ch2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)詢(xún)問(wèn)業(yè)務(wù)——個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)詢(xún)問(wèn)及代辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)詢(xún)問(wèn)個(gè)人住房貸款主要內(nèi)容

房地產(chǎn)貸款的種類(lèi)01個(gè)人住房貸款的要素★02按揭貸款的還款及月供★03抵押貸款代辦相關(guān)詢(xún)問(wèn)04個(gè)人住房貸款§I

房地產(chǎn)貸款的種類(lèi)

（1）按貸款對(duì)象不同：開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款&個(gè)人住房貸款（2）按還款方式不同信用貸款&擔(dān)保貸款（3）按利率是否變更固定利率貸款&浮動(dòng)利率貸款（4）按貸款期限長(zhǎng)短短期貸款&中期貸款&長(zhǎng)期貸款（5）居民個(gè)人住房貸款種類(lèi)公積金貸款&商業(yè)性抵押貸款&混合性貸款小王與銀行于2010年6月12日簽訂了十年期的住房抵押貸款合同，假設(shè)人民銀行于2011年7月7日調(diào)整利率，那么合同利率應(yīng)從（）起先執(zhí)行A.2011年7月7日B.2011年8月1日C.2011年1月1日D.2012年1月1日個(gè)人住房貸款房地產(chǎn)貸款的種類(lèi)

個(gè)人住房貸款主要內(nèi)容

房地產(chǎn)貸款的種類(lèi)01個(gè)人住房貸款的要素★02按揭貸款的還款及月供★03抵押貸款代辦相關(guān)詢(xún)問(wèn)041、貸款額度2、貸款利率3、貸款期限§II

個(gè)人住房抵押貸款的基本要素

★★★個(gè)人住房貸款§II

個(gè)人住房抵押貸款的基本要素

★★★1、貸款額度（問(wèn)：與哪些因素有關(guān)？）（1）房產(chǎn)價(jià)值（2）住房套數(shù)首次購(gòu)房：商業(yè)貸：（20100417）貸款首付款比例不得低于30%；公積金：（20150330）購(gòu)買(mǎi)首套一般自住房，最低首付款比例為20%（2014）對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購(gòu)買(mǎi)本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%,。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%?！霫I

個(gè)人住房抵押貸款的基本要素

★★★1、貸款額度（問(wèn)：與哪些因素有關(guān)？）（2）住房套數(shù)二套房：商業(yè)貸款：（20150330)對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)一般自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%公積金貸：對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金托付貸款購(gòu)買(mǎi)一般自住房，最低首付款比例為30%。個(gè)人住房貸款§II

個(gè)人住房抵押貸款的基本要素

1、貸款額度（3）家庭收入（P）A、家庭可以承受的最高房?jī)r(jià)國(guó)際：家庭年收入總和的3～6倍B、家庭每月可擔(dān)當(dāng)?shù)淖罡咴鹿╊~（無(wú)其他債務(wù)）家庭月總收入的50%（有其他債務(wù)）家庭月總收入的55%－其他債務(wù)（4）補(bǔ)充：公積金貸款限額（廣州）1、貸款額度（4）補(bǔ)充：公積金貸款限額（廣州）以下三項(xiàng)的最低值：A、依據(jù)個(gè)人住房公積金繳存狀況計(jì)算的貸款額度(公積金賬戶(hù)余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2（新）B、貸款最高限額。一人申請(qǐng)，最高限額為50萬(wàn)元；兩人或兩人以上申請(qǐng)；最高限額為80萬(wàn)元；C、依據(jù)房屋價(jià)格計(jì)算的貸款額度。計(jì)算公式為：房屋價(jià)格×貸款比例首套房：自住房且90平方米及以下，貸款80%；自住房且面積90平方米以上，貸款70%二套房：對(duì)購(gòu)買(mǎi)其次套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行個(gè)人住房貸款§II

