第八講房地產(chǎn)項目開發(fā)的實務(wù)基礎(chǔ)

—基礎(chǔ)認識與實務(wù)要義（Ⅳ）三、前期工作階段的實務(wù)要義（Ⅲ）

—房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究（教材內(nèi)容：《第七章》）一個項目開發(fā)方案要具有可行性，它必須在物理上（自然、技術(shù)上）可行，符合各種法律法規(guī)，并且從財務(wù)角度來說也是行得通的，也就是說：

一個項目開發(fā)方案必須在物理上、法律上、財務(wù)上都是可行的，才具有可行性。下圖示意了這個觀點。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性范圍問題1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性范圍項目可行性范圍◆任何經(jīng)濟活動的開展都會因資源（資金）有限而受到制約，從而對價值觀、目標(biāo)和目的都會造成制約，對待風(fēng)險的態(tài)度也會如此?！粑恢返奈锢硖攸c限制了該位址能夠接受的開發(fā)范圍以及所能允許的活動的性質(zhì)?！敉ㄟ^各種法規(guī)（土地規(guī)劃條例、建筑標(biāo)準(zhǔn)、消防條例和住房條例等等）和規(guī)章的監(jiān)督，社會表明了在具體的位址哪些事必須做，哪些事不可以做，從而施加了限制措施?！粼诳尚行苑治鲭A段的早期，必須明確地找出各種限制的存在，劃定可行方案的范圍。2、限制條件的影響

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究劃分為項目機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段。其中，前兩個階段的研究，實際上是“投資決策階段”的工作。因此在“前期工作階段”的可行性研究是指詳細可行性研究?？尚行匝芯康某绦蚩驁D如下圖所示。（二）可行性研究的階段劃分可行性研究程序的示圖（1）房地產(chǎn)市場分析

①房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其影響因素進行分析。通常包括三個層次：

一是宏觀層次的因素。國家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟狀況及發(fā)展前景，以及利率水平、貸款的可能性、通貨膨脹率的變化等因素對房地產(chǎn)的影響；

二是中觀層次的因素。即開發(fā)項目所在地區(qū)的經(jīng)濟、社會條件，以及政府的土地管理規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃；

三是微觀層次的因素。指開發(fā)項目所在地點一定范圍內(nèi)的區(qū)域條件的影響，如經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口就業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施、景觀條件、規(guī)劃限制及區(qū)域內(nèi)的同業(yè)競爭狀況等條件。

②特定的影響因素分析。歸納起來可分為兩大因素，即區(qū)位因素和供需狀況。

（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測房地產(chǎn)市場預(yù)測，需要運用一定的預(yù)測手段，根據(jù)調(diào)查的數(shù)據(jù)資料以及有關(guān)的歷史統(tǒng)計資料，對市場未來的發(fā)展趨勢進行分析和推測，通常包括：◆需求預(yù)測?！艄┙o預(yù)測。◆價格預(yù)測其中，房地產(chǎn)價格的走勢是供方和需方共同關(guān)心的核心變量。1、房地產(chǎn)市場分析和市場預(yù)測◆這是個關(guān)鍵階段。通常所說的可行性研究就是指這一階段。

◆這個階段的主要任務(wù)是推薦出最佳可行方案。主要工作是：①財務(wù)分析。財務(wù)分析包括成本測算、計算財務(wù)評價指標(biāo)和風(fēng)險分析。通過財務(wù)分析估計未來現(xiàn)金流量，計算出預(yù)期報酬率；并通過盈虧平衡分析、敏感性分析等風(fēng)險分析，來綜合判定投資在財務(wù)上是否可行。②其他可行性分析。這是指除了判斷所選方案在財務(wù)與經(jīng)濟上的可行性外，還要研究說明所選方案在設(shè)計和施工上可以實現(xiàn)；在資金來源和籌措能夠落實；在法規(guī)限制、產(chǎn)權(quán)的形式及取得上是可行的?！粼敿毧尚行匝芯康耐顿Y估算誤差只允許在±10％內(nèi)，其費用一般占投資總額的1％～3％。2、初步可行性研究這個研究的主要目的是刪去不可行方案，推薦出最佳方案。也就是對投資機會研究階段擬定的各種投資項目方案。根據(jù)自然、法律、技術(shù)、財務(wù)的限定因素，刪去不可行方案，并對留下方案就其投資效果作反復(fù)比較和評價，推薦出若干可行方案。

