房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。2.房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。3.房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。4.地產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。6.土地類型——居住用地70年；——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；——綜合或其它用地50年；——另外，加油站、加氣站用地為20年；7.三通一平是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。8.七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場(chǎng)地平整。9.土地使用權(quán)出讓的形式·協(xié)議出讓·招標(biāo)出讓·拍賣出讓·行政劃撥使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國(guó)有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地?！ど兀捍_發(fā)的土地·熟地：完成市政設(shè)施的土地10.房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。11.商品房是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。12.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。13.微利商品房與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。14.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15.自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。17.“五證

”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件?！秶?guó)有土地使用證》：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》：是商品房進(jìn)入市場(chǎng)的憑證。18.“兩書”·《住宅質(zhì)量保證書》·《住宅使用說明書》19.商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)銷售，由國(guó)土局制定的一項(xiàng)提前銷售制度。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷售。20.申請(qǐng)預(yù)售須備下列文件：·《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復(fù)印件·《土地使用權(quán)出讓合同書》和付清地價(jià)款證明（《國(guó)有土地使用證》）·《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》·《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》·《建設(shè)工程施工許可證》21.商品房預(yù)售必須符合那些條件·交付土地使用權(quán)出讓金·有建設(shè)工程施工許可證·按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！は蚩h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。22.房地產(chǎn)買賣合同是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。23.房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。24.銀行按揭是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國(guó)人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個(gè)人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買自住住房、并以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款（簡(jiǎn)稱商業(yè)貸款）與個(gè)人住房公積金貸款（簡(jiǎn)稱公積金貸款）。25.房地產(chǎn)證公證公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證26.樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。27.