目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃附錄北京房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力分析1目前北京房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局行業(yè)壁壘較低，資金是主要的進(jìn)入壁壘有數(shù)千家房產(chǎn)公司，競(jìng)爭(zhēng)激烈土地資源十分緊缺，侃價(jià)力高消費(fèi)者選擇自由度較低，個(gè)性化需求難以的到滿足二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢建筑商侃價(jià)力極低進(jìn)入大城市二手房替代性很小-------資金專業(yè)技術(shù)

外部影響：WTO奧運(yùn)新政策競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新技術(shù)思路2未來(lái)1—8年的行業(yè)格局判斷主要沖擊來(lái)自于：行業(yè)業(yè)績(jī)來(lái)自于：主要競(jìng)爭(zhēng)手段：差異化、個(gè)性化、專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)影響最大的是：實(shí)力弱小，經(jīng)營(yíng)策略不力的房產(chǎn)企業(yè)將淘汰出局，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者將是經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)、有實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)者行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)后的局面是：地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思路，營(yíng)銷理念、物業(yè)服務(wù)更趨進(jìn)步和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司將優(yōu)勝劣汰，數(shù)量減少，競(jìng)爭(zhēng)能力加強(qiáng)根據(jù)與上海、香港以及北京自身發(fā)展相比，需求將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)未來(lái)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)發(fā)展，行業(yè)利潤(rùn)率保持較高的水平，但從業(yè)者產(chǎn)生分化，實(shí)力雄厚，在營(yíng)銷理念上敢于創(chuàng)新的專業(yè)房地產(chǎn)公司將獲得良好的機(jī)會(huì)，北京房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)向成熟發(fā)展期過(guò)渡的階段3北京房地產(chǎn)的行業(yè)利潤(rùn)率的估計(jì)2002年2003年－2005年2006年－2008年2009年－2011年行業(yè)業(yè)績(jī)12%/上浮下降2%左右（較平穩(wěn)）11%（略有下降）12%（申奧因素，略有上升）10%（奧運(yùn)結(jié)束，有下降趨勢(shì)）對(duì)房地產(chǎn)的沖擊行業(yè)利潤(rùn)率緩緩減低，更要求開發(fā)商有足夠的資本實(shí)力和信譽(yù)，如果勢(shì)力弱，會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)出局2001年10%—15%影響因素供求關(guān)系可能失穩(wěn)2006年政府可能停止北京市一切建筑工程，進(jìn)行環(huán)保工作，供求關(guān)系偏向于求奧運(yùn)結(jié)束后可能有一個(gè)消費(fèi)回落階段4北京房地產(chǎn)行業(yè)分析宏觀環(huán)境分析：政府在主動(dòng)改善開發(fā)環(huán)境消費(fèi)需求：穩(wěn)步增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)：十分激烈，優(yōu)勝劣汰5環(huán)境分析總結(jié)GDP保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，社會(huì)平均購(gòu)買力穩(wěn)定增長(zhǎng)財(cái)政政策仍以積極的擴(kuò)張性、刺激內(nèi)需為主房地產(chǎn)消費(fèi)信貸力度將進(jìn)一步增長(zhǎng)，為有效需求的增長(zhǎng)提供幫助2000—2001年房地產(chǎn)整體態(tài)勢(shì)上升62008年奧運(yùn)對(duì)北京市房地產(chǎn)周期具有強(qiáng)制性調(diào)整作用由于奧運(yùn)的存在而使房地