城市更新稅收、融資、案例分析城市更新涉及的基本概念

城市更新稅收實務大討論城市更新項目融資分析城市更新項目案例分享舊村莊舊廠房

第一部分

城市更新涉及的基本概念1、三舊改造與城市更新的基本概念城市更新：本辦法所稱城市更新，主要是指對本市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進行可持續(xù)改善的建設活動。三舊改造：三舊改造一詞來源于廣東，廣東三舊改造是指廣東特有的改造模式，

分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、

舊村莊”改造。

舊城鎮(zhèn)城市更新適用范圍：

（一）完善城市功能，強化城市活力，促進創(chuàng)新發(fā)展；（二）完善公共服務配套設施，提升社區(qū)服務水平；（三）加強歷史風貌保護，彰顯人文底蘊，提升城市魅力；（四）改善生態(tài)環(huán)境，加強綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設；（五）完善慢行系統(tǒng)，方便市民生活和低碳出行；（六）增加公共開放空間，促進市民交往；（七）改善城市基礎設施和城市安全，保障市民安居樂業(yè)；（八）市政府認定的其它城市更新情形。第一部分

城市更新涉及的基本概念①土地補償費；②安置補助費；③地上附著物及青苗補償費；④搬遷補助費；⑤臨時安置補助費；⑥安置房周轉費用；⑦停工、停業(yè)補償費；⑧......第一部分

城市更新涉及的基本概念2、拆遷補償費的主要內容，主要包括：第一部分

城市更新涉及的基本概念3、政策性搬遷與商業(yè)性搬遷的定義企業(yè)政策性搬遷：

由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業(yè)進行整體搬遷或部分搬遷。

企業(yè)由于下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬于政策性搬遷：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社

會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（5）由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地

段進行舊城區(qū)改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。4、城市實施規(guī)劃與國家建設需要的定義因國家建設需要依法征用、收回的房地產；是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓原房地產；

因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有關部門根據已審批通過的

城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況。因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部門批準

的建設項目而進行搬遷的情況。第一部分

城市更新涉及的基本概念第一部分

城市更新涉及的基本概念

廣東省三類九種改造模式

政府主導模式

政府和市場方

合作模式

市場方主導模

式1.政府收儲模式2.政府統(tǒng)租模式3.綜合整治（政府出資）模式1.以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式2.土地整理模式1.農村集體自改模式2.村企合作模式3.原土地使用權人自改模式4.企業(yè)收購改造模式第一類：政府主導模式

第一部分

城市更新涉及的基本概念三類九種改造模式的情況描述

1.政府收儲模式：政府征收（含征收農村集體土地及收回國有土地使用權

等情況）收購儲備土地并完成拆遷平整后出讓，由受讓人開發(fā)建設的情形。2.政府統(tǒng)租模式：政府下屬企業(yè)連片租賃農村集體土地的舊廠房用地并實施改造。3.綜合整治（政府出資）模式：政府投資主導整治改造，不涉及拆除現(xiàn)狀建筑及不動產權屬變動。第一部分

城市更新涉及的基本概念征收方式收儲第一部分

城市更新涉及的基本概念收購方式收儲第一部分

城市更新涉及的基本概念政府統(tǒng)租模式第一部分

城市更新涉及的基本概念綜合整治（政府出資）模式第二類：政府和市場方合作模式

第一部分

城市更新涉及的基本概念三類九種改造模式的情況描述1.以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式2.土地整理模式：由農村集體經濟組織通過招標方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆遷和轉為國有建設用地手續(xù)后，交由政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地，農村集體經濟組織取得出讓分成或返還物業(yè)。土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應收益。?

政府將擬改造土地通過招標、拍賣或者掛牌等公開方

式確定土地使用權人，并在拆遷階段通過招標方式引

入另一家企業(yè)單位承擔具體拆遷工作。?