建筑面積房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。28.公攤面積屬于公共部分的面積。29.實(shí)用面積建筑面積與公攤面積的差。30.實(shí)用率房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。31.預(yù)售樓花將未建好的樓房提前出售，稱為預(yù)售樓花。32.復(fù)式上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。33.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國(guó)土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購(gòu)房者更改姓名。34.基底面積是指建筑物首層的建筑面積。35.用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。36.總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。37.容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38.建筑密度（覆蓋率）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。39.綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。40.均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。41.基價(jià)基價(jià)也稱為基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。42.起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即起價(jià)。43.彈性隔間指可移動(dòng)隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫字樓與商場(chǎng)。44.開放式設(shè)計(jì)：無隔斷設(shè)計(jì)、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。45.騎樓：有雨遮的一樓直道部分。46.陽臺(tái)：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風(fēng)墻的突出建筑體外部分。47.外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60CM左右。48.露臺(tái)：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。49.玄關(guān)：玄關(guān)是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進(jìn)門之后稍做停留，有個(gè)換鞋、放雨傘的地方，同時(shí)也可以借助玄關(guān)對(duì)客廳的情況略做遮擋。50.外墻：指建筑物體表面。51.內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。52.剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。53.磚墻：用磚砌成的墻。54.石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。55.衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。56.廚具五大件：指洗滌池、料理臺(tái)、吊柜、爐臺(tái)、抽油煙機(jī)。57.格局：?jiǎn)卧獌?nèi)分割情況。58.動(dòng)線：行走習(xí)慣路線。59.銷售率：指某一段時(shí)間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。60.空置比：指某一段時(shí)間剩余的房屋數(shù)百分比。61.訴求客源：主要針對(duì)的客戶層。62.市場(chǎng)區(qū)隔：指產(chǎn)品不同類型以回避市場(chǎng)供給量的排擠。63.議價(jià)空間：討價(jià)還價(jià)的價(jià)格差異。64.平面價(jià)差：平面方位不同，價(jià)格的差異。65.垂直價(jià)差（樓層價(jià)差）：不同樓層價(jià)格差異。66.市調(diào)分析法：通過市場(chǎng)調(diào)查與其他項(xiàng)目的比較方法。67.DM：郵寄用的廣告用品（印刷品）68.CF：電視廣告。69.NP：報(bào)紙廣告。70.POP：戶外廣告媒體。71.MG：雜志廣告。72.SP：銷售時(shí)促使客戶購(gòu)買的夸張語言動(dòng)作或假語言動(dòng)作。