房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：***省食品藥品檢驗(yàn)所***區(qū)***街***號(hào)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估委托方：***省食品藥品檢驗(yàn)所估價(jià)方：***房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)師:***估價(jià)作業(yè)日期：******估價(jià)報(bào)告編號(hào)：***目錄一、致委托方函………………2二、估價(jià)師聲明………………3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………4四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………7五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告…………14六、附件……………………13致委托方函***食品藥品檢驗(yàn)所：受貴單位的委托，我公司委派評(píng)估人員于2007年12月11日對(duì)位于***市***區(qū)***街46號(hào)委估房地產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，并進(jìn)行了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，目的是為委托方確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。為使被估價(jià)當(dāng)事人能夠依法維護(hù)自己的合法權(quán)益，本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的房地產(chǎn)估價(jià)原則，現(xiàn)將評(píng)估結(jié)論函告如下：本公司評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，按照估價(jià)程序，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，并考慮各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，經(jīng)過周密測(cè)算，對(duì)委估標(biāo)的物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○七年十二月十一日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反映。現(xiàn)將房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：房地產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表房屋所有權(quán)序號(hào)估價(jià)對(duì)象名稱權(quán)證號(hào)碼建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)建筑面積（m2）單價(jià)（元/m22）房產(chǎn)評(píng)估值（元）1科研辦公樓***字第519933號(hào)鋼混63673.91,866.0006,855,4997.002科研樓***房字第0008195號(hào)混合640421,449.0005,856,8558.003科研綜合樓***字第519932號(hào)混合611861,561.0001,851,3446.004車庫食堂***房字第0008812號(hào)混合3550991.00545,050..00房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果小計(jì)計(jì)9,451.915,108,7751.000土地使用權(quán)序號(hào)估價(jià)對(duì)象名稱權(quán)證號(hào)碼用途使用權(quán)類型土地面積（m2）單價(jià)（元/m22）土地評(píng)估值（元）1土地使用權(quán)***國用19999字第1310號(hào)醫(yī)衛(wèi)用地劃撥3,897.003,822.05514,894,5529.000房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果合合計(jì)30,003,2280.000人民幣大寫：=30003280\*CHINESENUM2叁仟萬零叁仟貳佰捌拾元整。本估價(jià)報(bào)告書一式四份，委托方三份，本機(jī)構(gòu)存檔一份。******房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：***二○○七年十二月二十五日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及相應(yīng)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性負(fù)責(zé)。但對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘察，限于估價(jià)對(duì)象外觀和使用狀況，如果報(bào)告的使用人對(duì)質(zhì)量問題存疑，建議委托專業(yè)機(jī)構(gòu)另行鑒定。六、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。七、本公司估價(jià)人員已對(duì)委托方提供的所有資料履行了必要的注意義務(wù)，未發(fā)現(xiàn)明顯異常，故本報(bào)告以委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料真實(shí)合法有效為估價(jià)前提，若提供的資料有誤致使評(píng)估結(jié)果有誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。國家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：國家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)條件（一）本次所評(píng)估的房地產(chǎn)沒有設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)。（二）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。（三）權(quán)屬方合法取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。（四）建筑物符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。（五）委托方提供的資料真實(shí)、完整、合法、有效。（六）本次估價(jià)基于以下概念所稱估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算的活動(dòng)。