經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！設(shè)備是物業(yè)的大腦、心臟、神經(jīng)和血液。是設(shè)備賦予物業(yè)以生命，現(xiàn)代化的設(shè)備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命，智能化設(shè)備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開了設(shè)備，物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼，就喪失了使用價值。設(shè)備維護(hù)事關(guān)重大。無論停電、跑水、漏氣，都會嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和工作，都會直接威脅業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。對物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員來說，真是“接到物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)（一）設(shè)備維護(hù)服務(wù)對象的構(gòu)成以設(shè)備電氣性質(zhì)和機電結(jié)合的程序為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為：1、（2）通訊自動化系統(tǒng)（給排水各類動力機械等。（二）設(shè)備維護(hù)服務(wù)形式的構(gòu)成月養(yǎng)護(hù)、季度養(yǎng)護(hù)、年度養(yǎng)護(hù)。（三）設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本的構(gòu)成第1頁共8頁耗水、耗氣（油）等。2、維修成本：維修工具、常用維修材料、編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的意義（一）能源成本控制的重要性在現(xiàn)代建筑中，隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的提高，各類強電、弱電、機電設(shè)備的大量應(yīng)用，使建筑能耗急劇增加。1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店，夏季用全部建筑設(shè)備都開動，每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調(diào)耗電。另據(jù)統(tǒng)計，在發(fā)達(dá)國家，建筑物的耗能占全國總耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的耗能占電視占14%；廚事占6%。顯而易見，節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營運的成本和業(yè)主的經(jīng)濟效益，而且直接關(guān)系到環(huán)境效益和社會效益。（二）維修成本控制的重要性在一座現(xiàn)代化大廈的投資中，各類強電、弱電和機電設(shè)備的投資比重愈來愈大，甚至接近或超過整個建筑主體結(jié)構(gòu)的總體金額。位于北京朝陽區(qū)的某5A級智能化大廈，在1996年投資安裝的部分設(shè)備的價格是：1、大廈結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)（加拿大）1套：1,000萬元。2、智能自動消防系統(tǒng)（美國）1套：500萬元。第2頁共8頁3、燃?xì)?燃油自動鍋爐（德國）3臺：360多萬元。4、離心式中央空調(diào)水冷機組（美國）4臺：385萬元。5、變頻式空氣處理機（法國）61臺：623萬元。6、三菱高速電梯（日本）14臺：3,330萬元。該建筑建安總投資3億元，結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修基本上各占總投資的是難以承受的。（三）人工成本控制的重要性本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位，但實際上在大部分物業(yè)管理項目中，人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高檔商務(wù)寫字樓，1997年2月物業(yè)管理財務(wù)支出總計為96.835.7萬元，占總支出的36.9%；人工費（員工工資、春節(jié)過節(jié)費、午餐費、勞務(wù)費、醫(yī)藥費）為29.7萬元，占總支出的30.7%；維修費17.5遠(yuǎn)大于控制其他成本的難度。設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法（一）控制能源成本的方法管理方法：任制。第3頁共8頁技術(shù)方法：1、對空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)的工況實時進(jìn)行監(jiān)測，由計算機智能管理建筑物的能源。2、提高樓內(nèi)溫度的控制精度，避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據(jù)統(tǒng)計，夏季設(shè)定溫度下調(diào)1℃，將增加能耗9%；冬季設(shè)定溫度上調(diào)1℃，將增加能耗3、空調(diào)設(shè)備采用高效率機組，以變頻調(diào)速控制電動機運行及合理的啟停操作。4、冬季供暖嚴(yán)格按照供暖運行技術(shù)指標(biāo)運行（系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)流量控制指標(biāo)、每平方米5、合理規(guī)定在初寒期、嚴(yán)寒期和末寒期的運行調(diào)節(jié)方式。根間歇調(diào)節(jié)等運行調(diào)節(jié)方式。6、嚴(yán)禁用工業(yè)用水進(jìn)行草地灌溉。7、全部實現(xiàn)路燈的自動控制（例如聲控）等。（二）控制維修成本的方法管理方法：1、編制維修成本控制計劃。2、制定嚴(yán)格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規(guī)章制度。技術(shù)方法：1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中，運轉(zhuǎn)完全正常第4頁共8頁存在潛在故障增長趨勢的設(shè)備比例為20~30%；運行基本正常，但報警水平在增長的設(shè)備比例為及時采取有效措施的設(shè)備比例達(dá)5%~20%。要實施有效的設(shè)備維修服務(wù)并控制維修成本，就必須針對以上四種狀態(tài)的設(shè)備編制不同的維修養(yǎng)護(hù)計劃并嚴(yán)格實施，以保障安全運行，降低維修成本。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設(shè)備相應(yīng)地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。（1）在初期故障期：設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員要了解設(shè)備中壽命最短的零部件，編制管理檔案，并經(jīng)常加以特別關(guān)注。還要了解設(shè)備中最重要最昂貴的零部件，編制管理檔案和應(yīng)急處理預(yù)案。還要了解設(shè)備在設(shè)計、安裝、調(diào)試等方面的缺陷和不足，找出隱患（2）在偶發(fā)故障期：此時設(shè)備的故障率下降到準(zhǔn)許故障率之下。在這一階段，應(yīng)著重提高設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員對故障的檢測診斷能力和修理能力，加強對材料備品的管理。（3）在磨耗故障期：這時設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)已接近或達(dá)到各自的壽命期，由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率，減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)，定期對零部件進(jìn)行檢測，掌握其劣化，程度。同時堅持平時的清降低維修成本。第5頁共8頁（三）控制人工成本的方法管理方法：1、編制人工成本控制計劃。2、因事設(shè)崗，因崗定員。備維護(hù)服務(wù)人員可以實行定編人員與外包人員相結(jié)合的人工管理模式。設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實行“一崗全責(zé)”的定崗定編管理模式。法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項目，對減少用工、降低果。技術(shù)措施：1、組織實施“強化專業(yè)，一專多能”的培訓(xùn)。2、組織實施“強調(diào)綜合，一崗多責(zé)”的培訓(xùn)。設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的效果這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制”的效果。（一）設(shè)備情況某物業(yè)管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區(qū)（建筑面積1萬m2，兩棟6層磚混結(jié)構(gòu)的居民樓，120戶業(yè)主）提供冬季供暖服務(wù)。供暖設(shè)備是一臺DRQ-95型自動燃?xì)忮仩t，輸出熱量第6頁共8頁為930KW，允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。（二）節(jié)能控制該項目在2001—2002年供暖期采取了以下節(jié)能措施：滴、漏導(dǎo)致的熱損耗降低為零。2、在供暖中嚴(yán)格控制出水溫度。不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫，確保室溫不低于國家規(guī)定是3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)”運行調(diào)節(jié)方式。即：在整個冬季，把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量，而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內(nèi)采用質(zhì)調(diào)節(jié)來保持室內(nèi)設(shè)定溫度。（三）效果顯著實施節(jié)能控制前：燃?xì)馊站牧浚?94m3。燃?xì)饪偤牧浚?94m3×145=129,630m3≈130,000m3。燃?xì)饪傎M用：1.8元×130,000m3=234,000元。實施節(jié)能控制后：燃?xì)馊站牧浚?14m3。燃?xì)饪偤牧浚?14m3×145=89,030m3