嘉興國(guó)際商務(wù)區(qū)A3地塊調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)人：營(yíng)銷(xiāo)中心

日期：2013.3.8Chapter1Chapter2Chapter3

區(qū)域概況地塊現(xiàn)狀分析區(qū)域狀況區(qū)域規(guī)劃區(qū)域小結(jié)

宗地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宗地狀況四至與環(huán)境生活配套地塊SWOT宗地條件小結(jié)目錄初步投資分析

周邊在售樓盤(pán)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)品初步定位投資測(cè)算分析投資結(jié)論宗地地塊指標(biāo)土地位置嘉興南湖區(qū)國(guó)際商務(wù)區(qū)紡工路以東，三環(huán)路以南用地面積11.07萬(wàn)㎡（地上）建筑面積17.72㎡(地上）容積率1.6建筑密度30%綠地率40%建筑限高有備注：宗地為南湖國(guó)際商務(wù)區(qū)世茂卡門(mén)3期地塊，轉(zhuǎn)讓意向價(jià)250萬(wàn)/畝，折合土地樓面價(jià)2344元/㎡（可議），項(xiàng)目需要2015年底前建成，政府對(duì)地塊的擴(kuò)初評(píng)審已認(rèn)可，轉(zhuǎn)讓與操作方式上轉(zhuǎn)讓方（世茂）另商議。宗地位置Chapter1

區(qū)域概況區(qū)域狀況區(qū)域規(guī)劃區(qū)域小結(jié)區(qū)域狀況區(qū)域特點(diǎn)——融入高鐵發(fā)展的新城市中心（國(guó)際商務(wù)區(qū)主要承擔(dān)的幾大只能包括：總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)會(huì)展、教育培訓(xùn)、交通樞紐和生態(tài)居住，）。配套——區(qū)域處在開(kāi)發(fā)建設(shè)起初期，生活配套程度低，預(yù)計(jì)2年內(nèi)主要依賴(lài)副市中心區(qū)域；交通——地面依托公交從高鐵站始發(fā)站；板塊已經(jīng)擁有南北雙向主干道路（6車(chē)道），自駕出行便捷；房地產(chǎn)——以高層公寓為主；新城開(kāi)發(fā)初期階段，商品住宅供求較弱,單價(jià)5200-7500元/㎡，依托區(qū)內(nèi)3000畝中央園是板塊房地產(chǎn)銷(xiāo)售中最大的賣(mài)點(diǎn)。區(qū)域規(guī)劃

國(guó)際商務(wù)區(qū)位于嘉興城市正南面的南湖區(qū)，其規(guī)劃范圍為：北到中環(huán)南路，東至三環(huán)東路，南為滬杭高速公路，西靠滬杭鐵路和乍嘉蘇高速公路，總面積約40平方公里。規(guī)劃人口22萬(wàn)人，居住用地約6.3平方公里。其中：居住用地約占總建筑用地的21%，公共服務(wù)設(shè)施用地（含商住混合用地）占總建設(shè)用地的28%，綠地占總建設(shè)用地的23%。另外，商務(wù)區(qū)總建筑面積控制為2200~2500萬(wàn)㎡。規(guī)劃形成“一心、一廊、五板塊”空間結(jié)構(gòu)?！耙恍摹薄劳懈哞F車(chē)站形成的總部商務(wù)核，三環(huán)南路北側(cè)依托過(guò)道站點(diǎn)布置的行政文化核心圈。（宗地所在）“一廊”——沿海鹽塘的生態(tài)公園帶。（南北生態(tài)軸線(xiàn)）“五板塊”——教育培訓(xùn)、綜合商務(wù)、樞紐總部經(jīng)濟(jì)、市級(jí)綜合服務(wù)和生態(tài)休閑度假板塊。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：總部經(jīng)濟(jì)，商務(wù)會(huì)展業(yè)，教育培訓(xùn)業(yè)，科技服務(wù)業(yè)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)金融和房地產(chǎn)業(yè)等。區(qū)域小結(jié)配合40平方公里國(guó)際商務(wù)區(qū)，政府相繼對(duì)3000畝中央公園、城市快速公交線(xiàn)路與商務(wù)大道進(jìn)行了建設(shè)，地段上與嘉興市中心僅10分鐘車(chē)程；通過(guò)高鐵與周邊實(shí)現(xiàn)19分鐘開(kāi)啟滬杭同城高速生活。作為嘉興城市未來(lái)最發(fā)展?jié)摿^(qū)域、滬杭連接嘉興的門(mén)戶(hù)，整個(gè)板塊未來(lái)將會(huì)成為嘉興首個(gè)以商務(wù)辦公、居住休閑和教育科研為一體的城市副中心。Chapter2地塊現(xiàn)狀分析