建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)隨著地產(chǎn)行業(yè)逐步理性及規(guī)范化，對(duì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)性提出了更高的要求，專業(yè)的推薦，引導(dǎo)，提供專業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)是從建筑業(yè)為依托而發(fā)展起來的，建筑學(xué)的許多知識(shí)成為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的必備知識(shí)，房屋建筑結(jié)構(gòu)，建筑工藝，以及建筑材料的使用，室內(nèi)裝修的質(zhì)量、檔次都直接影響房地產(chǎn)商品的價(jià)值和使用價(jià)值，決定建筑成本的高低，成為項(xiàng)目定價(jià)的一個(gè)有力的支持，在具體的銷售過程中，當(dāng)客戶對(duì)價(jià)格有所疑慮，具體的解釋工作才會(huì)做到落地有聲，言之鑿鑿。⒈學(xué)會(huì)識(shí)圖：①圖紙幅面及圖框尺尺寸。幅面內(nèi)應(yīng)用標(biāo)題欄欄和設(shè)計(jì)會(huì)簽簽欄，幅面規(guī)規(guī)格分別為0、1、2、3、4號(hào)共5種，尺寸大大小見下表：：（單位：毫毫米）幅面代號(hào)01234b×1841×11899594×841420×594297×420297×210B10101055A2525252525會(huì)簽欄圖柜ca圖標(biāo)c子ca圖標(biāo)ccccc②圖標(biāo)和會(huì)簽欄常用圖標(biāo)格式及內(nèi)內(nèi)容，如下表表，其中工程程名稱指工程程總名稱，項(xiàng)項(xiàng)目指總工程程中的一個(gè)具具體工程，圖圖名常表明本本張圖的主要要內(nèi)容，設(shè)計(jì)計(jì)號(hào)為設(shè)計(jì)部部門對(duì)該工程程的編號(hào)，圖圖別表明本圖圖所屬工種各各設(shè)計(jì)階段，圖圖號(hào)是圖紙的的編號(hào)。設(shè)計(jì)單位全稱工程名稱項(xiàng)目審定設(shè)計(jì)號(hào)校核圖別設(shè)計(jì)圖號(hào)制圖日期會(huì)簽欄是各工種負(fù)負(fù)責(zé)人簽字的的表格，其格格式與內(nèi)容如如下表，近來來一些設(shè)計(jì)單單位為了簡(jiǎn)化化圖面，將圖圖標(biāo)和會(huì)簽欄欄合在一起，放放在圖框右側(cè)側(cè)。工種名稱姓名簽字圖紙一般有模式，立立式，根據(jù)內(nèi)內(nèi)容的安排而而選用。③軸線用點(diǎn)劃線表，端部部圓圈，圓圈圈內(nèi)注明編號(hào)號(hào)，水平方向向用阿拉伯?dāng)?shù)數(shù)字由左至編編號(hào)，垂直方方向用英文字字母由下往土土編號(hào)。bBbB定位軸線編號(hào)順序序④尺寸及單位尺由數(shù)字及單位組組成，根據(jù)“圖標(biāo)”規(guī)定，總圖圖以米單位，其其余-均以毫米為為單位，若按按此規(guī)定，尺尺寸后面可不不寫單位。(9.6600)(6.4400)(3.2200)⑤索引號(hào)用途是索引，便于于查找相互有有關(guān)的圖標(biāo)內(nèi)內(nèi)容，索引號(hào)號(hào)的表示方法法是把圖中需需要另畫詳圖圖的部位編上上索引號(hào)，索索引號(hào)中的內(nèi)內(nèi)容有兩個(gè)，一一是詳圖編號(hào)號(hào)，二是詳圖圖所在圖紙的的編號(hào)。詳圖的編號(hào)詳圖的編號(hào)號(hào)E25詳圖圖的編號(hào)E表示在本張圖建+詳圖所在a.詳圖在本張張圖b.詳圖不在本本張圖c.詳圖索引號(hào)號(hào)⑥標(biāo)高、層高、凈高高建筑物各部分的高高度用標(biāo)高控控制。表示符符號(hào)為45。下面橫線為為某處高度的的界限，在符符號(hào)的橫線上上注明標(biāo)高數(shù)數(shù)字?？偲矫婷鎴D的室外地地坪高用符號(hào)號(hào)“▲”表示。標(biāo)高高的單位用米米計(jì)，按“國(guó)際”規(guī)定，標(biāo)高高數(shù)字準(zhǔn)確到到毫米，即注注到小數(shù)點(diǎn)后后面第三位。標(biāo)高分絕對(duì)標(biāo)高和和相對(duì)標(biāo)高兩兩種，我國(guó)青青島附近的黃黃海平均海平平面定為絕對(duì)對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)點(diǎn)，這就是一一般所說的“海拔標(biāo)高”，但為簡(jiǎn)明明，方便起見見，工程圖紙紙一般都用“相對(duì)標(biāo)高”，而把室內(nèi)內(nèi)首層地面的的絕對(duì)標(biāo)高定定為相對(duì)標(biāo)高高的重點(diǎn)，以以“+0.00”表示,讀作正負(fù)零零零,高于它的為為正值,一般不注明“+”號(hào)；低于它它的負(fù)值，必必須注“-”號(hào)。層高一般2.7MM-3.2MM較為合適，太太矮則不能滿滿足健康身理理、心理需求求，但也并非非越高越好，太太高從節(jié)能需需求而言也不不太適合。