博大臻園項(xiàng)目報(bào)告

2008年3月

項(xiàng)目研究思路——三個(gè)視角從宏觀角度，到微觀角度對(duì)比考察項(xiàng)目，到思考本項(xiàng)目三個(gè)著眼點(diǎn),逐一深化從理解城市，到理解市場(chǎng)，再理解項(xiàng)目。理解城市城市區(qū)位與交通城市構(gòu)成與人口城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市展望觀點(diǎn)

安吉縣位于浙江省西北部，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的一個(gè)對(duì)外開放景區(qū)，北靠天目山，面向滬寧杭。全縣轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)），人口45萬(wàn)，面積1886平方公里，建縣于東漢中平二年，至今已有1800多年歷史。安吉生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，旅游資源豐富，屬最佳人居環(huán)境。中國(guó)大竹海、白茶谷、九龍峽、芙蓉谷等景點(diǎn)，讓游客領(lǐng)略獨(dú)特的自然風(fēng)光、竹海、奇峰，山林中建有多處避暑山莊和度假村。

安吉位于長(zhǎng)江三角洲的中心位置,距離上海220公里,杭州市中心65公里,水陸交通變利,11省道和04省道貫穿全境,杭長(zhǎng)高速正在建設(shè)中.城市構(gòu)成與人口安吉縣全縣總面積1886平方公里.其中城鎮(zhèn)面積為392平方公里.安吉轄11個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)：遞鋪鎮(zhèn)孝豐鎮(zhèn)梅溪鎮(zhèn)安城鎮(zhèn)報(bào)福鎮(zhèn)天荒坪鎮(zhèn)杭垓鎮(zhèn)良朋鎮(zhèn)章村鎮(zhèn)高禹鎮(zhèn)鄣吳鎮(zhèn)昆銅鄉(xiāng)溪龍鄉(xiāng)皈山鄉(xiāng)上墅鄉(xiāng)山川鄉(xiāng),其中城鎮(zhèn)人口13.65萬(wàn)。33%67%經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市化進(jìn)程的不斷升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景日益樂(lè)觀。近年來(lái)安吉市在崗職工人均收入逐年增加,從02年的7500元至07年的20529元接近翻了三番,購(gòu)買力在很大程度上增強(qiáng)了。2007年，安吉固定資產(chǎn)投資呈強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)勢(shì)頭07年固定資產(chǎn)投資為551784萬(wàn)元。2007年，安吉房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然呈持續(xù)上漲，。07年房地產(chǎn)投資額達(dá)71312萬(wàn)元但在6月和九月出現(xiàn)下滑,受政策影響明顯。隨著房屋竣工面積的增加，百姓對(duì)于置業(yè)的需求將會(huì)增加。

城市展望安吉未來(lái)區(qū)域功能定位:以中國(guó)竹鄉(xiāng)、黃浦江源、昌碩故里為特色的長(zhǎng)三角滬杭大都市圈生態(tài)腹地和休閑度假人居目的地；長(zhǎng)三角重要的特色產(chǎn)業(yè)制造基地；杭州大都市的人居板塊、重要的旅游目的地及產(chǎn)業(yè)外延基地。安吉遠(yuǎn)景規(guī)劃構(gòu)想：縣域地形的“畚箕形”狀，決定了縣域空間發(fā)展框架是：保護(hù)“U”型生態(tài)空間；強(qiáng)化中部主次中心；共建北部工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)；扶持西南特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城市化進(jìn)程：2010年城市化水平為63.42%左右；2020年為73.54%左右。