歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!第一章：區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析

一、上饒市宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)近年來(lái)，在國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的大背景下，在政府積極的招商引資政策指引下，上饒市的城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了前所未有的發(fā)展勢(shì)頭。上饒市在2003年全市共完成國(guó)民生產(chǎn)總值252.758億元，比2002年增長(zhǎng)14.1%，其中信州區(qū)全年完成國(guó)民生產(chǎn)總值35.65億元，同比增長(zhǎng)16.7%。2003年，全市固定資產(chǎn)總投資110億元，比2002年增長(zhǎng)41.2%，其中信州區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)19.98億元，比2002年增長(zhǎng)82.83%，實(shí)現(xiàn)了全面建設(shè)小康社會(huì)的較好開端。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2003年全市勞動(dòng)者人數(shù)306.2萬(wàn)元，其中第一產(chǎn)業(yè)150.1萬(wàn)，第二產(chǎn)業(yè)43.4萬(wàn)，第三產(chǎn)業(yè)112.7萬(wàn)。城市新增就業(yè)人口1.8萬(wàn)人。在崗職工27.6萬(wàn)，工資總額25.6億元，職工年平均工資8682元。2003年全年，上饒市全市第一產(chǎn)業(yè)完成生產(chǎn)總值62億元，比2002年增長(zhǎng)3.2%，其中信州區(qū)第一產(chǎn)業(yè)全年共完成生產(chǎn)總值3.05億元，同比增長(zhǎng)5%；2003年全年，全市第二產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成生產(chǎn)總值93.33億元，比2002年增長(zhǎng)21.2%，其中信州區(qū)全年累計(jì)完成15.9億元，同比增長(zhǎng)21.96%；2003年全年，全市共完成工業(yè)增加值75.67億元，比2002年增長(zhǎng)18.8%，其中信州區(qū)全年共完成工業(yè)增加值13.08億元，同比增長(zhǎng)22.32%；2003年全年，全市第三產(chǎn)業(yè)共完成生產(chǎn)總值97.42億元，比2002年全年增長(zhǎng)15.2%，其中信州區(qū)全年完成16.7億元，同比增長(zhǎng)14.32%。三大產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，工業(yè)主導(dǎo)地位初現(xiàn)端倪，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，為上饒經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保證。招商引資2003年全年，上饒市全市累計(jì)引進(jìn)市外資金14.12億元，比2002年增長(zhǎng)102%，其中信州區(qū)全年累計(jì)引進(jìn)市外資金12.3億元，同比增長(zhǎng)137%；市本級(jí)全年累計(jì)引進(jìn)市外資金16.7億元，同比增長(zhǎng)52%。2003年全年，上饒市全市累計(jì)引進(jìn)外資8580萬(wàn)美元，比2002年增長(zhǎng)50%，其中信州區(qū)全年累計(jì)引進(jìn)外資914萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)46.24%。2004年，隨著政府招商引資力度的進(jìn)一步加大以及市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，預(yù)計(jì)實(shí)際引進(jìn)外資將比2003年又有大幅度的增長(zhǎng)，這必將為上饒經(jīng)濟(jì)注入新的活力。財(cái)政收入2003年，上饒市全市共完成財(cái)政總收入22.3億元，比2002年全年增長(zhǎng)15.92%，其中信州區(qū)全年累計(jì)完成財(cái)政總收入1.57億元，同比增長(zhǎng)16.86%。財(cái)政收入的快速增加為上饒的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了較為強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從而為上饒經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速和健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。生活水平：近年來(lái)，全市城鄉(xiāng)人民生活水平顯著提高，2003年城市居民人均可支配收入達(dá)6773元，比2002年增長(zhǎng)9.6%，其中信州區(qū)人均可支配收入達(dá)到7600元，同比增長(zhǎng)11.2%；農(nóng)民人均純收入2383元，增加156元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額212億元，增長(zhǎng)16.7%。居民消費(fèi)水平和消費(fèi)質(zhì)量明顯提高，人均居住面積達(dá)到23平方米2、人口環(huán)境：截止到2003年，全市共有人口627.8萬(wàn)人，其中市信州區(qū)34.5萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率8.1‰。同時(shí)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展以及政府招商引資力度的加強(qiáng)，將有大量的外來(lái)人口涌入本地，從而為上饒市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拓寬了市場(chǎng)客源。3、文化環(huán)境：上饒歷史悠久，文化積淀深厚。這里是南宋理學(xué)大師朱熹、晉代軍事家陶侃、唐代大書法家閻立本的祖籍之地。是唐代“茶圣”陸羽、南宋愛國(guó)詞人辛棄疾的久居之地，是中國(guó)鐵路之父詹天佑、現(xiàn)代醫(yī)學(xué)家黃家駟、無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家方志敏的家鄉(xiāng)。近年來(lái)，上饒市精神文明建設(shè)成效顯著，公民素質(zhì)得到了進(jìn)一步的提高?？菇飞虡I(yè)步行街以及沿河路景觀大道的改造完成為市民的文化活動(dòng)提供了良好的場(chǎng)所。隨著“科教興市”戰(zhàn)略的確立，教育在全市被置于優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，教育事業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。辦學(xué)條件逐步改善，現(xiàn)代教育穩(wěn)步推進(jìn)，教育體系日趨完善，涌現(xiàn)出了一大批教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)良的示范型學(xué)校。上饒市各城鄉(xiāng)在精神文明建設(shè)發(fā)展的同時(shí)，不但促進(jìn)歷史文化與現(xiàn)代文明的融合發(fā)展，賦予上饒一個(gè)嶄新的形象，而且也帶來(lái)了全民素質(zhì)的實(shí)質(zhì)性的顯著提高，間接地推動(dòng)了社會(huì)生產(chǎn)力的提高，這從根本上推動(dòng)上饒經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的動(dòng)力。

4、行業(yè)環(huán)境市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：城市建設(shè)日新月異，面貌不斷完善2003年全市共完成社會(huì)固定資產(chǎn)總投資110億元，改造了一大批基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，城鄉(xiāng)面貌大為改觀。城市建設(shè)日新月異，高標(biāo)準(zhǔn)改造建成了沿河路景觀大道，同時(shí)高標(biāo)準(zhǔn)改造或新建了光學(xué)路、長(zhǎng)塘路等交通干道，以上工程將于2004年上半年基本完工。市政基礎(chǔ)設(shè)施的落實(shí)，不僅改善了區(qū)域的形象，增強(qiáng)了對(duì)外的吸引力，同時(shí)也為本地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了良好的開發(fā)環(huán)境。開發(fā)企業(yè)特征：外地企業(yè)蜂擁而至，開發(fā)水平不斷提高隨著上饒市城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，自2003年下半年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)逐漸飆升。利益的驅(qū)使是大批的外地特別是周邊的浙江等地的開發(fā)企業(yè)紛紛槍灘上饒，為上饒市的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的生機(jī)和活力。隨著現(xiàn)代城、綠景家園等規(guī)模較大、開發(fā)理念較為先進(jìn)的樓盤逐步興建和交付使用，在一定程度上也引導(dǎo)著廣大消費(fèi)者的居住理念。人們對(duì)居住質(zhì)量和居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，客觀上也迫使開發(fā)企業(yè)在小區(qū)的規(guī)劃上、在配套設(shè)施等方面大做文章以不斷提高項(xiàng)目的素質(zhì)，客觀上也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)水平的不斷提高。

供應(yīng)特征：市場(chǎng)供應(yīng)量增幅較大，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)多元化近年來(lái)，上饒市的商品住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理。2004年上半年，全市完成房地產(chǎn)總投資10.72億元，同比增長(zhǎng)7.16%，今年1—6月份全市房屋施工面積119.09萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.27%，全市房屋新開工面積55.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.71%。全市房屋竣工面積46.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，全市房屋銷售面積65.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.89%。根據(jù)中部地區(qū)中等城市的發(fā)展要求，上饒市的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到基本合理的狀態(tài)。預(yù)計(jì)2004—2005年，上饒市商品房開發(fā)量將突破200萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)40萬(wàn)平方米，廉租房建設(shè)2萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)到2005年人均住房建筑面積可達(dá)到28平方米，接近小康水平。自2001年以來(lái)，信州區(qū)樓市呈現(xiàn)了前所未有的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房?jī)r(jià)不斷上漲刺激了開發(fā)量的劇增，涌現(xiàn)了一批像“綠景家園”等面積體量超過(guò)10萬(wàn)平方米的大盤，其中“現(xiàn)代城”總建筑面積達(dá)到了38萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2004年，新上市的商品房總量將突破100萬(wàn)平方米，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)。由于城市規(guī)劃及城市發(fā)展水平的局限性，消費(fèi)者的居住需求也呈現(xiàn)了多層次性的局面，同時(shí)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力及理念也參差不齊。這些都導(dǎo)致了目前上饒樓市供應(yīng)及需求的多元化局面的出現(xiàn)：既有規(guī)模較大、配套齊全的高檔樓盤，也有規(guī)模非常小，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，談不上具有任何配套設(shè)施的抵擋樓盤。需求特征：居住需求近期放緩，投資意識(shí)明顯提高，但近階段投資熱情有所減弱在居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力近期無(wú)大幅提高，外來(lái)人口短期尚未大量導(dǎo)入的情況下，目前本地區(qū)的市場(chǎng)需求量有限，而目前市場(chǎng)在售樓盤去化速度相對(duì)較慢，呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)，而許多樓盤無(wú)論從規(guī)劃設(shè)計(jì)還是推廣宣傳上都是平淡無(wú)力，市場(chǎng)狀況有待于進(jìn)一步的激活。但自今年春節(jié)以來(lái)，基于上饒房?jī)r(jià)處于相對(duì)較低水平，周邊的浙江人開始大量地選擇在上饒購(gòu)房作為自己的投資手段，這也是今年上半年樓市異?；鸨┑闹匾蛑?。但自今年五月份以來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的變化，房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的金融和稅收政策發(fā)生了一定的變化，浙江人的投資熱情得到了一定程度的打擊，這也是下半年樓市需求放緩的最重要原因。在浙江人的帶動(dòng)下，本地的投資人群也已初步形成，商業(yè)店面投資由于其回報(bào)率高而受到廣大投資客的青睞，特別是位置好而總價(jià)相對(duì)較低的商業(yè)店面更是受到市場(chǎng)的廣泛追捧，比如時(shí)代廣場(chǎng)等店鋪的價(jià)格更是創(chuàng)造了上饒的“天價(jià)”。但最近一段時(shí)間以來(lái)，中央和地方政府相繼出臺(tái)的一些宏觀調(diào)控及市場(chǎng)調(diào)節(jié)政策也對(duì)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域產(chǎn)生了一些副面影響，特別是浙江等地的炒房人士受到的打擊教大，廣大投資客的投資熱情有所減弱。