宗地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宗地狀況四至與環(huán)境生活配套地塊SWOT分析宗地條件小結(jié)指標(biāo)解讀地塊是占地11.07萬(wàn)方，建筑面積（地上）約11.72萬(wàn)㎡的住宅用地——中等體量，產(chǎn)品上以高層、小高層為主。項(xiàng)目容積率是1.6，限高東側(cè)（29F）西側(cè)（6f）——容積率適中，按照擴(kuò)初文本，限高大致為西側(cè)6F，東側(cè)29F。公建配套——需按規(guī)劃指標(biāo)設(shè)置宗地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊指標(biāo)土地位置嘉興南湖區(qū)國(guó)際商務(wù)區(qū)紡工路以東，三環(huán)路以南用地面積11.07萬(wàn)㎡（地上）建筑面積17.72㎡(地上）容積率1.6建筑密度30%綠地率40%建筑限高有占地11.07萬(wàn)㎡建筑面積11.72萬(wàn)㎡沿地塊南側(cè)的（市政綠帶處）地塊場(chǎng)地現(xiàn)狀宗地狀況

土地性質(zhì)：住宅用地，有大量雜草，待平整；土地形狀：地塊整體性好，呈長(zhǎng)方形；資源體：土地開(kāi)闊，無(wú)坡高，無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源體；

空氣及噪音：屬于城郊處，空氣較好；臨寶三環(huán)路、紡工路主干道，以及存在一定噪音及尾氣污染。四至環(huán)境西側(cè)：紡工路南側(cè)：三環(huán)路東側(cè)：泰寧路北側(cè)：五環(huán)洞路四界道路已經(jīng)成型，但由于市政建設(shè)需要過(guò)程，類(lèi)似部分道路路面的澆筑、路邊綠化等還有待時(shí)間；道路基本是快速路，周邊目前無(wú)任何形式的生活配套。國(guó)際商務(wù)區(qū)B2/B3地塊現(xiàn)狀東南西北生活配套宗地紡工路、三環(huán)路口有從高鐵樞紐站首發(fā)的93、95、96、97路將通往城市各個(gè)商業(yè)街區(qū)；3公里范圍內(nèi)：綜合商場(chǎng)：國(guó)際中港城

娛樂(lè)餐飲：嘉興博雅酒店

公園：中央公園、植物園

學(xué)校：嘉興一中

賓館酒店：嘉興博雅酒店

銀行：建設(shè)銀行、工業(yè)銀行、農(nóng)村合作信用社

醫(yī)院：嘉興市婦幼保健院（市三立醫(yī)院）、嘉興市第一人民醫(yī)院市婦幼保健院1公里范圍內(nèi)：娛樂(lè)餐飲：石堰

老社區(qū)沿街商業(yè)業(yè)態(tài)

公園：中央公園、植物園

學(xué)校：長(zhǎng)水中心幼兒園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：石堰

地塊SWOT分析嘉興國(guó)際商務(wù)區(qū)借助于滬杭高鐵線(xiàn)上的“一座新城”規(guī)劃，基本是從無(wú)到有的過(guò)程，目前商務(wù)區(qū)規(guī)劃時(shí)間在10至15年內(nèi)成為嘉興和浙江接軌上海、融入長(zhǎng)三角的窗口和長(zhǎng)三角重要的區(qū)域性國(guó)際商務(wù)中心。宗地的內(nèi)部資源無(wú)明顯特征，主要還是依托于其西側(cè)的3000畝中央公園環(huán)境，如果以宗地到市區(qū)15分鐘的車(chē)程來(lái)衡量，商務(wù)區(qū)的的“公園+高鐵+新城”效應(yīng)核心將會(huì)在此交匯，未來(lái)的5年里區(qū)域不斷的人口導(dǎo)入，會(huì)發(fā)展到一個(gè)新的臺(tái)階。不過(guò)以地塊入住交付時(shí)間要在2015年底前完成，按商務(wù)區(qū)建成周期來(lái)判斷，在銷(xiāo)售期期內(nèi)的新城建設(shè)還未定會(huì)有快速的變化，因此在房?jī)r(jià)上也會(huì)保持相對(duì)平衡的價(jià)格區(qū)間。