所稱客觀合理價(jià)格，是指對(duì)應(yīng)于某種估價(jià)目的特定條件下形成或成立的正常價(jià)格，它能夠?yàn)楫?dāng)事人或社會(huì)一般人信服和接受，通?？陀^合理價(jià)格是指在公開市場(chǎng)上形成或成立的價(jià)格。公開市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較為充裕的時(shí)間，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排它性。同一估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，估價(jià)結(jié)果的客觀合理價(jià)格也會(huì)有所不同。二、估價(jià)限制條件（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬、土地使用權(quán)面積及建筑面積等資料由委托方提供，委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。由于委托方提供資料不實(shí)造成的影響，估價(jià)方不承擔(dān)責(zé)任。（二）估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)實(shí)地查勘的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的查勘，限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。（三）本次評(píng)估的價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在完整權(quán)利狀態(tài)下無他項(xiàng)權(quán)利的市場(chǎng)價(jià)值，包括相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值及地上建筑物價(jià)值。（四）本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師加蓋印章方可使用。（五）按有關(guān)規(guī)定本估價(jià)報(bào)告出具報(bào)告日期起一年內(nèi)有效。（六）本次評(píng)估估價(jià)報(bào)告包括“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”，“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交有關(guān)部門確認(rèn)或備案時(shí)的附件。（七）本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用于為委托方確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，若改變估價(jià)目的及使用條件需向本評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。（八）未經(jīng)估價(jià)方和委托方書面同意,本報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用,亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。（九）本報(bào)告由******房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。（十）本估價(jià)報(bào)告書一式四份，委托方三份，本機(jī)構(gòu)存檔一份。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：***省食品藥品檢驗(yàn)所機(jī)構(gòu)地址：***省***市***區(qū)****號(hào)聯(lián)系電話：**受托估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱:******房地產(chǎn)評(píng)估有限公司土地資質(zhì)級(jí)別:二級(jí)機(jī)構(gòu)注冊(cè)號(hào):***房產(chǎn)資質(zhì)級(jí)別:二級(jí)機(jī)構(gòu)注冊(cè)號(hào):***聯(lián)系電話:***地址:***市***街***號(hào)估價(jià)對(duì)象１、地理位置：估價(jià)對(duì)象位于***市***區(qū)**46號(hào)，占地3,897平方米，地上4座建筑物，總建筑面積9,451.9平方米。該地區(qū)交通便利，地理位置優(yōu)越，是辦公、商務(wù)、住宅的理想之所。按《***市土地定級(jí)圖》標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域?yàn)?**市***區(qū)商住用地區(qū)域，由于近幾年的大力開發(fā)建設(shè)，此區(qū)域的地理環(huán)境、人文環(huán)境不斷改善、提升，地理優(yōu)勢(shì)已逐年顯現(xiàn)，其房地產(chǎn)價(jià)值也在逐年上升。２、市政設(shè)施條件及環(huán)境條件：估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)，市政配套設(shè)施達(dá)到宗地外“七通”（電力通、電訊通、上水通、下水通、道路通、供氣通、供暖通），宗地內(nèi)“七通”（電力通、電訊通、上水通、下水通、道路通、供氣通、供暖通），基礎(chǔ)設(shè)施較完備，保證率較高，能夠滿足正常生產(chǎn)和生活的需要，商住聚集狀況較好，東距沃爾瑪不足200米，周邊有國美電器，西距九路市場(chǎng)僅300米，周邊門市店鋪林立，南距鄰大誼園商務(wù)休閑會(huì)館，周邊有勛望小學(xué)，交通銀行，區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚環(huán)境良好。3、宗地權(quán)屬：國有土地，***省食品藥品檢驗(yàn)所以劃撥方式取得?！秶型恋厥褂米C》號(hào)為***國用（1999）字第1310號(hào)，用途醫(yī)衛(wèi)，土地等級(jí)3級(jí)。宗地四至：宗地東至*****；南至大誼園餐飲休閑中心；西至吉工一街；北至南八中路。。4、周邊配套情況商場(chǎng)超市：***百貨、友誼購物中心、新瑪特超市、***九路市場(chǎng)、中國家具城、維華家具城。商務(wù)樓：慈芳大廈、魯爾大廈。酒店：名都酒店。商務(wù)休閑：大誼園休閑會(huì)館。金融系統(tǒng)：交行貴和八路支行。醫(yī)院：***市第五醫(yī)院興華分院燒傷科。學(xué)校：***大學(xué)、***職業(yè)技術(shù)學(xué)院計(jì)算機(jī)學(xué)院。綠化：興華公園。5、待估建筑物的結(jié)構(gòu)及裝飾：5.1、科研辦公樓房屋所有權(quán)證號(hào)：（沈房權(quán)證***字第***號(hào)），建筑面積3673.9平方米，開間寬約12米，一層層高約3.6米，二層至六層高約3.5米，于2001年完成主體工程，并交付使用，建筑物為混合結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土柔形基礎(chǔ)，內(nèi)墻面刮大白、走廊水刷石磨光地面，裝飾石膏板吊頂，室內(nèi)鋪覆合地板，落地鋼化玻璃門塑鋼窗，外墻貼瓷磚，樓面板采用120mm厚現(xiàn)澆板，屋面采用三氈四油卷材防水，有組織排水，水電設(shè)施為pvc水管、獨(dú)立供電、給排水系統(tǒng)。