人口規(guī)模：近期19萬(wàn)人，遠(yuǎn)期33萬(wàn)人。城市展展望望天子湖現(xiàn)代代工業(yè)區(qū)健康產(chǎn)業(yè)園園遞鋪鋪鎮(zhèn)鎮(zhèn)工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)植物物博博覽覽園園滸溪溪生生態(tài)態(tài)園園安吉吉發(fā)發(fā)展展策策略略:以生生態(tài)態(tài)為為立立縣縣根根基基，，以以旅旅游游為為發(fā)發(fā)展展先先導(dǎo)導(dǎo)，，以以工工業(yè)業(yè)為為核核心心動(dòng)動(dòng)力力，，以以城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)為為空空間間載載體體。。核心發(fā)展展舉措為為：全力力打造““一地四四區(qū)”。。即把安吉吉打造成成長(zhǎng)三角角先進(jìn)特特色制造造業(yè)的集集聚區(qū)、、新農(nóng)村村建設(shè)的的示范區(qū)區(qū)、休閑閑經(jīng)濟(jì)的的先行區(qū)區(qū)、山區(qū)區(qū)新型城城市化的的樣板區(qū)區(qū)和創(chuàng)業(yè)業(yè)與人居居的優(yōu)選選地。頌唐唐觀觀點(diǎn)點(diǎn)從以上數(shù)數(shù)據(jù)的整整理分析析，可以以看出：：安吉經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)一一般，但但發(fā)展步步伐穩(wěn)健健，2003——2007年一一直保持持較快增增長(zhǎng)勢(shì)頭頭。安吉城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口生生活水平平正在飛飛速提高高，這表表明安吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)也也將逐步步走上正正軌。從固定資資產(chǎn)以及及房地產(chǎn)產(chǎn)投資量量，可以以看出2007年安吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有有投資過(guò)過(guò)熱的跡跡象，受政府府政策影影響明顯顯。理解解市市場(chǎng)場(chǎng)土地市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案分析區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)土地市場(chǎng)場(chǎng)––供應(yīng)列表表地塊名稱、位置用途地塊面積（公頃）出讓年限（年）起始價(jià)格（萬(wàn)元）時(shí)間鳳凰路延伸段東側(cè)地塊住宅3.21居住70220006.2遞鋪鎮(zhèn)昌碩西路南側(cè)，生態(tài)路東側(cè)商業(yè),住宅0.111商業(yè)40、住宅70100006.4遞鋪鎮(zhèn)云鴻東路南側(cè)商業(yè)辦公1.584594035006.9遞浦鎮(zhèn)天荒坪中路西側(cè)（縣城商業(yè)住宅1.2485商業(yè)40、住宅70348006.9縣城勝利西路南側(cè)地塊商業(yè)0.1635614040006.9杭垓鎮(zhèn)2號(hào)地塊（杭垓鎮(zhèn)杭垓村）商業(yè)住宅0.91427540、7046006.10章村鎮(zhèn)浦源商城（一期）地塊2號(hào)（章村鎮(zhèn)章村村）商業(yè)住宅0.1040640、706006.10章村鎮(zhèn)浦源商城（一期）商業(yè)住宅0.0800440、705006.10縣城滸溪南側(cè)、天荒坪北路延伸段兩側(cè)商業(yè)、住宅26.122040、701900406.10縣浦原大道南側(cè)（供水公司）商業(yè)住宅1.497140、70190006.11縣城遞鋪路東側(cè)（遞鋪二?。