產(chǎn)項(xiàng)目需求波峰集中且拉長(zhǎng)房地產(chǎn)目前增長(zhǎng)周期延長(zhǎng)至2007—2008年2006年時(shí)政府將會(huì)緊縮政策，清理市容市貌，開發(fā)和在建工程將縮小或停止，可能引起需求大于供給根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，奧運(yùn)之后大都供過(guò)于求7北京市發(fā)展規(guī)劃Delete8未來(lái)幾年促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素加入WTO奧運(yùn)會(huì)市政建設(shè)與住房相關(guān)的政策的出臺(tái)戶籍制度改革因素作用帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的較大增加商業(yè)用房：外銷公寓的增長(zhǎng)郊區(qū)住宅：由于汽車消費(fèi)帶動(dòng)銷售增長(zhǎng)北京市政府對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的重點(diǎn)投入快速交通網(wǎng)絡(luò)投入900億環(huán)境治理投入450億信息化建設(shè)投入300億水、電、氣、熱等四源供應(yīng)投入150億人口城市化，中高收入的消費(fèi)群體對(duì)大城市住房的需求進(jìn)一步增長(zhǎng)9北京未來(lái)3年房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)將主要集中在城市開發(fā)和郊區(qū)開發(fā)城區(qū)開發(fā)郊區(qū)開發(fā)有較強(qiáng)的土地獲取能力有大量資金有運(yùn)作大規(guī)模項(xiàng)目的能力、地塊成功要素交通方便（高速、公路、地鐵附近）有好的主題概念市政設(shè)施齊全案例遠(yuǎn)洋風(fēng)景今日家園通惠家園10北京房地產(chǎn)行行業(yè)分析宏觀環(huán)境分析析：政府在主主動(dòng)改善開發(fā)發(fā)環(huán)境消費(fèi)需求：穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)：十分激激烈，優(yōu)勝劣劣汰11整體來(lái)看，購(gòu)購(gòu)房需求將穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展以泛亞運(yùn)村地地區(qū)、泛中關(guān)關(guān)村地區(qū)、泛泛CBD地區(qū)區(qū)為核心的周周邊地區(qū)房地地產(chǎn)需求旺盛盛價(jià)格在購(gòu)房行行動(dòng)中的影響響程度相對(duì)減減少，消費(fèi)者者購(gòu)房的需求求更加個(gè)性化化，對(duì)購(gòu)房行行為影響越來(lái)來(lái)越大城市高速/快快速交通干道道附近且市政政設(shè)施條件較較好的地段會(huì)會(huì)產(chǎn)生新的項(xiàng)項(xiàng)目供給北京市就業(yè)人人口收入的穩(wěn)穩(wěn)定提高，潛潛在購(gòu)房者群群體在未來(lái)幾幾年將持續(xù)增增長(zhǎng)，中高收收入者仍將是是購(gòu)房主體，，中低收入者者購(gòu)房能力取取決于政府政政策及城市改改造力度未來(lái)幾年政府府將積極采取取各種措施，，為房地產(chǎn)公公司提供更多多、成本更低低的土地資源源12北京市與上海海市房地產(chǎn)狀狀況比較delete1330歲至45歲中、高收收入階層是北北京購(gòu)房者的的主力，住房房投資、消費(fèi)費(fèi)正逐漸被更更多的消費(fèi)者者認(rèn)可，而隨隨著刺激消費(fèi)費(fèi)的政策不斷斷出臺(tái)，購(gòu)房房門檻將不斷斷降低家庭月收入年齡高低高20000元元40歲8000萬(wàn)元元10000元元30歲20歲5000萬(wàn)元元30歲以上的的中年成功人人士，高收入入者房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)會(huì)對(duì)未來(lái)收入水水平的估計(jì)銀行按揭的支支持程度對(duì)所購(gòu)物業(yè)升升值能力的判判斷商品房購(gòu)銷市市場(chǎng)的替代-房屋租賃市市場(chǎng)的平均價(jià)價(jià)格水平及波波動(dòng)消費(fèi)群體購(gòu)房房時(shí)的關(guān)鍵驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素14房地產(chǎn)目標(biāo)消消費(fèi)群體的購(gòu)購(gòu)房心理特征征目標(biāo)消費(fèi)群體體30歲以上，，家庭年收入入在20萬(wàn)元元以上，受過(guò)過(guò)高等教育，，從事朝陽(yáng)行行業(yè)管理職位位的成功人士士購(gòu)房心理特征征對(duì)商品房的價(jià)價(jià)格敏感度不不高或偏低對(duì)商品房的綜綜合性能（設(shè)設(shè)計(jì