價(jià)格特征：住宅產(chǎn)品多元化局面初現(xiàn)端倪，價(jià)格差幅不斷拉大，漲幅逐漸縮小市場(chǎng)供應(yīng)多元化局面的出現(xiàn)必將帶來(lái)價(jià)格的多元化，不同樓盤由于地價(jià)水平、配套設(shè)施的完善程度、規(guī)劃設(shè)計(jì)水平等方面的差異較大，不同樓盤之間的價(jià)格差異十分明顯。如北環(huán)路附近的盈盛豪園、北星大樓等小項(xiàng)目的銷售價(jià)格在1000元/㎡以下，而價(jià)格相對(duì)處于較高水平的綠景家園的均價(jià)達(dá)到了1500多元/㎡，小高層的價(jià)格達(dá)到了1700元/㎡。商品住房的銷售價(jià)格趨勢(shì)。從2003年以來(lái)，國(guó)家采取了一些調(diào)控措施，但由于這些措施產(chǎn)生的效應(yīng)尚需一定時(shí)間，因此在短期內(nèi)局部地區(qū)商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的情況仍將存在，但由于下一步政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的雙重影響，以及供求關(guān)系的調(diào)整和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等方面的因素，商品住房銷售價(jià)格將逐步趨向穩(wěn)定，上漲的幅度也將趨于平緩。首先，銀行提高了異地投資者（包括第二套及以上）的首付款比例以及按揭利率，這預(yù)示著投資成本將大大增大，必將影響廣大投資者的投資熱情；其次，國(guó)家也將大幅度提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例，嚴(yán)格控制信貸規(guī)模和資金用途，使得許多實(shí)力不足的開發(fā)商，不得不低價(jià)出售，以避免發(fā)生由于資金鏈短列而崩盤、破產(chǎn)的危險(xiǎn)；再次，中央和地方均出臺(tái)了一些有關(guān)土地政策和限制炒房行為的政策與措施，這將有效防止房?jī)r(jià)被人為地抬高或價(jià)格需漲的現(xiàn)象。因此，在目前大部分房?jī)r(jià)已在高位運(yùn)作的狀況下，房?jī)r(jià)再繼續(xù)大幅度攀升的可能性不大，漲幅將會(huì)逐步趨緩。產(chǎn)品特征：多層為主，產(chǎn)品力較低目前市場(chǎng)上銷售的物業(yè)80%以上為多層產(chǎn)品，項(xiàng)目規(guī)模小，建筑布局單一，綠化率低，缺乏生活配套設(shè)施與物業(yè)管理，可稱得上真正意義上的“生活社區(qū)”也只有“現(xiàn)代城”、“綠景家園”等少數(shù)幾個(gè)樓盤。今年以來(lái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益嚴(yán)峻眾多開發(fā)商為了自身生存的需要，普遍在產(chǎn)品素質(zhì)的塑造上提出了較高的要求。上海、浙江等地的代理公司逐步介入到上饒市的地產(chǎn)開發(fā)中來(lái)，從一定程度上提高了上饒市房地產(chǎn)的開發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)。銷售特征：銷售速度有所放慢，銷售水平不斷提高由于市場(chǎng)供應(yīng)量大于需求量，目前各樓盤銷售速度明顯比上半年減慢，就銷售水平而言，大多數(shù)售樓處裝修簡(jiǎn)單、銷售人員普遍剛踏入房地產(chǎn)行業(yè)，缺乏專業(yè)知識(shí)，素質(zhì)較低，對(duì)樓盤的宣傳包裝平淡無(wú)力，缺乏銷售策略。只有“現(xiàn)代城”、“綠景家園”等少數(shù)幾個(gè)樓盤引導(dǎo)入代理公司而在實(shí)際的銷售過(guò)程中體現(xiàn)了專業(yè)化的一面，其銷售人員的素質(zhì)以及銷售管理水平在一定程度上值得稱道。但目前即將推出的大型樓盤，如月泉花城、萬(wàn)嘉項(xiàng)目（本項(xiàng)目旁）在銷售方面都引進(jìn)了上海、杭州等地的銷售代理商，因此，他們?cè)阡N售的專業(yè)化程度上可能會(huì)比較高，這反映了上饒市房地產(chǎn)銷售的水平將會(huì)越來(lái)越高，在一定程度上也說(shuō)明樓市的日漸成熟。[小結(jié)]：隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的持續(xù)良性發(fā)展和人民生活水平的穩(wěn)步提高，在宏觀環(huán)境方面為上饒的房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，隨著外地投資客的投資熱情經(jīng)歷了從高潮走向相對(duì)理性，本地消費(fèi)者的消費(fèi)水平的不斷提高以及相關(guān)主管部門管理和調(diào)控能力的逐漸提高，房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的已經(jīng)進(jìn)入了健康、平穩(wěn)的發(fā)展階段。

二、上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、目前的基本狀況：近年來(lái)，上饒市房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，房地產(chǎn)的投資開發(fā)熱情不斷高漲。從當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門了解到的情況來(lái)看，目前土地的供應(yīng)量和開發(fā)量都比較大，預(yù)計(jì)全年商品房用地出讓將達(dá)到173.69萬(wàn)平方米，商品房施工面積將超過(guò)200萬(wàn)平方米，竣工面積將達(dá)到160萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資23.52億元，同時(shí)商品房的上市的節(jié)奏明顯加快。從需求方面來(lái)看，商品住房的需求主要來(lái)自市民改善住房條件、舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、城市化發(fā)展的加快、新婚和外來(lái)人口購(gòu)房等方面。同時(shí)考慮到投資性購(gòu)房等因素的存在，預(yù)計(jì)今年全市住房的總需求量將達(dá)到200萬(wàn)平方米。因此，目前全市的商品住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)基本平衡的態(tài)勢(shì)。上饒市目前的開發(fā)區(qū)域較為集中，大多集中在廣場(chǎng)周圍、光學(xué)路附近、信江沿線、三江地區(qū)等四大地帶。去年以來(lái)，商品住宅從原來(lái)僅滿足居住需求的中低檔物業(yè)向小區(qū)配套完善、綠化率高、智能化設(shè)施先進(jìn)的中高檔物業(yè)發(fā)展。受城市發(fā)展及市場(chǎng)消費(fèi)心態(tài)影響，上饒市新建樓盤大多以多層為主，輔以適量小高層，高層樓盤所占比例不大。近年來(lái)，受土地資源和市場(chǎng)飽和度雙重影響，房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)已從市中心逐漸向城郊光學(xué)路等方向蔓延，預(yù)示著上饒樓市，正朝著多元化的方向發(fā)展。區(qū)域板塊呈現(xiàn)以下主題熱點(diǎn)：

光學(xué)路周邊熱點(diǎn)拉開序幕光學(xué)路附近是目前上饒市最大的企業(yè)鳳凰江光廠的所在地，周邊還聚集著一大批廠礦企業(yè)，鐵路局的職工宿舍也散布在周圍。是上饒市的人口聚集地之一。隨著行政中心的西移，光學(xué)路東段、北環(huán)路相繼建成通車，再加上樟樹路不久也將開工建設(shè)，該區(qū)域的市政配套和生活配套日益完善，同時(shí)周邊尚有大量的土地未得到有效的開發(fā)。這些，都為該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了有利的條件。目前該區(qū)域聚集著“江南人家”、“匯景家園”、“茶山花苑”、“綠景家園”、“麗精華庭“等樓盤，同時(shí)周邊還有“月泉花城”等樓盤也將在今年陸續(xù)開始全面動(dòng)工。目前本地區(qū)樓盤均價(jià)達(dá)到每平方米1400元左右，最高價(jià)達(dá)到了1700元左右。北環(huán)路由于靠近光學(xué)路且待開發(fā)的土地資源較為豐富，此區(qū)域自今年以來(lái)有數(shù)個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)動(dòng)工，從而拉開北環(huán)路區(qū)域開發(fā)熱潮的序幕，像萬(wàn)嘉項(xiàng)目、香樟花園、北星大樓、盈盛豪園等已陸續(xù)開工建設(shè)。由于土地價(jià)格相對(duì)較低，周邊的生活配套設(shè)施還不是很完善，目前此區(qū)域樓盤的價(jià)格相對(duì)較低，價(jià)格在1000元/㎡左右。在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，光學(xué)路——北環(huán)路區(qū)域?qū)⒊蔀樯橡垬鞘懈?jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域。

現(xiàn)代城引領(lǐng)五三大道延伸段的房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)的活躍作為一個(gè)38萬(wàn)平方米的大型綜合社區(qū)，現(xiàn)代城的開發(fā)建設(shè)為將該區(qū)域形成大型居住社區(qū)做出了較大的貢獻(xiàn)，其優(yōu)美的自然環(huán)境，先進(jìn)的開發(fā)理念，現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，獨(dú)特的營(yíng)銷策劃曾一度引領(lǐng)著上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。再加上其周邊的大信花園等社區(qū)形成了良好的居住氛圍。但由于該區(qū)域距離城市的中心位置較遠(yuǎn)，在一定程度上增加了其購(gòu)買抗性，特別是現(xiàn)代城由于在一期的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)了產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)其很多承諾也沒有得到實(shí)質(zhì)性的兌現(xiàn)，破壞了其樓盤的整體形象，給后期的銷售帶來(lái)了比較多的麻煩。現(xiàn)代城一期銷售均價(jià)約為1200元/平方米，其二期大多數(shù)為別墅，其銷售價(jià)格將突破2000元/平方米以上。目前，現(xiàn)代城以及香榭里舍等項(xiàng)目的銷售均價(jià)在1380元/㎡左右?？傊?，由于現(xiàn)代城的拉動(dòng)作用以及周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，五三大道延伸段將成為房地產(chǎn)開發(fā)的又一熱點(diǎn)。

市民廣場(chǎng)區(qū)域作為上饒市中心位置的市民廣場(chǎng)區(qū)域，其周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目一直倍受眾多市民的青睞，該區(qū)域的時(shí)代廣場(chǎng)、興業(yè)豪苑等項(xiàng)目大多為高層，但由于其營(yíng)銷推廣手段的落后，其房屋的銷售大多依靠其本身具備的優(yōu)越的地理?xiàng)l件。本地區(qū)由于其地理位置的優(yōu)越性，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，住宅的價(jià)格已經(jīng)突破了1600元/平方米。時(shí)代廣場(chǎng)商鋪的價(jià)格甚至有的超過(guò)了5萬(wàn)元/平方米。由于城市改造的需要，近期市民廣場(chǎng)周邊將有一定數(shù)量的土地閑置待開發(fā)，這里將重新成為上饒地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。但由于城市中心土地的相對(duì)稀缺，地塊規(guī)模普遍較小，土地的供應(yīng)量具有一定的局限性。因此，本區(qū)域的供應(yīng)量非常少。同時(shí)由于本區(qū)域的地價(jià)較高，開發(fā)商為了獲取利益最大化的目標(biāo)，往往盡可能地做大容積率，而綠化及其他小區(qū)配套相對(duì)匱乏。因此，本區(qū)域的居住環(huán)境并不十分理想。