⑦指北針可導(dǎo)明樓體，具體體單元坐落的的朝向。N⒉施工圖一套完整的的施工工圖紙，根據(jù)據(jù)其專業(yè)內(nèi)容容或作用不同同，一般包括括：⑴圖紙目錄包括每張圖紙的名名稱、內(nèi)容、圖圖紙編號(hào)，表表明該工程施施工圖由哪幾幾個(gè)專業(yè)的圖圖紙以及那些些圖紙組成，以以便查找⑵設(shè)計(jì)總說明主要說明工程的概概況和總的要要求。內(nèi)容一一般應(yīng)包括：：設(shè)計(jì)依據(jù)（如如設(shè)計(jì)規(guī)模、建建筑面積以及及有關(guān)地質(zhì)、氣氣象資料等）；；設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（如如建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)結(jié)構(gòu)荷載等級(jí)級(jí)、抗震要求求等）；施工工要求（如施施工技術(shù)、材材料要求以及及采用新技術(shù)術(shù)或有特殊要要求的做法說說明）等。以以上各項(xiàng)內(nèi)容容，對(duì)于簡(jiǎn)單單的工程，也也可以在各專專業(yè)的圖紙中中寫成文字說說明。⑶建筑施工圖包括總平面圖、平平面圖、立面面圖、剖面圖圖和構(gòu)造詳圖圖。表示建筑筑物的內(nèi)部布布置情況，外外部形狀，以以及裝修、構(gòu)構(gòu)造、施工要要求等。⑷結(jié)構(gòu)施工圖包括結(jié)構(gòu)平面布置置圖和各構(gòu)件件的結(jié)構(gòu)詳圖圖。表示承重重結(jié)構(gòu)的布置置情況，構(gòu)件件類型，尺寸寸大小以及構(gòu)構(gòu)造做法等。⑸設(shè)備施工圖包括給水排水、采采暖通風(fēng)、電電氣等設(shè)備的的平面布置圖圖、系統(tǒng)圖、詳詳圖。表示上上、下水及暖暖氣管線布置置，衛(wèi)生設(shè)備備及通風(fēng)設(shè)備備等的布置，電電氣線路的走走向和安裝要要求。⒊建筑施工圖⑴基本概念建筑圖是用正投影影原理繪制出出來的。用立立面圖及屋頂頂平面圖表示示建筑的處部部，用平面圖圖及剖面圖表表示其內(nèi)部，用用大樣圖表示示細(xì)部做法。a、立面面圖。立面圖圖就是建筑四四個(gè)面的正投投影圖，以建建筑各個(gè)面的的朝向命名，如如南立面圖就就是指建筑朝朝南一面一正正投影圖。立立面圖主要表表示建筑的外外部形狀大小小、門窗、屋屋頂形式、外外墻飾面等。b、平面圖。假想用用一水平面在在建筑的窗臺(tái)臺(tái)以上距地約約1米處切開，去去掉建筑上部部，余下部分分的水平投影影就叫平面圖圖，切斷部分分用粗線，可可見部分用細(xì)細(xì)線表示。多多層或高層建建筑每層布置置都不一樣時(shí)時(shí)，則每層都都要?jiǎng)澠矫鎴D圖。如果有許許多層平面布布置相同，可可用一個(gè)平面面圖表示，這這叫標(biāo)準(zhǔn)平面面圖。平面圖圖可以俯視也也可以仰視，如如要表示天棚棚裝修的做法法就可用仰視視平面圖。c、剖面圖。假想用用一鉛垂面，沿沿建筑的垂直直方向切開，去去掉一部分，余余留部分的正正投影圖就叫叫做剖面圖。切切斷部分用粗粗線表示，可可見部分用細(xì)細(xì)線表示。按按剖切方向不不同分橫剖面面圖和縱剖面面圖。平面圖圖上要畫出剖剖切符號(hào)以示示剖切位置。剖剖切可以轉(zhuǎn)折折，但只允許許轉(zhuǎn)一次并用用剖切符號(hào)在在平面圖上標(biāo)標(biāo)明。剖面圖圖主要表明建建筑內(nèi)部情況況。⒋建筑施工圖的主要要內(nèi)容建筑施工圖根據(jù)不不同的工程性性質(zhì)及規(guī)模，圖圖紙內(nèi)容及數(shù)數(shù)量有所不同同。但從識(shí)圖圖的角度來分分析，它們有有一定的共性性，只要掌握握基本圖和詳詳圖的一般內(nèi)內(nèi)容和表示方方法，就可以以舉一反三看看懂其它圖紙紙。a、總平面圖。總平平面圖表明一一個(gè)工程的總總體布置。其其基本內(nèi)容如如下：·表明新建工程的總總體布局，如如用地范圍、各各建筑物的位位置、道路、管管網(wǎng)的布置等等；·確定建筑物的平面面位置；·表明建筑物首層地地面的絕對(duì)標(biāo)標(biāo)高、室外地地坪、道路中中心線交叉的的絕對(duì)標(biāo)高，地地面坡高及地地面水排出方方向等。b、平面圖。平面圖圖在全套施工工圖中起著綱綱領(lǐng)性的作用用，它不僅反反映了建筑的的使用、空間間、裝修等情情況，而且還還大略地反映映了各工種的的部分情況?；緝?nèi)容如下下：·建筑物的朝向、平平面形狀、內(nèi)內(nèi)部布置，入入口、走道、樓樓梯的位置等等；·用尺寸線和軸線表表示建筑物的的長(zhǎng)度及各部部分的位置；；·表明建筑物豎向承承重結(jié)構(gòu)形式式；·表明各層的地面標(biāo)標(biāo)高；·表明門窗編號(hào)、門門的開啟方向向；·表明剖面圖的剖切切位置及編號(hào)號(hào)，詳圖索引引號(hào)等；·綜合反映工藝、水水、暖、電對(duì)對(duì)土建的要求求；·表明裝修的做法；；·用圖無法表示時(shí)采采用文字說明明；c、立面圖。