目

錄前言

一漢口寫字樓市場況

…4漢顧…………4寫征…………5二漢口寫字樓市場應需求分析

漢析……6析……………6金/售價析……………7★★★★

數(shù)8征………………征………………析…………………10析………………11寫析………………12況……………12析………三項目調(diào)研分析

…14項析…………………14通…………14

境………14項SWOT析……………14四項目定位

…15項議…………………214.1.14.1.24.1.34.1.４

推廣策略……………營銷策略項目營銷思22項目銷售目…22附

件

23

（如（如下表前

言【一

漢口寫字樓市場概況】和800萬度被評時1.1示）

漢口寫字樓市場發(fā)展顧段

階

時（年）

間

代表寫樓項目

武漢市濟發(fā)展水平泰和廣場、漢廣場、貿(mào)廣場、I

發(fā)展較快佳麗廣場建銀大廈、國貿(mào)大廈、瑞通廣場、II1995－1998

發(fā)展很快招銀大廈、信合大廈

商業(yè)銀行廣、天財智大廈、華III1998－

減緩通互連網(wǎng)大

分析※第※第迎合金融※

從1998年◎城而影◎近商住商1.2

寫字樓總體市場特征※集

※寫為000元/平為0元/米※寫行業(yè)主要分布在商業(yè)貿(mào)※寫到0※純只是

【二

漢口寫字樓市場供應需求分析】2.1

漢口寫字樓市場供應析2.1.1供應量分析此處分析時寫字樓不分等級）

（注：漢口寫字樓供應板塊特征23%45%14%

建設大“金融條街”解放大至武勝18%

取水樓江漢北沿江大及江漢步行街分析※

到新再到近年來的前※建級4060

※

※

純寫字樓項目很少但高層2.1.2租金/價分析★

武漢市寫字樓價格指數(shù)寫樓年格數(shù)2000.22000.310101013

2000.41016

2001.11018

2001.21016

2001.31019

2001.41023

2002.11030

2002.21035

2002.31038

2002.41050寫字物業(yè)價格數(shù)圖1070106010501040

1035

1050

1061030102010101000

1010

1013

1016

1018

1016

1019

1023

1030

1038990980123456789101112寫字物業(yè)價格數(shù)(注以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)分析對象

分析：年以特別是達3★

武漢市字樓市場成交價格武漢市寫字樓市場成交價格指數(shù)及變化如下圖表所示：年季度

2002.12002.22002.32002.42003.1寫字樓指數(shù)

41284149416342084270

12345(注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計分析對)分析年/，2003年一為

★漢口寫字樓板塊價格特征漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價格特征如下圖表所示：板

塊

平售(元/㎡)建設大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街

7000500040004200平均售價4270板塊寫字樓售價比較圖800070006000500040003000

7000

5000

4000

4200

4270

建設大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路200010000

沿江大道及江漢路步行街平均售價1分析※※

到7/格元

※

為5/※

在4200元★

漢口寫字樓板塊租金特征漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示：板

塊

平租元/㎡)建設大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均租金

5530252035板塊均租金比圖7060

55

建設道“金融條街504030

30

2520

35

”解放道至武勝取水至江漢北20100

沿江道及江漢步行街平均金1

分析※從從高解放※

為55/平方米/寫字到元/平米寫字未來升值趨※解元平米※江2元/平米其商業(yè)經(jīng)濟發(fā)主且2.1.3

租售率分析

漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示

：板

塊

租率建設大道金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路平均水平

85％75％70％70％75％平均水

85解放大沿線及勝路

75%江漢路沿江大

70%

取水樓江漢北設大道融一條

70%0%10%20%30%40%50%60%70%80%

75%90%100%分析※漢為※建寫字達85%※江70%※

65％2.1.4

物業(yè)特征分析物業(yè)板比較分析如表所示

項目/板塊檔次形象規(guī)模配套物管公

金融一條街甲級寫字樓現(xiàn)代，氣派大而集中現(xiàn)代化，先進深港派物業(yè)管理

取水樓至江漢北路一般檔次寫字樓一般小一般化本地物業(yè)管理公

江漢路及沿江大道商住公寓樓商業(yè)外觀大而分散不齊全沿海物業(yè)管理公司

解放大道沿線及武勝路早期高檔寫字樓商業(yè)外觀大而集中老舊沿海物業(yè)管理公司公司

司分析※甲※

※

在5-25,統(tǒng)※40%寫字樓采梯※

40%,40%寫字所20%寫

※

70%,30%2.22.2.1

寫字樓市場需求分析市場需求概況

建設大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街

金融一條街高檔寫字密集濃厚商業(yè)氛,中高檔寫樓CBD輻區(qū)中檔寫樓濃厚商業(yè)氛,一般寫字和商住樓

外資及合資業(yè)的駐漢司和分支構,本地企業(yè)數(shù)少外地駐漢機/知名品牌理公司及資企業(yè)中小私營企銷售代理/廣告策分析※※

SOGO寫字

※※

2.2.2

市場需求特征分析※承※寫戶※經(jīng)產(chǎn)業(yè)結構就寫※目之以前業(yè)寫樓業(yè)求是大主有下因：※

對國對入世※

但如此有寫字樓在開工、※電員工餐廳一些寫字※大幾乎是所有寫字樓都面臨的問題，

※客。DDN用※商商住價

【三

項目調(diào)分】3.1

項目資源查分析3.1.１地理置及交通臨解放大道約30分捷3.1.