信江河以南水南街及三江地區(qū)隨著上饒市“一江兩岸“規(guī)劃構(gòu)想的提出以及水南街的改造工程的上馬，今年以來(lái)水南片區(qū)的樓市價(jià)格的上漲趨勢(shì)十分明顯。去年同期，此區(qū)域的商品住房?jī)r(jià)格還維持在1000元/㎡上下，目前價(jià)格已經(jīng)飆升到1300元/㎡左右。由于受到城市規(guī)劃的影響，三江地區(qū)一度成為上饒樓市的一大熱點(diǎn)。2000年華能集團(tuán)開發(fā)的世紀(jì)家園，一度成為上饒最有影響力的樓盤。但后來(lái)由于受到城市規(guī)劃重心北移的影響，此地區(qū)的樓市相對(duì)比較蕭條。今年上半年，此地區(qū)又有三江名人花園等樓盤推出，但由于其周邊的市政設(shè)施和生活配套還不太完善，其價(jià)格也相對(duì)較低，樓盤的平均價(jià)格普遍在1000元/平方米以下。隨著城市“一江兩岸“規(guī)劃建設(shè)思想的提出、水南街的改造以及三江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、三江大學(xué)城規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，工廠的建設(shè)、校園的搬遷，外來(lái)人口的遷入，在一定程度上也必將拉動(dòng)該區(qū)域樓市的發(fā)展。由于本區(qū)域土地資源儲(chǔ)備的豐厚，相信在不久的將來(lái)，這里必將會(huì)成為上饒樓市的一個(gè)新的熱點(diǎn)。

綜上所述:我們不難看出，隨著上饒經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市建設(shè)力度的加大，上饒樓市近兩年邁入了快速發(fā)展階段，開發(fā)量和需求量不斷飆升。在物業(yè)類型方面，多層仍是市場(chǎng)主導(dǎo)，但高層及小高層物業(yè)的比例將會(huì)逐步增大，隨著外地營(yíng)銷策劃公司的介入，房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和營(yíng)銷水平將會(huì)得到一定的提高，房地產(chǎn)投資開發(fā)將逐步走上理性開發(fā)的道路。2004年以來(lái)，又有眾多項(xiàng)目陸續(xù)上馬，展望上饒樓市，競(jìng)爭(zhēng)將更加的激烈，光學(xué)路區(qū)域?qū)⑹歉?jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域。區(qū)域房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)上揚(yáng)，但由于受到政策導(dǎo)向的影響，特別是房地產(chǎn)投資熱情的低迷趨勢(shì)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)價(jià)格的上漲幅度將趨緩。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易特點(diǎn)分析綜上所述:我們不難看出，隨著上饒經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市建設(shè)力度的加大，上饒樓市近兩年邁入了快速發(fā)展階段，開發(fā)量和需求量不斷飆升。在物業(yè)類型方面，多層仍是市場(chǎng)主導(dǎo)，但高層及小高層物業(yè)的比例將會(huì)逐步增大，隨著外地營(yíng)銷策劃公司的介入，房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和營(yíng)銷水平將會(huì)得到一定的提高，房地產(chǎn)投資開發(fā)將逐步走上理性開發(fā)的道路。2004年以來(lái)，又有眾多項(xiàng)目陸續(xù)上馬，展望上饒樓市，競(jìng)爭(zhēng)將更加的激烈，光學(xué)路區(qū)域?qū)⑹歉?jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域。區(qū)域房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)上揚(yáng)，但由于受到政策導(dǎo)向的影響，特別是房地產(chǎn)投資熱情的低迷趨勢(shì)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)價(jià)格的上漲幅度將趨緩。

市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求的差異變化據(jù)分析，2004年上饒的樓市將出現(xiàn)一些素質(zhì)較高的樓盤，中高端產(chǎn)品初露端倪，產(chǎn)品檔次將逐步拉開，這是從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上變化的一大特征。從需求角度上來(lái)說(shuō)，隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，對(duì)社區(qū)的環(huán)境、生活配套、物業(yè)管理包括戶型結(jié)構(gòu)的要求越來(lái)越高，在一定程度上也促生了高端產(chǎn)品的出現(xiàn)。

上漲幅度仍在合理范圍內(nèi)由于目前上饒市的房?jī)r(jià)還處于較低的水平，上漲空間比較大。從本年度商品房交易數(shù)據(jù)分析可知，2004年新建商品房預(yù)售、出售價(jià)格將會(huì)逐月增加，但增幅將會(huì)明顯趨緩。

商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量將會(huì)大幅增加隨著上饒市城市建設(shè)力度的加大，特別是市中心廣場(chǎng)周邊、水南街、勞動(dòng)路、天關(guān)巷片區(qū)等改造工程的陸續(xù)上馬，再加上光學(xué)路、樟樹路沿線的房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)行，上饒樓市中的商業(yè)物業(yè)的供求量將會(huì)在一定范圍內(nèi)大幅度增加。三、競(jìng)爭(zhēng)分析1、主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及個(gè)案由于上饒城市規(guī)模教小，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域界限還不明顯，因此目前上饒市場(chǎng)上所有的在建、在售的樓盤都可視之為本案的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。如：現(xiàn)代城、綠景家園、匯景家園、江南人家、月泉花城、香樟花園、麗景華庭、香榭里舍、茶山花苑、天驕家園、興業(yè)豪苑等。根據(jù)各樓盤距離本項(xiàng)目直線距離的以及項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、以及物業(yè)類型等方面，在考慮到各樓盤在上饒市場(chǎng)上的影響力大小，現(xiàn)確定本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案為：現(xiàn)代城、綠景家園、匯景家園、江南人家、月泉花城、香樟花園、茶山花苑、天驕家園等。

2、主要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析1、分析概況2、產(chǎn)品類型分析：3、供需分析案名建筑面積(萬(wàn)M2)銷售率銷售面積（萬(wàn)M2）未售面積(萬(wàn)M2)現(xiàn)代城二期895%7.60.4香榭里舍860%4.83.2綠景家園1395%12.30.7匯景家園785%5.951.05天驕家園1165%7.153.85江南人家二期2.785%2.30.5茶山花苑780%5.61.4總計(jì)56.780.6%45.712市調(diào)區(qū)域內(nèi)在售樓盤抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目如下案名現(xiàn)代城三期月泉花城香樟花園江南人家3期萬(wàn)嘉項(xiàng)目合計(jì)建筑面積（萬(wàn)㎡）3131129約31由以上圖表可以看出，目前市場(chǎng)上的供應(yīng)樓盤體量集中在8萬(wàn)平米左右，從目前在售樓盤的情況可以發(fā)現(xiàn)，僅以上幾個(gè)樓盤的住宅總供應(yīng)面積就已經(jīng)達(dá)到了50多萬(wàn)平方米，據(jù)調(diào)查市場(chǎng)上已去化面積達(dá)45萬(wàn)平方米，市場(chǎng)現(xiàn)存量仍有12萬(wàn)平方米住宅尚未消化。從個(gè)案來(lái)看，以上的調(diào)研項(xiàng)目銷售率均超過(guò)70%。但今年即將新推出的面積約30多萬(wàn)平方米，由此可見市場(chǎng)的去化壓力較大4、戶型分析市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目戶型分析如下房型套數(shù)（套）比例（%）一房00二房37713.66三房191269.3四房53819.5復(fù)式1786.45別墅943.36總計(jì)2759100市場(chǎng)的主力產(chǎn)品仍然是三房，其次為四房，其中三房的供應(yīng)超過(guò)總量的50%，一房在市場(chǎng)上處于空白，二房的比例也只有13%左右，復(fù)式住宅的比例約占7%，別墅占3.5%左右。但從市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著第三次人口出生高峰時(shí)期出生的一代都已經(jīng)到了購(gòu)房置業(yè)安家的年齡，由于經(jīng)濟(jì)承受能力方面的問(wèn)題，大多數(shù)新生代家庭對(duì)小面積戶型（二房）的需求量將會(huì)逐步的增加。在未來(lái)一兩年內(nèi)，市場(chǎng)對(duì)三房及兩房的需求量將會(huì)基本持平。因此，小戶型將是房地產(chǎn)開發(fā)中的又一個(gè)熱點(diǎn)戶型。

5、面積分析市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目如下（表4）面積（平方米）套數(shù)（戶）比例（%）90以下236990—100984100—1101064110—120232812014057021140—1502579150—16026410160以上27210總計(jì)2759100由以上圖表可以看出，目前住宅市場(chǎng)的供應(yīng)面積段集中在100—150平方米，其中110—140平方米的面積占的比例最大約為52%，這里值得關(guān)注的是面積在150平方米

6、單價(jià)分析市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析如下：樓盤名稱單價(jià)(元/平方米)均價(jià)(元/平方米)綠景家園1300—17001500現(xiàn)代城二期1100—23001320（多層）1530（小高層）2200（別墅）江南人家1328—15301380匯景家園1200—16001400香榭麗舍1328—15281400天驕家園1139—16001250茶山花苑1210—14601350由上表可以看出，目前住宅市場(chǎng)的主流樓盤的銷售價(jià)格主要在1250——1700元/平方米范圍。最低銷售均價(jià)為1250元/平方米，最高銷售均價(jià)為1500元平方米，價(jià)格幅差為250元/平方米。其中，小高層住宅的均價(jià)均已高出其它樓盤均價(jià)300元/平方米左右。

7、總價(jià)分析主力總價(jià)（萬(wàn)元/套）套數(shù)（戶）比例（%）11—1380313.1—154621615.1—176022017.1—2010583620.1—253641225.1—35270935.1萬(wàn)以上1234總計(jì)2959100市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)由以上圖表可以看出，目前住宅市場(chǎng)的主力總價(jià)段在15—20萬(wàn)元，所占比例分別為56%，說(shuō)明中高檔價(jià)位的房源供應(yīng)最為集中，其次為13—15萬(wàn)以及20—25萬(wàn)，分別為16%和12%，其余各價(jià)段所占比例均控制在10%以內(nèi)。

8、個(gè)案點(diǎn)評(píng)茶山花苑位置：茶山路占地面積：28000平方米建筑面積：70000平方米容積率：2.6建筑類型：多層，其中底層部分為商鋪總戶數(shù)：400多戶綠化率：32%單價(jià)范圍：1210—1460元/平方米均價(jià)：1350/平方米銷售率：60%交房日期：2005年初商鋪：約24間均價(jià)約：3800元/平方米車庫(kù)：約35間均價(jià)約：1780元/平方米【營(yíng)銷推廣特色【營(yíng)銷推廣特色】：廣告推廣主題：“商則旺達(dá)，居則靜安”主要媒體應(yīng)用：電視、戶外、銷售海報(bào)等其他特殊賣點(diǎn)：周邊的生活配套較為完善