初步可行性研究的投資估算誤差允許在±20％內(nèi)，所需費用一般占投資總額的1％左右。3、詳細可行性研究（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價1、財務(wù)評價的技術(shù)基礎(chǔ)

—貨幣時間價值及其現(xiàn)值計算（1）貨幣時間價值的基本內(nèi)涵貨幣作為資本投入生產(chǎn)，和其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，經(jīng)過一段時間發(fā)生增值，使其價值大于原投入的價值，這種貨幣數(shù)額對于時間的變化關(guān)系稱為貨幣時間價值。目前國際上廣泛采用的計算貨幣時間價值的方法有三種，即：◆終值、◆現(xiàn)值、◆年金。（2）貨幣時間價值的計算方法①終值。

終值是指按本金計算的每期利息在本期末加入本金，并在以后各期內(nèi)再計利息,期末所得的本利和。復(fù)利終值的計算公式為：

F為本金；

P為終值；為方便計算，稱

為現(xiàn)值系數(shù)，可用

表示，

可查表求得。這樣上式可以寫成：

【例1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬貸款500萬元，用于項目公建配套建設(shè)。貸款利率8%，每半年復(fù)利一次，五年后連本帶利一次歸還，試計算該公司到期需歸還銀行多少金額？【解】本金P=500萬元，年利率為8%，半年利率i=8%÷2=4%，計息期數(shù)n為5×2=10。查表得知復(fù)利系數(shù)：。為總投資現(xiàn)值，、、

（萬元）（萬元）∴或者

五年后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該歸還給銀行的本利和為740.1萬元。

②現(xiàn)值

現(xiàn)值是指未來某一金額的現(xiàn)在的價值。把未來金額折算成現(xiàn)值的過程稱為折現(xiàn)（或貼現(xiàn)），貼現(xiàn)中所使用的利率稱為折現(xiàn)率（或貼現(xiàn)率）?，F(xiàn)值的計算公式為：

P為將來金額的現(xiàn)在值；F為將來值；

稱為現(xiàn)值系數(shù)，可用

表示，

可查表求得。這樣上式可以寫成：

【例2】某大學(xué)修建一座現(xiàn)代化計算機中心，計劃項目實施第一年初支付300元，第二年末支付200萬元，第三年末完工時再付300萬元，試問該項目總投資800萬的現(xiàn)值為多少？（貼現(xiàn)率為10%，一年計復(fù)利一次。）【解】根據(jù)題意：總投資的現(xiàn)值由三部分組成，即。為總投資現(xiàn)值，、、分別為第一年初和第二、三年末所支付款項的現(xiàn)值。為總投資現(xiàn)值，、、

現(xiàn)金流量圖如下圖：（萬元），(不必折現(xiàn))。（萬元）（萬元）（萬元）

③年金終值年金，是指在一定時期內(nèi)，每間隔相同時間，支付（或收入）相同數(shù)額的款項。由于間隔時間通常以年為單位，所以該相同的固定數(shù)額被稱為年金。年金終值的涵義和計算可從如下圖示理解。可見：所以，年金復(fù)利終值的計算公式為：F為年金復(fù)利終值；A指按期支付（收入）的等額款項

為年金終值系數(shù)，可用

表示，可查表求得。這樣上式可以寫成：【例3】上海某區(qū)教育局決定每年從福利基金中提取600萬元，存入銀行（年利率6%），第五年取出用于建造教師樓，預(yù)測需資金2600萬元，試問每年存入的錢款是否能達到所需數(shù)額？

【解】根據(jù)題意，畫出現(xiàn)金流量圖，如下圖所示。例3的現(xiàn)金流量圖（單位：萬元）（萬元）第五年將這筆款取出時共計有2624.76萬元，能達到建造教師樓所需資金的數(shù)額，并有24.76萬元的機動資金。