立面圖圖主要表示建建筑的外形，是是做外部裝修修的主要依據(jù)據(jù)，其基本內(nèi)內(nèi)容如下：·表明建筑的外形及及其細(xì)部，如如站窗、雨罩罩、檐口、陽陽臺(tái)、臺(tái)階、雨雨水管等；·用標(biāo)高表示出建筑筑物總高度、各各樓層高度以以及門窗洞口口等細(xì)部高度度；·表明外飾面所用材材料、色彩及及分格等；·注明墻身詳圖位置置及編號(hào)等。d、剖面圖。剖面圖圖簡(jiǎn)要地表示示建筑物的內(nèi)內(nèi)部空間關(guān)系系和結(jié)構(gòu)形式式等，其基本本內(nèi)容如下：：·表示建筑物各部位位高度；·剖面圖中需要詳細(xì)細(xì)表示的部位位，畫出詳圖圖索引號(hào)；·簡(jiǎn)要表示主要結(jié)構(gòu)構(gòu)形式，如樓樓層、屋蓋的的梁、板、柱柱的相互關(guān)系系。e、構(gòu)造詳圖。墻身身詳圖是用比比較大的比例例尺詳細(xì)、準(zhǔn)準(zhǔn)確地表示墻墻身從防潮層層到屋頂各個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)的材料料及構(gòu)造做法法。墻身詳圖圖配合平面圖圖就可以詳細(xì)細(xì)了解墻、內(nèi)內(nèi)外裝修、門門窗的做法。此外，詳圖還包括括樓梯圖、特特殊房間詳圖圖、局部構(gòu)造造或建筑構(gòu)件件詳圖、特殊殊裝修房間詳詳圖等。⒌一般的傳力體系荷載板梁柱基礎(chǔ)地基⒍建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式有許許多種類型，也也有許多不同同的分類方法法，其中最常常見的分類方方法是按建筑筑物主要承重重構(gòu)件所用的的材料分類和和按結(jié)構(gòu)平面面布置情況分分類。筑物主要承重構(gòu)件件所使用的材材料分類序號(hào)結(jié)構(gòu)類型名稱識(shí)別特征適用范圍1木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使使用的材料為為木材單層建筑2混合結(jié)構(gòu)承重材料為磚石，樓樓板、屋頂為為鋼筋混凝土土單層或多層建筑3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使使用的材料為為鋼筋混凝土土多層、高層、超高高層建筑4鋼與混凝土組合結(jié)結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件材料料國(guó)型鋼和混混凝土超高層建筑5鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使使用的材料為為型鋼重型廠房、受動(dòng)力力作用的廠房房、可移動(dòng)或或可拆卸的建建筑、超高層層建筑或高聳聳建筑⑵按結(jié)構(gòu)平面布置情情況分類除上述兩種分類方方法所列的結(jié)結(jié)構(gòu)類型外，對(duì)對(duì)于單層大跨跨度房屋，還還不平面結(jié)構(gòu)構(gòu)（門式剛架架、薄腹梁結(jié)結(jié)構(gòu)、桁架結(jié)結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)構(gòu)）和空間結(jié)結(jié)構(gòu)（殼體結(jié)結(jié)構(gòu)、懸索結(jié)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)結(jié)構(gòu)）之分。序號(hào)結(jié)構(gòu)類型名稱平面/立面示意圖常用范圍1框架結(jié)構(gòu)廠房或20層以下下多、高層建建筑2全剪力檣結(jié)構(gòu)高強(qiáng)度結(jié)構(gòu)體系，常常用于高層、超超高層建筑3框架——剪力墻結(jié)構(gòu)高層建筑4框——筒結(jié)構(gòu)高層或超高層建筑筑5筒體結(jié)構(gòu)（單筒或或多筒）超高層建筑6框——支結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑筑7無梁樓蓋結(jié)構(gòu)大空間、大柱網(wǎng)的的多層樓房⑶墻體的類型及其劃劃分墻體名稱劃分方法外墻、內(nèi)墻、縱墻墻、橫墻、窗窗間墻按墻所處的位置劃劃分三七墻、二四墻、一一八墻、一二二墻按墻的厚度劃分圍護(hù)墻、隔墻、女女兒墻、圍墻墻按墻的功能劃分承重墻、非承重墻墻按受力情況劃分磚墻、石墻、砌塊塊墻、鋼筋混混凝土墻按所用材料劃分⑷按照層數(shù)劃分一般情況下，1--3層為低層；4-6層為多層；7-9層為小高層層；10層以上為高高層，當(dāng)高度度超過100M時(shí)為超高層層。⒐建筑面積的計(jì)算規(guī)規(guī)則⑴計(jì)算建筑面積的范范圍a、單層建筑物無論論其高度如何何，均按建筑筑物勒腳以下下外墻外圍水水平面積計(jì)算算。單層建筑筑物內(nèi)如果帶帶有部分樓層層者，亦應(yīng)計(jì)計(jì)算建筑面積積。高低聯(lián)跨跨需分別計(jì)算算建筑面積時(shí)時(shí)，按高低跨跨相鄰處高跨跨柱外線為分分界線。b、多層或高層建筑筑物按分層建建筑面積總和和計(jì)算，每層層建筑面積按按建筑勒腳以以上外墻外圍圍的水平面積積計(jì)算。c、建筑物外墻為預(yù)預(yù)制掛（壁）板板的，按掛（壁壁）板外墻主主墻面間的水水平面積計(jì)算算。