個(gè)人住房抵押貸款的基本要素

詳見(jiàn)1.住房公積金貸款須知:///web/static/articles/catalog_ff8080813b9be888013b9d7b43e10008/2015-03-04/article_2c9032504b954c0c014be39e3bbf0291/2c9032504b954c0c014be39e3bbf0291.html運(yùn)用廣州公積金政策分析No1：甲第一套房申請(qǐng)商業(yè)貸款，現(xiàn)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)其次套，能否申請(qǐng)公積金貸款？若能，最低首付多少？No2：甲第一套房無(wú)貸款，現(xiàn)準(zhǔn)備買(mǎi)其次套，能否申請(qǐng)公積金貸款？若能，最低首付多少？No3：甲買(mǎi)第一套房時(shí)申請(qǐng)公積金貸款，最低首付多少？現(xiàn)已將第一套公積金貸款還清，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)其次套，能否申請(qǐng)公積金貸款？若能，最低首付多少？No4：甲買(mǎi)第一套房時(shí)申請(qǐng)了公積金貸款，第一套公積金貸款未還清現(xiàn)，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)其次套，能否申請(qǐng)公積金貸款？若能，最低首付多少？No5：申請(qǐng)組合貸款購(gòu)買(mǎi)首套房，最低首付多少？個(gè)人住房貸款§II

個(gè)人住房抵押貸款的基本要素

2、貸款利率（限貸）首套房二套房3、貸款期限（問(wèn)：與哪些因素有關(guān)？）最長(zhǎng)貸款年限＿＿年貸款人年齡借款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)法定退休年齡后5年兩人或兩人以上購(gòu)買(mǎi)同一住房申請(qǐng)住房貸款的，以貸款期限最長(zhǎng)的計(jì)算。3、貸款期限最長(zhǎng)貸款年限＿＿年貸款人年齡二手房房齡eg（廣州）住房公積金貸款期限按以下兩項(xiàng)的最低值計(jì)算A、一手樓貸款期限不得超過(guò)30年，二手樓貸款期限不得超過(guò)20年。B、借款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)法定退休年齡后5年。法定退休年齡一般依據(jù)女性55歲，男性60歲計(jì)算。個(gè)人住房貸款§II

個(gè)人住房抵押貸款的基本要素

【例題】職工嚴(yán)某夫妻雙方首次申請(qǐng)公積金貸款，用于購(gòu)買(mǎi)本市二手房，2000建成。套型面積80m2；房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告上顯示價(jià)格為150萬(wàn)元；申請(qǐng)貸款時(shí)，嚴(yán)某公積金繳存余額為2.1萬(wàn)元，嚴(yán)某配偶公積金繳存余額為1.3萬(wàn)元；嚴(yán)某現(xiàn)40歲，月繳納公積金800元，妻子先38歲，月存公積金500元。夫妻雙方均無(wú)公積金提取記錄，且滿(mǎn)足貸款條件。測(cè)算嚴(yán)某夫婦公積金貸款的最高貸款額度和貸款期限?！纠}】某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)第一套住房，該家庭月總收入為1.5萬(wàn)元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6.55%，最長(zhǎng)貸款期限20年，最低首付款為房?jī)r(jià)的（）%。請(qǐng)思索：（1）該家庭能承受的月還款額為多少？（2）該家庭能夠承受的最高住房?jī)r(jià)格是多少？個(gè)人住房貸款§II

個(gè)人住房抵押貸款的基本要素

個(gè)人住房貸款主要內(nèi)容

房地產(chǎn)貸款的種類(lèi)01個(gè)人住房貸款的要素★02按揭貸款的還款及月供★03抵押貸款代辦相關(guān)詢(xún)問(wèn)04住房貸款§III

按揭貸款還款及月供No1還款方式

1.等額本息還款2.等額本金還款5.移動(dòng)組合還款6.遞增還款3.雙周供還款4.接力貸還款住房貸款（一）兩種還款方式比較1、等額本息、等額本金的概念下圖哪個(gè)是等額本息還款？哪個(gè)是等額本金還款？2、等額本息、等額本金的特點(diǎn)參見(jiàn)此表，兩種還款方式有何不同？每月月供額、每月償還本金、每月償還利息、累計(jì)還款總額、累計(jì)還款利息§III

按揭貸款還款及月供No1還款方式

商業(yè)貸款100萬(wàn)，貸款20年，基準(zhǔn)利率（6.55%）商業(yè)貸款100萬(wàn)，貸款20年，基準(zhǔn)利率（6.55%）（一）兩種還款方式比較2、等額本息、等額本金的特點(diǎn)住房貸款§III

按揭貸款還款及月供No1還款方式等額本息等額本金每月月供額每月償還本金每月償還利息累計(jì)還款總額累計(jì)還款利息住房貸款§III

按揭貸款還款及月供No1還款方式

適用人群等額本息收入穩(wěn)定等額本金收入穩(wěn)定、三四十歲遞增還款剛工作的年輕一族接力還款父母年齡偏大、子女預(yù)期收入較好但目前低（一）兩種還款方式比較3、不同還款方式的適用人群作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，你如何依據(jù)不同的客戶(hù)類(lèi)型舉薦不同的還款方式？住房貸款（二）萬(wàn)元月供表§III