一層標(biāo)本室，二層辦公室，三至六層為實(shí)驗(yàn)室，實(shí)驗(yàn)室為無菌封閉裝修。本幢樓與科研樓連通，樓內(nèi)有一部可乘十人的電梯。5.2、科研樓房屋所有權(quán)證號(hào)：（***房字第008195號(hào)），建筑面積4042平方米，開間寬約15米，一層至六層每層層高約3.6米，于2001年完成工程改造并交付使用，建筑物為混合結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土柔形基礎(chǔ)，內(nèi)墻面刮大白、走廊水刷石磨光地面，裝飾石膏板吊頂，室內(nèi)鋪覆合地板，落地鋼化玻璃門塑鋼窗，外墻貼瓷磚，樓面板采用120mm厚現(xiàn)澆板，屋面采用三氈四油卷材防水，有組織排水，水電設(shè)施為pvc水管、獨(dú)立供電、給排水系統(tǒng)。一層標(biāo)本室，二層辦公室，三至六層為實(shí)驗(yàn)室,實(shí)驗(yàn)室為無菌封閉裝修。本幢樓與科研樓連通，樓內(nèi)有一部電梯目前閑置。5.3、科研綜合樓房屋所有權(quán)證號(hào)：（沈房權(quán)證***字第***號(hào)），建筑面積1186平方米，層高約3米，于2001年建成，建筑物為混合結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，大理石樓梯臺(tái)階白鋼扶手，塑鋼窗，白鋼門室內(nèi)鋪復(fù)合地板，室內(nèi)復(fù)合木門，外墻刷彩色防水涂料屋面板采板，有組織排水，水電設(shè)施齊備。5.4、車庫食堂房屋所有權(quán)證號(hào)：（***房字第***號(hào)），建筑面積550平方米，開間寬約15米，一層層高約3.6米，二層至三層層高約3.5米于2001年完成工程改造并交付使用，建筑物為混合結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土柔形基礎(chǔ)，內(nèi)墻面及天棚刮白、水刷石磨光地面，塑鋼門窗，外墻貼瓷磚，樓面板、屋面板采用120mm厚現(xiàn)澆板，屋面采用三氈四油卷材防水，有組織排水，獨(dú)立供電、給排水系統(tǒng)。5.5、宗地：該宗土地位于***市***區(qū)**46號(hào),占地3897.00平方米。宗地權(quán)屬：國有土地，***省食品藥品檢驗(yàn)所以劃撥方式取得?！秶型恋厥褂米C》號(hào)為***國用（1999）字第1310號(hào)，用途醫(yī)衛(wèi)，土地等級(jí)3級(jí)。宗地東至*****；南至大誼園餐飲休閑中心；西至吉工一街；北至南八中路。市政配套設(shè)施達(dá)到宗地外“七通”（電力通、電訊通、上水通、下水通、道路通、供氣通、供暖通），宗地內(nèi)“七通”（電力通、電訊通、上水通、下水通、道路通、供氣通、供暖通），基礎(chǔ)設(shè)施較完備，保證率較高，能夠滿足正常生產(chǎn)和生活的需要，區(qū)域環(huán)境良好。四、估價(jià)目的：為委托方確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二○○七年十二月十一日六、價(jià)值定義：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及估價(jià)目的的要求，本次房地產(chǎn)估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)：1、《中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；3、《中華人民共和國土地管理法》；4、《關(guān)于印發(fā)城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)出讓金及租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》沈規(guī)國土發(fā)[2005]46號(hào)；5、現(xiàn)行工程造價(jià)管理的有關(guān)文件、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及工程定額等；6、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)ＧＢ／Ｔ１８５０８－２００１)；7、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)ＧＢ／Ｔ１８５０7－２００１)；8、省、市有關(guān)政策、法規(guī)及規(guī)定文件；9、委托方提供的有關(guān)資料；10、《房屋所有權(quán)證》；11、《國有土地使用證》；12、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察收集的資料。八、估價(jià)原則：1．合法原則2．堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則3．最高最佳使用原則4．替代原則5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則九、估價(jià)方法：根據(jù)明確的估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)在遵循上述估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查搜集的有關(guān)資料分析，估價(jià)人員認(rèn)為本次評(píng)估房產(chǎn)采用成本法進(jìn)行估價(jià)，宗地可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法。理由是：一是待估宗地及房產(chǎn)為科研用途，在市場(chǎng)上不活躍、交易案例較少的情況下，運(yùn)用成本法估價(jià)較為適合；二是該宗地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域內(nèi)，并有相應(yīng)的修正體系，因此適合運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法進(jìn)行估價(jià)。三、該區(qū)域有未來重新規(guī)劃開發(fā)可能，故可采用剩余法進(jìn)行估價(jià)。成本法成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。1．建筑物重置價(jià)格：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物正常價(jià)格。2．折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失。包括物質(zhì)上、功能上、經(jīng)濟(jì)上的折舊，也可稱為建筑物成新率。3．成本法基本公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=重置完全價(jià)格×（1-折舊）或成新率。