目前世茂公司對(duì)土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每畝250萬(wàn)，折合土地樓面價(jià)2344元/㎡。小結(jié)Chapter3初步投資分析

周邊在售樓盤(pán)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)品初步定位投資測(cè)算投資小結(jié)宗地3公里范圍內(nèi)，在售的幾個(gè)項(xiàng)目主要依托中央公園，形成了商務(wù)區(qū)居住板塊：板塊新房公寓產(chǎn)品均價(jià)目前在5600-8600元/㎡左右，在售5個(gè)項(xiàng)目中，基本報(bào)價(jià)都在7500元以上，唯獨(dú)世茂卡門(mén)備案價(jià)格7500以上，但實(shí)際成交只有5600元/㎡左右。產(chǎn)品形態(tài)上紡工路沿線(xiàn)的三個(gè)項(xiàng)目是別墅+高層產(chǎn)品，別墅基本處在現(xiàn)房銷(xiāo)售期，公寓以現(xiàn)房、期房都有。板塊公寓均價(jià)格分布周邊在售樓盤(pán)7000-7500元5600元香緹花園7800元高7600/多8600元新都名邸公寓7500/LOFT8500元紡工路宗地物業(yè)屬性項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品主力戶(hù)型近期價(jià)格(元/㎡)項(xiàng)目規(guī)模公寓普羅旺斯占地40萬(wàn)㎡建筑45.8萬(wàn)㎡2012-7高層89㎡二房116㎡三房折后7000-7500浙江東方藍(lán)海置地世茂新城卡門(mén)占地2.3萬(wàn)㎡建筑22.9萬(wàn)㎡2011-5小高層，高層83㎡二房133㎡三房5600嘉興世茂房地產(chǎn)香緹花園占地19萬(wàn)㎡建筑19萬(wàn)㎡2010-11

高層;小高層;170-220四房7800嘉興市三盛房地產(chǎn)贊成新都名邸占地3.8萬(wàn)㎡建筑9.3萬(wàn)㎡2011-10多層小高層84㎡二房130㎡三房高層7580多層8500嘉興市豐成房地產(chǎn)卡布斯公館（商）

占地1.98萬(wàn)㎡建筑3萬(wàn)㎡2013.11-2F是卡布斯商業(yè)街區(qū)，3-5F、7-8F是平層酒店式公寓，6F是loft產(chǎn)品，酒店式公寓部分共220戶(hù)，主力戶(hù)型50㎡50㎡一房SOHO7500LOFT8500嘉興市城建房地產(chǎn)別墅普羅旺斯同上2010-9聯(lián)排、獨(dú)棟

250-300300萬(wàn)/套浙江東方藍(lán)海置地世茂新城卡門(mén)同上2011-5聯(lián)排210-260200-300萬(wàn)/套嘉興世茂房地產(chǎn)香緹花園同上2010-5聯(lián)排220-300400/套嘉興市三盛房地產(chǎn)區(qū)域個(gè)案調(diào)查匯總表區(qū)域個(gè)案案列分析東方

普羅旺斯

基本參數(shù)占地面積：占地約19.4萬(wàn)㎡，總建筑面積：40萬(wàn)㎡、容積率：1.44、分為低層別墅園區(qū)與高層公寓區(qū)。低層別墅占地約180畝，159棟別墅容積率0.5，平均1.1畝一棟，高層：共1946戶(hù)項(xiàng)目地址：文賢路與富潤(rùn)路交叉口近期成交均價(jià)：6830-7500元/㎡（93折）開(kāi)發(fā)商：：浙江東方藍(lán)海置地物業(yè)類(lèi)型：88-160㎡2-4房聯(lián)排別墅

獨(dú)棟

公寓是嘉興國(guó)際商務(wù)區(qū)的一個(gè)高檔生活大盤(pán)，毗鄰3000畝中央公園，占地約291畝，建筑面積約40萬(wàn)㎡，由法式別墅與高層公館組團(tuán)東方普羅旺斯高層一期已基本售罄，于2013年4月交房。在售的高層二期4幢高層，于2014年7月交房，樓棟均價(jià)折后7000-7500元/㎡，一次性付款92折，貸款95折，公積金98折。主力戶(hù)型是89平方米和140㎡，附贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)面積。世茂新城Ⅱ卡門(mén)印象