房型配比：房型面積（平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元/套）套數(shù)（戶）比例（%）二房90——101137016.7三房130——1371825059.5四房162.672310023.8總計(jì)——————100[綜合評(píng)述]（1）優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于鐵路職工居住聚居地，地理位置比較優(yōu)越，周邊的購(gòu)買力較強(qiáng)；周邊生活配套和商業(yè)配套齊全，交通便捷。（2）劣勢(shì)：樓盤品質(zhì)較低，容積率比較高，配套設(shè)施不全，戶型分割不太合理，不利于采光通風(fēng)；周邊屬于老的居住區(qū)，各種公共配套已經(jīng)老化，居住環(huán)境比較差。

香榭里舍位置：五三大道延伸段占地面積：約40畝建筑面積：120000平方米容積率：4.5建筑類型：多層總戶數(shù)：500左右綠化率：——單價(jià)范圍：1328-1528元/平方米均價(jià)：1400/平方米銷售率：70%交房日期：一期今年10月份交付商鋪：約252間約9000元/平方米車庫(kù)：約66間約2000元/平方米開發(fā)商：上饒城投東鑫房地產(chǎn)有限公司【【營(yíng)銷推廣特色】：廣告推廣主題：

“真我的純質(zhì)生活”主要媒體應(yīng)用：戶外主要宣傳賣點(diǎn)：

地段的升值潛力

房型配比：房型面積（平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元/套）套數(shù)（戶）比例（%）二房71.6-84.3159039.8%三房107.49-164.4238035.4%復(fù)式144.19-168.87404821.2%別墅267.710083.6%總計(jì)————226100%[綜合評(píng)述]（1）優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于五三大道延伸段，周邊是新興的聚居區(qū)，居住氛圍日益濃厚，生活配套日益健全，升值潛力較大。（2）劣勢(shì)：靠近主要交通干道，容積率較低，沒有物業(yè)管理，內(nèi)部配套設(shè)施不全，綠化率低，不太利于人居；建筑物造型及外立面比較普通。

綠景家園位置：鳳凰大道與紫陽(yáng)大道交叉口占地面積：130畝建筑面積：13萬(wàn)平方米容積率：1.56建筑類型：多層46829m2、小高層63764m2、綜合辦公13100m2總戶數(shù)：600戶綠化率：43%單價(jià)范圍：1300-1700元/平方米均價(jià)：1500/平方米銷售率：近95%交房日期：一期入住，二期基本封頂商鋪：約200間均價(jià)約：7000元/平方米車庫(kù)：約300個(gè)均價(jià)約：3200元/平方米開發(fā)商：江西龍盛置業(yè)有限公司【營(yíng)銷推廣特色】：【營(yíng)銷推廣特色】：廣告推廣主題：

“實(shí)力成就品質(zhì)”主要媒體應(yīng)用：電視、報(bào)紙、戶外、銷售海報(bào)主要宣傳賣點(diǎn)：

地理位置優(yōu)越，社區(qū)配套設(shè)施完善，高品質(zhì)生活質(zhì)量公關(guān)促銷活動(dòng)：節(jié)日SP活動(dòng)房型面積（平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元/套）套數(shù)（戶）比例（%）二房99-10715101.5三房140-1602235053.4四房160、1803021632.9復(fù)式230-370458012.2總計(jì)————656100%[綜合評(píng)述]（1）優(yōu)勢(shì)：位于上饒市區(qū)未來(lái)主干道光學(xué)路的旁邊，地理位置較優(yōu)越；受城市規(guī)劃的影響，升值潛力較大；規(guī)模較大，具備成為成熟社區(qū)的條件；周邊環(huán)境較為優(yōu)越，適宜居?。恍^(qū)配套設(shè)施相對(duì)完善，工程質(zhì)量好，口碑良好；戶型設(shè)計(jì)上具有一定的特色，智能化標(biāo)準(zhǔn)較高樓盤包裝上效果與上饒其他樓盤相比相對(duì)較好；物業(yè)管理是唯一具備二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司，具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)。（2）劣勢(shì)：目前公共交通具有一定的不便周邊的商業(yè)及生活配套設(shè)施還相對(duì)匱乏。

現(xiàn)代城二期位置：沿河路168號(hào)占地面積：360畝建筑面積：38萬(wàn)平方米容積率：1.6建筑類型：多層、小高層、別墅總戶數(shù)：共2780戶，其中二期310戶綠化率：38%單價(jià)范圍：1100——2300元/平方米均價(jià)：多層為1320元/平方米、小高層為1530元/㎡、別墅2200元/㎡銷售率：98%交房日期：一期已經(jīng)交房，二期年底交房商鋪：約108間均價(jià)約：8000元/平方米車庫(kù)：約20間均價(jià)約：2200元/平方米開發(fā)商：江西立天唐人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【【營(yíng)銷推廣特色】：廣告推廣主題：

“實(shí)力成就品質(zhì)”主要媒體應(yīng)用：電視、報(bào)紙、戶外、銷售海報(bào)主要宣傳賣點(diǎn)：

地理位置優(yōu)越，社區(qū)配套設(shè)施完善，高品質(zhì)生活質(zhì)量公關(guān)促銷活動(dòng)：節(jié)日SP活動(dòng)

二期房型配比：房型面積（平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元/套）套數(shù)（戶）比例（%）三房121.88155618.1143.54（小高層）2110132.6四房174（小高層）26206.4復(fù)式19325123.821926206.4236-25230151.6別墅250-390608627.7總計(jì)————310100[綜合評(píng)述]（1）優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于信江旁邊，又可遠(yuǎn)眺森林公園的自然景觀，風(fēng)景怡人，自然條件十分優(yōu)越，適宜人居；建筑面積約38萬(wàn)平方米，小區(qū)內(nèi)部有大型會(huì)所、游泳池、商業(yè)步行街等配套，配套設(shè)施十分完善，具有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)；外力面簡(jiǎn)潔明了，色彩豐富，極具現(xiàn)代感，水景貫穿于庭院景觀之中，活潑而富有生機(jī)；建筑類型較為豐富，能夠滿足不同消費(fèi)者的需求；樓盤包裝上具有系統(tǒng)性，效果相對(duì)較好。（2）劣勢(shì)：目前公共交通具有一定的不便；目前周邊的商業(yè)及生活配套設(shè)施還相對(duì)匱乏；前期因工程質(zhì)量問(wèn)題帶來(lái)了一定的后遺癥，在口碑傳播上具有一定的副面影響。天驕家園位置：龍牙亭路20號(hào)占地面積：85畝建筑面積：11萬(wàn)平方米容積率：1.94建筑類型：26幢多層總戶數(shù)：768戶（含拆遷戶96戶）綠化率：23%單價(jià)范圍：1139—1600元/平方米均價(jià)：1250/平方米銷售率：65%左右交房日期：一期、二期已經(jīng)交房，三期05年5月商鋪：約70間均價(jià)約：2600元/平方米車庫(kù)：約60間均價(jià)約：1800元/平方米【營(yíng)銷推廣特色【營(yíng)銷推廣特色】：廣告推廣主題：

“一代天驕，一世情緣”主要媒體應(yīng)用：戶外廣告、報(bào)紙、電視、銷售海報(bào)等主要宣傳賣點(diǎn)：

便利的交通，完善的配套房型配比（三期）：房型面積（平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元/套）套數(shù)（戶）比例（%）二房一廳93.2411.65124.82%二房二廳101.42—109.6112—14249.64%三房一廳12215.34216.87%三房二廳137—15717—2012048.19%四房二廳150.0818.7187.23%復(fù)式25932.33313.25%總計(jì)————249100%[綜合評(píng)述]（1）優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)模較大，配套設(shè)施比較完善；周邊的舊城改造力度較大，區(qū)域購(gòu)買力較強(qiáng)；周邊屬于老聚居區(qū)，居住氛圍較濃厚，生活配套設(shè)施相對(duì)完善；戶型設(shè)計(jì)上具有一定的特色，智能化標(biāo)準(zhǔn)較高樓盤包裝上效果與上饒其他樓盤相比相對(duì)較好。（2）劣勢(shì)：小區(qū)容積率較高，綠化率較低，設(shè)計(jì)布局不太合理；項(xiàng)目地勢(shì)高，供水有一定問(wèn)題；產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒有特色，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。

江南人家位置：上饒市鳳凰大道占地面積：40余畝建筑面積：約5萬(wàn)平方米容積率：1.7建筑類型：多層總戶數(shù)：450戶左右（三期沒有確定）綠化率：40%單價(jià)范圍：1328-1530元/平方米（二期）均價(jià)：1380元/平方米銷售率：80%左右交房日期：一期已經(jīng)交房，二期12月份交房商鋪：約20間價(jià)格：約6328元/平方米（一層）1620元/平方米（二層）車庫(kù)：只租開發(fā)商：上饒吉陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司【【營(yíng)銷推廣特色】：廣告推廣主題：

“小橋，流水，人家”主要媒體應(yīng)用：戶外廣告、報(bào)紙、車體、銷售海報(bào)等主要宣傳賣點(diǎn)：

地處未來(lái)城市新中心，小區(qū)內(nèi)的園林景觀

房型配比：房型面積（平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元/套）套數(shù)（戶）比例（%）二房91.6112——1385.63三房136——13918——1913091.55復(fù)式176.7123——2542.82總計(jì)————142100%[綜合評(píng)述]（1）優(yōu)勢(shì)：位于上饒市鳳凰大道，地理位置優(yōu)越，升值潛力較大；靠近鳳凰光學(xué)集團(tuán)，區(qū)域購(gòu)買力強(qiáng)；周邊有多所重點(diǎn)學(xué)校，教育配套較好周邊有多個(gè)大型項(xiàng)目在建，居住氛圍將越來(lái)越濃厚。（2）劣勢(shì)：樓盤的品質(zhì)一般，樓盤設(shè)計(jì)上不倫不類（中、歐不分）；周邊的生活配套設(shè)施還不是很完善。

四、綜述1、市場(chǎng)契機(jī)：上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)處于越升期，市場(chǎng)消費(fèi)能力較強(qiáng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲；城市建設(shè)力度加大，舊城改造、市政建設(shè)為房地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造較好的條件；新的理念得到了從業(yè)人員的廣泛認(rèn)可，上饒房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)水平、銷售水平得到了大幅度的提高；城市發(fā)展重心向光學(xué)路及周邊地區(qū)發(fā)展，給該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的外部環(huán)境。2、應(yīng)特別引起重視的問(wèn)題：各樓盤銷售情況均較好并不是因?yàn)轫?xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)理捻、營(yíng)銷包裝和項(xiàng)目推廣的水平較高，很多開發(fā)商的成功只是因?yàn)橛龅搅吮容^好的時(shí)機(jī)，上饒目前的開發(fā)水平、營(yíng)銷包裝水平還處于較底層次；國(guó)家的相關(guān)政策和市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段的變化，打擊了浙江等地的房地產(chǎn)投資者，廣大消費(fèi)者的投資熱情得到了一定程度的挫傷，上饒市場(chǎng)上的消費(fèi)能力比上半年有所下降；今年下半年將有月泉花城、萬(wàn)嘉項(xiàng)目、香樟花園等大型項(xiàng)目將陸續(xù)上市，市區(qū)房地產(chǎn)的年開發(fā)量將超過(guò)100萬(wàn)㎡，市場(chǎng)去化壓力將會(huì)日益增大；一些規(guī)模較小、檔次較低、配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏的樓盤（如北星大樓，盈海豪園，北門村項(xiàng)目，中山路安太項(xiàng)目等等）憑借其成本較低的優(yōu)勢(shì)，以低價(jià)入市，破壞了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。很多成本較高的大型樓盤在一定程度上將會(huì)受到?jīng)_擊。