按揭貸款還款及月供No2月供計(jì)算住房貸款【案例1】小周看中一套二手房，大約90平方米，賣(mài)主的要價(jià)是20000元/平方，假如依據(jù)此價(jià)格成交的話(huà)，小周想申請(qǐng)商業(yè)貸款，請(qǐng)問(wèn)他最低須要首付多少？假如請(qǐng)他請(qǐng)你公司代辦此項(xiàng)服務(wù)，那么作為經(jīng)紀(jì)人的你應(yīng)當(dāng)要求她提交哪些資料？假如他準(zhǔn)備進(jìn)行等額還款法，20年還清貸款的話(huà)，請(qǐng)你幫她計(jì)算每月要還多少錢(qián)？1、利用“萬(wàn)元月供表”計(jì)算月還款額（1）假如小周是第一套房，月還款額最多可能為多少？（2）假如是其次套房呢，月供額最高為多少？2、假如小周是第一套房，且申請(qǐng)混合貸款，貸款15年，其他條件不變.另已知按公積金月繳存額測(cè)算小周可貸公積金100萬(wàn)。據(jù)此請(qǐng)你幫他測(cè)算他最實(shí)惠的還款額是多少？§III

按揭貸款還款及月供No2月供計(jì)算【案例2】李先生購(gòu)得一處100平方米的房產(chǎn)，單價(jià)6000元，首付20萬(wàn)，貸款40萬(wàn)，貸款期限15年，接受等額本息還款：（1）請(qǐng)利用萬(wàn)元月供表分別計(jì)算李先生在商業(yè)貸款和公積金房貸兩種貸款狀況下各自的月供額？總利息是多少？公積金貸款為李先生節(jié)約了多少的利息支出？住房貸款§III

按揭貸款還款及月供No2月供計(jì)算【例題3】張先生30歲，在一家報(bào)社工作，月收入8000元；其愛(ài)人為老師，月收入7000元。目前兩人有存款38萬(wàn)元，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)首套房。請(qǐng)幫他們?cè)O(shè)計(jì)一下：1、最好買(mǎi)多大的房子？總價(jià)多少？2、他們接受何種還款方式比較好？3、若接受商業(yè)貸款，最短還款期限為多長(zhǎng)？（借助萬(wàn)元月供表）住房貸款§III

按揭貸款還款及月供No2月供計(jì)算【案例4】吳先生現(xiàn)有存款15萬(wàn),家庭月收入5000元，日常支出約為2000元?，F(xiàn)看中一套80㎡價(jià)值40萬(wàn)的房子，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)。作為吳先生的置業(yè)投資顧問(wèn)，可以幫吳先生作如下分析：1、吳先生可以實(shí)行的住房貸款形式主要有（）。A．公積金貸款B．單位集資貸款C．住房?jī)?chǔ)蓄貸款D．住房抵押貸款2．假如公積金貸款的最高額度為8萬(wàn)元，其余接受商業(yè)貸款，貸款年限均為10年，等額本息還款，吳先生是首套房，則每月的總還款額約為（）（借助萬(wàn)元月供表）3．假如月收入不足以支付月還款額，則貸款年限為（）年較為合適。A．11年B．12年C．13年D．14年住房貸款§III

按揭貸款還款及月供No2月供計(jì)算4．作為一種置業(yè)消費(fèi)投資，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)著重從（）方面來(lái)幫吳先生分析。A．消費(fèi)實(shí)力B．物業(yè)增值潛力C．好用性D．風(fēng)險(xiǎn)性5．（）是購(gòu)房者獲得住房抵押貸款的關(guān)鍵性法律文件。A．借款合同B．商品房買(mǎi)賣(mài)合同C．住房抵押貸款承諾書(shū)D．住房抵押貸款合同6．對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)在于（）。A．提前還款風(fēng)險(xiǎn)B．房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)C．利率變更風(fēng)險(xiǎn)D．房屋處理風(fēng)險(xiǎn)住房貸款§III