基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為：Pi＝P×(1±K)×S1×S2×S3×S4±M式中:Pi—估價(jià)對(duì)象地價(jià)P—估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)K—估價(jià)對(duì)象所有綜合影響因素總修正值其中：Ki—第i個(gè)估價(jià)對(duì)象綜合因素修正系數(shù)S1—宗地用途修正系數(shù)S2—年期修正系數(shù)S3—容積率修正系數(shù)S4—期日修正系數(shù)M—相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施差異的配套費(fèi)剩余法剩余法，是求取已開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，減去正常的開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此來估算估價(jià)對(duì)象的客觀和理價(jià)格或價(jià)值的方法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法，先用市場(chǎng)比較法求取開發(fā)完成后的價(jià)值，減去正常的開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，即為所求地價(jià)。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=房地產(chǎn)開發(fā)總價(jià)值-建筑開發(fā)成本-專業(yè)費(fèi)-管理費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-稅費(fèi)-開發(fā)利潤十、估價(jià)結(jié)果確定：本公司評(píng)估人員根根據(jù)評(píng)估目的的，按照估價(jià)價(jià)程序，遵循循估價(jià)原則，采采用科學(xué)的估估價(jià)方法，在在認(rèn)真分析現(xiàn)現(xiàn)有資料的基基礎(chǔ)上，并考考慮各種影響響房地產(chǎn)價(jià)格格的因素，經(jīng)經(jīng)過分析測(cè)算，對(duì)對(duì)委估標(biāo)的物物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)所表現(xiàn)的市市場(chǎng)價(jià)值做出出了公允反映映?，F(xiàn)將房地地產(chǎn)抵押估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)告如如下：房地產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表表房屋所有權(quán)序號(hào)估價(jià)對(duì)象名稱權(quán)證號(hào)碼建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)建筑面積（m2）單價(jià)（元/m22）房產(chǎn)評(píng)估值（元）1科研辦公樓***字第519933號(hào)鋼混63673.91,866.0006,855,4997.002科研樓***房字第0008195號(hào)混合640421,449.0005,856,8558.003科研綜合樓***字第519932號(hào)混合611861,561.0001,851,3446.004車庫食堂***房字第0008812號(hào)混合3550991.00545,050..00房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果小計(jì)計(jì)9,451.9915,108,7751.000土地使用權(quán)序號(hào)估價(jià)對(duì)象名稱權(quán)證號(hào)碼用途使用權(quán)類型土地面積（m2）單價(jià)（元/m22）土地評(píng)估值（元）1土地使用權(quán)***國用19999字第1310號(hào)醫(yī)衛(wèi)用地劃撥3,897.0003,822.05514,894,5529.000房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果合合計(jì)30,003,2280.000人民幣大寫：=30003280\*CHINESENUM2叁仟仟萬零叁仟貳貳佰捌拾元整整。十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師師十二、估價(jià)作業(yè)日日期2007年12月月11日至12月25日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)應(yīng)用的有效期期本估價(jià)報(bào)告有效期期為一年即22007年12月25日至2008年12月24日。******房地地產(chǎn)評(píng)估有限限公司二○○七年十二月二十五日日附件：1、房地產(chǎn)估價(jià)委托托協(xié)議書2、委托方機(jī)構(gòu)代碼碼證復(fù)印件3、委托方提供房屋屋所有權(quán)、國國有土地使用用權(quán)證復(fù)印件件4、******房地地產(chǎn)評(píng)估有限限公司營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印件5、******房地地產(chǎn)評(píng)估有限限公司評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書書復(fù)印件6、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書書復(fù)印件房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)報(bào)告房屋建筑物估價(jià)一、個(gè)別因素分析析本次委估對(duì)象為：：1、科研辦公樓房屋所有權(quán)證號(hào)：：（***房權(quán)證證***字第***號(hào)），建建筑面積36673.9平方米，開間間寬約12米，一層層高高約3.6米，二層至六六層高約3.5米，于2001年完成主體體工程，并交付使用用，建筑物為為混合結(jié)構(gòu)，基基礎(chǔ)為鋼筋混混凝土柔形基基礎(chǔ)，內(nèi)墻面面刮大白、走廊水刷石磨磨光地面，裝裝飾石膏板吊吊頂，室內(nèi)鋪鋪覆合地板，落落地鋼化玻璃璃門塑鋼窗，外墻墻貼瓷磚，樓樓面板采用1200mm厚現(xiàn)澆澆板，屋面采采用三氈四油油卷材防水，有有組織排水，水水電設(shè)施為pvc水管、獨(dú)立立供電、給排排水系統(tǒng)。一一層標(biāo)本室，二二層辦公室，三三至六層為實(shí)實(shí)驗(yàn)室，實(shí)驗(yàn)驗(yàn)室為無菌封封閉裝修。本本幢樓與科研研樓連通，樓樓內(nèi)有一部可可乘十人的電電梯。