第二章：項(xiàng)目戰(zhàn)略分析

一、項(xiàng)目概況（略）項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套公共交通：4路、18路、12路、13路教育設(shè)施：鐵路中學(xué)、揚(yáng)帆高級(jí)中學(xué)、第十一小學(xué)、小童星幼兒園、頂呱呱幼兒園醫(yī)療設(shè)施：東方醫(yī)院、贛地職工醫(yī)院銀行：城市信用社、農(nóng)村信用社、工商銀行文化娛樂：華都度假村、金碧輝煌其他配套；中國(guó)電信、帶湖公園、小超市、菜市場(chǎng)（規(guī)劃中）等

三、項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境分析1、項(xiàng)目周邊環(huán)境處在躍升期，整體區(qū)域增值潛力巨大從上饒市人大一屆七次會(huì)議的政府工作報(bào)告以及大會(huì)所通過(guò)的上饒市“2005——2010”國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃藍(lán)圖中我們了解到：上饒市將嚴(yán)格按照建設(shè)贛浙閩皖四省交界區(qū)域中心城市要求，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效益經(jīng)營(yíng)，高水平管理，并適時(shí)召開全市城市化工作會(huì)議，推動(dòng)城市功能完善，提升城市品位，塑造城市新形象。具體聯(lián)系到本項(xiàng)目實(shí)際的市政規(guī)劃主要有：加快行政新區(qū)和上海交大上饒科技城建設(shè)步伐；開工建設(shè)垃圾無(wú)害化處理廠、嘉利商貿(mào)城、辛棄疾公園和帶湖高檔別墅區(qū)；加快實(shí)施鐵路北遷工程進(jìn)度；高標(biāo)準(zhǔn)改造城市道路交通，改善城市面貌；等等。利好性：以鳳凰大道（光學(xué)路）為城市新中心的建設(shè)力度加大，新的城市中心區(qū)的形成進(jìn)度加快；靠近本項(xiàng)目的樟樹路建設(shè)工程的開工時(shí)間可能會(huì)有所提前；項(xiàng)目對(duì)面的帶湖公園的改造和帶湖別墅區(qū)的等一系列項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)大大提升項(xiàng)目周邊的居住氛圍，生活及商業(yè)配套設(shè)施將日趨完善，區(qū)域優(yōu)勢(shì)將逐漸顯露，這些都將大大提高本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。四、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析（Strength）城市發(fā)展規(guī)劃中心向本項(xiàng)目周邊偏移，項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅豁?xiàng)目旁邊的帶湖公園的建設(shè)將是本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)之一；三清山大道（北環(huán)路）兩側(cè)的建設(shè)日新月異，商業(yè)氛圍日益濃郁；本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)過(guò)多次修改，目前在上饒已處于中上水平，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力；項(xiàng)目周邊將有多個(gè)項(xiàng)目即將開工建設(shè)或已經(jīng)處于規(guī)劃中（如：萬(wàn)嘉項(xiàng)目、帶湖別墅區(qū)、香樟花園等），這些項(xiàng)目的開工建設(shè)將會(huì)大大改善本項(xiàng)目周邊的居住氛圍和商業(yè)配套，項(xiàng)目的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)有所提升；本項(xiàng)目的土地成本較低，在價(jià)格策略上的運(yùn)用空間相對(duì)較大，與周邊項(xiàng)目相比容易形成價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。

2、劣勢(shì)分析（Weakness）樟樹路的建設(shè)日程尚不明了，周邊的生活配套還比較欠缺；在樟樹路沒有建成之前，本項(xiàng)目地塊呈口袋形狀，不利于人流的組織和導(dǎo)入，出入不太方便；本項(xiàng)目的一期工程（福達(dá)大樓）早已建成，使廣大消費(fèi)者往往會(huì)從福達(dá)大樓的現(xiàn)狀來(lái)聯(lián)想本項(xiàng)目的，同時(shí)本項(xiàng)目在建成之前在視覺上容易受到福達(dá)大樓的影響，無(wú)形之中在消費(fèi)者心目中也降低了本項(xiàng)目的檔次，在心理上容易產(chǎn)生一定的抗性；項(xiàng)目周邊的公共交通還不是很方便，商業(yè)配套也不是很完善；本項(xiàng)目周邊，特別是售樓處旁邊（北環(huán)路）的人流量還非常少，不利于口碑傳播途徑的拓寬，從而為本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣提出了更高的要求。

3、機(jī)會(huì)分析（Opportunity）上饒的房地產(chǎn)市場(chǎng)還基本處于賣方市場(chǎng)，市場(chǎng)上的形勢(shì)較好，市場(chǎng)去化壓力不大；城市建設(shè)力度特別是舊城改造力度的加大所導(dǎo)致的拆遷工作將會(huì)產(chǎn)生一大批的購(gòu)買人群，從而在一定程度上擴(kuò)大了本項(xiàng)目的目標(biāo)客群范圍；隨著人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境和居住質(zhì)量的要求將會(huì)越來(lái)越高，這將會(huì)在一定程度上打擊那些規(guī)模及檔次較低的小樓盤的市場(chǎng)占有份額，從而也為本項(xiàng)目這樣的規(guī)模較大、檔次較高的樓盤創(chuàng)造了更大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；帶湖公園改造工程的上馬將會(huì)大大提高本項(xiàng)目所處區(qū)域的知名度和影響力，也將為本項(xiàng)目的營(yíng)銷帶來(lái)又一個(gè)核心賣點(diǎn)。

4、威脅分析（Threat）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策的緊縮以及市場(chǎng)調(diào)控力度的加大在一定程度上必然會(huì)影響廣大消費(fèi)者特別是投資者的購(gòu)買熱情；本項(xiàng)目周邊有幾個(gè)小項(xiàng)目（盈?；▓@等等）憑借其較低的價(jià)格（目前為1000元/㎡左右）嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)秩序，從而影響本項(xiàng)目的去化速度；由于政府做事作風(fēng)等方面的問(wèn)題，廣大市民對(duì)城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃的反應(yīng)比較平淡，往往會(huì)導(dǎo)致廣大消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域的發(fā)展前景信心不足；本項(xiàng)目旁邊的萬(wàn)嘉、香樟等項(xiàng)目由于其規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和配套等方面與本項(xiàng)目相比并不處于劣勢(shì)，將是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也是影響本項(xiàng)目去化的最大威脅。

五、主賣點(diǎn)薈萃城市規(guī)劃的偏移（靠近光學(xué)路核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)），升值潛力大；周邊大型小區(qū)的建設(shè)，居住氛圍日益濃郁；帶湖公園旁邊的區(qū)位、景觀優(yōu)勢(shì)；周邊的教育配套比較齊全；本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和內(nèi)部配套在上饒?zhí)幱谳^高層次；戶型設(shè)計(jì)方面有一定的特點(diǎn)。

六、弱勢(shì)分析與對(duì)策序號(hào)弱勢(shì)分析對(duì)策1對(duì)項(xiàng)目周邊的建設(shè)進(jìn)程（如帶湖公園、樟樹路等）信心不足到政府相關(guān)部門盡快落實(shí)相關(guān)工程的時(shí)間表；從宣傳的角度做文章，凝造強(qiáng)烈的氣氛，給廣大消費(fèi)者以信心。2目前的生活配套欠缺，如；菜市場(chǎng)、超市、公交等明確菜市場(chǎng)，超市的規(guī)劃；到公交公司尋求幫助（開發(fā)商在這方面可以做做相關(guān)工作，以期增加公交線路和班次等）。3“福達(dá)大樓”及“福達(dá)家園”的名稱容易讓消費(fèi)者產(chǎn)生副面的心理抗性（誤認(rèn)為是幾年前的項(xiàng)目或從福達(dá)大樓聯(lián)想到本項(xiàng)目的現(xiàn)狀）更改推廣名稱；在宣傳上盡量切斷與“福達(dá)大樓”的聯(lián)系等。4由于本項(xiàng)目周邊的人流較少，且在樟樹路沒建成之前本項(xiàng)目二期工程不沿街道，導(dǎo)視系統(tǒng)不全，不易于人流的導(dǎo)入。增加戶外廣告媒體的數(shù)量；考慮在帶湖路及北環(huán)路設(shè)引導(dǎo)旗等。5戶型可能不太符合上饒人的居住習(xí)慣；戶型整類比較單一。在宣傳上做文章，如倡導(dǎo)“戶型革命”，“引導(dǎo)潮流”之類，以新奇制勝；提供好的裝修設(shè)計(jì)方案，通過(guò)視覺表現(xiàn)來(lái)打動(dòng)顧客。6萬(wàn)嘉等項(xiàng)目可能會(huì)帶來(lái)一定的沖擊在入市時(shí)機(jī)上趕在其他項(xiàng)目前面，抓住10月黃金周，積累一定的客戶資源，打一個(gè)時(shí)間差；在春節(jié)前后形成銷售熱潮，再槍一個(gè)時(shí)間差。七、市場(chǎng)定位分析

當(dāng)前市場(chǎng)動(dòng)態(tài)今日的上饒正處于改革開放成果顯著、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷加大、人民生活水平不斷提高的大好時(shí)機(jī)，在這樣的時(shí)代背景下房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。特別是近兩年來(lái)，房地產(chǎn)的供應(yīng)與需求都保持著大幅度的持續(xù)的上升勢(shì)頭，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，隨著消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣已逐漸趨于理性狀態(tài)，這就迫切要求廣大開發(fā)企業(yè)在開發(fā)理念和開發(fā)水平上不斷提高，市場(chǎng)上更是出現(xiàn)了“綠景家園”等規(guī)模較大、配套設(shè)施齊全、開發(fā)理念先進(jìn)的優(yōu)質(zhì)商品房。在市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)下，上饒市2004年開始破土動(dòng)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目都朝著大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)、人性化的角度出發(fā)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都比較高，如：建筑面積約17萬(wàn)平方米的月泉花城，建筑面積約9萬(wàn)平方米的萬(wàn)嘉項(xiàng)目等。今年下半年隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策的變化以及市場(chǎng)調(diào)控力度的加強(qiáng)，在一定程度上打擊了房地產(chǎn)投資者的投資熱情，下半年全市各大樓盤的銷售速度均出現(xiàn)了不同程度上的放緩。在這種市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)上的開發(fā)量和上市量有增無(wú)減，這必然導(dǎo)致各樓盤對(duì)客戶資源爭(zhēng)奪的加劇。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是對(duì)客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)，如何才能在激烈的市場(chǎng)中取勝，這為本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣工作提出了更高的要求。