④年金現(xiàn)值。÷

年金現(xiàn)值是各期期末所發(fā)生的等額款項現(xiàn)值的總和。其計算公式為：P為年金現(xiàn)值；A為每期期末發(fā)生的等額款項；

為期末年金現(xiàn)值系數(shù)，可用表示，

可查表求得。這樣上式可以寫成：

【例4】某企業(yè)經(jīng)研究準(zhǔn)備購買一套設(shè)備，生產(chǎn)市場暢銷的A產(chǎn)品，估計這套設(shè)備每年生產(chǎn)的產(chǎn)品可帶來3.5萬元純收益。設(shè)備連續(xù)使用五年后將報廢，殘值與清理費用相抵。企業(yè)預(yù)計投資收益率為12%，試問該企業(yè)購買這套設(shè)備時可出的最高價格是多少？【解】根據(jù)題意畫出現(xiàn)金流量圖，如下圖所示。該企業(yè)為實現(xiàn)12%的投資收益率，購買設(shè)備時能出的最高價格為12.6168萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益和費用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，目的是考察項目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。

項目的財務(wù)評價的主要內(nèi)有兩項：

(1)成本測算

(2)財務(wù)評價指標(biāo)計算2、財務(wù)評價的概念與內(nèi)容（1）成本及費用構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本及費用由開發(fā)直接費和間接費兩大部分組成，具體構(gòu)成如下表所示:開發(fā)直接費開發(fā)間接費土地成本（地價）前期專業(yè)費用建造成本（造價）土地出讓金城市建設(shè)配套費拆遷安置補償費三通一平等勘探設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計費可行性研究費籌建開辦費用建安工程費配套工程費室外工程費其他費用管理費銷售費用財務(wù)費用不可預(yù)見費稅費其他費用注：相對于教材中的表7.2.1，上表將“三通一平”項調(diào)到了土地成本中。這是因為現(xiàn)階段企業(yè)獲得的一般是熟地。3、成本測算（教材：§7.2.1、§7.2.2）（2）測算簡述①土地成本估算土地費用是那些為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。“三通一平”是泛指，系指“三通一平”、“七通一平”乃至“九通一平”等。費用主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用，場地平整費用和通水、電、路的費用，這些費用可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。②前期專業(yè)費用項目的勘探、規(guī)劃、可行性研究所需的費用支出一般可按建安成本的一個百分比估算：◆規(guī)劃設(shè)計費＝建安工程費×3％；◆可行性研究費＝建安工程費的1％～3％；◆水文、地質(zhì)勘測所需的費用＝建安工程費×0.5%。◆籌建開辦費用＝建安工程費的1％～3％③建造成本在可行性研究階段，建造成本尤其是建筑安裝工程費的估算，可根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算，也可以采用概算指標(biāo)估算法、單元估算法等。④管理費管理費是指企業(yè)為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。管理費一般取項目直接開發(fā)費用，即①、②、③之和的3%。⑤銷售費用一種常用的銷售費用測算是：◆廣告宣傳及市場推廣費＝銷售收入×2%◆銷售代理費＝銷售收入×2%◆其他銷售費用＝銷售收入×1%⑥財務(wù)費用財務(wù)費用通過貸款還本付息估算表計算，例示：貸款還本付息估算表

單位：萬元序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計010335.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年應(yīng)計利息1459.92355.5736.28368.141.4年底還本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累計10355.55177.7502借款還本付息的資金來源2.1投資回收11459.9205914.035545.89⑦其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算費和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算費或標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、開發(fā)管理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。⑧不可預(yù)見費不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，一種常用的不可預(yù)見費的測算方法與管理費的估算方法相同，也就是取項目直接開發(fā)費用，即①、②、③之和的3%。⑨稅費開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。這些稅費主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（投資總額的30％以下）、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。計算財務(wù)評價指標(biāo)的目的是進行盈利能力和償還能力的分析。若從是否考慮時間因素的影響上看，可以將財務(wù)評價指標(biāo)分為動態(tài)評價指標(biāo)和靜態(tài)評價指標(biāo)。靜態(tài)評價指標(biāo)是指不考慮時間因素對項目資金的影響的評價指標(biāo)，如利潤率、靜態(tài)投資回收期等；動態(tài)評價指標(biāo)是指考慮時間因素對項目資金的影響的評價指標(biāo)，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期等。4、計算財務(wù)評價指標(biāo)（1）利潤率

