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文檔簡介

襄陽紅星國際一期住宅定價建議報告易居中國·華中區(qū)·武漢公司日期:2012年9月報告目錄壹.襄陽城市概況貳.項目概況及現(xiàn)況叁.襄陽市房地產市場近況肆.競案調研伍.項目位置、價格相關圖示陸.項目定價建議PART1襄陽城市概況襄陽城市概況高新區(qū)、樊城區(qū)區(qū)域概況襄陽人口、經濟及發(fā)展簡述城市概況襄陽市,湖北省省域副中心城市。自古以來一直是兵家、商家必爭之地,素有“南船北馬、七省通衢”之稱?!耙唤瓋珊?、兩座機場、三條鐵路、四條高速公路的四通八達格局”是襄陽水、陸、空立體交通的寫照。2010年11月26日經國務院批復同意,湖北省襄樊市更名為襄陽市。原襄樊市襄陽區(qū)更名為襄陽市襄州區(qū),“襄陽”二字更凸顯文化底蘊。位居中華腹地,扼守漢水中游,是“中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國魅力城市”、“國家園林城市”、“中國三國文化之鄉(xiāng)”、“中國紅嘴相思鳥之鄉(xiāng)”、“中國書法名城”。襄陽市下轄襄城、樊城、襄州、襄陽高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)(國家級)、襄陽經濟技術開發(fā)區(qū)(國家級)和省級魚梁洲經濟技術開發(fā)區(qū)三個開發(fā)區(qū)。襄陽市市區(qū)常駐人口約129萬人,其他附屬縣市約421萬人,共計550萬人。市區(qū)人口詳細統(tǒng)計為:襄城區(qū)47.3萬人,樊城區(qū)64.76萬人,高新區(qū)16.1萬人,魚梁洲1.28萬人。襄陽樊城區(qū)、高新區(qū)區(qū)域概況區(qū)域概況樊城區(qū)——襄陽高端商貿中心、企業(yè)總部中心、金融保險中心發(fā)展商貿樓宇經濟企業(yè)總部齊聚樊城襄陽自古有“七省通衢”美譽,樊城商業(yè)依托漢江盛極一時。如今,樊城長虹路、人民廣場已發(fā)展成著名商圈,全市90%的金融機構、80%的保險機構都落戶樊城。未來5年,樊城區(qū)將圍繞舊城改造、棚戶區(qū)改造和樊西新區(qū)建設,以建寫字樓、文化創(chuàng)意產業(yè)園等方式“筑巢引鳳”,吸引更多的現(xiàn)代服務性企業(yè)入駐,并將總部、區(qū)域總部、研發(fā)中心和采購中心設于此地。促進樊城發(fā)展成鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)企業(yè)總部聚集區(qū)。紅星國際樊城區(qū)、高新區(qū)區(qū)域概況區(qū)域概況高新區(qū)高新區(qū)——襄陽產業(yè)中心、技術研發(fā)中心、百家國內外知名技術性企業(yè)齊聚高新區(qū)襄陽高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)位于襄陽東北部,常住人口20萬人,轄區(qū)面積200平方公里,建成區(qū)面積80平方公里,是襄陽城市發(fā)展總體規(guī)劃的中心區(qū)域,是我國汽車工業(yè)、軍工企業(yè)的聚集地和鄂、豫、陜、渝毗鄰地區(qū)技術、智力最密集地區(qū)。高新區(qū)的產業(yè)結構為“一大支柱、六大集群”。“一大支柱”為汽車產業(yè)。依托東風汽車公司,高新區(qū)已初步成為集整車制造、關鍵零部件制造和汽車研發(fā)檢測于一體的中國新車城“六大集群”為航空航天、機電控制、新材料、新能源汽車、生物醫(yī)藥和電子信息產業(yè)集群。2011年高新區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產值1005.9億元,邁入全國高新區(qū)前20強。紅星國際襄陽市發(fā)展?jié)摿Υ螅磥沓鞘谢ㄔO有較大的發(fā)展余地。樊城區(qū)、高新區(qū),在襄陽發(fā)展計劃中有著不可替代的位置。高新區(qū)目前重要產業(yè)發(fā)展,居住人口、流動人口占比最少,

區(qū)域城市化發(fā)展存在一定的瓶頸。區(qū)域小結PART2項目區(qū)域概況.區(qū)域概況.項目區(qū)位區(qū)位概況城市發(fā)展南擴北拓,本案位于北面高新區(qū)核心—鄧城大道與樊宛路交匯處高新區(qū)(開發(fā)區(qū))主城板塊(商業(yè)中心)襄城區(qū)(政治文化區(qū)域)魚梁州旅游區(qū)襄州區(qū)(制作生產區(qū))紅星國際項目區(qū)位諸葛亮廣場3公里本案位于城市主干道,引領區(qū)域未來發(fā)展車行5分鐘可抵達城市商圈位于樊城區(qū)樊宛路與鄧城大道交匯處