2、未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)根據(jù)目前上饒市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)，可以預(yù)測(cè)：在未來(lái)3——5年之內(nèi)，上饒市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)處于一種競(jìng)爭(zhēng)激烈、開發(fā)水平逐漸提高、消費(fèi)者的消費(fèi)水平趨于理性的階段。在利益的趨勢(shì)下，眾多大型項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)上馬，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，由于土地資源的相對(duì)稀缺性，土地成本將會(huì)不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻將會(huì)逐步提高，許多中小型開發(fā)企業(yè)因經(jīng)濟(jì)實(shí)力的相對(duì)單薄和開發(fā)理念的落后將會(huì)逐漸地被市場(chǎng)所淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)面臨重新洗牌的局面，壟斷性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)大鱷有可能出現(xiàn)。隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)熱潮的到來(lái)，國(guó)家的相關(guān)部門已經(jīng)逐步開始對(duì)產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了一定程度的調(diào)整，而且下一步的調(diào)整力度有可能會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。目前浙江等地的房市已經(jīng)開始受到了一定程度的沖擊，市場(chǎng)開始處于相對(duì)低迷狀態(tài)。不可排除有可能會(huì)波及到上饒地區(qū)。因此，本項(xiàng)目的推廣應(yīng)抓住目前較好的形勢(shì)，盡可能地摒除一些不利因素的影響，以快速入市來(lái)?yè)尩檬袌?chǎng)先機(jī)，以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

3、市場(chǎng)細(xì)分描述（1）、客源描述我們將整個(gè)市場(chǎng)按不同屬性進(jìn)行細(xì)分。比較直觀和有效的屬性有客戶年齡、客戶來(lái)源、客戶職業(yè)職務(wù)、收入狀況、購(gòu)買動(dòng)機(jī)等等。根據(jù)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研，可以初步得出一個(gè)對(duì)區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)的描述：屬性分類描述客戶年齡26-30，31-35，36-40，41-45、46-50客戶來(lái)源上饒市、上饒縣、市屬各縣、浙江等外地客商客戶職業(yè)職務(wù)公務(wù)員、企事業(yè)單位工作人員、私營(yíng)業(yè)主、醫(yī)師、教師等收入狀況（家庭月收入）500-1000元，1000-2000元，2000元以上購(gòu)買動(dòng)機(jī)第一居所、第二居所、投資、其他

（2）、客源購(gòu)買的潛在心理描述居住客源：首先肯定的是上饒市目前本地客戶購(gòu)房的主要目的是用來(lái)居家，區(qū)域投資客源比例較少，所以使用目的基本相同，只是由不同的人來(lái)購(gòu)買不同的產(chǎn)品。尤其是不同年齡層的客戶在購(gòu)買過(guò)程中有不同的心理狀態(tài)。26-30、31-35、36-40歲年齡段屬于青年家庭。特別是26-30歲年齡段，處在結(jié)婚時(shí)期，通常購(gòu)房作為婚房。他們?cè)谫?gòu)房時(shí)通常也會(huì)得到雙方家長(zhǎng)的支持，以父母的支持和自己的積蓄作為首付款，以自己每月的收入來(lái)支付月還款。31-40歲的年齡段，通常已經(jīng)有子女，但是他們需要考慮子女的教育問(wèn)題，所以在選擇購(gòu)房時(shí)也是對(duì)學(xué)區(qū)問(wèn)題考慮最多的客層。但是總的來(lái)說(shuō)，26-30歲年齡段相對(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，而31-40歲年齡段也需要投入許多資金到子女的教育中去，所以這些客層在沒有額外收入的情況下通常是選擇兩房或三房、總價(jià)適中的產(chǎn)品。41-45、46-50歲年齡段應(yīng)屬于中年家庭。他們相對(duì)于青年家庭要穩(wěn)定的多，子女已經(jīng)基本成年，而自己的事業(yè)也基本處在頂峰。所以他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也是最為雄厚的，有能力購(gòu)買大戶型產(chǎn)品。在房屋的使用上可以與未結(jié)婚的子女同住，也可以與自己的父母同住，另外也可以考慮專門的書房或健身娛樂室。

投資客源基于上饒房?jī)r(jià)水平處于較低階段且近兩年房?jī)r(jià)的提高幅度較大，這樣的市場(chǎng)局面引起了廣大投資客特別是周邊浙江地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚的廣大浙江客戶的關(guān)注。自去年下半年以來(lái)，在饒購(gòu)房投資的客戶不斷增多，已經(jīng)開始成為上饒房地產(chǎn)消費(fèi)的重要客源之一。他們選擇的投資目標(biāo)往往是環(huán)境優(yōu)越、房?jī)r(jià)較低、質(zhì)量較高、配套設(shè)施相對(duì)齊全、升值潛力比較大的物業(yè)，表現(xiàn)在具體的消費(fèi)行為上往往是那些規(guī)模較大的成熟小區(qū)如現(xiàn)代城等，表現(xiàn)在商鋪投資上往往是單價(jià)相對(duì)較低、總價(jià)在20萬(wàn)元以內(nèi)的成熟商圈內(nèi)的臨街商鋪。但正如上一節(jié)所分析的那樣，廣大投資者的投資熱情得到了一定程度上的打擊，房地產(chǎn)投資在市場(chǎng)上所占的比例下降幅度比較大。

鐵路職工及拆遷戶在調(diào)研過(guò)程中，我們了解到鐵路職工的住房需求較大，在各大樓盤的購(gòu)房人群中所占的比例都比較大。同時(shí)，由于本項(xiàng)目比較靠近鐵路職工聚居區(qū)，因此吸引他們過(guò)來(lái)買房的可能性比較大。所以說(shuō)，鐵路職工是我們重點(diǎn)考慮的消費(fèi)人群之一。在目前上饒城市化進(jìn)程速度還比較慢，外來(lái)人口還沒有大量涌入的情況下，市場(chǎng)上的客戶資源的絕對(duì)數(shù)量還比較少，現(xiàn)有的市場(chǎng)消費(fèi)能力還比較有限。在這種情況下，我們不得不重視舊城改造所產(chǎn)生的一批客戶資源。從最近一段時(shí)間以來(lái)，政府所提出來(lái)的建設(shè)口號(hào)以及所付諸的行動(dòng)來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)這一屆政府的魄力比較大，對(duì)城市建設(shè)的重視程度較高。特別是水南街的改造已經(jīng)產(chǎn)生了相當(dāng)大的一部分消費(fèi)人群。因此，本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣要特別重視這樣一些人群。

（3）、客源主要特征及購(gòu)買行為分析目前上饒市樓盤的購(gòu)房客戶主要來(lái)自本市區(qū)及周邊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同時(shí)隨著上饒市城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展以及招商引資力度的加大，將會(huì)有越來(lái)越多的人才及外商涌入上饒市，上饒市較低的價(jià)格水平吸引了不少外地客戶尤其是浙江等地客戶的加盟，從一定程度上拓寬了市場(chǎng)客源。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)目前選擇在上饒市的客戶的特征主要表現(xiàn)如下：1、上饒市的主要客源以本市的客戶為主，占市場(chǎng)的70%以上，周邊縣、鎮(zhèn)的客戶占市場(chǎng)的20%，其它（包括外地在饒客商占）10%左右；2、按職業(yè)劃分，公務(wù)員和事業(yè)單位的客戶為主，其中來(lái)自公務(wù)員、教師、醫(yī)生及私營(yíng)企業(yè)主所占的比例較高；3、年齡以30——45的歲為主，其它為輔，購(gòu)房決策者多為男性；4、他們購(gòu)房方式有80%的人選擇按揭，購(gòu)房行為以自住為主，住宅投資客所占比例不到10%；5、商鋪的客戶以投資為主，目前商鋪投資客戶多為周邊地區(qū)的浙江客戶以及部分的本地投資人群，他們的行為較為理性，投資選擇時(shí)，比較注意商鋪的物業(yè)形態(tài)，房型（開間、進(jìn)深等）和總價(jià)是首要的考慮因素；6、拆遷戶以及鐵路職工是我們必須特別重視的人群。

4、目標(biāo)市場(chǎng)分析由于上饒城市規(guī)模的限制，房地產(chǎn)消費(fèi)人群的絕對(duì)數(shù)量較小，且他們的消費(fèi)特征和消費(fèi)習(xí)慣的界限并不是很明顯，因此本案的目標(biāo)人群的界定范圍比較廣；根據(jù)我們的樓盤品質(zhì)和銷售價(jià)格預(yù)計(jì)，我們的目標(biāo)客戶群為中高收入人群。（1）、客源購(gòu)房的共同點(diǎn)：考慮到本項(xiàng)目的特性他們大致應(yīng)該可以歸納為以下幾個(gè)方面：A、對(duì)區(qū)位的認(rèn)知對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展前景的認(rèn)同，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的升值潛力有信心。B、對(duì)先進(jìn)居住環(huán)境和居住文化的認(rèn)同本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和相關(guān)的配套設(shè)施比較完善，且本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣也必然借助于時(shí)尚文化的概念傳播，以文化的認(rèn)同來(lái)來(lái)吸引廣大消費(fèi)者的注意和心理上的共鳴。C、對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的認(rèn)同本項(xiàng)目的戶型等方面具有一定的特色，在某些方面有別與上饒傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客群必須具有接受新產(chǎn)品的意識(shí)，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新具有一定的認(rèn)同感。

（2）、按職業(yè)劃分：客源職業(yè)比例公務(wù)員20%企事業(yè)單位工作人員30—40%私營(yíng)業(yè)主15%投資客10%其他15%

（3）、按區(qū)域劃分：客源來(lái)源比例上饒市區(qū)60%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)20%外地投資者10%其他10%

（4）、置業(yè)原因：來(lái)源置業(yè)原因上饒市區(qū)1本地居民：區(qū)域的認(rèn)同與居留感；以改善購(gòu)房條件為主；2、外區(qū)人工作在饒定居：便捷的交通體系、生活配套、良好的商業(yè)氛圍；3、對(duì)居住環(huán)境改善的要求。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)都市生活的追求，對(duì)地段的認(rèn)可；城市化進(jìn)程的表現(xiàn)之一；心理上的滿足感。投資客源1、較大的升值潛力。

（5）、商鋪類客源定位：客源構(gòu)成比例投資客70—80%自主經(jīng)營(yíng)者20—30%【說(shuō)明】：商鋪的消化主要是投資客，在投資客的投資理念越來(lái)越理性的情況下，對(duì)區(qū)域的升值潛力非常重視；投資客最關(guān)心的不是將來(lái)的規(guī)劃藍(lán)圖是什么樣子的，最關(guān)心的是這些規(guī)劃什么時(shí)候才能實(shí)施；項(xiàng)目周邊相關(guān)配套的落實(shí)情況以及工作進(jìn)度是配合項(xiàng)目商業(yè)部分銷售的最重要因素。因此，本項(xiàng)目商業(yè)部分的營(yíng)銷推廣工作可以適當(dāng)放后。待住宅銷售工作進(jìn)入正軌之后，在具體研究和實(shí)施商業(yè)部分的推廣工作。