2、科研樓房屋所有權(quán)證號(hào)：：（***房字第第***號(hào)），建建筑面積40042平方米，開間間寬約15米，一層至六六層每層層高高約3.6米，于2001年完成工程程改造并交付付使用，建筑筑物為混合結(jié)結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為為鋼筋混凝土土柔形基礎(chǔ)，內(nèi)內(nèi)墻面刮大白、走廊水刷石磨磨光地面，裝裝飾石膏板吊吊頂，室內(nèi)鋪鋪覆合地板，落落地鋼化玻璃璃門塑鋼窗，外墻墻貼瓷磚，樓樓面板采用1200mm厚現(xiàn)澆澆板，屋面采采用三氈四油油卷材防水，有有組織排水，水水電設(shè)施為pvc水管、獨(dú)立立供電、給排排水系統(tǒng)。一一層標(biāo)本室，二二層辦公室，三三至六層為實(shí)實(shí)驗(yàn)室,實(shí)驗(yàn)室為無無菌封閉裝修修。本幢樓與與科研樓連通通，樓內(nèi)有一一部電梯目前前閑置。3、科研綜合樓房屋所有權(quán)證號(hào)：：（***房權(quán)證證***字第***號(hào)），建建筑面積1186平方米，層高高約3米，于2001年建成，建建筑物為混合合結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)礎(chǔ)為鋼筋混凝凝土條形基礎(chǔ)礎(chǔ)，大理石樓樓梯臺(tái)階白鋼鋼扶手，塑鋼鋼窗，白鋼門門室內(nèi)鋪復(fù)合合地板，室內(nèi)內(nèi)復(fù)合木門，外外墻刷彩色防防水涂料屋面面板采板，無無組織排水，水水電設(shè)施齊備備。4、車庫食堂房屋所有權(quán)證號(hào)：：（***房字第第***號(hào)），建建筑面積5550平方米，開間間寬約15米，一層層高高約3.6米，二層至三三層層高約3.5米于2001年完成工程程改造并交付付使用，建筑筑物為混合結(jié)結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為為鋼筋混凝土土柔形基礎(chǔ)，內(nèi)內(nèi)墻面及天棚棚刮白、水刷刷石磨光地面面，塑鋼門窗窗，外墻貼瓷瓷磚，樓面板板、屋面板采采用120mmm厚現(xiàn)澆板板，屋面采用用三氈四油卷卷材防水，有有組織排水，獨(dú)獨(dú)立供電、給給排水系統(tǒng)。5、宗地：該宗土地位于****市***區(qū)**46號(hào),占地38977.00平方米。宗地地權(quán)屬：國有有土地，****省食品藥藥品檢驗(yàn)所以以劃撥方式取取得。《國有有土地使用證證》號(hào)為****國用（1999）字第1310號(hào)，用途醫(yī)醫(yī)衛(wèi)，土地等等級(jí)3級(jí)。宗地東至******；南至大大誼園餐飲休休閑中心；西西至吉工一街街；北至南八八中路。市政政配套設(shè)施達(dá)達(dá)到宗地外“七通”（電力通、電電訊通、上水水通、下水通通、道路通、供供氣通、供暖暖通），宗地地內(nèi)“七通”（電力通、電電訊通、上水水通、下水通通、道路通、供供氣通、供暖暖通），基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施較完備備，保證率較較高，能夠滿滿足正常生產(chǎn)產(chǎn)和生活的需需要，區(qū)域環(huán)環(huán)境良好。二、區(qū)域因素分析析估價(jià)對(duì)象位于****市***區(qū)**46號(hào)，占地38997.00平方米，地上4座建筑物，總總建筑面積55414.332平方米。該地地區(qū)交通便利利，地理位置置優(yōu)越，近鄰鄰新瑪特、中中興里住宅小小區(qū)、交通銀銀行、勛望小小學(xué)等地方。按按《***市土地地定級(jí)圖》標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域域?yàn)?**市***區(qū)綜合合用地區(qū)域，隨隨著***經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展，此此區(qū)域的地理理環(huán)境、人文文環(huán)境進(jìn)一步步改善、提升升，地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)已逐年顯現(xiàn)現(xiàn)，其房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值也在逐逐年上升。估價(jià)對(duì)象象范圍內(nèi)，市市政配套設(shè)施施達(dá)到宗地外外“七通”（電力通、電電訊通、上水水通、下水通通、道路通、供供氣通、供暖暖通），宗地地內(nèi)“七通”（電力通、電電訊通、上水水通、下水通通、道路通、供供氣通、供暖暖通），基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施很完備備，保證率高高，能夠滿足足正常生產(chǎn)和和生活的需要要，區(qū)域環(huán)境境良好。三、最高最佳使用用分析委估房地產(chǎn)為醫(yī)衛(wèi)衛(wèi)用地，設(shè)計(jì)計(jì)用途為科研研，綜合分析析其地理位置置、周圍環(huán)境境及使用功能能，確定其保保持現(xiàn)狀使用用為最高最佳佳使用用途。四、估價(jià)方法選用用本次委估對(duì)象建筑筑物選取重置置成本法評(píng)估估.選取重置成本法評(píng)評(píng)估主要有兩兩點(diǎn)考慮：一一是科研用樓樓市場(chǎng)交易實(shí)實(shí)例很少；二二是科研用樓樓的客觀成本本和費(fèi)用容易易取得?；竟剑涸u(píng)估價(jià)價(jià)格＝重置完完全價(jià)值×成新率所謂重置完全價(jià)值值是以估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的建建筑材料、建建筑技術(shù)與工工藝及必要的的各方面手續(xù)續(xù)費(fèi)用，重新新建造與舊有有建筑物具有有同等效用的的新建筑物成成本，再加上上適當(dāng)?shù)亩惤鸾鸷屠麧?，即即得到重置完完全價(jià)值。所謂成新率是指建建筑物現(xiàn)有的的實(shí)際價(jià)值與與其重置完全全價(jià)值的比率率，反映的是是建筑物的新新舊程度。五、估價(jià)測(cè)算過程程(一）估價(jià)依據(jù)1．國務(wù)院、財(cái)政部部、建設(shè)部、國國土資源部有有關(guān)法令、規(guī)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；；2．國家計(jì)委、建設(shè)設(shè)部計(jì)價(jià)格[20022]10號(hào)《工程勘勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)費(fèi)管理規(guī)定》；；3．***省建設(shè)廳****建***號(hào)”關(guān)于頒發(fā)《關(guān)關(guān)于建設(shè)工程程量清單計(jì)價(jià)價(jià)消耗量定額額實(shí)施細(xì)則的的》的通知”以及《****省建筑工程程消耗量定額額及統(tǒng)一基價(jià)價(jià)表（2004）》、《****省裝飾裝裝修工程消耗耗量定額及統(tǒng)統(tǒng)一基價(jià)表（2004）》、《****省安裝工工程消耗量定定額及單位估估價(jià)表（2004）》；4．2007年2季度度***市工程程造價(jià)信息5．2007年7月220日的銀行貸款款利率。6．***省及****市有關(guān)部門門頒布的工程程前期和其他他費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的文件。