政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公

開方式確定土地使用權人。第一部分

城市更新涉及的基本概念以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式（第一種類型）第一部分

城市更新涉及的基本概念以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式（第二種類型）第一部分

城市更新涉及的基本概念土地整理模式第三類：市場方主導模式

第一部分

城市更新涉及的基本概念三類九種改造模式的情況描述

1.農村集體自改模式：農村集體經濟組織申請將名下的集體建設用地轉為國有建

設用地，并由其所屬的全資公司以協(xié)議出讓方式取得該土地所有權進行改造。

2.村企合作模式：政府依據農村集體經濟組織申請將集體建設用地轉為國有建設用地，由農村集體經濟組織與開發(fā)企業(yè)合作實施改造。3.原土地使用權人自改模式：擁有國有建設用地使用權的企業(yè)自行實施改造。4.企業(yè)收購改造模式：由社會投資主體收購改造地塊周邊相鄰的地塊，由地方國土部門進行歸宗后再集中改造。第一部分

城市更新涉及的基本概念農村集體自改模式第一部分

城市更新涉及的基本概念村企合作模式(異地安置)第一部分

城市更新涉及的基本概念原土地使用權人自改模式（土地權屬不變化第一部分

城市更新涉及的基本概念企業(yè)收購改造模式舊廠舊村舊城廣州市城市更新

分

類規(guī)劃控制：“1+3+N”規(guī)劃編制體系總體控制：廣州市“三舊”改造規(guī)劃，城市更新總體規(guī)劃分類指引：整體要求（1+3）全面改造和微改造并舉監(jiān)督和協(xié)商制度：數據調查、專家論證、協(xié)商商議實施辦法：審批控制，多主體申報第一部分

城市更新涉及的基本概念

核心政策演變：從放開市場到強化政府管控/管理精細化

機構設置：廣州城市更新局第一部分

城市更新涉及的基本概念

廣州市舊城鎮(zhèn)改造模式舊村莊（含村留用地）改造模式舊廠房改造模式主要以政府主導方式為主。運作流程：政府收回土地→委托相關單位進行拆遷及補償→土地公開出讓（或劃撥）→建設單位出資建設安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆遷戶，實行產權置換）舊村莊改造原則上是將原有村用地劃分為融資地塊和復建地塊兩部分。融資地塊通過出讓方式引入房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）進行開發(fā)，復建地塊用于建設村民復建房和村集體物業(yè)，復建地塊土地使用權仍為村。改造模式具體包括：政府主導模式、開發(fā)企業(yè)代建模式、自主改造模式、股權轉讓模式、共同開發(fā)模式（雙抬頭）、協(xié)議轉讓模式。舊廠房是指市轄區(qū)內“退二”企業(yè)用地及國有和集體企業(yè)低效利用的舊廠房、舊倉儲、舊站場、舊市場等產業(yè)用地。根據用地的處置模式，廣州市舊廠房的改造主要以自行改造和政府公開出讓方式為主。自行改造只發(fā)生土地用途改變，不發(fā)生土地權屬變化；公開出讓的則由政府收回土地并進行土地整理，再進行土地公開出讓。綜合整治功能改變拆除重建深圳市城市更新

分

類更新核心機構：規(guī)劃國土委員會下設城市更新辦公室規(guī)劃控制：整體引導+城市更新單元規(guī)劃管理核心要素：城市更新單元分類指引：綜合整治+功能改變+拆除重建實施辦法：審批控制，多主體申報第一部分

城市更新涉及的基本概念

核心政策：始終堅持《城市更新辦法》的法制化思路，政府

引導，市場運作第一部分

城市更新涉及的基本概念佛山市列入改造范圍的土地：

（一）根據城市規(guī)劃建設需要，進行城中村改造的用地；（二）因城市基礎設施和公共設施建設需要或實施城市規(guī)劃要求，進行舊城鎮(zhèn)改造的用地；（三）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產和環(huán)保要求的工業(yè)用地；（四）產業(yè)“退二進三”企業(yè)的工業(yè)用地；（五）須按產業(yè)調整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進行改造的集體舊物業(yè)用地；（六）國家產業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產業(yè)轉為鼓勵類產業(yè)或以現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)為核心

的現(xiàn)代產業(yè)的原廠房用地；（七）布局分散、不具保留價值、公共服務設施配套不完善的村莊；（八）因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）；

（九）國土資源部“萬村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

（十）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點中農村建設用地復墾區(qū)域；

（十一）其他經區(qū)級或以上人民政府認定屬“三舊”改造范圍的用地。第一部分

城市更新涉及的基本概念

佛山市四種改造類型1.新建型：改造后用地性質和開發(fā)強度均有改變。2.更新型：改造后用地性質改變，開發(fā)強度基本不變。3.改建型：改造后用地性質不變，開發(fā)強度改變。4.整治型：改造后用地性質和開發(fā)強度均不變。第一部分