商辦環(huán)項目周邊范圍配套資源較為豐富，商務辦公環(huán)境比較成熟。※

武廣商圈、CBD中商務區(qū)及江一橋周邊規(guī)劃SOHO商務居住區(qū)，將為寫字樓項目帶來潛在市場※※

銀行證券機構較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等酒店賓館林立。有藍天賓館、長江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等※

娛樂、購物場所林立。武廣商圈、中山公園、中百倉儲等受CBD商區(qū)和武廣商業(yè)中心的射務環(huán)境優(yōu)越另大量中小企業(yè)的扎堆極大地促進了周邊商務氛圍計年1—3月56家外地企業(yè)在武漢設立辦事機構，其中注冊資金萬以上的企業(yè)、大公司、大集團漢辦就有12家

3．2

項目分析優(yōu)

勢S）劣

勢（W·

市政規(guī)劃清晰，受周邊業(yè)及CBD輻射響，且先于主·項位置不在中心商務區(qū)內(nèi)是在相對中心位置地理優(yōu)勢不是很明顯，給銷售要競爭對手新世界中心開發(fā)發(fā)商務辦物業(yè)提供空間帶來一定的阻力·

現(xiàn)代先進的設計和規(guī)劃，在使用率、功能及設備方面大大·區(qū)商業(yè)經(jīng)濟不很發(fā)達商活動以中小企業(yè)為主商務氛圍不是很濃厚超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有·出交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳優(yōu)勢高度只有18層，整體的氣勢不夠磅礴·具寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎條件，如交通、人流量、商務氛圍等；·借宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點·克商住樓辦公條件設施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足

·建筑物的機

會(O)威

脅(T)·

現(xiàn)

代

新

型

寫

字

樓

概

念，

帶

來

的

優(yōu)勢·區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場

沖擊大·

區(qū)域競爭對手不多，近2年來不會出較多寫字樓項目·受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級寫字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大供應，為本案提供市場機會·區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，商務活動頻繁，帶來市場需求·合準確的市場及產(chǎn)品定位，在檔次上避開甲級寫字樓沖擊，擴大了項目市場層面

【四

項目定位】低檔次寫樓是本案應力避免的開發(fā)擇。理由：類本低總價來單價設計上的天不足很難本案進入豪華級寫字樓行列。理由：◎本◎18◎企◎沒

難尋滯銷將是

◎◎

當數(shù)量的緊張雖然在各方面的條件較優(yōu)越但對由新一代健康能寫字樓帶寫字樓市場然進入二置業(yè)時代。那么這是一個怎樣的市★寫樓新場—次業(yè)場

效分：◎寫◎本◎本可與避免★寫樓次業(yè)—準代。首要無論是空間規(guī)

效分：◎◎◎★辦現(xiàn)化—級業(yè)展要。開拓創(chuàng)新的格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。由建：為AB兩座每層樓規(guī)劃為二個為。效分：◎通◎重90%，形成◎

★開、明—代業(yè)第特。因此只有

由建：效分：◎開◎大◎使★健—現(xiàn)企的求也現(xiàn)人需的要性活由，司議AB

3.3米的層高，讓空氣得到更好的

CDE

效分：◎上◎關◎健也是其他樓可★簡現(xiàn)的尚素由建：約的立效分：◎本◎◎簡從使

★智、保生、能獨—現(xiàn)文的體涵建：ABCD

將A（B4樓分區(qū)設計。一部分作為發(fā)展商獨立使用的影儀的產(chǎn)品演示中E

500M2

F

為24小時公

★航空商務港字—為案速立場名。建如：“航空務港寫樓”旨在瞄準寫字樓次置業(yè)的市空白點；鎖定中型成型企業(yè)的辦需求；倡導健康辦的新模式；打造現(xiàn)代簡的開放空間尋求時尚與用的完美結；搶占新一代字樓市場的導者席位；這就是航空SHOW商務港字樓的策總思路。在發(fā)一定

4.14.1.1

項目營銷推廣建議推廣策略結合※※

新公廣推科學鎖定目標群※廣的廣率※促※文公活

※現(xiàn)包※調(diào)4.1.2

營銷策略采獨引4.1.3

項目營銷思采獨引4.1.４

項目銷售目

入市后的各種軟硬性廣告、※初用2※制4※根2-3※進發(fā)展我們率達到創(chuàng)漢字銷率高附：寫字樓項目資料租價、價水平80元平米20（管）不出售85元平米12（物管元平方米

檔次甲級甲級

主體公類型外企，國內(nèi)知名公司外企，國內(nèi)知名公司

坐落地西北湖廣場，新華下路長江日報路，建設大道45-55元平米

甲級

外企，國內(nèi)知名公司

建設大道與青年路交匯處50元平米

甲級

國內(nèi)知名公司，少量外企

建設大道，噴泉公園附近100元平米（租+物管）

甲級

外企，少量國內(nèi)知名企業(yè)

建設大道，西北湖廣場對面40元平米38元平米

乙級(優(yōu)秀乙級

少量國內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有實力公司大量武漢有一定實力公司，創(chuàng)業(yè)期公司

新華路與噴泉公園附近新華路，噴泉公園對面