基本參數(shù)占地面積：13.8萬(wàn)㎡、總建筑面積：22.9萬(wàn)㎡、容積率：1.54、綠化率：35%，樓層18-25層，最低18層；別墅3層項(xiàng)目地址：紡工路中央公園東側(cè)近期成交均價(jià)：5500-5600元/㎡開(kāi)發(fā)商：嘉興世茂新城房地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型：60-188㎡1-4房位于嘉興國(guó)際商務(wù)區(qū)，西側(cè)為3300畝的中央公園，南向?yàn)闇几哞F嘉興南站，來(lái)往上海杭州19分鐘即可，半小時(shí)可來(lái)往嘉興五縣兩區(qū)。規(guī)劃含近40萬(wàn)方的商業(yè)配套,其中設(shè)有百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、大型超市、影院、星級(jí)酒店等配套，并規(guī)劃有高端幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部等配套。與項(xiàng)目2012年10月10日第一次對(duì)外報(bào)出的5400元相比，4個(gè)月以來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲了200元，漲幅為3.5%。區(qū)域個(gè)案案列分析聯(lián)排別墅

公寓洋房83㎡133㎡香緹世家一期占地150畝，建筑面積約10萬(wàn)㎡，一期170棟別墅已售罄。二期為4棟面積為170-380㎡，大平層與空中別墅組成，約3.4米層高，8米超觀景陽(yáng)臺(tái)，約6米挑高客廳，超高層高設(shè)計(jì)；二期平墅公館目前現(xiàn)房發(fā)售，7200元/㎡起，買(mǎi)房即送車(chē)位。三期占地6.9萬(wàn)㎡，建筑面積15萬(wàn)㎡，11棟15-18層的高層組成，面積160-200㎡。區(qū)域個(gè)案案列分析

基本參數(shù)占地面積：10萬(wàn)㎡、總建筑面積：10萬(wàn)㎡、容積率：1、綠化率：44%物業(yè)地址：南湖區(qū)紡工路中央公園東側(cè)近期成交均價(jià)：7800元/㎡開(kāi)發(fā)商：上海寶坤置業(yè)有限公司物業(yè)類(lèi)型：170-380平方米4房、6房、空中別墅

聯(lián)排

空中別墅公寓三期170㎡220㎡贊成新都名邸

基本參數(shù)占地面積：3.8萬(wàn)㎡、總建筑面積：9.9萬(wàn)㎡、容積率：2、綠化率：26%項(xiàng)目地址：

由拳路與花園路交界處近期成交均價(jià)：7600（高層）/8600（多層）元/㎡開(kāi)發(fā)商：嘉興市豐成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類(lèi)型：80-143㎡2-3房區(qū)域個(gè)案案列分析該案南向毗鄰府南公園，東有體育公園、少兒公園、植物園等三大中央公園，西有姚家蕩公園，北面直達(dá)南湖風(fēng)景區(qū)。

項(xiàng)目由7幢多層電梯花園洋房，6幢寬景高層，剩200多套，高層折后均價(jià)7580元/㎡，多層剩余40幾套，折后均價(jià)8600元/㎡。優(yōu)惠：92折。多層高層宗地的價(jià)值點(diǎn)在于城市高鐵的發(fā)展，啟動(dòng)了政府對(duì)新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，隨之有了各類(lèi)設(shè)施配套建設(shè)及人口導(dǎo)入方向，“3000畝中央公園”作為板塊的主要價(jià)值落點(diǎn)，吸引了外區(qū)域客群，不過(guò)人口的引入還需要對(duì)于產(chǎn)業(yè)引入的要求，這樣人口才會(huì)聚集于流動(dòng)，目前還沒(méi)有看到嘉興對(duì)產(chǎn)業(yè)問(wèn)題方面的落實(shí)，因此區(qū)域發(fā)展時(shí)間會(huì)有相當(dāng)大過(guò)程。按宗地2015年建成周期完成，2014年銷(xiāo)售啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)周期時(shí)周邊環(huán)境的成熟和房?jī)r(jià)年均增值因素并不能體現(xiàn)很多，保守估計(jì)建議宗地類(lèi)似的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)毛坯定價(jià)為：