┥虡I(yè)住宅0.73097740、7090006.12土地市場(chǎng)場(chǎng)––供應(yīng)列表表地塊名稱、位置用途地塊面積（公頃）出讓年限（年）起始價(jià)格（萬(wàn)元/）時(shí)間祥友社區(qū)6%留用地塊（縣城玉馨路東側(cè)，后寨路南側(cè)）商業(yè),住宅0.20202商業(yè)40、住宅7026006.12章村浦源商城地塊（章村鎮(zhèn)章村村）商業(yè),住宅0.5333商業(yè)40、住宅7022006.12縣城玉馨路西側(cè)，云鴻路南側(cè)商業(yè),住宅0.21253商業(yè)40、住宅7027007.1縣城鳳凰路延伸段東側(cè)，朗里安置小區(qū)與鳳棲山莊之間住宅0.6601住宅7044007.1縣城遞鋪鎮(zhèn)滸溪南路東側(cè),汀香二期南側(cè)住宅0.5691住宅7030007.1縣城穆皇城商住樓地塊（穆皇城社區(qū)6%留用地）勝利西路北側(cè)，縣中醫(yī)院西側(cè)商業(yè),住宅0.1628商業(yè)40、住宅7036007.1陽(yáng)光三區(qū)吉六路南側(cè)地塊（遞鋪鎮(zhèn)吉慶橋村）商業(yè)、住宅6.2905商業(yè)40、住宅70380007.1縣開發(fā)區(qū)原永生竹制品地塊（開發(fā)區(qū)萬(wàn)畝村）住宅1.53757056007.1土地市場(chǎng)場(chǎng)––供應(yīng)列表表地塊名稱、位置用途地塊面積（公頃）出讓年限（年）起始價(jià)格（萬(wàn)元）時(shí)間遞鋪鎮(zhèn)天荒坪路西側(cè)，陽(yáng)光假日酒店北側(cè)商業(yè),住宅0.5283商業(yè)40、住宅7060007.1遞鋪鎮(zhèn)天荒坪路東側(cè)，星海盆景園北側(cè)商業(yè)住宅0.3839商業(yè)40、住宅7030007.1陽(yáng)光三區(qū)吉六路南側(cè)商住住宅6.2905商服40、住宅70380007.2遞鋪鎮(zhèn)迎賓大道東側(cè)，穆王西路南側(cè)商業(yè)住宅0.187140、7017007.5遞鋪鎮(zhèn)南北莊村魏家莊住宅2.65377084007.5勝利西路北側(cè)，三里亭南側(cè)商業(yè)住宅9.339940、701400007.10浦源路北側(cè)，天目路西側(cè)商業(yè)住宅1.186940、70250007.10遞浦鎮(zhèn)南北莊村百畝洋住宅6.379970390007.10上郎社區(qū)苕溪路以東、工農(nóng)路以南商業(yè)住宅0.1508商業(yè)40、住宅7050007.10土地市場(chǎng)場(chǎng)分析簡(jiǎn)析析：：2006年-2007年10月，安安吉城區(qū)區(qū)共拍出出地塊有有28塊塊，其中中2006年全全年為13塊，，2007年截截至到10月就就以達(dá)到到15塊塊。地塊塊都為住住宅、商商業(yè)性質(zhì)質(zhì)。2006年安吉吉共拍出出土地365013.33平平米2007年1月月至10月，安安吉共拍拍出土地地365335.9平米米，1540.9元元/平米米.成交面積積有所上上漲,并并不沒(méi)有有受到周周邊城市市大幅度度投資過(guò)過(guò)熱反應(yīng)應(yīng),整體體市場(chǎng)比比較健康康.房地產(chǎn)市市場(chǎng)–––版塊劃劃分房地產(chǎn)市市場(chǎng)–––各版塊塊狀況城東區(qū)域城東區(qū)域配套比較齊全,基本為住宅社區(qū)和校區(qū),城東版塊項(xiàng)目如:東方嘉苑,東方麗苑,麗景灣小區(qū)都已基本售完,在售項(xiàng)目:東方雅苑有少量存余.城西區(qū)域城西為安吉的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,安吉主要在售項(xiàng)目都在此處.項(xiàng)目有：山水華庭東苑、山水華庭東苑、浦源城、都士楓林、新嘉苑、維都利亞.城南區(qū)域城南基本為老住宅小區(qū)為主,配套設(shè)施不夠完善.城北版塊城南區(qū)域以生態(tài)產(chǎn)業(yè)園為發(fā)展方向，發(fā)展成為一個(gè)大型以旅游，休閑,商務(wù),居住的健康產(chǎn)業(yè)園.目前主要的在售項(xiàng)目有：匯豐水岸人家。城中區(qū)域生活配套齊全，商業(yè)氣氛濃厚，目前在售項(xiàng)目有：云鴻大廈、匯豐商業(yè)廣場(chǎng).