d、地下室、半地下下室、地下車車間、倉(cāng)庫(kù)、商商店、指揮中中心等及附屬屬建筑物外墻墻有出入口的的（沉降縫為為界）建筑物物，按其上口口外墻（不包包括采光進(jìn)、防防潮層及其保保護(hù)墻）外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)水平面積計(jì)計(jì)算。人防通通道端頭出口口部分為樓梯梯踏步時(shí)，按按樓梯上口外外墻外圍水平平面積計(jì)算。e、用深基礎(chǔ)做地下下架空層，有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者者，按其圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水水平面積計(jì)算算建筑面積。f、坡地建筑物利用用吊腳做架空空層，有圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)者，按按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平面面積計(jì)算建筑筑面積。g、建筑物內(nèi)的門廳廳、大廳、不不論其高度如如何，均按一一層計(jì)算建筑筑面積，門廳廳、大廳內(nèi)回回廊部分按其其水平投影計(jì)計(jì)算建筑面積積。h、圖書館的書庫(kù)，有有書架層的按按書架層計(jì)算算建筑面積，無無書架層的按按自然層計(jì)算算建筑面積。i、電梯井、提物井井、垃圾道、管管道井、附墻墻煙囪等均按按建筑物自然然層計(jì)算建筑筑面積。j、舞臺(tái)燈光控制室室，按圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)外圍水平平面積乘以實(shí)實(shí)際層數(shù)計(jì)算算建筑面積。k、建筑物內(nèi)的技術(shù)術(shù)層、層高超超過2.2米的,按技術(shù)層外外圍水平面積積計(jì)算建筑面面積.技術(shù)層層高高雖不超過2.2米，但從中中分隔出來作作為辦公室、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)等，應(yīng)按按分隔出來的的使用部分外外圍水平面積積計(jì)算建筑面面積。l、有柱雨罩，按柱柱外圍水平面面積計(jì)算建筑筑面積；獨(dú)立立柱雨罩，按按頂蓋的水平平投影面積的的一半計(jì)算建建筑面積。m、有柱車棚、貨棚棚、站臺(tái)等，按按柱外圍水平平面積計(jì)算建建筑面積；單單排柱的獨(dú)立立車棚、貨棚棚、站臺(tái)等，按按頂蓋的水平平投影面積的的一半計(jì)算建建筑面積。n、突出屋面的有圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓樓梯間、水箱箱間、電梯機(jī)機(jī)房等，按圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍圍水平面積計(jì)計(jì)算建筑面積積。o、突出墻面的門斗斗，眺望間，按按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外外圍水平面積積計(jì)算建筑面面積。p、封閉式陽臺(tái)、挑挑廊按其水平平投影面積計(jì)計(jì)算建筑面積積。挑陽臺(tái)按按其水平投影影面積的一半半計(jì)算建筑面面積。凹陽臺(tái)臺(tái)按其陽臺(tái)凈凈空面積（包包括欄板）的的一半計(jì)算面面積。q、建筑物外有頂蓋蓋和柱的走廊廊、檐廊，按按柱的外邊線線水平面積計(jì)計(jì)算建筑面積積，無柱的走走廊、檐廊，按按其投影面積積的一半計(jì)算算建筑面積。r、兩個(gè)建筑物間有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的架空通廊，按按通廊的投影影面積計(jì)算建建筑面積；沒沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的架空通廊廊，按其投影影面積的一半半計(jì)算面積。s、建筑物內(nèi)無樓梯梯，高室外樓樓梯（包括疏疏梯）的，其其室外樓梯按按每層水平投投影面積計(jì)算算建筑面積；；室內(nèi)有樓梯梯并設(shè)室外樓樓梯（包括疏疏梯）的，其其室外樓梯按按每層水平設(shè)設(shè)投影面積的的半計(jì)算建筑筑面積。t、各種變形縫、沉沉降縫、寬在在30厘米以內(nèi)的的抗震縫，均均分層計(jì)算建建筑面積，高高低聯(lián)跨時(shí)，其其建筑面積并并入低跨建筑筑面積內(nèi)。⑵不計(jì)算建筑面積的的范圍a、突出墻面的構(gòu)件件、藝術(shù)裝飾飾以及掛（壁壁）板突出的的藝術(shù)裝飾線線，如柱、垛垛、勒腳、臺(tái)臺(tái)階、無柱雨雨罩等。b、修消防等用的室室外爬梯、寬寬度在60厘米以內(nèi)的的鋼梯。c、穿過建筑物的通通道、住宅的的首層平臺(tái)（不不包括挑平臺(tái)臺(tái)）、層高在在2.2米以內(nèi)的設(shè)設(shè)備層。d、深基礎(chǔ)架空層僅僅預(yù)留門窗洞洞口，不做地地面及裝飾的的。