住宅6000~7000元/㎡元區(qū)間

未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)品初步定位指標(biāo)總建筑面積可售建筑面積面積（萬(wàn)㎡）17.72萬(wàn)㎡17.72萬(wàn)㎡預(yù)期售價(jià)（元/㎡）

6695銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）

118156.5產(chǎn)品定位：定位中高端人群，以剛需為主，適合2-5人居住。目標(biāo)客戶(hù)為市區(qū)自住客戶(hù)、養(yǎng)老型客戶(hù)，高鐵周邊及產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶(hù)，年齡在25-50歲。產(chǎn)品形態(tài)：小高層+高層純住宅項(xiàng)目?？傉嫉丶s11.7萬(wàn)㎡，總建面積約17.7萬(wàn)㎡。建議售價(jià)：板塊1年后的周邊市場(chǎng)環(huán)境改善不大，基本還處在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期。地塊相鄰項(xiàng)目公寓售價(jià)目前為5600元/㎡（低價(jià)先吸引人氣），目前周邊項(xiàng)目成交均價(jià)范圍主要在5600-7900元/㎡，建議該項(xiàng)目的售價(jià)6695元/㎡（含3%的年均增長(zhǎng)系數(shù)），預(yù)計(jì)總銷(xiāo)金額11.82億。土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的土地成本投資利潤(rùn)率投資分析-1經(jīng)過(guò)前述分析，地塊假設(shè)：產(chǎn)品定位普通住宅，未來(lái)預(yù)期銷(xiāo)售單價(jià)6695元/㎡，可售面積17.72萬(wàn)㎡，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)2344元/㎡測(cè)算，預(yù)計(jì)單位面積凈銷(xiāo)售收入為6669*0.92=6135元/㎡，那么測(cè)算利潤(rùn)為10.87億元，投資利潤(rùn)率為8%.測(cè)算1土地評(píng)估價(jià)的土地成本下凈利潤(rùn)率

數(shù)值/比重單位價(jià)格（元/㎡）總額（萬(wàn)元）備注一、成本1.土地成本17.717234441524.7

2.開(kāi)發(fā)成本17.717320056695.3以轉(zhuǎn)讓方的價(jià)格為依據(jù)

投資總額17.717554498220.0

二、銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售總額17.7176669118156.5

三、相關(guān)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及土地增值預(yù)征8%5349452.5按8%計(jì)算四、稅前/稅后盈利稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）（二）-（一）-（三）59210484

稅后利潤(rùn)額（萬(wàn)元）25%4447863按25%計(jì)算稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率（%）（四）/（二）8.9%8.9%

投資利潤(rùn)率（%）

8.0%8.0%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資投資利潤(rùn)率15%推導(dǎo)土地價(jià)格投資分析-2經(jīng)過(guò)前述分析，地塊假設(shè)：產(chǎn)品定位普通住宅項(xiàng)目，未來(lái)銷(xiāo)售單價(jià)6690/㎡，可售面積17.717萬(wàn)㎡，按投資收益率15%計(jì)算，預(yù)計(jì)單位面積凈銷(xiāo)售收入為6669*0.92=6135元/㎡，那么測(cè)算利潤(rùn)為10.87億元，此利潤(rùn)率下的拿地樓面價(jià)為2135元/㎡，總計(jì)土地價(jià)格37829.9萬(wàn)元。測(cè)算2按15%投資利潤(rùn)率推導(dǎo)土地成本價(jià)

數(shù)值/比重單位價(jià)格（元/㎡）總額（萬(wàn)元）備注一、成本1.土地成本17.717213537829.9

2.開(kāi)發(fā)成本17.717320056695.3以轉(zhuǎn)讓方的價(jià)格為依據(jù)

投資總額17.717533594525.2

二、銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售總額17.7176669118156.5

三、相關(guān)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及土地增值預(yù)征8%5349452.5按8%計(jì)算四、稅前/稅后盈利稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）（二）-（一）-（三）80014179

稅后利潤(rùn)額（萬(wàn)元）25%60010634按25%計(jì)算稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率（%）（四）/（二）12.0%12.0%

投資利潤(rùn)率（%）

15.0%15.0%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資投資利潤(rùn)率20%推導(dǎo)土地價(jià)格