2016年下半年福建省房地產估價師《理論與方法》：房地產價格的含分分0，60分及格。1個事最符合題義和形成條件試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有意）1、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是萬元。A：96B：104C：140D：166E：執(zhí)行層的組織協(xié)調__日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大2__日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大縣人會、議事規(guī)則、 業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、民政府房地產行政主管部門備案?？h人A．15B．30C．45D．603、下列關于資產負債表不正確的是。A：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□和所有□□□□□□B：資產負債表反映項目開發(fā)經營期內各期的資金盈余或短缺情況C：□□□□□□□□□□□獨立的□□□價□,□□□□□□□□□□D：□□□企□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□企業(yè)財務狀況和清償能力的指標E：借款合同4、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的 __認定。A口房屋權屬登記機關B口縣級以上人民政府C口房屋拆遷管理部門D口城市規(guī)劃行政主管部門5、不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著 __風險。A口比較B口收益現金流C口利率D口政策6、橫道圖法用于項目建設階段的 __。A口質量控制B口進度控制C.成本控制D.合同管理7、某房地產的報酬率為8%,收益期限為30年時的價格為4000元/近。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產的價格為元/近。A：3800B：4500C：5200D：5600E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、單位為職工所繳存的住房公積金的實質是__。A.獎金B(yǎng).單位發(fā)給職工的住房補貼C.工資的一部分D.給職工增加了一部分工資9、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有的特性。A：獨一無二和供給有限B：獨一無二和價值量大C：流動性差和價值量大D：不可移動和用途多樣E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、房地產的投資對象包括__。A.房地產直接投資和房地產間接投資B.土地、建成后的物業(yè)和在建工程C.商品房建設投資和土地開發(fā)投資D.固定資產投資和流動資產投資11、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項15建成后的建筑面積為17500近，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7%，假設折現率為10%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為萬元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、的立法目的是：“為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續(xù)發(fā)展”。A：《中華人民共和國土地管理法》B：《中華人民共和國城市房地產管理法》C：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》D：《中華人民共和國農村土地承包法》E：房地產估價機構必須加蓋公章13、房地產權屬檔案應當以__為單元建檔。A.街道B.房號C.幢D.丘14、有一房地產，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.54015、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/近，后街路線價為3800元/面.如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為.【2006年考題】A：22mB：28mC：38mD：50mE：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某農村集體經濟組織人均耕地面積0.2公頃。國家建設征收該農村集體經濟組織的耕地10公頃，該耕地近3年平均年產值為10000元/公頃。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是__。A.不需要農村集體經濟組織統(tǒng)一安置的人員，安置補助費發(fā)放給個人B.該耕地的土地補償費最少為60萬元C.每公頃耕地需要安置的農業(yè)人口為5人D.由國家支付土地補償費，用地單位支付安置補助費17、施工單位對房屋建筑工程的保修期自之曰起計算。A：房屋完工B：房屋竣工驗收合格C：房屋交付使用D：辦理房屋登記E：執(zhí)行層的組織協(xié)調18、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為一元/m2。A.2139B.2146C.2651D.265919、開發(fā)經營期的起點是假設的。A：開工日期B：取得估價對象的日期C：取得待開發(fā)土地的日期D：開始出售開發(fā)完成后的房地產的日期E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、銷售不動產的營業(yè)稅稅率為。A：1％B：3％C：5％D：7％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調21、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2,對應的報酬率為7%.現假定報酬率為9％，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于．【2004年考題】A：3275元/m?B：3287元/m?C：3402元/m?D：4375元m2E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）。A.14140元/m242421元/m256561元/m2D.60000元/m223、是最常見的拍賣標的。A：允許流通物B：禁止流通物C：限制流通物D：一般流通物E：執(zhí)行層的組織協(xié)調24、某宗房地產的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.195B.210C.213D.21725、當房地產的需求和供給同時減少后，以下能反映市場均衡價格變化的選項是。A.均衡價格上升B.均衡價格下降C.均衡價格不變D.