利潤率是指項目投資產(chǎn)生的利潤總額與投資額，即開發(fā)總成本的比例。也就是通常稱謂的投資利潤率，或成本利潤率用公式表示為：【例5】某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總利潤為7000萬元，開發(fā)總成本為23000萬元，則利潤率為:5、靜態(tài)評價指標(biāo)計算

（2）靜態(tài)投資回收期PP(PAYBACKPERIOD)

靜態(tài)投資回收期是指以項目各年的凈現(xiàn)金流量償還全部初始投資所需要的時間。其表達式為:式中，PP為靜態(tài)投資回收期；CI，CO為分別為現(xiàn)金流人量和現(xiàn)金流出量；t為時期。具體計算公式為：式中，K＝累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份－1；當(dāng)年就是第K＋1年。（參看例4）。（1）凈現(xiàn)值NPV（NETPRESENTVALUE）財務(wù)凈現(xiàn)值是指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。計算公式為：式中，NPV為項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值；CI，CO為分別為現(xiàn)金流人量和現(xiàn)金流出量；t為時期，ic為折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準(zhǔn)收益率。財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)表示用現(xiàn)金流入現(xiàn)值補償現(xiàn)金流出現(xiàn)值后的余額。用財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評價項目的經(jīng)濟可行性，判斷標(biāo)準(zhǔn)為：如果NPV＞0，則項目可以被接受。如果NPV＜0，則項目應(yīng)該被拒絕。6、動態(tài)評價指標(biāo)計算【例6】某房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)預(yù)測數(shù)據(jù)資料如下表所示，其中，ic＝12％。開發(fā)經(jīng)營期第1年第2年第3年第4年第5年凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600試用靜態(tài)投資回收期與財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評價項目經(jīng)濟可行性。

【解】（1）求靜態(tài)投資回收期可見，累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份為第4年，所以K=3，故得：（2）求凈現(xiàn)值

＝－4000×0.8929－3600×0.7972＋3000×0.7118＋7000×0.6355＋600×0.5674

＝482.82（萬元）【例7】某房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)預(yù)測數(shù)據(jù)資料如下表所示，試用財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評價項目經(jīng)濟可行性。其中，ic＝10％。開發(fā)經(jīng)營期第0年第1年第2年第3年第4年第5～25年凈現(xiàn)金流量-250-25002600300350800

=518.71萬元（2）內(nèi)部報酬率IRR(INNERRETURNRATE)內(nèi)部收益率是指使項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。計算公式為：式中，CI為現(xiàn)金流人量；CO為現(xiàn)金流出量；（CI－CO）t為項目在第t年的凈現(xiàn)金流量；t＝0為項目開始進行的時間點。從內(nèi)部收益率的定義可以刊出，投資者至少要獲得比內(nèi)部報酬率更高的回報率才會有利潤。因此，利用IRR作為項目經(jīng)濟性評價指標(biāo)的評價標(biāo)準(zhǔn)為：

IRR≥iC，項目可以被接受；

IRR＜iC，項目應(yīng)該被拒絕。一般利用線性內(nèi)插法（或稱試算法）求解內(nèi)部收益率的近似值。具體步驟如下圖所示.①選取兩個折現(xiàn)率i1和i2，i1＜i2；分別計算i1和i2相對應(yīng)的凈現(xiàn)值NPV1和NPV2；②若NPV1和NPV2同號，則重新給定i1和i2，重復(fù)以上步驟；③直至NPV1和NPV2異號，即NPV1＞0，NPV2＜0，則按下式計算IRR的近似值：

（3）動態(tài)投資回收期DPP

動態(tài)投資回收期是指項目以凈收益現(xiàn)值抵償全部投資現(xiàn)值所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為：式中，DPP為動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期以年表示，其計算公式為：在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期DPP與基準(zhǔn)回收期（Pc）相比較，如果DPP＜Pc，則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目?！纠?】ABC公司擬投資一房地產(chǎn)項目，預(yù)計投入和回收的現(xiàn)金流量如下表所示。開發(fā)經(jīng)營期第1年第2年第3年第4年第5年第5.5年凈現(xiàn)金流量－4000-－3600+3000+4000＋600＋300單位：萬元【解】首先計算各年的現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值：