城市更新涉及的基本概念

佛山市改造模式模式一：政府主導模式

政府負責拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導建設，為完全政府主導的公益型改造模式，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造。模式二：政府與市場合作模式

政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導和規(guī)范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造。模式三：集體主導模式

由村集體成立經濟發(fā)展公司，政府負責協(xié)作或者給予扶持政策，由該公司進行改造，可采用集體主導的公益型改造或者是集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造。模式四：集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發(fā)商墊資建設，建成后讓開發(fā)商擁有數年的租賃經營權，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造。城市更新流程梳理

更新計劃

申報

權利/市場主體

申報更新意愿、主體

資格審核

計劃草案公示

計劃批準公告

土地建筑

物核查申報主體提供證

明材料市規(guī)土委權屬核

查匯總

權屬核查復函

實施主體

確認

形成單一主體區(qū)更新辦核查并

公示簽署項目實施監(jiān)

管協(xié)議區(qū)更新辦核發(fā)實施主體確認文件

單元規(guī)

劃編制

審批申報主體編制單

元規(guī)劃市規(guī)土委技術會

審議

規(guī)劃草案公示

市建環(huán)委審議

用地審批完成建筑物拆除

注銷房地產證

申請用地審批申請建設用地規(guī)

劃許可專項規(guī)劃復函及

公告申請簽訂土地使

用權出讓合同0204

01前期不投資城市更新項目拓展模式

共同投資、共同推進

03項目收購引入拆遷合作方式適用范圍與合作方提前約定未來的交易前提條件與交易價格。項目收購方與合作方成立項目公司，合作方以項目公司名義運作項目至實施主體確認，并承擔所有費用。滿足交易條件后，合作方按提前約定的價格將項目轉讓給收購方，合作方

退出，收購方進行項目開發(fā)。

項目未取得專項規(guī)劃批復；

合作方擁有較強的項目資源，但資金實力相對有限；

雙方無意共同完成整個項目開發(fā)過程【前期不投資模式】城市更新項目拓展模式合作方式適用范圍成立合資拓展平臺。收購方與合作方簽訂協(xié)議按一定股權比例成立平臺公司，合作方有權使用平臺公司進行項目拓展，未來單個項目由平臺公司出資成立對

應項目公司運作。項目公司取得項目實施主體后，雙方同股同權進行開發(fā)。

合作方擁有豐富的項目資源、城市更新操作經驗及較強的資金實力

雙方有意共同投資、推進和完成項目【共同投資、共同推進模式】城市更新項目拓展模式

適用范圍

項目規(guī)劃指標已確定

已經完成大部分業(yè)主拆遷談判工作的項目城市更新項目拓展模式

【直接收購模式】

合作方式

收購方與合作方直接約定交易條件、交易價格、交割進度，收購項目合作方式適用范圍協(xié)議約定合作方負責面對業(yè)主的談判及拆遷工作，根據合作方的工作成果如簽約率、拆賠比例、簽約進度等指標設置對應的獎懲措施。

針對主要難點在于拆遷工作的項目【引入拆遷模式】城市更新項目拓展模式城市更新涉及的基本概念

城市更新稅收實務大討論城市更新項目融資分析城市更新項目案例分享一、案例分析被拆遷戶：5億元現(xiàn)金+10億元房屋（成本價3億元），賠付率1：1.3，

其中，有一戶為法人，賠償2000萬元房屋（成本價600萬元），房屋凈值

2000萬元問題：1）開發(fā)商納什么稅，如何納稅？2）被拆遷戶納什么稅？如何納稅？二、被拆遷戶取得拆遷補償費，增值稅、所得稅如何征收自然人與法人有何區(qū)別？1、增值稅（免征）財稅〔2016〕36號《財政部

國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條

免征增值稅的第三十七條規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者?！保ㄔ瓲I業(yè)稅：符合城市更新改造政策自然人、法人均不征。）不符合政策性拆遷，按銷售不動產稅目征收付增值稅(營業(yè)稅)。問題：如果是企業(yè)間的商業(yè)行為取得的拆遷被償費，非政府行為，是否征稅，如何征？二、被拆遷戶取得拆遷補償費，增值稅、所得稅如何征收

自然人與法人有何區(qū)別？

參照上述規(guī)定，企業(yè)取得因國家建設需要依法征用、收回的房地產取得的補償款，要出具縣級（含）以上地方

人民政府收回土地使用權的正式文件，

經稅務機關審核后，不予征收增值稅（營業(yè)稅）。?