八、價(jià)格定位及策略

1、價(jià)格定位依據(jù)：（1）項(xiàng)目單方成本（略）（2）項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)：效益最大化（經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙豐收）（3）可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格：樓盤名稱單價(jià)(元/平方米)均價(jià)(元/平方米)綠景家園1300—17001500現(xiàn)代城二期1100—23001320（多層）1530（小高層）2200（別墅）江南人家1328—15301380匯景家園1200—16001400香榭麗舍1328—15281400天驕家園1139—16001250茶山花苑1210—14601350

2、價(jià)格定位A、方法一：類比價(jià)值算術(shù)平均法（市場(chǎng)比較法）（1）參數(shù)表：項(xiàng)目綠景家園現(xiàn)代城二期江南人家天驕家園茶山花苑香榭麗舍均價(jià)1500元/㎡1320元/㎡1380元/㎡1250元/㎡1350元/㎡1400元/㎡交易情況修正104/100102/100103/100103/100102/100102/100交易時(shí)點(diǎn)修正98/10099/10099/10099/10099/10099/100區(qū)域因素修正104/100102/100104/100102/100103/100103/100個(gè)別因素修正104/100102/10098/10096/10096/10098/100修正后單價(jià)136012501320125013501370根據(jù)上表數(shù)據(jù)，得出本項(xiàng)目的參考價(jià)格如下：住宅部分：（1360+1250+1320+1250+1350+1370）÷6=1316元/㎡

【注解】：為更方便貴司對(duì)上表的理解，下面先對(duì)上表中出現(xiàn)的一些名詞進(jìn)行解釋：交易情況的修正包括以下因素：交易雙方當(dāng)事人的非市場(chǎng)化主體傾向、交易動(dòng)機(jī)、交易雙方的情感因素、交易雙方對(duì)市場(chǎng)行情的了解程度、交易方式的不同、其他特殊情形等。交易時(shí)點(diǎn)修正指可比交易實(shí)例在其成交日期的價(jià)格修正到待估案例估價(jià)期日的價(jià)格。區(qū)域因素的修正主要包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人文環(huán)境等。個(gè)別因素修正主要包括構(gòu)成產(chǎn)品本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素。

（2）修正系數(shù)制定依據(jù)：a）因素1：本案的產(chǎn)品特征區(qū)位：本案在區(qū)域環(huán)境和地段上與綠景家園及江南人家等樓盤相比，處于相對(duì)劣勢(shì)；規(guī)劃設(shè)計(jì)：本案的規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念與江南人家、天驕家園等樓盤具有優(yōu)勢(shì)，而與綠景、現(xiàn)代城等大項(xiàng)目相比，又有某些不足；概念上：借助本司在宣傳和推廣上的優(yōu)勢(shì)，在概念上創(chuàng)新；b）因素2：競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格考量目前上饒的樓市主流價(jià)格在1200——1500元/㎡左右（以上的參照樓盤）；非主流樓盤的價(jià)格差距非常明顯，造成了市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，如一些小樓盤，價(jià)格在1000元/㎡左右。c）因素3：市場(chǎng)、土地與價(jià)格之間的聯(lián)系土地：上饒房地產(chǎn)持續(xù)升溫，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格不斷飆升，樓盤價(jià)格還有將進(jìn)一步上揚(yáng)的空間，如本項(xiàng)目旁邊的萬(wàn)嘉項(xiàng)目的價(jià)格可能會(huì)突破區(qū)域價(jià)格。

B、方法二：有效需求成本加價(jià)法有效市場(chǎng)價(jià)格范圍：目前，全市各樓盤的銷售價(jià)格參差不齊，價(jià)格范圍從900多元——2000多元不等。造成這種情況的原因主要有：土地成本的差異：各樓盤獲得土地使用權(quán)的時(shí)間不同，價(jià)格差異懸殊；建筑與配套成本的差異：各樓盤由于規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和配套的差異，造成成本差異教大；銷售策略的差異：各樓盤由于在市場(chǎng)中所處的地位（市場(chǎng)引導(dǎo)型、市場(chǎng)挑戰(zhàn)型、市場(chǎng)跟隨型等）不同，其價(jià)格策略差別教大；銷售進(jìn)度的差異：各樓盤分別處于蓄水期、開盤期、熱銷期、尾盤期，價(jià)格水平差距也十分明顯。（2）確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格由于本項(xiàng)目獲得土地使用權(quán)的時(shí)間較早，在土地成本上應(yīng)該具有較大優(yōu)勢(shì)，因此在獲得合理利潤(rùn)率方面不存在問(wèn)題。在這種情況下，我們需要考慮的是效益最大化問(wèn)題，即如何獲取經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化。

C、綜合定價(jià)：【重點(diǎn)考慮的因素】：考慮到“低價(jià)入市，節(jié)節(jié)攀升”的營(yíng)銷策略，在前期我們的銷售價(jià)格不宜過(guò)高；考慮到本項(xiàng)目周邊同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，我們?cè)趦r(jià)格上可采取相對(duì)保守手段，以確保在競(jìng)爭(zhēng)中保持不敗，造成熱銷局面并達(dá)到迅速搶占市場(chǎng)份額的目的；本項(xiàng)目周邊的生活和商業(yè)配套設(shè)施還不完善，周邊一些樓盤（北星等）的價(jià)格低得驚人的情況下，如價(jià)格定得過(guò)高，容易“嚇”到一部分消費(fèi)者，使消費(fèi)者的心理產(chǎn)生很大的抗性。這樣的話，我們的推廣風(fēng)險(xiǎn)比較大，因此我們?cè)谌胧谐鯌?yīng)當(dāng)采取一種相對(duì)“平和”的價(jià)格策略。因此，建議本項(xiàng)目入市前的銷售均價(jià)（住宅部分）不應(yīng)超過(guò)1280元/㎡。

3、差價(jià)原則：a）住宅部分：實(shí)際售價(jià)=均價(jià)×日照采光系數(shù)×景觀系數(shù)×朝向系數(shù)×樓層系數(shù)×?xí)r間系數(shù)[說(shuō)明]：景觀系數(shù)：以某棟景觀適中單位為參照標(biāo)準(zhǔn)；朝向系數(shù)：以朝東向?yàn)閰⒄諛?biāo)準(zhǔn)；樓層系數(shù)：以第3層為參照標(biāo)準(zhǔn)；時(shí)間系數(shù)：以開盤后2個(gè)月為參照標(biāo)準(zhǔn)。b）商業(yè)部分：主要以所處區(qū)位的人流為標(biāo)準(zhǔn)，具體差價(jià)另計(jì)。

4、定價(jià)策略a、滲透定價(jià)策略入市初期將房?jī)r(jià)定得低于預(yù)期價(jià)格，并伴隨廣告宣傳，迅速打開銷路，先發(fā)制人，以入市的低價(jià)優(yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)眼球，迅速引爆市場(chǎng)，以取得最大的市場(chǎng)占有率，此策略適合于入市初期。對(duì)于數(shù)量建議控制在10%以內(nèi)，價(jià)格下降幅度建議控制在5%以內(nèi)。b、折扣定價(jià)策略折扣定價(jià)策略是不論采取何種付款方式，均給予購(gòu)買者部分價(jià)格優(yōu)惠以吸引顧客購(gòu)買，主要采取以下幾種形式：（1）時(shí)間折扣：為刺激購(gòu)買者一次性付款，加快資金回籠，可對(duì)一次性付款進(jìn)行最大的折扣處理。（2）數(shù)量折扣：根據(jù)顧客購(gòu)買房屋的數(shù)量多少給予大小不等的折扣，數(shù)量越多，折扣越大。c、“特價(jià)單位”策略以部分位置極差且難以銷售的單位以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購(gòu)場(chǎng)面。d、消化風(fēng)險(xiǎn)單位定價(jià)策略在一定時(shí)期對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷的目的。（以上各種策略及價(jià)格分期策略將根據(jù)銷售情況經(jīng)雙方商討后確定）

5、價(jià)格分期策略

（1）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格：1250/㎡（建議）；（2）入市價(jià)格：1280元/㎡（建議）；（3）價(jià)格升幅周期：從正式開盤期日開始，一般每個(gè)月將調(diào)整一次（看實(shí)際的銷售情況而定）；（4）價(jià)格升幅比例：每次控制在5%以內(nèi)，一般為2%——5%（從開盤到尾盤的銷售價(jià)格漲幅一般在20%左右）；（5）價(jià)格技術(shù)調(diào)整：結(jié)合我們?cè)跔I(yíng)銷過(guò)程中的銷售策略及SP活動(dòng)來(lái)進(jìn)行相關(guān)的技術(shù)上的調(diào)整；（6）價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制：為了追求經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的，我們將會(huì)采取一定的價(jià)格手段來(lái)進(jìn)行銷售控制（在銷售進(jìn)度過(guò)快的時(shí)候，以提升價(jià)格來(lái)達(dá)到利潤(rùn)最大化的目的）。

九、入市時(shí)機(jī)1、應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：（1）抓住10.1黃金周積累客戶資源；（2）在春節(jié)前后形成銷售熱潮。2、入市時(shí)機(jī)選擇：（1）9月底開始進(jìn)行全市范圍內(nèi)的宣傳攻勢(shì)；（2）10.1正式開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；（3）11月底前擇日開盤（建議）。3、開發(fā)公司應(yīng)積極配合的幾個(gè)事項(xiàng)：（1）售樓處在9月25日之前投入使用；（2）大門改造在10月1日前全部完工；（3）預(yù)售許可證在11月下旬以前落實(shí)到位。

第三章：項(xiàng)目企化

一、項(xiàng)目概念表達(dá)1、本案形象定位的依據(jù)要點(diǎn)：6萬(wàn)多平方米的中等規(guī)模政府重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域（潛力無(wú)限）現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格特色化的景觀設(shè)計(jì)完善的內(nèi)部配套色彩鮮明的建筑外立面即將走向成熟的聚居區(qū)帶湖公園就在項(xiàng)目的旁邊目標(biāo)客戶群的社會(huì)地位、所處的人生階段、追求

2、本案的形象總定位w

產(chǎn)品概念：公園邊上，貴胄府邸w

客戶定位：現(xiàn)代城市精英階層w

居住理念：健康生活，魅力人生w

銷售概念：帶湖之畔，公園邊上，精致生活升級(jí)版w

產(chǎn)品支持：現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，完善的內(nèi)部配套w

廣告口號(hào)：帶湖之畔，公園邊上，精致生活主題詞：公園精致名邸

案名建議1、推廣名的必要性：（1）現(xiàn)代地產(chǎn)營(yíng)銷已經(jīng)進(jìn)入到概念營(yíng)銷階段，合理、合適而具有感染力的概念包裝需要借助瑯瑯上口、特色鮮明并能夠體現(xiàn)項(xiàng)目本身特色的“推廣名稱”來(lái)表述和傳播我們的營(yíng)銷概念，并以此來(lái)推動(dòng)我們的銷售工作；（2）“福達(dá)大樓”及“福達(dá)家園”的名稱推廣的時(shí)間已經(jīng)很久，在老百姓的心目中已經(jīng)留下了比較陳舊的印象，因此不利于項(xiàng)目的推陳出新；（3）新案名的推出必將給人一種耳目一新的感覺，沖擊力較強(qiáng)，易于產(chǎn)生轟動(dòng)性的效果。