取決于供給和需求變動的程序二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、根據投資的對象，房地產投資可以分為__。A.房地產開發(fā)投資和購買投資B.土地投資和房屋投資C.建筑材料投資和土地投資D.生產投資和經營投資2、房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素主要有．【2005年考題】A：該種房地產的價格水平B：消費者的預期C：該種房地產的開發(fā)成本D：該種房地產的開發(fā)技術水平E：房地產開發(fā)商對未來的預期3、__是反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發(fā)商進行經濟核算的重要依據。A.投資估算B.竣工結算C.成本結算D.技術報告4、建筑物的物質折舊包括__。A.功能衰退B.正常使用的磨損C.環(huán)境惡化D.意外的破壞損毀E.城市規(guī)劃改變5、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有．【2007年考題】A：潛在毛租金收入B：有效毛收入C：凈運營收益D：稅前現金流量E：稅后現金流量6、下列房地產權利的種類中，屬于他物權的有__。A.所有權B.土地使用權C.地役權D.典權E.租賃權7、下列關于會計的權責發(fā)生制原則，表述正確的是。A：權責發(fā)生制原則是指在收入和費用實際發(fā)生時進行確認，要等到實際收到現金或者支付現金時才確認B：凡在當期取得的收入或者應當負擔的費用，不論款項是否已經收付，都應作為當期的收入或費用C：凡是不屬于當期的收入或費用，即使款項已經在當期收到或支付，也不能作為當期的收入或費用D：權責發(fā)生制原則與收付實現制原則相對應E：根據權責發(fā)生制原則確認收入和費用，才能更真實地反映特定會計期間經營活動的成果8、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權出讓金、土地收益等。__是需要補地價的主要情形。A.出讓土地使用權期滿后續(xù)期B.增加原土地使用權出讓時規(guī)定的容積率C.轉讓、出租、抵押土地使用權的房地產D.改變原土地使用權出讓時規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權9、下列屬于免征契稅范圍的包括。A：事業(yè)單位承受土地、房屋用于教學的B：社會團體承受土地、房屋用于出租經營的C：城鎮(zhèn)職工，多次購買公有住房的D：因不可抗力失去住房而重新購買住房的E：納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產的10、某房地產估價業(yè)務發(fā)生在非經濟特區(qū)，評估的房地產價格總額為6200萬元，按國家規(guī)定的標準，該房地產估價最高收費額為萬元。A：2.48B：7.13C：13.50D：31.00E：執(zhí)行層的組織協(xié)調11、某房地產開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110近，售價4000元/近，張某交付了全部價款.買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產權登記的建筑面積為100近，張某選擇不退房，則該房地產開發(fā)商應當返還張某購房款元。A：40000B：53600C：66800D：80000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調12、評價會計信息質量的標準主要有等。A：重要性B：客觀性C：相關性D：可比性E：明晰性13、影響供給價格彈性大小的因素主要表現在。A：從廠商供應能力和產品生產周期方面考慮，時期長短是決定供給價格彈性大小的主要因素B：從廠商生產產品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產品所要求的售價取決于產品的成本，所以產品的成本狀況決定供給價格彈性的大小C：商品的替代品數目和可替代程度D：消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例E：商品本身用途的多樣性14、部分房地產企業(yè)擅長購買舊有住宅或收益性物業(yè)，通過更新改造甚至改變物業(yè)用途后再出售，形成了購買一更新改造一出售模式。這種業(yè)務模式下的現金流出包括A：更新改造成本B：購買成本C：運營成本口：建造成本E：轉售稅費15、下列屬于原建設部規(guī)章的是。A：《物業(yè)管理條例》B：《商品房銷售管理辦法》C：《城市私有房屋管理暫行條例》D：《住房公積金管理條例》E：《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》16、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預計總投資為2億元，按照最新政策，其項目資本金應當不低于__萬元。A．2000B．2500C．3500D．600017、下列關于《暫定資質證書》，表述正確的是__。A.《暫定資質證書》有效期為3年B.房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長《暫定資質證書》的有效期C.房地產開發(fā)主管部門延長《暫定資質證書》的有效期不能超過3年D.自領取《暫定資質證書》之日起3年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長E.自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長18、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（）。A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93%19、可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有__。A.現時收入B.有效毛收入C.凈經營收益D.稅前現金流量E.稅后現金流量20、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為__。14140元/m24242元/mZ56561元/m260000元/m221、農用地包括。A：養(yǎng)殖水面B：草地C：耕地D：水利設施用地E：未利用地22、某房地產總價值100萬元，其中土地價格45萬元。已知土地的報酬率為8%，綜合報酬率為15%，則建筑物報酬率為__。A．11.4%B．11.85%C．18.6%D．20.73%23、資本化率是（）的倒數。A.毛租金乘數B.潛在毛租金乘數C.有效毛收入乘數D.凈收益乘數24、非經濟特區(qū)A市B房地產開發(fā)公司于2008年3月1日在A市城市規(guī)劃區(qū)內開始開發(fā)建設順豐住宅小區(qū)。2010年3月，A市B房地產開發(fā)公司由于自身管理工作原因，無法歸還開發(fā)建設順豐住宅小區(qū)時在A市D商業(yè)銀行的貸款1200萬元。2010年3月20日，D商業(yè)銀行委托A市E拍賣行，拍賣B房地產開發(fā)公司辦公綜合大樓。2010年4月25日，該辦公綜合大樓被人民法院依法凍結。隨后D商業(yè)銀行和E拍賣行共同委托具有一級資質的F房地產估價有限公司，對該辦公綜合大樓進行