對被拆遷人按照國家有關城

鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的

標準取得的拆遷補償款，免

繳個人所得稅。?

按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城

改造過程中，個人因住房被

征用而取得賠償費，屬補償

性質的收入，無論是現(xiàn)金還

是實物（房屋），均免予征

收個人所得稅。?

財稅〔2005〕45號《財政部

國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》?

國稅函〔

1998

〕428號《國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人

所得稅的批復》二、被拆遷戶取得拆遷補償費，增值稅、所得稅如何征收

自然人與法人有何區(qū)別？

1、自然人：個人所得稅1、自然人：個人所得稅思考：對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免繳個人所得稅。超標準部分呢，是否征收，如何征？2、法人：企業(yè)所得稅（1）企業(yè)取得搬遷補償收入，不立即作為當年度的應稅收入征稅，而是在搬遷周期內，扣除搬遷支出后統(tǒng)一核算；（2）給予最長五年的搬遷期限；（3）企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補的虧損的，搬遷期間從法定虧損結轉年限中減除。?

國家稅務總局公告2012年第40號《國家稅務總局關于發(fā)布<企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法>的公告》二、被拆遷戶取得拆遷補償費，增值稅、所得稅如何征收自然人與法人有何區(qū)別？三、開發(fā)商支付給被拆遷戶的補償款憑收據能否入帳？如何理解“合法有效憑據”？支付給村股份公司的補償款憑股份公司的收據能否進開發(fā)成本抵稅？1、法人：企業(yè)所得稅實務困擾：房地產企業(yè)對被拆遷人（包括對個人和企業(yè)）的拆遷補償費，

通常是無法取得發(fā)票，是否允許記入開發(fā)成本，在土地增值稅、企業(yè)所得稅前扣除？依據有哪些？財稅[2016]140號《財政部

國家稅務總局關于明確金融

房地產開發(fā)

教育輔助服務等增值稅政策的通知》納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。思考：支付給村股份公司的補償款憑股份公司的收據能否稅前抵扣？實務中，土地增值稅按上述要求提供資料，可稅前抵扣：拆遷批文；拆遷補償協(xié)議；

銀行流水單據；

村股份公司補償款收據。四、開發(fā)商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎？如何征收？1、補償給拆遷戶的房屋，應視同銷售征收增值稅（營業(yè)稅）。對開發(fā)商根據當地政府的城市規(guī)劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產”的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“銷售不動產”的營業(yè)稅。增值稅處理如何？2、土地增值稅

根據有關法律法規(guī)規(guī)定，房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。（國稅函〔2010〕220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》

）3、企業(yè)所得稅

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產行為，

應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)，并結轉開發(fā)產品的計稅成本。（一）確認收入（或利潤）的方法和順序為：①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；③按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例

由主管稅務機關確定。4、契稅

土地使用權交換、房屋交換，交換價格相等的，免征契稅。但開發(fā)企業(yè)在重新取得土地證后，支付的拆遷補償費，理論上，要作為契稅的計稅依據，補交契稅3%。四、開發(fā)商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎？如何征收？增值稅（營業(yè)稅）土地增值稅企業(yè)所得稅償還拆遷戶房屋應繳納營業(yè)稅，除特殊情形外，銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業(yè)額。增值稅是否參照營業(yè)稅核定銷售額？安置用房視同銷售處理。同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。企業(yè)將開發(fā)產品用于換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。五、開發(fā)商向回遷戶收取的回遷房價款，如遠低于市場價，其差額能否進入拆遷成本？按雙方約定價還是市場公允價確認銷售收入？房地產開發(fā)企業(yè)償還村民回遷房，相應取得土地，取得了經濟利益。六、賠償有何標準？超標準補償給釘子戶的部分，能否計入拆遷成本？曝光：加大拆遷成本的常見偷稅手段七、等面積與超面積部分征收增值稅如何計算？原營業(yè)稅：對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅；