7．委托方提供的有關(guān)關(guān)在建材料；；8．委托方提供的****市和平區(qū)區(qū)人民法院民民事裁定書；；9．委托方提供的關(guān)于于個(gè)人貸款購購房抵押備案案登記的批復(fù)復(fù)；10．評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察察所取資料。（二）評(píng)估程序1、在明確評(píng)估目的的、確定評(píng)估估范圍的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，準(zhǔn)備有有關(guān)文件資料料，做好資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的前期期準(zhǔn)備工作。2、組成建筑物評(píng)估估項(xiàng)目組，制制定評(píng)估方案案，并多方搜搜集資料，為為評(píng)估工作做做準(zhǔn)備。3、對(duì)所評(píng)的建筑物物進(jìn)行技術(shù)性性分析。會(huì)同同企業(yè)相關(guān)人人員，對(duì)建筑筑物進(jìn)行實(shí)地地勘查、并作作記錄，向有有關(guān)人員詳細(xì)細(xì)了解建筑物物的基本情況況，同時(shí)由估估價(jià)人員根據(jù)據(jù)建筑物目前前情況進(jìn)行了了技術(shù)分析（經(jīng)經(jīng)濟(jì)折舊、物物質(zhì)折舊、功功能折舊），綜綜合確定成新新率。4、核實(shí)建筑物的實(shí)實(shí)物工程量，搜搜集資料，進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查查，選擇適宜宜方法，確定定重置價(jià)值，計(jì)計(jì)算評(píng)估值。5、對(duì)取得的評(píng)估資資料，進(jìn)行綜綜合分析、匯匯總，復(fù)核、整整理評(píng)估工作作底稿，編寫寫資產(chǎn)評(píng)估技技術(shù)說明及評(píng)評(píng)估明細(xì)表。（三）評(píng)估方法評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)勘勘察鑒定的基基礎(chǔ)上，采用用重置成本法法計(jì)算確定建建筑物的評(píng)估估值。重置成成本中不含土土地使用權(quán)，土土地使用權(quán)價(jià)價(jià)值單獨(dú)評(píng)估估。重置成本計(jì)算公式式：建筑物評(píng)估值＝建建筑物重置成成本×成新率建筑物重置成本＝＝建安工程造造價(jià)+前期及其他他費(fèi)用+資金成本即：在資產(chǎn)占有單單位提供的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件件、工程驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告等資料料的基礎(chǔ)上，參參照?qǐng)D紙、工工程結(jié)算資料料，套用當(dāng)?shù)氐噩F(xiàn)行建筑工工程概算指標(biāo)標(biāo)和建筑工程程取費(fèi)規(guī)定計(jì)計(jì)算工程造價(jià)價(jià)，再考慮工工程前期及其其他費(fèi)用和資資金成本，得得出建筑物重重置成本。1.建安工程造價(jià)計(jì)算算對(duì)建安工程，應(yīng)參參照企業(yè)提供供的圖紙、工工程結(jié)算資料料，套用當(dāng)?shù)氐噩F(xiàn)行建筑工工程概算指標(biāo)標(biāo)和建筑工程程取費(fèi)規(guī)定計(jì)計(jì)算工程造價(jià)價(jià).但本次估價(jià)價(jià)的建筑物委委估方無提供供圖紙和工程程結(jié)算資料,故采用造價(jià)價(jià)指標(biāo)方法。2．前期及其他費(fèi)用用的確定前期及其他費(fèi)用由由政府政策性性收費(fèi)和建設(shè)設(shè)單位管理性性成本支出兩兩部分組成。政政府政策性收收費(fèi)系指地方方政府為社會(huì)會(huì)基本建設(shè)管管理而收取的的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，一一般以工程結(jié)結(jié)算造價(jià)的百百分比和單位位建筑面積費(fèi)費(fèi)率向建設(shè)單單位收取。如如招投標(biāo)費(fèi)，質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督管理理費(fèi)等。建設(shè)設(shè)單位管理性性成本支出，是是建設(shè)單位必必須支出的工工程造價(jià)以外外的成本費(fèi)用用，如建設(shè)單單位管理費(fèi)，設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)等。本本次只考慮截截至在建工程程部位假設(shè)需需要發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用.3．資金成本按評(píng)估基準(zhǔn)日中國國人民銀行公公布的大于一一年小于等于于三年期貸款款利率：7..29%計(jì)算，資金金投入方式按按照均勻投入入考慮。4．重置價(jià)值計(jì)算：：重置價(jià)值=建安工工程造價(jià)+前期及其他他費(fèi)用+資金成本重置單價(jià)=重置價(jià)價(jià)值/建筑面積6.評(píng)估值計(jì)算評(píng)估值＝重置價(jià)值值×綜合成新率率（一）重置價(jià)值的的計(jì)算1、建安工程造價(jià)計(jì)計(jì)算：以被估估建筑物的決決算資料為基基礎(chǔ)，套用（2004年）《****省建筑、裝裝飾工程消耗耗量定額及統(tǒng)統(tǒng)一基價(jià)表》、《***省安裝工程消耗量定額及單位估價(jià)表》以及相應(yīng)的費(fèi)用定額和***市建設(shè)工程造價(jià)信息2007年第2期，調(diào)整測(cè)算建安工程造價(jià)如下：結(jié)構(gòu)框架檐高(m)25層數(shù)基礎(chǔ)人工挖孔灌注樁;;筏型基礎(chǔ)主體(現(xiàn)澆梁板柱)框架現(xiàn)澆鋼筋混凝凝土梁.板.柱樓地面花崗巖.地磚.復(fù)復(fù)合地板衛(wèi)生設(shè)施立式小便器.洗手手盆.坐便.淋浴器電氣照明鍍鋅鋼管暗配.BBV線.日光燈給排水給排水系統(tǒng)管線消防噴林.消火栓及相相關(guān)設(shè)施墻體地下部分混凝土墻墻部分紅磚.地上部分為為空心磚墻屋面水泥珍珠巖保溫..改性瀝青卷卷材防水門窗塑鋼窗.不銹鋼玻玻璃外門.室內(nèi)木門外裝飾釉面墻磚電氣消防通訊\電電梯鍍鋅鋼管暗配線..屛蔽線.