e、沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的屋頂水箱間間、舞臺(tái)及后后臺(tái)懸布、布布景的天橋、挑挑臺(tái)。f、單層建筑物內(nèi)分分隔的操作間間、控制室、儀儀表間等單層層空間。g、地下人防干、支支線，人防通通道，人防通通道端頭為豎豎向爬梯設(shè)置置的安全出入入口。h、寬在30厘米以以上的抗震縫縫，有伸縮縫縫的靠縫的靠靠墻煙囪，構(gòu)構(gòu)筑物如獨(dú)立立煙囪、煙道道、油罐、水水塔、貯油（水水）池、貯倉(cāng)倉(cāng)、圓庫(kù)等。i、建筑物內(nèi)外的操操作平臺(tái)、上上料及利用建建筑物的窨安安置箱、罐的的平臺(tái)。⒑其它建筑常識(shí)⑴基底面積：指建筑筑物底層勒腳腳外圍水平面面積。⑵建筑面積：指建筑筑物各層外墻墻（或外柱）外外圍以內(nèi)水平平投影面積的的之和。每戶戶（或單位）擁擁有的建筑面面積叫分戶建建筑面積。建筑面積包括使用用面積和公共共面積二個(gè)部部分：a、使用面積：指包包括墻體結(jié)構(gòu)構(gòu)面積在內(nèi)的的直接為辦公公、生產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)或生活使使用的面積和和輔助用房的的廚房、廁所所或衛(wèi)生間以以及壁柜、戶戶內(nèi)過道、戶戶內(nèi)樓梯、陽陽臺(tái)、地下室室、附層（夾夾層）、2.2米以上(指建筑層高,含2.2米，以下同)的閣（暗）樓樓等的面積。在在計(jì)算分戶建建筑面積時(shí)，如如墻體屬兩戶戶共有（即共共墻），其所所屬面積由兩兩戶平均分?jǐn)倲偂、公共面積：指建建筑物主體內(nèi)內(nèi)、戶門以外外可使用的面面積，包括層層高超過2.2米的單車庫(kù)庫(kù)、設(shè)備層或或技術(shù)層、室室內(nèi)外樓梯、樓樓梯懸挑平臺(tái)臺(tái)、內(nèi)外廊、門門廳、電梯及及機(jī)房、門斗斗、有柱雨蓬蓬、突出屋面面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的樓梯間、水水箱電梯機(jī)房房等。公共面積分為應(yīng)分分?jǐn)偣裁娣e積和不能分?jǐn)倲偣裁娣e兩兩部分。a、應(yīng)分?jǐn)偟墓裁婷娣e包括室內(nèi)內(nèi)外樓梯、樓樓梯懸挑平臺(tái)臺(tái)、內(nèi)外廊、門門廳、電梯房房、多層建筑筑中突出屋面面結(jié)構(gòu)的樓梯梯間等。b、不能分?jǐn)偟墓补裁娣e是前款款所列之外，建建筑報(bào)建時(shí)未未計(jì)入容積率率的公共面積積和有關(guān)文件件規(guī)定不進(jìn)行行分?jǐn)偟墓补裁娣e，揚(yáng)機(jī)機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非非要?jiǎng)榆噹?kù)、消消防避難層、地地下室、半地地下室、設(shè)備備用房、梁底底標(biāo)高不高于于2米的架空結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和和架空作為社社會(huì)公眾休憩憩或交通的場(chǎng)場(chǎng)所等。⑶每戶（或單位）應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟墓补裁娣e按如下下原則進(jìn)行計(jì)計(jì)算：a、有面面積分割文件件或協(xié)議的，應(yīng)應(yīng)按其文件或或協(xié)議進(jìn)行分分?jǐn)傆?jì)算。b、如無面積分割文文件或協(xié)議的的，按其使用用面積的比例例進(jìn)行分?jǐn)?。即即：該戶?yīng)分分?jǐn)偟墓裁婷娣e=應(yīng)分?jǐn)偣补裁娣e/各戶使用面面積之和×該戶使用面面積對(duì)有多種不同功能能的房屋（如如綜合樓、商商住樓等），公公共面積應(yīng)參參照其服務(wù)功功能進(jìn)行分?jǐn)倲?，即?bào)務(wù)于于整個(gè)建筑物物所有使用功功能房屋的公公共面積應(yīng)共共同分?jǐn)?，否否則按其所報(bào)報(bào)務(wù)的建筑功功能分別進(jìn)行行分?jǐn)?。住宅平面以外，公公服?wù)于住宅宅的公共面積積（電梯間、樓樓梯間除外）應(yīng)應(yīng)計(jì)入住宅部部分進(jìn)行分?jǐn)倲偅蛔≌矫婷嬉酝獾碾娞萏蓍g和樓梯間間，僅服務(wù)于于住宅部分，但但其通過其他他建筑功能的的樓層，則該該電梯間和樓樓梯間的建筑筑面積按住宅宅部分面積和和其它建筑面面積的各自比比例分配相應(yīng)應(yīng)的分?jǐn)偯娣e積。⑷每戶的建筑面積==每戶的使用用面積+每戶應(yīng)分?jǐn)倲偟墓裁娣e積。