對超面積，應按市場價確定營業(yè)額。增值稅：簡易征收時，能否按上述政策處理？

一般計稅時，銷售額怎么定，市場價還是成本價？稅種A公司B公司增值稅（營業(yè)稅）區(qū)分簡易征收和一般計稅（按成本價或市場均價×5.5%）如能出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，則不征收土地增值稅按補償房屋銷售均價，等額計入清算收入和清算成本，實際稅負為零。由于加計扣除作用，尚有節(jié)稅效益如能證明因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，則免征土地增值稅。企業(yè)所得稅零交，在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。契稅稅法規(guī)定取得土地環(huán)節(jié)應補交3%，存有一定風險免八、案例分析：村委以地換房，雙方如何納稅？A公司以房換取B村股份公司土地使用權九、村委（土地方）出地開發(fā)商出資合作建房，建成自用或轉讓，如何計算土增稅？1、關于以房地產進行投資、聯(lián)營的征免稅問題

對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股

進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。2、關于合作建房的征免稅問題

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。十、村委（土地方）出地，開發(fā)商出資，不同合作方式有什么稅負差異？以村委的名義立項，還是以開發(fā)商名義立項？1、與村委合作模式舉例：1）村委出地，開發(fā)商出資，建好后分房給村委；2）開發(fā)商與村委共同成立項目公司開發(fā)，村委占一定股份，

建好房后村委拿走部分房產，村股份退出；3）開發(fā)商主導開發(fā)，建好后以部分房屋作為補償給到村委。4）其他方式。2、實務中立項涉稅問題舉例分析：1）用地建設指標有要求，只能以村委名議立項，對于開發(fā)商，成本無法入賬，土增稅、所得稅無法稅

前扣除問題？2）如果以村委名議立項開發(fā)，將來項目轉至項目公司名下，是否涉及在建工程轉讓稅費問題？3）以開發(fā)商名義立項，土地過戶稅費問題？4）與村委合作，開發(fā)商承擔村委的一切稅費，包括土地過戶及房產取得，開發(fā)商出了錢又入不了賬，

稅費問題？十一、開發(fā)商支付的拆遷補償費是否要補交契稅？1、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全

部經濟利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。2、出讓方式取得國有土地使用權，是否按照取得該土地使用權支付的全部經濟利益計

繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形

資產及其他經濟利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設配套費及各種補償費。十二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，如何繳納契稅？居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。問題討論：1、土地方和資金方的合作模式如何設計，稅收成本有什么區(qū)別？2、實物補償和現(xiàn)金補償哪個更好？

城市更新涉及的基本概念

城市更新稅收實務大討論城市更新項目融資分析

城市更新項目案例分享2

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56地產企業(yè)融資的基本觀點及主要涉稅問題

地產企業(yè)的融資渠道和融資方式

資金的進入和退出方式

信托的重點財稅問題解析

私募股權重點財稅問題解析

資產證券化融資的重點財稅問題

7

8

910

11

銀行貸款的財稅問題

合作開發(fā)的財稅問題企業(yè)兼并收購融資的財稅問題

集團內部融資的財稅問題

海外融資地產融資常見的方法1.2.3.4.5.6.7.8.9.一般性借款（銀團、抵押、擔保、發(fā)債）短期融資券土地融資開發(fā)貸融資過橋貸款施工單位墊資供應鏈融資資產證券化名股實債10.

股東注資11.

股東貸款12.

房地產基金13.

上市14.

定增、配股15.

同比例供股16.

可轉債17.

內保外借18.

內存外借

……必須掌握公司戰(zhàn)略及近期業(yè)務發(fā)展1.2.3.4.5.6.7.財務是一個綜合部門財務主管是最了解企業(yè)的人了解家底、了解戰(zhàn)略了解年度經營計劃動態(tài)了解老板的想法每家企業(yè)不同，常常戰(zhàn)略選擇不同，財務融資也是不一樣的譬如收縮戰(zhàn)略、穩(wěn)健戰(zhàn)略、積極戰(zhàn)略；海外戰(zhàn)略；轉型戰(zhàn)略；金融戰(zhàn)略8.

擴張型戰(zhàn)略比較普遍9.

盲目性擴張更多10.

自以為是的做法也比較普遍11.

還有很多不規(guī)范、多本賬的現(xiàn)象12.

而落地到財務融資方面有時比較難13.

總而言之，借錢要還14.

做好自己的定位和選擇15.

要意識到財務負責人責任很重做好融資，要與各方面做好溝通和配合在內部：1.與戰(zhàn)略部門溝通2.與投資部門溝通3.與營銷部門溝通4.與會計、報表部門溝通5.與稅務部門溝通6.與并購部門溝通7.與區(qū)域、項目溝通8.與董秘溝通9.