電線敷設(shè)采暖132暖氣片熱網(wǎng)網(wǎng)工程造價(jià)及費(fèi)用的的組成項(xiàng)目平米造價(jià)(成本)元/m2占%元/m2占%2233.31603.10土建1100樓地面75.71門窗59.58屋面57.97裝飾95.32電氣\電梯62.49電氣消防47.66給排水50.75采暖53.62建筑安裝工程費(fèi)計(jì)計(jì)算表（二級(jí)）1平方米16003.10元元序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目名稱取費(fèi)基數(shù)及計(jì)算式式費(fèi)率％金額(元)1定額直接費(fèi)1603.102臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1)1.524.053文明施工費(fèi)(1)0.9815.714企業(yè)管理費(fèi)(1)696.195利潤(1)464.126地平材差(1)5.588.187小計(jì)1+2+3+4++5+61891.358定額測(cè)定費(fèi)(7)0.122.279社會(huì)保障費(fèi)(7)2.2843.1210住房公積金(7)0.5410.2111危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害害保險(xiǎn)(7)0.47.5712小計(jì)7+8+9+100+111954.5213稅金(12)3.44567.3314含稅建筑工程造價(jià)價(jià)132021.852、工程前期及其它它費(fèi)用取費(fèi)基數(shù)(2021..85)序號(hào)取費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)費(fèi)率（%）金額(元)1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程總造價(jià)240.442建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程總造價(jià)1.530.333工程監(jiān)理費(fèi)建安工程總造價(jià)1.530.334質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建筑面積(元/MM2)1.224.26前期及其它費(fèi)用合合計(jì)125.363、資金成本：該工工程合理的建建設(shè)周期為1年，按人民民銀行公布的的一年期貸款款利率7.29%計(jì)算，假設(shè)設(shè)資金均勻投投入。資金成本=利息++融資成本（取取利息的10%）=利息×1.1=[(建安工程造價(jià)+前前期及其他費(fèi)費(fèi)用)×利率×工期/2]×1.1=[(2021.85+125..36)××7.29%×1/2]]×1.1=86.09(元元）4、重置單價(jià)=建安安工程造價(jià)+前期及其他他費(fèi)用+資金成本=2021.855+1255.36+86.099=2233..30(元）取整=2233..30（元/㎡）5、確定成新率根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)查看和建筑筑物的目前使使用狀態(tài)，綜綜合考慮建筑筑物的物質(zhì)折折舊、功能折折舊、經(jīng)濟(jì)折折舊和估計(jì)師師經(jīng)驗(yàn)，確定定建筑物成新新率為95%。建筑物重置價(jià)值＝＝重置價(jià)值×綜合成新率率=2233.300×95%=22121.664元/㎡。(4)、建筑物物估價(jià)結(jié)果經(jīng)計(jì)算，在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)2007年12月11日，委估房產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為為：項(xiàng)目名稱單價(jià)（元）面積（平方米）金額（元）一科研辦公樓2121.643673.97,794,,693.220二科研樓2121.64440428,575,,668.888三科研綜合樓2121.6411862,516,2665.04四車庫食堂2121.645501,1666,9022.00合計(jì)9451.920,053,5529.122房屋評(píng)估總價(jià)為220,0533,529.12元。大寫金額為=20053529.12\*CHINESENUM2貳仟零零伍萬叁仟伍伍佰貳拾玖元元整(人民幣)。土地價(jià)格評(píng)估一、采用基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)系數(shù)修正法法評(píng)估。1、基本原理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正正法估價(jià)是利利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)修訂系系數(shù)表等評(píng)估估結(jié)果，按照照替代原則，就就委估宗地的的區(qū)域條件和和個(gè)別條件等等與其所處區(qū)區(qū)域的平均條條件相比較，并并對(duì)照修正系系數(shù)表選取相相應(yīng)的修訂系系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地地價(jià)進(jìn)行修正正，進(jìn)而求取取委估宗地在在估價(jià)期日時(shí)時(shí)價(jià)格的方法法。其基本公公式為：Pi=P×(1±k))×S1×S2×S3×S4±M式中：Pi-委委估宗地價(jià)格格P-委估宗地對(duì)應(yīng)的基基準(zhǔn)地價(jià)k-委估宗地所有綜合合因素總修正正值其中：K=∑KiiKi-第i個(gè)委估宗地綜合因因素修正系數(shù)數(shù)S1-宗地用途修正正系數(shù)S2-年期修正系數(shù)數(shù)S3-容積率修正系系數(shù)S4-期日修正系數(shù)數(shù)M-相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施差異異的配套費(fèi)2、委估宗地條件委估宗地位于****市***區(qū)貴和和路46號(hào)，宗地面積積3897..00平方米米，地號(hào)50403，土地用途途為醫(yī)衛(wèi)，土土地等級(jí)三級(jí)級(jí)，使用類型型為劃撥。宗宗地東至*****；南至大大誼園餐飲休休閑中心；西西至吉工一街街；北至南八八中路。規(guī)劃與實(shí)際用途均均為醫(yī)衛(wèi)，《國有有土地使用證證》證載土地地等級(jí)為三級(jí)級(jí)，本次估價(jià)價(jià)設(shè)定為三級(jí)級(jí)住宅用地，設(shè)定宗宗地外“七通”，即宗地紅紅線外通路、供供水、排水、通通電、通訊、供供氣、供暖，宗宗地內(nèi)場(chǎng)地平平整。基準(zhǔn)地地價(jià)按最底22510元/平方米計(jì)。該該宗地為國有有土地，****省食品藥藥品檢驗(yàn)所以以劃撥方式取取得?！秶杏型恋厥褂米C證》號(hào)為****國用（1999）字字第1310號(hào)，估價(jià)時(shí)設(shè)設(shè)定***省食品品藥品檢驗(yàn)所所于估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)以出讓方式式取得該宗地地50年期土地使使用權(quán)。