按揭貸款還款及月供No2月供計(jì)算【案例5】某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)第一套住房，該家庭月總收入為1.5萬(wàn)元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。貸款利率為基準(zhǔn)利率，貸款期限20年。假如該家庭貸款50萬(wàn)元，貸款期限20年，實(shí)行等額本金還款。請(qǐng)思索：（1）首月還款額為多少？（2）隨著還款期數(shù)增多，該購(gòu)房者每月會(huì)削減多少利息支出？住房貸款§III

按揭貸款還款及月供No2月供計(jì)算【案例6】甲現(xiàn)34歲，看重一套學(xué)位房，120㎡，總價(jià)350萬(wàn)?，F(xiàn)屬二套房，申請(qǐng)20年抵押貸款。甲及愛(ài)人目前尚未運(yùn)用過(guò)公積金貸款。甲目前公積金繳存余額為5萬(wàn)元，愛(ài)人公積金繳存余額為1萬(wàn)元；甲月繳納公積金2000元，愛(ài)人月存公積金1200元。請(qǐng)思索：（1）等額本息還款，最高貸款額度為多少？最實(shí)惠的月供額為多少？（2）等額本金還款，申請(qǐng)最高貸款額度，首月還款額為多少？隨著還款期數(shù)增多，該購(gòu)房者每月會(huì)削減多少利息支出？個(gè)人住房貸款主要內(nèi)容

房地產(chǎn)貸款的種類(lèi)01個(gè)人住房貸款的要素02按揭貸款的還款及月供03抵押貸款代辦相關(guān)詢(xún)問(wèn)04抵押代辦代辦相關(guān)詢(xún)問(wèn)主要內(nèi)容個(gè)人住房貸款No1代辦的必要性No2代辦的流程N(yùn)o3提前還貸問(wèn)題抵押代辦代辦相關(guān)詢(xún)問(wèn)No1代辦的必要性購(gòu)房者銀行手續(xù)困難周期較長(zhǎng)按揭機(jī)構(gòu)辦理按揭貸款申請(qǐng)

簽訂按揭貸款合同

辦理抵押登記手續(xù)個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款（一）商業(yè)貸款1、貸款流程（1）貸款申請(qǐng)

（2）貸前審查（3）簽定借款合同（4）出具同意貸款通知書(shū)（5）辦理房產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)（6）辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)（7）銀行放款

抵押代辦代辦相關(guān)詢(xún)問(wèn)No2代辦的流程個(gè)人住房貸款（二）公積金貸款1、公積金貸款的條件：（p178）2、公積金貸款的流程：（p179）3、公積金貸款需提交的資料：（p179）抵押代辦代辦相關(guān)詢(xún)問(wèn)No2代辦的流程1、公積金貸款的條件（1）貸款人須有本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份；

（2）自申請(qǐng)之日向前推，連續(xù)足額繳存住房公積金12個(gè)月以上廣州舊：本市戶(hù)籍，申請(qǐng)貸款時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上（含）；非本市戶(hù)籍的，申請(qǐng)時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月以上（含）廣州新：（征求稿，擬于2014年7月1日實(shí)施）本市戶(hù)籍，申請(qǐng)貸款時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金24個(gè)月以上（含）；非本市戶(hù)籍的，申請(qǐng)時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金36個(gè)月以上（含）

個(gè)人住房貸款抵押代辦代辦相關(guān)詢(xún)問(wèn)No2代辦的流程1、公積金貸款的條件（3）有符合法律規(guī)定的購(gòu)房、建房、大修自住住房的合同（協(xié)議）及有關(guān)材料；

（4）具有確定比例的自籌資金。（5）有穩(wěn)定的收入，信用良好，具備償還貸款本息的實(shí)力：（個(gè)人收入對(duì)賬單、個(gè)人所得稅單、個(gè)人信用記錄及單位工資單）（6）同意用所購(gòu)住房或具有完全產(chǎn)權(quán)的自有住房或第三人住房做抵押，或用貸款銀行認(rèn)可的有價(jià)證券、銀行定期存單進(jìn)行質(zhì)押，或由貸款銀行認(rèn)可的法人、組織或第三人供應(yīng)保證。

個(gè)人住房貸款抵押代辦代辦相關(guān)詢(xún)問(wèn)No2代辦的流程2、公積金貸款的流程：（p179）【思索1】總共有多少個(gè)步驟？【思索2】貸款承諾書(shū)由誰(shuí)出具？【思索3】調(diào)查通知單由誰(shuí)出具？【思索4】托付合同和委貸通知書(shū)分別由誰(shuí)與誰(shuí)