……10.溝通好才能在需要配合時配合好在外部：1.與銀行（大銀行、小銀行；內資銀行、外資銀行；國有銀行、股份制銀行）做好溝通2.與券商、投資銀行做好溝通3.與保險資金、保理資金、基金公司、資產管理公司做好溝通4.與評級公司做好溝通5.與監(jiān)管部門做好溝通6.資源網絡廣，方能做好融資，方能在選擇融資方式時游刃有余降低地產融資成本的思路1.2.3.4.5.6.7.8.9.要有全方位的做好融資的理念成立專門的部門或專人負責做好融資各方面溝通熟知融資工資差異及做好融資工具的選擇做好長短融資組合做好境內及境外融資搭配選好不同工具的融資窗口當然，改善基礎業(yè)務（如規(guī)模、盈利能力、負債率、現(xiàn)金流等指標）極為重要有的做，狠狠做，沒得做，等待或創(chuàng)造條件再做房地產未來發(fā)展趨勢及融資環(huán)境的變化1.2.3.4.5.6.中國房地產仍是一個最好的行業(yè)，毋庸置疑，關鍵是你的企業(yè)該怎么做？見仁見智，八仙過海，各顯其能。強者恒強，并購司空見慣；大魚吃小魚，鯊魚吃大魚；小魚永遠存在小地產商仍有空間，但越來越小，會從大城市、大區(qū)域擠壓出去發(fā)展策略：各自發(fā)揮優(yōu)勢，合作共贏是趨勢傳統(tǒng)銀行借貸收緊，通過發(fā)債、發(fā)產品、基金合作、上市將全面開啟，而且融資占比越來越大，這是不容置疑的。隨著行業(yè)毛利潤率進一步降低，金融和地產結合將是中長期戰(zhàn)略安排。國外、香港都是這樣的。2、地產融資常見的渠道及融資方式1、股東與合作伙伴（出售股權、定增（國內上市公司很難批），分享損益，共擔風險，餅子可做大）2、銀行（并購貸、開發(fā)貸、土地融資）3、銀行間市場：短期融資券、中期票據、固定收益類信托、資產支持票據（ABN）、資產支持證券（ABS）4、社會資本：以信托計劃為載體的房地產基金、有限合伙、信托與有限合伙的結合5、產業(yè)資本：股權投資基金、同業(yè)拆借6、信托（最靈活，成本高）7、券商（發(fā)債；定增；融資券；資產證券化；發(fā)產品，通道，費用也不低）8、基金（股份合作；名股實債、分享利益）9、證券交易所市場：股性信托、投資基金、企業(yè)資產證券化（ABS）、股票；10、保險資金：股權投資、債權投資、地產類金融產品；11、施工方融資12、供應鏈融資最好的融資是充分盤活內13、部資源。努力變現(xiàn)，加快周轉。內部資源的融資成本最低，把握性大，能夠控制節(jié)奏。14、若是境外平臺，比內地平臺融資還會多；最好在兩地都有融資平臺。資產支持票據（ABN）：債務融資工具，以特定資產所產生的可預測現(xiàn)金流作為還款支持（如應收賬款、銀行貸款、信用卡應收款等），約定一定期限內還本付息。資產支持證券（ABS）：債券性質金融工具，是以資產信用為支持的證券。其向投資者支付的本息來自于基礎資產池（最初采用住房抵押貸款，含汽車消費貸款、信用卡應收款、學生貸款、住房權益貸款、設備租賃費、廠房抵押貸款、貿易應收款等）產生的現(xiàn)金流或剩余權益，而非對某一經營實體的利益要求權。抵押貸款證券化（MBS）：表外模式（原始權益人(如銀行)把資產“真實出售”給SPV，SPV購得資產后重組資產池，以資產池支撐發(fā)行證券）；表內模式（原始權益人不需把資產出售給SPV而仍留在其資產負債表上，由發(fā)起人自己發(fā)行證券）；3.資金的進入和退出方式資金的進入方式：債性投資、股性投資等

?

受讓房地產項目公司股權或向房地產項目公司進行增資

?

受讓房地產項目公司的特定資產收益權（股性或股債結合型

的特定資產收益權）

?