第1年＝－4000×0.8929＝－3571.6（萬元）第2年＝－3600×0.7972＝－2869.92（萬元）第3年＝3000×0.7118＝2135.4（萬元）第4年＝7000×0.6355＝4448.5（萬元）第5年＝600×0.5674＝340.44（萬元）第5.5年＝300×0.5362＝160.86（萬元）因為第3年末累計凈現(xiàn)值小于0，第4年末累計凈現(xiàn)值大于0，故K＝3。

若已知該項目的一般動態(tài)投資回收期為5年，則從以上計算所得的動態(tài)投資回收期來評價，該項目時可行的。風(fēng)險分析中的盈虧平衡分析，主要是通過求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的安全程度。

（1）盈虧平衡點BEP（BREAKEVENPOINT）盈虧平衡點，又稱保本點，是指開發(fā)項目的利潤為零時的銷售量和銷售額指標(biāo)。如下圖示意。（四）風(fēng)險分析1、盈虧平衡分析圖中，F(xiàn)C為固定成本；VC為單位變動成本；P為銷售價格；Q*為盈虧平衡點的銷售量；R*為盈虧平衡點的銷售額。即R*＝P×Q*＝FC＋VC×Q*，故得：

（2）項目安全率F

項目安全率是反映項目承受外部風(fēng)險的能力，計算公式為：×100%項目安全率越小表明項目風(fēng)險承受能力越差，反之則越強。評價風(fēng)險承受能力可參照下表所示。F<10%10%—15%15%—25%25%—30%>30%狀況危險需要謹慎不很安全較安全安全

【例7】某開發(fā)項目預(yù)計平均售價5600元/m2，單位變動成本為2200元/m2，開發(fā)商開發(fā)固定成本為6800萬元，開發(fā)項目總建筑面積50000m2，商品房得房率為80％，試計算盈虧平衡點銷售量并分析項目的安全性。說明該項目有足夠的風(fēng)險承受能力。（1）敏感性分析的概念敏感性分析，就是通過測定影響項目經(jīng)濟效益的主要風(fēng)險因素，對全投資和自有資金的經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響程度。（2）敏感性分析的步驟

進行房地產(chǎn)項目敏感性分析，可以遵循以下步驟：①選擇要分析的不確定性因素對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，存在的不確定性因素很多，包括售價和租金、開發(fā)成本、開發(fā)周期、空置率、貸款利率、貸款額度、建筑面積等。2、敏感性分析

②選定分析所用的評價指標(biāo)一般來說，敏感性分析是在分析了財務(wù)評價指標(biāo)的基礎(chǔ)上進行的，因此將確定性條件下的財務(wù)評價指標(biāo)作為敏感性分析的評價指標(biāo)。③計算不確定性因素變動引起的評價指標(biāo)的變動情況如研究投資額對于凈現(xiàn)值指標(biāo)的敏感性，可以將投資額變動情況劃分為±10％、±20％等不同幅度，然后計算分別對應(yīng)投資額在±10％、±20％條件下的凈現(xiàn)值指標(biāo)，并計算變動后的凈現(xiàn)值和變動前的凈現(xiàn)值的比較。④判定敏感性因素所渭敏感性因素就是變動幅度小而引起的評價指標(biāo)的變動較大的因素。⑤提出控制敏感性因素的建議針對確定的敏感性因素，根據(jù)因素的特點和發(fā)生的階段提出控制措施，以便提高項目的經(jīng)濟效益。【例9】某一開發(fā)項目投資基本方案見下表，試進行敏感性分析，其中Ic＝10％。影響因素期初投資租賃收入經(jīng)營費用壽命期估計值200060035020（1）選取期初投資、價格（租賃收人）和經(jīng)營費用為擬分析的不確定性因素；（2）選取凈現(xiàn)值（NPV）指標(biāo)作為評價指標(biāo)；（3）計算預(yù)測水平下的凈現(xiàn)值評價指標(biāo)，則：