(民發(fā)天地東側)5分鐘內即可到達萬達廣場西側為襄陽知名品牌成熟社區(qū)民發(fā)天地西南側襄陽第四十二中學交通便捷,周邊配套齊全人居氣氛:西側為樊城區(qū)知名品牌社區(qū)民發(fā)天地高等教育:西南側為襄陽市第四十二中學娛樂購物:駕車5分鐘可達萬達廣場家居生活:項目自建紅星美凱龍家居廣場紅星國際項目小結本案位于城市市北拓計劃路路線中,未來來的發(fā)展?jié)摿α^大,有一一定投資價值值;區(qū)域內,競案案項目分布密密集,對本案案客戶有較大大的截留;本案所在區(qū)域域配套較成熟熟,屬襄陽超超大體量樓盤盤。PART3襄陽市房地產產市場近況.整體市場.區(qū)域市場整體市場2010年、2011年、2012年價格走勢呈呈現(xiàn)動態(tài)變化化,但相對來來說整體均價價趨于平緩,,2011年整體成交均均價基本維持持在4300-4500元/㎡左右。2012年1月價格上浮至至5582元/㎡,1-8月銷售均價同同比2011年有所跳躍。。時間2010年(元/㎡)2011年(元/㎡)2012年(元/㎡)1月3900433155822月3900430051653月3900456653804月3840424850005月3840440752156月3850447455827月3862440455248月380444365323

9月39224461

10月41004474

11月39434465

12月41374431

整體市場由于受國家宏宏觀調控政策策的影響,從從數(shù)據(jù)上可以以看到,2010年年銷售量為為382萬方,月均銷銷量約32萬方。而2011年年銷量308萬方,月均銷量約約25萬方。同比縮量約19%;2012年1-8月總供應158萬方,去化56萬方。僅占30%,隨著市場的價價格不斷攀升升,消化的比比例不斷縮減減,市場萎縮縮明顯。市場的上市量量和銷售量比比去年都齊步步萎縮。存量量也較去年有有所增長。襄陽市場2010-2012年供求存量關關系2010-2011年住宅存、銷量情況表面積單位(萬方)新上市銷量結轉存量銷售率201052738217072%201134130820360%2012