分?jǐn)偣灿妹娣e=套套內(nèi)建筑面積積×公用建筑面面積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)公用建筑面積分?jǐn)倲傁禂?shù)=公用建筑面面積/套內(nèi)建筑面面積之和公用建筑面積=整整棟建筑的面面積-套內(nèi)建筑面面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟牡慕ㄖ娣e⑸公共面積（包括應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟暮筒徊粦?yīng)分?jǐn)偟模?yīng)由房屋物業(yè)物理理部門統(tǒng)一管管理，其產(chǎn)權(quán)權(quán)應(yīng)屬建筑物物內(nèi)參與分?jǐn)倲傇摴裁娣e積的所有業(yè)主主共同擁有，物物業(yè)管理部門門不得改變其其使用功能或或有償出租（售售）。⑹戶型是指一套住宅中由由多少臥廳、廚廚房、衛(wèi)生間間。俗稱：一一室一廳、兩兩室一廳、四四室一廳等⑺面積配比指的是各種面積范范圍的單元在在某一樓盤的的總數(shù)中各自自所占的比例例的建筑與建筑構(gòu)造⒈基礎(chǔ)·基礎(chǔ)：建筑物與土土層接觸的部部分稱為基礎(chǔ)礎(chǔ)·地基：支撐建筑物物重量的土層層叫地基基礎(chǔ)是建筑物的組組成部分，它它承受著建筑筑物的全部荷荷載，并將其其傳給低級(jí)。而而地基則不是是建筑物的組組成部分，它它只是承受建建筑物荷載的的土壤層。其其中，具有一一定的地耐力力，直接支承承基礎(chǔ)，需要要進(jìn)行計(jì)算的的土層稱為持持力層；持力力層以下的稱稱為下臥層。地地基土層在荷荷載作用下產(chǎn)產(chǎn)生的變形，隨隨著土層深度度的增加而減減少，到了一一定的深度則則可以忽略不不計(jì)。基礎(chǔ)的分類：⑴按材料及受力的特特點(diǎn)分類可以以分為剛性基基礎(chǔ)和柔性基基礎(chǔ)。用剛性材料做的基基礎(chǔ)稱為剛性性基礎(chǔ)。剛性性材料一般指指抗壓強(qiáng)度高高、而抗拉、抗抗剪強(qiáng)度較低低的材料。常常用的磚、石石、混凝土等等均屬剛性材材料。非剛性基礎(chǔ)（柔性性基礎(chǔ)）。用鋼筋混凝土建造造基礎(chǔ)，基礎(chǔ)礎(chǔ)寬度加大不不受剛性角的的限制，稱為為非剛性基礎(chǔ)礎(chǔ)與柔性基礎(chǔ)礎(chǔ)。為了節(jié)約約材料，鋼筋筋混凝土基礎(chǔ)礎(chǔ)常常做成錐錐形，但最薄薄處不應(yīng)小于于200mm，如果做成成階梯形，每每步高300mmm-500mmm.⑵按構(gòu)造型式分類基礎(chǔ)構(gòu)造的型式隨隨著建筑物上上部結(jié)構(gòu)形式式、荷載大小小及地基土壤壤性質(zhì)的變化化而不同。一一般情況下，上上部結(jié)構(gòu)形式式直接影響基基礎(chǔ)的型式，當(dāng)當(dāng)上部荷載大大，地基承受受能力有變化化時(shí)，基礎(chǔ)型型式也隨之變變化。基礎(chǔ)按按構(gòu)造特點(diǎn)分分可分為六種種基本類型。·條形基礎(chǔ)當(dāng)建筑物的上部結(jié)結(jié)構(gòu)采用墻承承重的時(shí)候，基基礎(chǔ)沿墻身設(shè)設(shè)置，多做成成長(zhǎng)條形，這這類基礎(chǔ)稱為為條形基礎(chǔ)?！お?dú)立基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部結(jié)構(gòu)構(gòu)采用框架或或者單層排架架結(jié)構(gòu)承重時(shí)時(shí)，基礎(chǔ)采用用方形或矩形形的單獨(dú)基礎(chǔ)礎(chǔ)，這類基礎(chǔ)礎(chǔ)稱為獨(dú)立基基礎(chǔ)或柱式基基礎(chǔ)·片筏基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部荷載載大，而地基基又軟弱，這這時(shí)采用簡(jiǎn)單單的條形已經(jīng)經(jīng)不能適應(yīng)地地基變形的需需要，通常墻墻下或者柱下下基礎(chǔ)連成一一片，使建筑筑物的荷載承承受在一塊整整板上成為片片筏基礎(chǔ)·樁基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部的荷荷載較大，而而且地基的軟軟弱土層較厚厚，地基承載載力不能滿足足要求，做成成人工地基又又不具備條件件或不經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)候，則可采采用樁基礎(chǔ)。使使基礎(chǔ)上的荷荷載經(jīng)過樁再再傳給地基土土層，以保證證建筑物的均均勻沉降或安安全使用。⒉墻體墻體的類型：⑴墻體按所在位置分分為外墻和內(nèi)內(nèi)墻；縱墻和和橫墻。外墻：位于房屋周周邊的墻統(tǒng)稱稱為外墻，它它主要起是抵抵御風(fēng)、霜、雨雨、雪的侵襲襲和保溫、隔隔熱，起圍護(hù)護(hù)作用內(nèi)墻：凡位于房屋屋內(nèi)部的墻統(tǒng)統(tǒng)稱為內(nèi)墻，它它主要起分隔隔的作用。橫墻：沿建筑物短短軸方向布置置的墻為橫墻墻，外橫墻位位于房屋的兩兩端也叫山墻墻?？v墻：沿建筑物長(zhǎng)長(zhǎng)軸方向布置置的稱為縱墻墻，又有內(nèi)縱縱墻與外縱墻墻之分。⑵墻體按受力狀況分分類墻體按照受力情況況分為兩種：：承重墻與非非承重墻。承重墻：直接承受受上部結(jié)構(gòu)傳傳來的荷載非承重：不承受外外來荷載。非非承重墻又可可分為自承重重墻和隔墻。自承重墻：不承受受外來荷載，只只承受自身重重量并將其傳傳至基礎(chǔ)。隔墻：起到分割房房間的作