認購有限合伙的LP份額，通過LP對房地產項目進行股性投資資金的退出方式：償還本息、股權轉讓、股份置換、合并或清算等。房地產融資主要涉稅問題統(tǒng)借統(tǒng)貸

問題捐贈基金溫州炒房團拉高價

格

……信托收據

問題關聯(lián)方是

否收息委貸利息入賬問題名股實債模式名稱直接安排模式（股東模式）項目公司安排模式（子公司模式）以承購合同為基礎的融資模式以產品支付為基礎的融資模式基本特征由開發(fā)商直接安排、組織項目的融資并承擔相應責任和義務由開發(fā)商投資設立一個具有法人資格的項目公司；再以該項目公司的名義擁有、經營項目和安排融資第三方承諾購買全部或部分房產，以此作為償還貸款資金來源的保證融資方購買項目房產的部分作為未來銷售收入的權益，作為貸款的主要償還資金優(yōu)點結構簡單，容易操作；可靈活安排融資，債務比例比較靈活；開發(fā)商可充分利用與貸款方的良好關系及自身資信等級降低融資成本結構相對簡單，操作較容易；容易實現(xiàn)有限追索權，降低開發(fā)商的投資風險較容易安排成無追索權和有限追索權；開發(fā)商風險得以分散；項目建成后銷售風險比較小容易安排成無追索權和有限追索權；開發(fā)商承擔風險較小缺點開發(fā)商承擔責任較多，不易實現(xiàn)有限追索權，較難降低開發(fā)商的風險對融資方來說風險較集中，不易達成融資安排結構較復雜；融資成本受第三方資信影響大結構復雜，相關協(xié)議煩瑣；融資方承擔風險較大適用情況融資比例較小，開發(fā)商與融資方關系較密切項目風險大，開發(fā)商無力獨自承擔存在資信良好的項目房產需求方項目資金需求量較大，沒有其他較好的擔保措施3.

1.1企業(yè)項目融資的模式3.

2常見的信用增級方式外部信用增級的主要技術方式:備用信用證、相關方擔保、單線保險、多線保險和信用互換等內部信用增級的主要技術方式:直接追索權

、優(yōu)先/次級結構

、超額抵押

、現(xiàn)金儲備賬戶

、回購條款

、擔保投資基金對再融資的影響，資產負債比例、債資比例、債務價值比例和可抵押品的價值

；不同的增信方式導致不同的融資成本運用方式成立規(guī)模占比成立數量占比平均規(guī)模平均期限平均預期年收益率證券投資190.3111.50%16816.41%1.132.816.53貸款455.2027.50%26425.78%1.721.779.47股權投資208.0712.57%514.98%4.082.519.88權益投資551.8633.34%32731.93%1.692.009.21組合運用98.545.95%888.59%1.123.288.84其他投資151.469.15%12612.30%1.202.509.67合計1655.45100%1024100%1.622.239.114.

4.1信托融資渠道的重點財稅問題解析

2018年信托資金運用方式統(tǒng)計表（單位：億元、個、年、%）投資領域成立規(guī)模占比成立數量占比平均規(guī)模平均期限平均預期年收益率金融291.1217.59%26325.68%1.113.127.74房地產499.6830.18%18618.16%2.692.109.82工商企業(yè)240.5214.53%17316.89%1.391.799.21基礎產業(yè)377.7622.82%20319.82%1.861.959.29其他246.3614.88%19919.43%1.242.198.91合計1655.45100%1024100%1.622.239.112018年信托資金投向統(tǒng)計表（單位：億元、個、年、%）4.

2信托計劃的稅收處理模式

受益人與受托人應按有關法律規(guī)定各自依法納稅。應當由信托財產承擔的稅費，按照法律、法規(guī)及國家有關部門的規(guī)定辦理。4.3

信托融資?Y公司股權投資集合資金信托計劃

（B信托）（36個月）?資金運用情況：主要用于Y公司項目的土地出讓金、契稅等土地費用。?信用增級情況：（1）信托設計結構化，優(yōu)先與次級比例僅為1.3:1；優(yōu)先級4.5億，次級3.5億；（2）Y公司關聯(lián)公司提供Y公司另一項目銷售回款作為還款來源；（3）B信托擁有項目公司重大事項的決策權一票否決權；（4）派駐董事及財務總監(jiān)，對項目進行現(xiàn)場監(jiān)管，保證資金在項目公司內封閉運作；