(1-8月)1585630630%區(qū)域市場襄陽市2012年8月份成交面積積以襄州區(qū)為為主,占總量量的40%,主要因成交交的均價偏低低;因此提高去化化量,價格是是關鍵。襄陽市2012年8月各區(qū)域銷售售面積統(tǒng)計單單位:m2襄陽市2012年8月各區(qū)域成交交均價統(tǒng)計單單位:元/m2PART4競品調研.競品簡況.競品分析.競品成交競品簡況根據(jù)本案區(qū)位位、體量、產產品、品質,,確定以下五五個競案樓盤盤本案特性:地處高新區(qū)核核心發(fā)展區(qū)域域全功能生活區(qū)區(qū)主力力產產品品為為住住宅宅、、公公寓寓根據(jù)據(jù)上上述述特特征征于高高新新區(qū)區(qū)、、襄襄州州區(qū)區(qū)樓樓盤盤篩篩選選得出出右右側側五五個個競競案案樓樓盤盤朗曼曼夢夢公公園園長虹虹觀觀邸邸遠馳馳摩摩卡卡小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)本案案國色色天天襄襄天潤潤未未來來城城競品品分分析析項目特征征:國色天襄襄,總建建面約56萬平米米,襄襄陽在在建綜綜合大大盤。。項目目由襄襄陽海海容、、德宜宜兩大大實業(yè)業(yè)集團團投資資26億聯(lián)袂袂打造造,海海容實實業(yè)繼繼幸福福里項項目之之后最最重要要作品品之一一,擇擇址三三橋((在建建)以以北,,內環(huán)環(huán)線與與鄧曼曼路交交匯處處(襄襄陽新新五中中西側側)。。項目目涵蓋蓋了別別墅、、高層層、星星級酒酒店、、步行行商街街、國國際托托幼等等物業(yè)業(yè),儼儼然一一個五五臟俱俱全的的生活活城邦邦。項項目沿沿著第第三代代人居居模式式“人人文?生態(tài)?科技?智能”理念念,同時引引進全新建建筑科技、、海爾U-home智能系統(tǒng)等等,令人耳耳目一新。。銷售動態(tài)::56萬方第三代代人居版圖圖,襄陽市市區(qū)首個““綠色建筑筑示范小區(qū)區(qū)”;國色天襄推推廣已全面面展開,項項目正在施施工,10月營銷中心心對外開放放。國色天襄競品分析項目特征::朗曼·夢公園總占占地面積約約100.23畝,總建筑筑面積約15.8萬平米,由由7棟建筑分別別為21層的公寓和和28-32層的住宅樓樓組成,另另規(guī)劃有商商超購物、、藍調街鋪鋪、快捷酒酒店、社區(qū)區(qū)幼兒園等等,集生活活居住、餐餐飲休閑、、文化消費費、情感交交流、審美美體驗、互互動娛樂于于一體。銷售動態(tài):目前在售樓棟棟2#、3#、5#、7#,朗曼夢公園園離本案最近近,和本案構構成直接競爭爭。朗曼項目目前期蓄客及及認籌3個月,于7月28日開盤,共推推出922套房源,當日日銷售486套。前期主力產品品為90~120m2三房、43~78m2LOFT公寓,住宅銷銷售均價5400元/m2、精裝公寓均均價7000元/m2。7月28日晚舉辦星光光之夜演唱會會,8月新推毛坯房房5100元/m2起,8月成交總套數(shù)數(shù)為213套,居襄陽之之首。該項目目活動不斷,,其中9月10~16日憑教師證可可另享1萬元優(yōu)惠。朗曼夢公園A戶型一室室二廳一衛(wèi)43m22B戶型三室室二廳二衛(wèi)122m2A2戶型三三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)93m2競品分析項目特征:長虹觀邸位于于襄陽市熱點點開發(fā)區(qū)域長長虹北路(原原長虹食品城城)??傉嫉氐孛娣e108畝,將建成總總建筑面積17萬平方米,集集高檔住宅、、公寓、辦公公、商業(yè)街于于一體的大型型高檔樓盤。。項目植入了了英倫(花園園洋房)和ArtDeco(高層)建筑筑風格,項目目建成后將成成為首個位于于襄陽市中心心最高檔花園園洋房樓盤,,是社會金字字塔尖人士理理想居處。銷售售動動態(tài)態(tài)::營銷銷中中心心僅僅有有2名置置業(yè)業(yè)顧顧問問負負責責接接待待客客戶戶登登記記,,推推售售樓樓棟棟為為項項目目西西南南側側2棟高高層層。。從從置置業(yè)業(yè)顧顧問問得得知知項項目目主主力力戶戶型型為為三三房房((約約100~120m22),,預計計2013年年年初初開開盤盤,,銷銷售售人人員員預預測測均均價價約約5500元/m22,洋房房價價格格不不確確定定。。營營銷銷中中心心內內僅僅有有沙沙盤盤,,無無單單戶戶模模型型、、單單頁頁、、戶戶型型圖圖等等宣宣傳傳資資料料。。長虹虹觀觀邸邸借鑒鑒品品分分析析項目目特特征征::遠馳馳摩摩卡卡小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)位位于于襄襄陽陽市市樊樊城城區(qū)區(qū)長長虹虹北北路路的的核核心心發(fā)發(fā)展展地地區(qū)區(qū),,北北接接襄襄荊荊高高速速、、孝孝湘湘高高速速;;距距萬萬達達廣廣場場、、諸諸葛葛亮亮廣廣場場、、沃沃爾爾瑪瑪僅僅10分鐘鐘;;西西臨臨紫紫貞貞公公園園;;項項目目主主體體建建筑筑由由兩兩棟棟21層和和兩兩棟棟18層高高層層住住宅宅樓樓以以及及地地下下車車庫庫組組成成。。主主力力戶戶型型為為85-155平方方米米的的精精品品純純板板式式高高層層。。2萬平平米米凡凡爾爾賽賽生生態(tài)態(tài)園園林林與與35%綠地地率率讓讓您您盡盡享享綠綠色色生生活活,,人人車車分分流流與與350個車位位。銷售動動態(tài)::項目一一期在在售1#、2#、3#、5#四棟高高層,,銷售售業(yè)績績不佳佳,客客戶來來訪不不足。。