)理念、工工程質(zhì)量、環(huán)環(huán)境風(fēng)格等因因素）要求較較高注重地段、居居住理念、周周圍鄰居的身身份層次，充充分體現(xiàn)自己己的社會(huì)地位位對(duì)戶型設(shè)計(jì)、、環(huán)境設(shè)計(jì)、、建筑風(fēng)格、、社區(qū)主題的的個(gè)性化需求求較強(qiáng)，不愿愿接受一般性性產(chǎn)品15北京市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)面積單位：萬(wàn)平方方米99年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈明顯顯上升趨勢(shì)，，供應(yīng)極具上上升16北京市房地產(chǎn)產(chǎn)房?jī)r(jià)趨勢(shì)單位：元/平平方米17今后物業(yè)的分分化低檔中檔中高檔高檔中心、黃金地地段交通、環(huán)境高高檔價(jià)格極低，建建筑檔次低，，以量取勝價(jià)格較高，建建筑檔次較高高，小區(qū)內(nèi)部部環(huán)境較好地段一般價(jià)格適中，建建筑檔次為平平均水平地段一般增長(zhǎng)情況房地產(chǎn)公司的的目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)需求將緩緩慢增長(zhǎng)由于收入水平平的提高、消消費(fèi)觀念的改改變，消費(fèi)需需求將穩(wěn)中有有增消費(fèi)需求將平平穩(wěn)增長(zhǎng)隨著城市規(guī)劃劃建設(shè)速度的的提升，消費(fèi)費(fèi)需求將較快快增長(zhǎng)18北京房地產(chǎn)行行業(yè)分析宏觀環(huán)境分析析：政府在主主動(dòng)改善開發(fā)發(fā)環(huán)境消費(fèi)需求：：穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)：十分分激烈，優(yōu)優(yōu)勝劣汰19競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)大量競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手進(jìn)入北北京，以至至各種項(xiàng)目目公司達(dá)3000余余家有實(shí)力的專專業(yè)海外公公司，如長(zhǎng)長(zhǎng)實(shí)等已進(jìn)進(jìn)入北京市市場(chǎng)的正在在向中檔進(jìn)進(jìn)軍未進(jìn)入的海海外軍團(tuán)正正在以投資資和資產(chǎn)管管理的方式式進(jìn)入北京京市場(chǎng)因此，北京京房地產(chǎn)市市場(chǎng)將向?qū)I(yè)化、規(guī)規(guī)?；葸M(jìn)進(jìn)20更多競(jìng)爭(zhēng)者者的進(jìn)入使使得北京房房地產(chǎn)正在在向規(guī)?；I(yè)化化發(fā)展，對(duì)對(duì)中、小型型專業(yè)化公公司提出了了嚴(yán)峻的挑挑戰(zhàn)（待確確認(rèn)）目前北京市市房地產(chǎn)公公司數(shù)量房地產(chǎn)公司司規(guī)模100億50億20億10億5億房地產(chǎn)21北京房地產(chǎn)產(chǎn)公司細(xì)分分專業(yè)化公司司規(guī)模化公司司游擊戰(zhàn)式公公司定義以專業(yè)技術(shù)術(shù)為導(dǎo)向有政府、地地域背景的的公司注重于建設(shè)設(shè)單個(gè)精品品項(xiàng)目，取取得高額利利潤(rùn)，在沒沒有合適的的項(xiàng)目時(shí)，，則進(jìn)入企企業(yè)休眠狀狀態(tài)。萬(wàn)科公司，，以技術(shù)為為導(dǎo)向，產(chǎn)產(chǎn)品單一，，開發(fā)規(guī)模模在10多多萬(wàn)平方米米，開發(fā)周周期在2——3年華遠(yuǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)公司，開開發(fā)項(xiàng)目較較多，總規(guī)規(guī)模較大一些外資、、兼營(yíng)、民民營(yíng)、項(xiàng)目目公司案例22HY案例分分析23北京市房地地產(chǎn)公司現(xiàn)現(xiàn)狀98年99年00年01年具體看有多少年的數(shù)據(jù)資料北京房地產(chǎn)產(chǎn)公司有實(shí)際項(xiàng)目目的北京房房地產(chǎn)公司司2001年年有3000多家房房地產(chǎn)公司司，但一年年最多有500多個(gè)個(gè)項(xiàng)目，因因而真正有有項(xiàng)目的公公司不是很很多，將會(huì)會(huì)被市場(chǎng)淘淘汰24規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將是未來(lái)來(lái)的趨勢(shì)做5萬(wàn)平方方米以上的的項(xiàng)目在規(guī)模上競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