。對于多期開發(fā)的項目，首期測算時還應(yīng)填寫“總體規(guī)劃指標表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標值進行跨期分攤成本的測算。哪些成本科目項需要進行跨期分攤可根據(jù)項目具體情況按受益原則確定。對于分攤至“后期”的成本，當(dāng)后期的規(guī)劃指標確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分到二期、三期等等，直到在最后一期項目規(guī)劃確定后分攤完畢。需注意的是，分攤成本確定后，當(dāng)分攤的成本科目總成本發(fā)生變化時，變化部分成本僅在未結(jié)算開發(fā)期反映，已結(jié)算開發(fā)期不再調(diào)整分攤成本。三、六類公攤費用及期間費在完成跨期成本分攤表后，即可進行當(dāng)期“六類公攤費用及期間費”的測算。土地成本該成本項中的地價及紅線外市政設(shè)施費等可直接從“地價分攤表”及“跨期成本分攤表”中引入。六類公攤費用中，若費用項是從跨期分攤表中引入，均應(yīng)在表格最后一列的工程量及單價說明中注明“引自跨期分攤費用”。開發(fā)前期準備費測算時，原始指標應(yīng)根據(jù)規(guī)劃指標表中數(shù)據(jù)靈活采用，為達到測算的準確性和精細化，應(yīng)避免籠統(tǒng)的使用項目建筑面積指標測算景觀、公共地塊等的成本值。如規(guī)劃指標表中已填報了“重要公共綠地”為9000m2，在進行“公共綠地景觀設(shè)計費”測算時，直接用該面積值作為測算依據(jù)即可，而不宜用建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標。報批報建費根據(jù)項目發(fā)展部提供的《房地產(chǎn)稅費一覽表》及當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策進行填寫，具體科目內(nèi)容可根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦孕性鰷p。說明欄中應(yīng)填寫取費依據(jù)或政府下發(fā)文件號等信息。三通一平、臨時設(shè)施費用項測算時，應(yīng)將場地情況、擬定做法等測算依據(jù)填寫完整。一方面利于測算更加準確，另一方面也便于后期測算時的對比參考。園林環(huán)境在進行園林環(huán)境成本測算時，根據(jù)規(guī)劃指標及景觀控制目標確定各項科目成本。在進行園林環(huán)境成本測算和指標下發(fā)后執(zhí)行后，可隨著景觀設(shè)計工作的開展將控制指標逐步分細，有條件的項目也可根據(jù)不同組團景觀檔次的差別，將景觀成本控制指標細化到組團一級，以便于指導(dǎo)景觀設(shè)計工作的開展。通過細化景觀成本控制指標、不同設(shè)計階段糾偏等措施將景觀總體成本控制在目標成本之內(nèi)。配套設(shè)施進行配套設(shè)施費用項的測算時，應(yīng)注意車位成本的處理。地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時應(yīng)作為獨立的核算對象，單獨計算其主體建安成本，并按售價的50％承擔(dān)自身成本，其余建安成本作為配套分攤進入住宅等其他產(chǎn)品類型。如其不可售時，其建安成本應(yīng)作為配套設(shè)施費全部攤銷。開發(fā)間接費開發(fā)間接費中的行政費用、資本化利息等由財務(wù)部提供。在進行其中的營銷設(shè)施建造費的測算時，應(yīng)注明預(yù)估的銷售收入總額、銷售費用率及營銷設(shè)施建造費占營銷費用總額的比例。開發(fā)間接費中原先的“不可預(yù)見費”一項用“風(fēng)險費”替代。風(fēng)險費將不可預(yù)見的費用項細化，并以風(fēng)險概率的形式反映出不同風(fēng)險對項目成本可能的影響程度，風(fēng)險概率可由公司管理層及成本部在不同階段根據(jù)項目進展情況進行把握。期間費用期間費用中的管理費用由財務(wù)提供。在進行期間費用下銷售費用項測算時應(yīng)注意，集團04年10月下發(fā)的《萬科集團營銷費用管理規(guī)范》對營銷費用中的銷售費用分類進行了統(tǒng)一，分為行政管理費、營銷推廣費、售后服務(wù)費、其它類四項，具體每項費用歸集定義及明細內(nèi)容可參見該制度文件。與測算開發(fā)間接費中的營銷設(shè)施建造費相同，測算銷售費用時，也應(yīng)注明預(yù)估的銷售收入總額、銷售費用率及銷售費用占營銷費用總額的比例。四、各產(chǎn)品類型主體建安工程費完成六類公攤費用及期間費測算后即可進行各產(chǎn)品類型主體建安工程費的測算，在樣表中以“多層住宅”為例進行了測算，測算中應(yīng)注意以下幾點：重要成本科目項測算時應(yīng)提煉出系數(shù)值、測算依據(jù)和造價指標。如結(jié)構(gòu)及粗裝修中的鋼筋含量、砼含量、砌體含量及其測算時所采用的單價，窗地比指標，外墻面磚與涂料比例及單價等等。細化各項費用測算的成本科目構(gòu)成。三級以下科目（以藍色字體標注的科目項）的構(gòu)成可由各公司自行把握，出于增強測算準確性、利于成本指標數(shù)據(jù)庫積累的考慮，各項目在測算后期盡量細化測算項構(gòu)成，尤其對于成熟產(chǎn)品及標準化產(chǎn)品項目，更應(yīng)做到測算成本科目的精細化。測算成本科目時可以盡量細化，但將目標成本錄入成本軟件時，科目錄入不宜追求過細，要便于合同的拆分，否則會增加較大的工作量。若某項科目為單獨分包，則適宜將其列為一個測算科目項，以利于該項合同內(nèi)容的成本控制和比照?；A(chǔ)工程費、結(jié)構(gòu)及粗裝修、公共部位裝修、室內(nèi)水暖氣電等科目內(nèi)可單獨設(shè)置變更及簽證費用項。設(shè)置此項后，該科目下相應(yīng)的合同涉及的變更簽證費用均可歸屬到此項下。如：基礎(chǔ)工程費設(shè)置了變更和簽證項，則變更和簽證對應(yīng)合同錄入后，均歸屬到基礎(chǔ)工程費下的變更項或簽證項下。原始指標盡可能選用規(guī)劃指標中數(shù)據(jù)，并在Excel表中形成數(shù)據(jù)鏈接，使測算原始指標能隨規(guī)劃指標改變而自動更新。若室內(nèi)裝修中有精裝修做法，可在精裝修做法確定后，形成“精裝修成本控制表”。該表能清晰地反映出各具體裝修內(nèi)容的數(shù)量和構(gòu)成，方便成本人員更加有效地進行裝修成本控制。表中多層住宅主體建安測算時，每項科目的原始指標和測算方法可供參考。當(dāng)中單價數(shù)據(jù)參照了多個項目，只用于舉例需要，不建議參考。五、成本匯總完成以上各項表單測算后，成本匯總表的總價將從各表自動取數(shù)。需要根據(jù)各費用項在核算對象間的分攤原則設(shè)置分攤公式，并在備注中注明所采用的分攤標準。（注：關(guān)于六大類公攤成本在各核算對象間的分攤標準，將在擬修訂下發(fā)的《萬科集團成本核算指導(dǎo)》中予以明確。）地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時作為獨立的核算對象，單獨計算其主體建安成本，并按售價的50％承擔(dān)自身成本，做法如下表。最終形成各產(chǎn)品類型成本及平均成本，檢查整張測算表數(shù)據(jù)填報的完整性、準確性和鏈接關(guān)系是否正確，項目測算便基本完成。一份科學(xué)、準確的《目標成