2011年12月8日首次次開盤盤熱銷銷,起起價4780元/m22;2012年7月加推推2#、3#、5#樓銷售售平平平,主主力戶戶型月月86~130m2(二房、三三房),成成交均價5600元/m2,2012年1-8月共銷售80套,銷售情情況差。園林實景,,樣板體驗驗區(qū),盛情情綻放??!全面封頂頂!全面加加推!超低折扣至至一次性9.2折,優(yōu)惠惠力度很大大。遠馳摩卡小小鎮(zhèn)D戶型二二室二廳一一衛(wèi)89.83m2A戶型三三室二廳二二衛(wèi)110.61m2E戶型四四室二廳二二衛(wèi)156.54m2競品分析項目特征::項目處于樊樊城區(qū)、襄襄州區(qū)、高高新區(qū)三區(qū)區(qū)交界“黃黃金三角””地帶,南南靠樊城商商業(yè)繁華區(qū)區(qū),北倚開開發(fā)區(qū)產業(yè)業(yè)經濟帶,,獨得地利利之優(yōu)。項項目占地約約26萬平方米,,總建筑面面積58萬平方米,,規(guī)劃涵蓋蓋國際公園園住區(qū)、汽汽車文化廣廣場、家居居文化廣場場、主題商商業(yè)步行街街、SOHO辦公、服務務式酒店公公寓、國際際雙語幼兒兒園、名校校聯(lián)辦貴族族小學、休休閑運動中中心和私家家商務會所所等物業(yè)形形態(tài)。銷售動態(tài)::項目二期親親水高層18#樓于7月29日加推,當當日售馨,,區(qū)間面積積約85~127(三房、四四房),成成交均價5300元/m2。8月{芭堤雅境}組團盛大認認籌,1萬抵3萬/開盤9.8折/先認籌先選選房/免費游泰國國;75-100平米,成交交均價5300元/m2,首付12萬起。項目于2011年12月14日首次開盤盤熱銷,成成交均價約約5000元/m2,銷售均價價呈緩慢上上漲趨勢,,每次開盤盤或加推都都能保持熱熱銷。天潤未來城城B2戶型二二室二廳廳一衛(wèi)88.86m2C1戶型三三室二廳廳二衛(wèi)125.69m22C2戶型二二室二廳廳一衛(wèi)97.85m2競品成交項目名稱6月7月8月成交套數(shù)(套)成交均價(元/m2)銷售政策成交套數(shù)(套)成交均價(元/m2)銷售政策成交套數(shù)(套)成交均價(元/m2)銷售政策朗曼夢公園蓄客認籌,共認籌1800組,7月28日開盤。486套住宅5400公寓7000認籌1萬抵2萬;一次性98按揭99213套住宅5400公寓7000一次性98按揭99國色天襄10月營銷中心開放,預測年底開盤長虹觀邸蓄客接待,不接受認籌;高層均價預測5500元/m2,年底開盤遠馳摩卡小鎮(zhèn)115700一次性92,商貸96105600一次性92,商貸96215600一次性92,商貸96天潤未來城325300老帶新減1萬,一次性96,商貸97705300認籌1萬抵2萬;一次性96,商貸97,團購9.91015300認籌1萬抵3萬,一次性98折競案項目近近期成交情情況競案分析匯總表樓盤名稱國色天香朗曼夢公園長虹觀邸遠馳摩卡小鎮(zhèn)天潤未來城地理位置新五中西側新五中對面長虹北路(原長虹食品廠)長虹北路與江山北路交匯處春園東路特1號開發(fā)商海容/宜德朗曼實業(yè)香港利嘉國際遠馳實業(yè)天潤集團代理公司同策咨詢杰靈威智武漢博銳慧通自銷武漢中科輝創(chuàng)占地面積27萬方6.68萬方7.2萬方2.2萬方17.3萬方建筑面積56萬方15.8萬方17萬方6萬方58萬方容積率2.73.492.32.82項目配套緊鄰五中、星級酒店、步行商業(yè)街、國際托幼、海爾U-home智能系統(tǒng)緊鄰五中,自配有幼兒園、酒店、商業(yè)等mini綜合體自配有商業(yè)街、寫字樓、花園式景觀等南鄰樊城區(qū)核心商圈,自配有生態(tài)園林等純局社區(qū)自配有商業(yè)街、購物廣場、貴族小學、寫字樓、會所等物業(yè)管理未知未知未知未知深圳開元國際交通19、531、532、533、54122、532、541、3822、534、601、531、7532、53425、533、536、518、515營銷動向廣告已全面鋪開10月營銷中心開放毛坯房價,5100元起;一次性98,按揭99客戶登記蓄客階段一次性92折,按揭30%97折,60%95折一次性97折,首付30%99折,首付60%98折新貨情況未知高層高層高層高層物業(yè)類型住宅、別墅住宅、公寓住宅、別墅住宅住宅開發(fā)期數(shù)三期二期二期一期二期成交均價未知住宅5400元/m2精裝公寓7000元/m2預測5500元/m25600元/m25300元/m2裝修標準毛坯住宅毛坯公寓精裝毛坯毛坯毛坯競案項目基基本情況對對比表周邊競案的的自身配套套、區(qū)域配配套相對成成熟,前期在市場場中大規(guī)模模推廣有一一定的市場場基礎。竟案項目成成交均價雖雖在銷售過過程中有所所上浮趨勢勢,但依然處于于整個市場場中偏下水水平。競品小結PART5項目位置、、價格相關關圖示.項目區(qū)域.競品分布項目區(qū)域本案區(qū)域周周邊配套分分布五中創(chuàng)新產業(yè)園園紅星國際漢北孵化園園民發(fā)天地四十二中華光小區(qū)華光廠團山鎮(zhèn)政府府鄧城大大道道漢江北北路天虹物流長虹北北路樊宛路路競品分布競案項目目分布詳詳情遠馳摩卡卡小鎮(zhèn)本案朗曼夢公公園:距距本案1.4公里,高高層住宅宅成交均均價5400,公寓成成交均價價7000元/m2遠馳摩卡卡小鎮(zhèn)::距本項項目1.4公里,高高層住宅宅,歷史史均價5400元/m2,現(xiàn)成交交均價5600元/m2天潤未來來城;距距本項目目2.3公里,高高層住宅宅,歷史史均價5000~5200元/m2,現(xiàn)成交交均價5300元/m2國色天襄襄長虹觀邸邸天潤未來來城國色天香香:距本本案2.4公里,項項目暫時時處于建建筑狀態(tài)態(tài),53萬方,預預計年底底入市長虹觀邸?。