/房屋租賃合同終止后添附物的處理添附是財產(chǎn)全部權(quán)取得的一種形式，也是物權(quán)變動的一項重要規(guī)則，是物權(quán)法的范疇，但我國物權(quán)法對此沒有規(guī)定，現(xiàn)有的法律、法規(guī)規(guī)定過于原則簡潔，主要有：1、《中華人民共和國合同法》第223條。該條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物改善或增設(shè)他物?！薄拔唇?jīng)同意的，出租人可以要求承租人復(fù)原原狀或賠償損失?！?、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的看法(試行)》第86條。該條對合法添附的物權(quán)歸屬作了簡潔規(guī)定：“非財產(chǎn)全部人在運用他人的財產(chǎn)增加附屬物，財產(chǎn)全部人同意增加，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)全部權(quán)人，造成財產(chǎn)全部權(quán)人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償?！?、《城市房屋租賃管理方法》第23條。該條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)疼惜并合理運用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增加。明確需變動的，必需征得出租人的同意并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?！睆纳鲜鲆?guī)定不難發(fā)覺，現(xiàn)有法律對關(guān)于房屋租賃糾紛中添附物的處理的規(guī)定比較籠統(tǒng)簡潔，如最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的看法(試行)》第86條中只有財產(chǎn)全部人同意附合的狀況下產(chǎn)生爭議的處理方法，假如財產(chǎn)全部人不同意附合，其添附物怎樣處理沒有規(guī)定。而《合同法》和《城市房屋租賃管理方法》對添附物的處理并未涉及。添附屬于物權(quán)法的范疇，物權(quán)法以規(guī)范財產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財產(chǎn)歸屬秩序為內(nèi)容，其留意疼惜的是經(jīng)濟(jì)生活靜的平安，以實現(xiàn)其財產(chǎn)歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同全部人不利于全部權(quán)穩(wěn)定的狀況，其次是為了充分地實現(xiàn)物的運用價值和經(jīng)濟(jì)價值，而我國物權(quán)法對添附制度未作規(guī)定，不能不說是一種缺憾。四、司法實踐中對房屋租賃合同終止后處理添附物應(yīng)把握的原則由于我國《物權(quán)法》對添附制度未作規(guī)定，《民法通則》對增加物的處理也沒有干脆規(guī)定，我國《合同法》第223條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的看法(試行)》第86條、《城市房屋租賃管理方法》第23條規(guī)定又過于籠統(tǒng)，而司法實踐中具體案件的狀況千差萬別，所以上述有關(guān)動產(chǎn)和不動產(chǎn)附合的理論應(yīng)成為處理房屋租賃糾紛中此類問題的重要依據(jù)。筆者認(rèn)為，在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的添附物及其補償時，應(yīng)堅持下列原則：1、當(dāng)事人約定原則。適用于承租人在取得房屋全部人同意的狀況下對租用房屋進(jìn)行裝修或增設(shè)，雙方事先約定了具體的處理條款，且該房屋租賃合同屬正常終止的情形。在房屋租賃糾紛中，經(jīng)房屋全部人同意的裝修和增設(shè)是一種合法的添附行為，對裝修和增設(shè)投入損失的擔(dān)當(dāng)按當(dāng)事人事先約定處理，這是民法自愿原則和民事權(quán)利處分原則在此類糾紛處理中的具體適用。最高人民法院在《貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的看法》(下稱《看法》)第86條中規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在運用他人財產(chǎn)上增加附屬物，財產(chǎn)全部人同意增加，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理?！贝藶榇_立當(dāng)事人約定原則的干脆法律依據(jù)。在依據(jù)當(dāng)事人約定原則處理承租人的租賃物時，如原租賃合同屬非正常終止(如合同無效或被解除)，即使當(dāng)事人事先約定了具體處理條款，筆者認(rèn)為也不能按約定處理，因為當(dāng)事人雙方對添附物處理的事先約定是基于原租賃合同正常履行，是附條件約定，當(dāng)租賃合同無效或被解除時，當(dāng)事人原先據(jù)以約定的情勢已發(fā)生變更，若仍按原約定處理，難免危及無過錯方的利益。2、侵權(quán)責(zé)任原則。適用于承租人在沒有取得房屋全部人同意的狀況下，私自對承租房屋所進(jìn)行的裝修或增設(shè)行為。依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，財產(chǎn)全部權(quán)人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、運用、收益和處分的權(quán)利，非財產(chǎn)全部人只有在取得全部權(quán)人的同意之后，才能在他人的財產(chǎn)上從事添附行為，否則屬于民事侵權(quán)行為。在房屋租賃活動中，房屋承租人只取得承租房屋的運用權(quán)，在未取得全部權(quán)人同意的狀況下進(jìn)行裝修或增設(shè)，實質(zhì)上已侵?jǐn)_了房屋全部人的全部權(quán)，承租人在交還房屋時，原則上應(yīng)對承租房屋復(fù)原原狀，造成出租人損失的還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！逗贤ā返?23條規(guī)定：“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人復(fù)原原狀或賠償損失?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理方法》其次十三條規(guī)定：“…因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的看法(試行)》第86條規(guī)定：“…沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除”。上述規(guī)定是侵權(quán)責(zé)任原則的主要依據(jù)。3、過錯責(zé)任原則。在承租人在取得房屋全部人同意的狀況下進(jìn)行裝修或增加，但租賃合同屬非正常終止，如合同無效或被撤銷、解除的情形。在此種情形下，必定存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯行為，應(yīng)適用過錯責(zé)任原則處理承租人對租用房屋進(jìn)行的裝修或增設(shè)。(1)租賃合同因出租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能接著履行，承租人對房屋添置的添附物，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計鑒定價值予以折價賠償。(2)租賃合同因承租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能接著履行，對于承租人添置的添附物應(yīng)當(dāng)無償歸出租人全部，承租人無權(quán)再向出租人主見折價補償。(3)合同無效或被撤銷，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法通則》第61條規(guī)定擔(dān)當(dāng)返還各自所得的財產(chǎn)、復(fù)原原狀，造成損失的，依據(jù)過錯責(zé)任的大小，擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。4、公允原則。因不行抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人應(yīng)當(dāng)按公允原則賜予承租人進(jìn)行補償，即