3、綜合因素修正三級(jí)住宅宗地地價(jià)價(jià)修正系數(shù)說說明表因素名稱優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣中小學(xué)狀況距重點(diǎn)中小學(xué)<3300米距重點(diǎn)中小學(xué)校3300～500米距離重點(diǎn)中小學(xué)5500～800米，或者周周圍500米內(nèi)有中等質(zhì)質(zhì)量中小學(xué)距離重點(diǎn)中小學(xué)8800米～1200米或周圍500～800米有中等質(zhì)質(zhì)量學(xué)校距重點(diǎn)中小學(xué)>11200米或其他中小小學(xué)>800米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及超市距大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或或大型超市<500米距大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或或大型超市<500米～800米距大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或或大型超市<800～1200米距大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或或大型超市<1200～1500米距大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或或大型超市>1500米公用設(shè)施完備度周圍500米內(nèi)有有大型文體設(shè)設(shè)施、市級(jí)以以上醫(yī)療設(shè)施施周圍500～10000米內(nèi)有大型型文體、市級(jí)級(jí)以上醫(yī)療設(shè)設(shè)施或500米內(nèi)有兩個(gè)以以上文體、市市級(jí)以上醫(yī)療療設(shè)施周圍1000～15000米內(nèi)有大型型文體設(shè)施、市市級(jí)以上醫(yī)療療設(shè)施或周圍圍1000米內(nèi)有兩個(gè)以以上文體、市市級(jí)以上醫(yī)療療設(shè)施周圍1500～20000米內(nèi)有大型型文體、市級(jí)級(jí)以上醫(yī)療設(shè)設(shè)施或周圍11500米內(nèi)有兩個(gè)以以上文體設(shè)施施、市級(jí)以上上醫(yī)療距大型文體、市級(jí)級(jí)醫(yī)療設(shè)施>2000米公交狀況距重要公交中轉(zhuǎn)站站距離<200米或距離一般般中轉(zhuǎn)公交站站點(diǎn)距離<100米距一般公交中轉(zhuǎn)站站距離<200米或距離普通通公交站點(diǎn)距距離<100米距普通公交站點(diǎn)距距離100～200米距公交站點(diǎn)距離2200～500米距公交站點(diǎn)距離>>500米路網(wǎng)狀況路網(wǎng)稠密，周圍有有多條主干道道經(jīng)過，進(jìn)出出主干道各方方向均便利路網(wǎng)較稠密，周圍圍有主干道經(jīng)經(jīng)過，進(jìn)出主主干道各方向向均便利路網(wǎng)較稠密，周圍圍有主干道經(jīng)經(jīng)過，可直接接進(jìn)出主干道道路網(wǎng)較稠密，周圍圍有主干道經(jīng)經(jīng)過，進(jìn)出主主干道限制較較大路網(wǎng)較稠密，周圍圍無主干道經(jīng)經(jīng)過距公園綠地距離距離<300米300～600米米600～10000米1000～15000米>1500米水域距離<200米200～500米米500～10000米1000～15000米>1500米居住區(qū)人文鄰高等院校、政府府機(jī)構(gòu)駐地或或高收入居住住區(qū)中高收入居住區(qū)普通住宅小區(qū)低收入住宅區(qū)棚戶區(qū)污染(噪音，大氣)無基本無略有污染有較多污染污染嚴(yán)重市級(jí)商服<2000米2000～30000米3000～40000米4000～50000米>5000米區(qū)級(jí)商服<500米500～10000米1000～20000米2000～30000米>3000米朝向宗地內(nèi)所建（可建建）樓房均可可朝南宗地內(nèi)所建（可建建）樓房均可可朝偏南宗地內(nèi)所建（可建建）樓房三分分之二可朝南南或朝偏南宗地內(nèi)所建（可建建）樓房三分分之一可朝南南或朝偏南宗地內(nèi)所建（可建建）樓房不朝朝南和偏南宗地形狀形狀規(guī)則，土地利利用充分形狀規(guī)則，土地可可利用充分形狀較規(guī)則，形狀狀對(duì)土地利用用無不良影響響形狀不規(guī)則，形狀狀對(duì)土地利用用有一定的不不良影響形狀不規(guī)則，形狀狀對(duì)土地利用用影響較大三級(jí)住宅地地價(jià)修正系數(shù)數(shù)表（+25%……-223%）因素名稱優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣中小學(xué)狀況2.20%1.10%0.00%-1.01%-2.02%農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和超市狀狀況1.65%0.82%0.00%-0.76%-1.52%公用設(shè)施完備度2.47%1.24%0.00%-1.14%-2.27%公交狀況2.34%1.17%0.00%-1.07%-2.15%路網(wǎng)狀況2.61%1.30%0.00%-1.20%-2.40%距公園綠地距離1.65%0.82%0.00%-0.76%-1.52%水域2.20%1.10%0.00%-1.01%-2.02%居住區(qū)人文1.65%0.82%0.00%-0.76%-1.52%污染(噪音，大氣)1.37%0.69%0.00%-0.63%-1.26%市級(jí)商服中心1.92%0.96%0.00%-0.88%-1.77%區(qū)級(jí)商服中心2.20%1.10%0.00%-1.01%-2.02%朝向1.37%0.69%0.00%-0.63%-1.26%宗地形狀1.37%0.69%0.00%-0.63%-1.26%上述標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際衡衡量，得出如如下修正表：：委估宗地評(píng)估修正正表待估宗地情況優(yōu)劣程度修正程度中小學(xué)狀況較優(yōu)1.10%農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和超市狀狀況優(yōu)1.65%公用設(shè)施完備度較優(yōu)1.24%公交狀況優(yōu)2.34%路網(wǎng)狀況較優(yōu)1.30%距公園綠地距離優(yōu)1.65%水域一般0.00%居住區(qū)人文較優(yōu)0.82%污染(噪音，大氣氣)一般0.00%市級(jí)商服中心較優(yōu)0.96%區(qū)級(jí)商服中心優(yōu)2.20%朝向一般0.00%宗地形狀較優(yōu)0.69%合計(jì)13.95%3、個(gè)別因素修正(1)用途修修正，委估宗宗地為普通住住宅用地，S1=1.000;(2)年期修正,,使用年限為為50年,S2=1.00;(3)容積率修正正,與估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)取得待估宗宗地故不作容容積率修正,S3=1.000;(4)期日修正,,***市基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從從2005年1月1日起施行,至今地價(jià)變變化很大,根據(jù)城市地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)測(cè)確定S4=1