壕啾颈景?公里,高高層住宅宅,預測測成交均均價5500元/m2朗曼夢公公園PART6項目定價價建議.定價系數(shù)數(shù)表.定價建議議定價系數(shù)數(shù)表比較權重本案比較案例總項權重分項權重朗曼夢公園長虹觀邸遠馳摩卡小鎮(zhèn)天潤未來城地段101010121112宗地現(xiàn)狀宗地面積844535宗地形狀22313臨街狀況22424基礎設施完善度553425公共配套完備度101010121211區(qū)域人員資源554776.5交通便捷程度公交便捷度1055776道路通達度544.546項目規(guī)模及規(guī)劃設計占地面積2021.5414建筑密度22.5313平面布置222.522.5小區(qū)景觀65646建筑形態(tài)及風格65645車位配比2221.53建筑物狀況建筑物外觀1532.5323公共部位裝修22222.5套內裝修標準2321.52戶型設計78867公攤率11.51.51.51.5小區(qū)配套會所521.51.512運動配套1.511.511.5物業(yè)管理1.51112發(fā)展前景121213111112總分10010095.5113.589.5115.5成交價格5400550056005300修正后價格56544845.862574588.74權重占比25%30%15%30%加權平均值5182.53定價建議議通過市場場比較法法對項目目成交均均價的測測算:毛毛坯折后后均價為為5182.53元/㎡。根據(jù)競案案項目的的優(yōu)劣勢勢評定分分數(shù)根據(jù)市調調得出競競案成交交均價通過公式式計算出出本案毛毛坯成交交均價通過公式式計算出出競案修修正價格格通過競案案對本案案的競爭爭力,得得出權重重比例(數(shù)據(jù)以以5%為整數(shù)))以本案為為100分作為基基數(shù)THANKS9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰,,荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹,,燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:56:0123:56:0123:561/4/202311:56:01PM11、以我我獨沈沈久,,愧君君相見見頻。。。1月-2323:56:0123:56Jan-2304-Jan-2312、故人江江海別,,幾度隔隔山川。。。23:56:0123:56:0123:56Wednesday,January4,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢,,相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2323:56:0123:56:01January4,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā),,舊舊國國見見青青山山。。。。04一一月月202311:56:01下下午午23:56:011月月-2315、比不不了得得就不不比,,得不不到的的就不不要。。。。。一月2311:56下下午1月-2323:56January4,202316、行動動出成成果,,工作作出財財富。。。2023/1/423:56:0123:56:0104January202317、做前,,能夠環(huán)環(huán)視四周周;做時時,你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。11:56:01下下午11:56下下午23:56:011月-239、沒有失失敗,只只有暫時時停止成成功!。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結果果,但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23:56:0123:56:0123:561/4/202311:56:01PM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2323:56:0123:56Jan-2304-Jan-2312、世間成事,,不求其絕對對圓滿,留一一份不足,可可得無限完美美。。23:56:0123:56:0123:56Wednesday,January4,202313、不不知知香香積積寺寺,,數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2323:56:0123:56:01January4,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。04一月202311:56:01下午午23:56:011月-23

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