，但要要有足夠的的資金支持持與抵抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能力力專業(yè)化技能能高25地段對(duì)未來(lái)來(lái)幾年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的影響將將減弱地段設(shè)備、材料料的檔次高低高目前的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)焦點(diǎn)未來(lái)的主要要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域待完善26主要的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的手手段是什么么主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手類別東南亞背景景（港、臺(tái)臺(tái)、新加坡坡）國(guó)企背景民企背景特征競(jìng)爭(zhēng)手段資金實(shí)力雄雄厚，營(yíng)銷銷理念先進(jìn)進(jìn)，管理制制度完善，，銷售激勵(lì)勵(lì)有挑戰(zhàn)性性資金實(shí)力雄雄厚，營(yíng)銷銷理念一般般，管理制制度一般，，銷售激勵(lì)勵(lì)一般一般，較先先進(jìn)一般，有挑挑戰(zhàn)性營(yíng)銷，積極極參與政府府規(guī)劃制定定資金，積極極爭(zhēng)取政府府扶持銷售，在創(chuàng)創(chuàng)新上比較較大膽在爭(zhēng)取項(xiàng)目目資源上更更加積極靈靈活上市公司主導(dǎo)公司關(guān)系、價(jià)格格、營(yíng)銷、、產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)、壟斷資資源27北京競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析———華遠(yuǎn)內(nèi)部外部?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)本土公司土地獲取、、政府關(guān)系系強(qiáng)專業(yè)化、管管理水平、、技術(shù)上沒沒有優(yōu)勢(shì)28北京競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析———萬(wàn)科內(nèi)部外部?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)完全憑過(guò)硬硬的技術(shù)實(shí)實(shí)力操作規(guī)范集權(quán)化程度度高成本高29北京競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析———長(zhǎng)江實(shí)實(shí)業(yè)內(nèi)部外部?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)有技術(shù)、資資金優(yōu)勢(shì)成功案例不不多30目錄房地產(chǎn)公司司三年發(fā)展展戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃附錄北京房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)分析析房地產(chǎn)公司司競(jìng)爭(zhēng)力分分析31小結(jié)房地產(chǎn)公司司的優(yōu)勢(shì)：：房地產(chǎn)公司司的劣勢(shì)：：房地產(chǎn)公司司面臨的機(jī)機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)公司司面臨的挑挑戰(zhàn)：房地產(chǎn)公司司的競(jìng)爭(zhēng)策策略：32房地產(chǎn)公司司的SWOT分析內(nèi)部外部?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)待完善中遠(yuǎn)的關(guān)系系資源非獨(dú)立的運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系33地產(chǎn)行業(yè)的的區(qū)域性特特點(diǎn)成為外外地地產(chǎn)企企業(yè)進(jìn)入北北京市場(chǎng)的的進(jìn)入壁壘壘，同時(shí)房房地產(chǎn)要在在北京以外外的地區(qū)發(fā)發(fā)展，其競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也也難以充分分發(fā)揮地域的文化化差異，對(duì)對(duì)開發(fā)商在在設(shè)計(jì)、管管理上的要要求差異對(duì)北京以外外地區(qū)需求求的數(shù)量與與質(zhì)量預(yù)期期不樂觀對(duì)其他經(jīng)濟(jì)濟(jì)較為發(fā)達(dá)達(dá)的城市（（如：上海