NPV＝－2000＋（600－350）（AP，i，n）＝－2000十（600－350）（AP，10％，20）＝－2000＋250×8.5136

＝128.4（萬元）式中，（AP，i，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)，可以通過查復(fù)利系數(shù)表取得；i為折現(xiàn)率；n為計息期數(shù)；

期初投資的敏感性分析投資變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6

租賃收入的敏感性分析投資變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.2-382.42128.4639.221150.03經(jīng)營費用的敏感性分析

投資變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55（4）確定敏感性因素的變動幅度分別為10％和20％，并計算變動后的評價指標(biāo)值。根據(jù)期初投資、租賃收人和經(jīng)營費用的變動計算的評價指標(biāo)分別如上面3表所示。最后作出的敏感性曲線如下圖所示；敏感性曲線（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價

國家對擬建項目除了考慮項目本身對開發(fā)企業(yè)的影響外，還要綜合考慮地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展方向、城市規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)以及資源的有效配置等等。因此規(guī)定在進行開發(fā)項目財務(wù)評價的同時，要進行國民經(jīng)濟評價?？梢妵窠?jīng)濟評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目評價的重要組成部分，也是投資決策的一項重要依據(jù)。1、項目進行國民經(jīng)濟評價的意義

◆房地產(chǎn)開發(fā)項目要和國家的總體發(fā)展相適應(yīng)，要支持地區(qū)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)必須珍惜稀缺的土地資源，注重城市規(guī)劃與社會效益，實施資源節(jié)約型與環(huán)境友好型的集約化開發(fā)運營?！粲捎诖嬖诰植颗c整體、短期與長期的矛盾，有的項目對于開發(fā)商也許是最優(yōu)的，但若考慮國家或城市整體發(fā)展就不一定是最優(yōu)的。如果不杜絕那些雖然在局部和短期是經(jīng)濟劃算的，但對于整個國民經(jīng)濟長遠看是不合算的，甚至是危害甚大的項目，國民經(jīng)濟的整體利益將一天天被削弱，最終也將使企業(yè)喪失生存、發(fā)展的環(huán)境?！粲行╉椖繉τ谄髽I(yè)來說是不經(jīng)濟核算的，但由于其巨大的外部經(jīng)濟性（外部效益），使得對國民經(jīng)濟整體而言卻是經(jīng)濟合算的。對于這樣的項目，通過有效的經(jīng)濟評價，國家就可以拿出一部分資金支持開發(fā)企業(yè)，以使國家和企業(yè)都能從該項目的投資中獲得利益。2、國民經(jīng)濟評價與財務(wù)評價的主要區(qū)別

◆經(jīng)濟目標(biāo)不同

財務(wù)評價是企業(yè)考察項目的微觀獲利狀況，評價目標(biāo)是企業(yè)效益最大化。

國民經(jīng)濟評價是國家考慮項目對整個國民經(jīng)濟的貢獻。評價目標(biāo)是全社會經(jīng)濟效果最大化?！魞r值尺度不同財務(wù)評價的價值尺度是現(xiàn)行市價（產(chǎn)品交易價）。國民經(jīng)濟評價要考慮資源的稀缺性和有效使用，評價的價值尺度是滿足以上要求的合理價格，即影子價格（資源實現(xiàn)價）?！粽郜F(xiàn)率不同財務(wù)評價采用的是各行業(yè)不同的行業(yè)折現(xiàn)率。國民經(jīng)濟評價采用的是全國統(tǒng)一的社會折現(xiàn)率?！糁Ц队嬋氩煌攧?wù)評價計入通貨膨脹、稅金、借款利息等轉(zhuǎn)移支付。國民經(jīng)濟評價不計入上述轉(zhuǎn)移支付。

◆評價指標(biāo)內(nèi)涵不同財務(wù)評價的指標(biāo)是財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等。

國民經(jīng)濟評價的指標(biāo)是經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率等。3、國民經(jīng)濟評價采用費用—效益分析法

在財務(wù)評價基礎(chǔ)上進行。項目國民經(jīng)濟評價的“現(xiàn)金流入”，稱為“效益流量”；項目國民經(jīng)濟評價的“現(xiàn)金流出”，稱為“費用流量”。