2、命名原則：①核心表現(xiàn)：首先，表現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)——6萬(wàn)平方米多層住宅其次，表現(xiàn)區(qū)位特質(zhì)——城市新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大再次，表現(xiàn)個(gè)性特質(zhì)——深入挖掘產(chǎn)品潛在價(jià)值，塑造產(chǎn)品差異化（公園旁邊）②傳播原則：簡(jiǎn)易性：雅俗共賞——易讀、易識(shí)、易記、易傳，朗朗上口；愉悅性：情感愉悅——賞心悅目，易于和消費(fèi)者的心理產(chǎn)生碰撞，立刻產(chǎn)生愉快的心情，愿意接受；指向性：聯(lián)想明確——區(qū)域位置，身份象征，高品質(zhì)生活；差異性：視聽獨(dú)立——名稱突顯，與本地其他樓盤的案名差異較大，決不茍同。

3、案名推薦：陽(yáng)光湖景備選一：湖景逸境備選二：湖畔之星備選三：湖景世家備選四：帶湖名邸4、案名分析：①發(fā)想源：帶湖公園旁邊一座精致生活升級(jí)版社區(qū)?、谥赶蛟矗骸瓣?yáng)光”“陽(yáng)光”二字源自本項(xiàng)目所提倡的一種符合生態(tài)要求的開發(fā)理捻和所倡導(dǎo)的積極進(jìn)取的生活態(tài)度；“湖景”“湖景”代表與項(xiàng)目旁邊的帶湖及公園給本項(xiàng)目帶來(lái)的利好性，同時(shí)也表現(xiàn)了本項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀具備一定的特點(diǎn)。③聯(lián)想源：內(nèi)涵：間接表現(xiàn)一種追求美好生活、積極向上的生活態(tài)度。

5、本案LOGO設(shè)計(jì)（見附件設(shè)計(jì)稿）6、項(xiàng)目CIS系統(tǒng)的建立（見各類設(shè)計(jì)稿）建立一套CIS的形象視化識(shí)別系統(tǒng)，它將有利于整個(gè)公司的遠(yuǎn)景運(yùn)作及項(xiàng)目的推廣。CIS系統(tǒng)建立由本司策劃部統(tǒng)一策劃，設(shè)計(jì)部配合協(xié)助設(shè)計(jì)及制作。核心部分：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體延展部分：工地環(huán)境包裝視覺、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)、各類樓書海報(bào)等等[注]：本部分詳見設(shè)計(jì)稿，在此不作詳述。

三、廣告企化項(xiàng)目推廣主題概念帶湖之畔，公園邊上，品位精致生活！廣告主題語(yǔ)：公園邊上，精致生活廣告訴求重點(diǎn)：三條線路，循序漸進(jìn)品牌線：品牌導(dǎo)入——品牌樹立——品牌營(yíng)銷理念線：公園旁邊，城市新興潛力生活圈，精致生活理念產(chǎn)品線：發(fā)展?jié)摿Α獛Ш稀珗@旁邊——高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代主義建筑——完善配套——個(gè)性空間（本項(xiàng)目所有廣告將圍繞以上三條線路進(jìn)行廣告創(chuàng)意和廣告表現(xiàn)）

四、營(yíng)銷戰(zhàn)略思考1、營(yíng)銷目標(biāo)以強(qiáng)有力的營(yíng)銷策略和宣傳手段，以求短時(shí)間內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的上饒樓市中迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，搶奪有限市場(chǎng)份額，以求快速回籠資金，并樹立項(xiàng)目以及企業(yè)良好的品牌形象。全市關(guān)注/目標(biāo)針對(duì)/迅速去化——全市關(guān)注本項(xiàng)目的宣傳區(qū)域應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大到上饒全市，引起全市關(guān)注，才能最大限度地提升本項(xiàng)目以及其開發(fā)商的的知名度與美譽(yù)度，樹立本項(xiàng)目在全市范圍內(nèi)的嶄新形象?！繕?biāo)針對(duì)通過(guò)廣告和各種直銷活動(dòng)，主動(dòng)出擊，分析目標(biāo)客戶的特征和偏好，吃透心理，鎖定客戶?！杆偃セㄟ^(guò)以上手段，借助與本司強(qiáng)大的廣告力和銷售力，通過(guò)利益吸引，口碑激發(fā)，公關(guān)造勢(shì)，波動(dòng)攻擊，力求迅速實(shí)現(xiàn)銷售房源去化。

2、營(yíng)銷戰(zhàn)略“短、平、快”之營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略“短”----市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)及時(shí)出擊；“平”----即價(jià)格要平，搶占先機(jī)，快速套現(xiàn)，以利滾動(dòng)發(fā)展；“快”----本項(xiàng)目周邊將有多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)上馬，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因此我們盡量避開強(qiáng)大對(duì)手的鋒芒，打一個(gè)時(shí)間差。

3、營(yíng)銷推廣階段劃分第一階段：引導(dǎo)蓄水期客戶積累、概念傳播、銷售準(zhǔn)備時(shí)間進(jìn)程：一個(gè)月戰(zhàn)略目標(biāo)：1、通過(guò)看房路線的戶外展示措施，傳播樓盤信息，告知本樓盤出現(xiàn)，留截部分目標(biāo)客戶；2、銷售人員進(jìn)場(chǎng)3、繼續(xù)本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的籌備工作并迅速落實(shí)；4、售樓處啟用。主要內(nèi)容：車體，戶外看板，引導(dǎo)期的制作；模型/效果圖發(fā)包制作，銷平/銷海設(shè)計(jì)制作，樓書設(shè)計(jì)；售樓處裝修；銷售人員招聘培訓(xùn)/制度建立。

第二階段：預(yù)約期第一輪全市性攻擊，擴(kuò)大客源范圍時(shí)間進(jìn)程：一個(gè)月戰(zhàn)略目標(biāo)：1、樓盤正式亮相，產(chǎn)生全市性的影響力；2、接受蓄水客戶預(yù)定。3、工地形象日益俏麗，提高銷售的中簽率；主要內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)售樓處正式啟用；擇日開始形象公開，舉行小型產(chǎn)品推介活動(dòng)；開始收取客戶訂金排號(hào)，但價(jià)格不公布；媒體廣告闡述樓盤概念及系列賣點(diǎn)；新聞事件：工程進(jìn)度。

第三階段：正式開盤期(強(qiáng)銷期)第二輪銷售攻勢(shì)啟動(dòng)，達(dá)到高潮時(shí)間進(jìn)程：三個(gè)月戰(zhàn)略目標(biāo)：1、擇日開盤，正式對(duì)外公開價(jià)格；2、力爭(zhēng)達(dá)到去化80套以上的目標(biāo)，制造開盤熱銷氣勢(shì)；3、培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)群體，通過(guò)口碑?dāng)U大銷售源；4、真正樹立產(chǎn)品高品質(zhì)樓盤形象，房源迅速去化做好準(zhǔn)備。主要內(nèi)容：熱烈的現(xiàn)場(chǎng)開盤典禮，贈(zèng)送禮品；憑號(hào)排隊(duì)選房購(gòu)房+現(xiàn)場(chǎng)簽約儀式；各種廣告高低空聯(lián)合作業(yè)；根據(jù)銷售情況制定針對(duì)性促銷策略（包括公關(guān)活動(dòng)）。

第四階段：促銷延展期持續(xù)銷售攻略，持續(xù)的去化時(shí)間進(jìn)程：六個(gè)月戰(zhàn)略目標(biāo)：1、通過(guò)各種營(yíng)銷策略和宣傳手段，制造連續(xù)的熱銷局面2、加快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品去化的速度，力爭(zhēng)在此階段實(shí)現(xiàn)銷售率80%以上3、樹立項(xiàng)目良好的社會(huì)形象和發(fā)展商的品牌形象主要內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)接待銷售常規(guī)性宣傳（報(bào)紙、電視等）節(jié)點(diǎn)促銷活動(dòng)組織（SP推廣）抗性房源的去化等相關(guān)優(yōu)惠活動(dòng)

第五階段：尾盤期漂亮清盤，樹立企業(yè)品牌時(shí)間進(jìn)程：三個(gè)月戰(zhàn)略目標(biāo)：1、快速去化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)銷售率95%2、為開發(fā)商以后的開發(fā)樹立良好的口碑

五、媒體推廣策略1、媒體分析(1)報(bào)紙媒體報(bào)紙具有信息量大、發(fā)布面廣的特點(diǎn)，是房地產(chǎn)廣告的傳統(tǒng)媒體，因此作為本案廣告發(fā)布的主媒體之一?！裘襟w選擇：依次為上饒晚報(bào)、上饒廣播電視報(bào)、上饒日?qǐng)?bào)◆媒介評(píng)估：媒體主辦單位發(fā)行量發(fā)行范圍評(píng)估上饒晚報(bào)上饒晚報(bào)社5萬(wàn)上饒市★★★★上饒日?qǐng)?bào)上饒日?qǐng)?bào)社10萬(wàn)上饒地區(qū)★★★上饒廣播電視報(bào)上饒廣播電視局5萬(wàn)上饒地區(qū)★★★★思路分析：圍繞本案的廣告主題，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行廣告訴求（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、開盤期、節(jié)點(diǎn)結(jié)合SP活動(dòng)等）：

(2)戶外媒體戶外媒體在信息的發(fā)布上具有延續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、受眾面廣、渲染氣氛能力強(qiáng)的特點(diǎn)，同時(shí)有利于樓盤的造勢(shì)和形象展示的作用，其作用不容忽視，因此在實(shí)際的推廣過(guò)程中我們必須重視戶外媒體的重要作用。由于戶外廣告的對(duì)象是在戶外活動(dòng)的人，這些人具有流動(dòng)性質(zhì)，在廣告面前停留的時(shí)間不會(huì)太久，注視時(shí)間非常短，所以要求廣告效果、廣告表現(xiàn)形式和創(chuàng)意簡(jiǎn)單明了，突出主題。越準(zhǔn)確簡(jiǎn)練，越能突出效果，能給人留下比較深刻的印象。媒體的選擇：大型戶外廣告牌引導(dǎo)旗戶外看板公交車體廣告等[注]:以上戶外媒體具體選擇位置、規(guī)格、形式、內(nèi)容詳見附件設(shè)計(jì)稿(3)電視媒體電視媒體具有形象直觀、到達(dá)率高、形式豐富的特點(diǎn)，因此在本案的操作中可以作為重要媒體之一，在品牌宣傳、形象展示上發(fā)揮作用