（5）信托存續(xù)期內取得合法土地使用權證（股價7億），向B信托辦理抵押。

（6）項目公司實際控制股東Y公司及法人K對股權回購義務等提供連帶保證。

（7）Y公司承諾若項目出現(xiàn)流動性缺口時提供資金支持。?預期收益率：100萬-300萬，9.7%；300萬及以上，11.2%4.3.1信托股權模式的財稅問題p

會計上：確認為股本或優(yōu)先股；p

財務上：增加了企業(yè)的股本，有機會擴大財務杠桿；p

稅務上：

回購支出的處理（轉讓方和受讓方）；

喪失債務的抵稅效應，需要債務替換；

一般不受債資比例的限制；資金成本率=溢價回購率×125%

+手續(xù)費率股權投資退出或減少的三種情況（1）轉讓股權。國稅函[2010]79號文件、國稅函[2009]698號文件：轉讓價款不得減去其對應的被投資企業(yè)累積未分配利潤和累積盈余公積份額。（2）被投資企業(yè)清算，企業(yè)股權消亡?！稐l例》第11條、財稅[2009]60號文件：

被投資企業(yè)清算時，允許在剩余資產中扣減其對應的未分配利潤和盈余公積。（3）減資分配，比照企業(yè)清算。國家稅務總局公告2011年第34號《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告》五、投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務處理投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資，其取得的資產中，相當于初始出資的部分，應確認為投資收回；相當于被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分，應確認為股息所得；其余部分確認為投資資產轉讓所得。4.4

應收賬款轉讓的稅務處理?1、流轉稅：應收賬款轉讓不涉及流轉稅。?2、所得稅：?（1）資產損失的處理?！蛾P于企業(yè)所得稅資產損失資料留存?zhèn)洳橛嘘P事項的公告》（國家稅務總局公告2018年第15號）企業(yè)貨幣資產損失包括現(xiàn)金損失、銀行存款損失和應收及預付款項損失等。公司轉讓應收賬款發(fā)生的損失屬于貨幣資產損失，企業(yè)向稅務機關申報扣除資產損失，僅需填報企業(yè)所得稅年度納稅申報表《資產損失稅前扣除及納稅調整明細表》，不再報送資產損失相關資料。相關資料由企業(yè)留存?zhèn)洳椤?

（2）轉讓收入的處理。?金融資產轉移取得的收入：屬于《企業(yè)所得稅法》第六條第（三）項規(guī)定的轉讓財產收入?！秾嵤l例》第十六條：企業(yè)所得稅法第六條第（三）項所稱轉讓財產收入，是指企業(yè)轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等財產取得的收入。6證券公司資產證券化融資的重點財稅問題?

6.1

專項計劃的設置形式（信托型、契約型還是公司型）?

6.2

基礎資產的類型選擇：企業(yè)應收款、信托受益權、基礎設施收益權等財產權利，商業(yè)物業(yè)等不動

產。?

同信托分析?

融資格局銀行-信托—證券—私募，為了做市場，成本比信托低（如上市公司股權質押7-8%）?

在金融壟斷牌照放開后，只要有投資能力和管理能力，個人也可以從事金融業(yè)務（在香港，只要是一位優(yōu)秀的基金經理，是一個持牌人都可以很快注冊一家基金管理公司。內地也將很快進入這樣的新階段）。77.銀行貸款的財稅問題8.

8.1合作開發(fā)的財稅問題與政府合作開發(fā)一級開發(fā)二級開發(fā)三級經營四級證券化五級退出方式：借錢最好，EPC管理咨詢、代理建設（含BT項目）、代理運營為中，拿地建設出售風險加大，定向合作開發(fā)風險小——以現(xiàn)金流為主線8.2與其他單位或企業(yè)合作開發(fā)

土地置換

房屋置換

土地換房屋（狹義的合作開發(fā)）

拆遷安置補償8.3.1合作建房的模式（1）土地使用權人提供土地，房地產開發(fā)企業(yè)提供資金和技術，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。（2）以土地使用權人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應分得的房屋及相應的土地使用權一并轉讓給開發(fā)商。（3）以開發(fā)商的名義進行建設，房屋建成后，開發(fā)商依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人，同時土地使用權人也要把開發(fā)商應分得的房屋所占用土地使用權轉讓給開發(fā)商。（4）雙方共同組成一個新的房地產開發(fā)公司，并以該公司的名義進