1、效益和費用范圍的調(diào)整

在財務(wù)評價基礎(chǔ)上識別項目的外部效益和外部費用。若有，則要計算出這種外部經(jīng)濟的“效益流量”和“費用流量”，并需要扣除列人到財務(wù)效益和費用的轉(zhuǎn)移支付；若無，則“效益流量”和“費用流量”都為零。

2、效益費用數(shù)值的調(diào)整通過影子價格、影子工資、影子利率等調(diào)整建設(shè)投資成本、前期費用、銷售（租賃）收人及經(jīng)營費用等。

3、編制表格并計算評價指標(biāo)編制全部投資的國民經(jīng)濟效益費用流量表（見表6.1.1），并據(jù)此計算全部投資的經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）和經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)。4、影子價格

影子價格是指社會經(jīng)濟處于某種最優(yōu)狀態(tài)勢，能夠反映社會勞動的耗費、資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價格。

1、勞動力影子價格（影子工資）國際上一般按照凈勞工社會成本法確定。國內(nèi)勞動力資源豐富，因此有人認為影子工資為零；但更多人傾向在零和1到2倍的名義工資之間確定影子價格；或更簡單些，就按名義工資（社會統(tǒng)計工資）的一倍或兩倍計算影子工資。

2、土地影子價格（土地影子費用）◆若項目使用的土地是位于城鎮(zhèn)的空地時，應(yīng)以除該項目外其他單位愿意支付的最高財務(wù)價格作為土地經(jīng)濟價值的估計值，也就是可以用土地的“著、掛、拍”價來估算?！羧舻厣嫌薪ㄖ飼r，若建筑物為收益性物業(yè)，則其土地影子價格為其未來使用期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值，扣除建筑物的重置價及行業(yè)平均利潤之余額。（六）可行性研究報告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫，是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的最后一個步驟也是極為關(guān)鍵的工作之一?？尚行苑治鰣蟾孀鳛檎麄€分析過程的縮影，是勞動成果的結(jié)晶中也是整個可行性分析工作質(zhì)量和水平的標(biāo)志之一，因此，可行性分析報告的撰寫非常重要。一般來說，一份正式的評估報告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附件和附圖六個部分。1、可行性研究報告的主要內(nèi)容（1）封面要能反映分析項目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及評估報告撰寫的時間。（2）摘要用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。字數(shù)以不超過1000字為宜。（3）目錄如果可行性分析報告較長，最好要有目錄，以使讀者方便地了解評估報告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系。（4）正文這是可行性分析報告的主體部分。通常來講，正文中主要包括以下幾個方面內(nèi)容：◆概況（項目總說明、項目概況、投資環(huán)境）◆市場研究與地區(qū)環(huán)境研究◆規(guī)劃方案及建設(shè)條件◆建設(shè)方式及進度安排◆投資估算及資金籌措◆項目經(jīng)濟效益評價◆項目風(fēng)險分析◆可行性研究的結(jié)論◆研究人員對項目的建議◆相應(yīng)的附表（5）附件它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須由政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，如土地使用權(quán)證、規(guī)劃建設(shè)用地許可證、施工許可證、銷售許可證、規(guī)劃建設(shè)方案審定通知書、公司營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證等。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。這些附件通常可由委托方自行準(zhǔn)備，與評估報告一同送有關(guān)讀者。（6）附圖為了輔助文字說明，使讀者能夠很快建立起空間的概念，需要列出一些附圖。這些附圖一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖、項目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項目用地附近競爭性項目分布示意圖等。有時附圖中還會包括可行性分析報告中的一些數(shù)據(jù)分析圖．如直方圖、餅圖、曲線圖等。2、可行性研究報告正文部分的編寫

正文部分是可行性研究報告的核心部分，內(nèi)容多，較復(fù)雜，編寫有如下要點：（1）項目總說明在項目說明中，應(yīng)著重就項目背景、項目主辦者或參與者、項目評估的目的、項目評估報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。（2）項目概況在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點介紹項目的合作方式和性質(zhì)、項目所處的地址、項目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項目建成后的服務(wù)對象。（3）投資環(huán)境研究主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭钔顿Y的領(lǐng)域等。（4）市場研究按照所評估