房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第2章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略是一般性的經(jīng)營管理理論在特定的房地產(chǎn)市場環(huán)境中的應(yīng)用與推廣，這一理論體系的建立將為正確指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行為提供基本原則和理論指導(dǎo)。本章對收益最大原理、可行性分析、消費(fèi)者市場購買行為、市場環(huán)境、市場需求預(yù)測以及價格確定等原理進(jìn)行介紹，并對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的財(cái)務(wù)策略、生產(chǎn)策略、市場開發(fā)策略以及價格策略等進(jìn)行分析，最后討論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的決策問題。重點(diǎn)問題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型、準(zhǔn)則和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述市場環(huán)境分析；市場需求預(yù)測；價格確定理論；收益（利潤）最大原理；可行性分析；消費(fèi)者市場購買行為理論；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述宏觀環(huán)境微觀環(huán)境市場環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1.1市場環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)因素政治因素人口因素政策法規(guī)因素供應(yīng)者生產(chǎn)者顧客競爭者社會公眾2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述2.1.2市場需求預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材市場需求預(yù)測的有關(guān)概念

市場需求市場預(yù)測市場需求影響因素分析

競爭狀況人口統(tǒng)計(jì)分析趨勢分析市場需求預(yù)測的主要方法購買者意向調(diào)查銷售人員綜合意見法時間序列分析法2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述價格確定完全競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價寡頭競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價純粹壟斷型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1.3價格確定理論2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述2.1.4收益（利潤）最大原理收益、成本指標(biāo)確定項(xiàng)目最佳規(guī)模確定經(jīng)濟(jì)收益分析方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述2.1.5可行性分析可行性研究的過程：投資機(jī)會鑒別階段；初步可行性研究階段；可行性研究階段；評價與決策階段。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述2.1.5可行性分析現(xiàn)金流量分析：凈現(xiàn)值——將投資方案在每一計(jì)算期內(nèi)的資金流出和流入相抵，并折算為現(xiàn)值的累加和；凈收益率——項(xiàng)目凈現(xiàn)值與總投資現(xiàn)值之比；內(nèi)部收益率——使凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。損益臨界分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營理理論論綜綜述述消消費(fèi)費(fèi)者者市市場場購購買買行行為為理理論論消費(fèi)費(fèi)者者購購買買動動機(jī)機(jī)購買買決決策策過過程程消費(fèi)費(fèi)者者購購買買行行為為分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材2.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營策策略略分分析析房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營決決策策內(nèi)內(nèi)容容房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材財(cái)務(wù)務(wù)策策略略生產(chǎn)產(chǎn)策策略略市場場開開發(fā)發(fā)策策略略價格格策策略略：：高價價策策略略低低價價策策略略均均衡衡價價格格策策略略2.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營策策略略分分析析開發(fā)發(fā)由由本本地地化化向向跨跨區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展開發(fā)發(fā)從從品品質(zhì)質(zhì)向向品品牌牌跨跨越越純住住宅宅開開發(fā)發(fā)向向商商用用物物業(yè)業(yè)拓拓展展誠信信開開發(fā)發(fā)地地產(chǎn)產(chǎn)爭爭雄雄樓樓市市開發(fā)發(fā)健健康康住住宅宅風(fēng)風(fēng)生生水水起起開發(fā)發(fā)策策略略趨趨勢勢房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場開開發(fā)發(fā)策策略略2.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營策策略略分分析析房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格策策略略房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的生生命命周周期期和和市市場場周周期期不同同時時期期房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格策策略略房地地產(chǎn)產(chǎn)品品進(jìn)進(jìn)入入期期房地地產(chǎn)產(chǎn)品品成成長長期期房地地產(chǎn)產(chǎn)品品成成熟熟期期房地地產(chǎn)產(chǎn)品品衰衰退退期期2.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營決決策策基本條件有明明確確的的目目標(biāo)標(biāo)有兩兩個個以以上上可可供供選選擇擇比比較較的的方方案案有評評價價方方案案優(yōu)優(yōu)劣劣的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有真真實(shí)實(shí)地地反反映映客客觀觀實(shí)實(shí)際際的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)資資料料房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決策策類型構(gòu)成決策問題題的基本條件件2.3房地地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策風(fēng)險型決策不確定型決策策確定型決策房地產(chǎn)開發(fā)與房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決策策類型決策類型開發(fā)與經(jīng)營決決策原則：-遵守政策法規(guī)規(guī)的原則-取得最佳效益益的原則-風(fēng)險意識的原原則-定性分析與定定量分析相結(jié)結(jié)合的原則2.3房地地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決策策類型2.3房地地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決策策準(zhǔn)則房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材確定型決策準(zhǔn)準(zhǔn)則風(fēng)險型決策準(zhǔn)準(zhǔn)則基本決策準(zhǔn)則則——最大可可能準(zhǔn)則和期期望值準(zhǔn)則決策樹不確定型決策策樂觀準(zhǔn)則悲觀準(zhǔn)則后悔準(zhǔn)則等可能性準(zhǔn)則則2.3房地地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決策策程序與方法法房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材發(fā)現(xiàn)問題確定目標(biāo)針對性明明確性層層次性可可行性性擬制方案整體詳盡性相相互互排斥性分析評價限制因素分析析潛潛在問題分分析綜綜合評價價選擇方案實(shí)施追蹤反饋控制追追蹤決策關(guān)鍵術(shù)語理論策略略決策房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材