海、深圳））的城市文文化、消費(fèi)費(fèi)偏好不熟熟悉相關(guān)的業(yè)務(wù)務(wù)渠道、公公共關(guān)系資資源沒有建建立品牌的影響響力不夠34房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)策略將偏偏重于三大大中心的開開發(fā)片區(qū)特征三大中心價(jià)格成本可能的問(wèn)題題消費(fèi)者的需需求特點(diǎn)房地產(chǎn)主要要開發(fā)小城市低價(jià)地區(qū)35房地產(chǎn)的定定位選擇開發(fā)彈彈性大的地地段以適合作為為第一居所所使用為主主交通（公交交、道路交交通）、市市政方便與大的就業(yè)業(yè)中心有相相當(dāng)?shù)慕煌ㄍū憷潭榷仁蹆r(jià)定位在在6000-10000元/平方米36房地產(chǎn)公司司整體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)實(shí)力分析析框架定義排序策略制定（（開發(fā)策略略、定位））找項(xiàng)目資源源/項(xiàng)目?jī)?chǔ)儲(chǔ)備對(duì)項(xiàng)目潛力力的判斷力力/篩選能能力獲得項(xiàng)目的的能力項(xiàng)目策劃（（市場(chǎng)分析析、項(xiàng)目定定位）項(xiàng)目運(yùn)作統(tǒng)統(tǒng)籌工程建設(shè)管管理資金管理成本控制與政府職能能部門關(guān)系系品牌認(rèn)同程程度增值服務(wù)水水平銷售管理內(nèi)部管理（（行政、人人事等）物業(yè)管理水水平風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)待開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目選定操操作方式尋找待開發(fā)發(fā)地塊，簽簽訂開發(fā)意意向判斷土地的的增值能力力具有土地一一級(jí)市場(chǎng)信信息的廣泛泛性與準(zhǔn)確確性對(duì)項(xiàng)目建安安檔次、銷銷售價(jià)格、、主體風(fēng)格格的確定合理安排操操作程序，，確定關(guān)鍵鍵線路，縮縮短前期手手續(xù)周期質(zhì)量管理、、工期管理理融資能力管理成本控控制、采購(gòu)購(gòu)成本控制制公共關(guān)系能能力宣傳推廣能能力131235674813912101137策略分析主要方面房地產(chǎn)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手房地產(chǎn)的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)宏觀環(huán)境市場(chǎng)分析目標(biāo)選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)訪談競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手如何做做的？38尋找項(xiàng)目源源主要方面房地產(chǎn)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手房地產(chǎn)的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)關(guān)系圈由公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及骨干員員工通過(guò)社社交方式獲獲得由公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及骨干員員工通過(guò)社社交方式獲獲得無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)主動(dòng)開發(fā)通過(guò)的政府府決策提供供，幫助獲獲得信息廣種薄收劣勢(shì)中介機(jī)構(gòu)（（包括政府府職能部分分）一般市場(chǎng)中中介機(jī)構(gòu)不不發(fā)達(dá)機(jī)制政府39項(xiàng)目判斷主要方面房地產(chǎn)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手房地產(chǎn)的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)投資預(yù)算市場(chǎng)分析及及定位綜合環(huán)境項(xiàng)目審批程程序40獲得項(xiàng)目的的能力主要方面房地產(chǎn)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手房地產(chǎn)的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)資金實(shí)力與土地方的的關(guān)系4-5億10-20家更具實(shí)實(shí)力的對(duì)手手明顯優(yōu)勢(shì)與政府的關(guān)關(guān)系成本控制/贏利能力力41項(xiàng)目策劃主