房地產(chǎn)市市場(chǎng)–––在售項(xiàng)項(xiàng)目分布布東方雅苑人民廣場(chǎng)本案云鴻大廈水岸人家嘉華苑山水華庭東苑苑華庭東苑維都利亞浦源城都士楓林個(gè)案分析––浦源城占地面積35548m2建筑面積51194m2容積率1.82產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層2棟11層、8棟多層年限70年套數(shù)390面積90-240㎡價(jià)格3700/m27000(商業(yè))浦源城位于安安吉經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，CBD中心，三面商商業(yè)圍和的小小區(qū)格局。集集多層、小高高層、高層精精裝小戶型、、商業(yè)多種建建筑形態(tài)于一一體，與中心心廣場(chǎng)園林綠綠化完美結(jié)合合，構(gòu)造一幅幅和諧的居住住畫面。個(gè)案分析–––山水華庭占地面積34017m2建筑面積45000m2容積率1.32產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層2層會(huì)所，商鋪，年限70年套數(shù)（在售）60面積95-165㎡價(jià)格4000/m2山水華庭南苑苑毗鄰行政中中心，長(zhǎng)途汽汽車站，凱旋旋門大酒店與與葡京大酒店店。小區(qū)由沿沿街商鋪、精精品公寓、多多層住宅與小小高層組成。。去年開盤4#多層和沿街商商鋪，商鋪售售罄多層去化化90%。個(gè)案分析––東苑占地面積34236m2建筑面積44500m2容積率1.3產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層一期4幢多層年限40/70年套數(shù)（一期）基本售完面積80-140㎡價(jià)格3600/m2山水華庭東苑苑毗鄰行政中中心，長(zhǎng)途汽汽車站，凱旋旋門大酒店與與葡京大酒店店。小區(qū)由沿沿街商鋪、精精品公寓、多多層住宅與小小高層組成。。個(gè)案分析––嘉華苑占地面積m2建筑面積35萬(wàn)m2容積率–產(chǎn)品類型多層、花園洋房、聯(lián)排別墅、商住房、棟數(shù)樓層2-7層，40#年限70年套數(shù)600面積70-150㎡價(jià)格4200/m2新嘉園位于縣縣政府北側(cè)，，為總建筑面面積達(dá)35萬(wàn)m2的大型水景社社區(qū)。前三三期建筑面積積23萬(wàn)m22。目目前前，，一一二二期期已已交交付付使使用用。。新新嘉嘉園園三三期期嘉嘉華華苑苑由由疊疊排排、、花花園園洋洋房房、、多多層層公公寓寓組組成成。。其其中中嘉嘉華華苑苑A組團(tuán)團(tuán)13#，多多層層售售罄罄、、花花園園洋洋房房去去化化90%。B組團(tuán)團(tuán)銷銷售售情情況況平平穩(wěn)穩(wěn)，，已已去去化化7%。個(gè)案案分分析析–––維多多利利亞亞占地面積93399m2建筑面積140000m2容積率1.5產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層多層、高層及沿街商鋪年限70年套數(shù)–面積80-140㎡價(jià)格/m2華都都維維多多利利亞亞英倫倫風(fēng)風(fēng)情情典典雅雅建建筑筑，，南南北北向向布布局局、、大大間間距距、、低低密密度度。。西臨臨靈靈峰峰北北路路，，南南至至勝勝利利西西路路，，西西北北毗毗鄰鄰三三里里亭亭市市場(chǎng)場(chǎng)。。北北依依安安吉吉縣縣政政府府，，生生態(tài)態(tài)廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，汽汽車車站站。。一一期期建筑筑面面積積約約38695m22,08年3月26日奠奠基基。。個(gè)案案分分析析–––水岸岸人人家家占地面積m2建筑面積7萬(wàn)m2容積率1.17產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層多層、排屋年限70年套數(shù)400面積–價(jià)格–水岸岸人人家家位位于于天天目目路路西西側(cè)側(cè)、、靈靈芝芝路路北北側(cè)側(cè)，，遞遞鋪鋪港港與與銅銅山山港港雙雙溪溪交交匯匯，，在在北北側(cè)側(cè)合合流流，，是是縣縣城城中中心心罕罕有有的的雙雙水水岸岸大大型型居居住住社社區(qū)區(qū)。。規(guī)規(guī)劃劃有有多多層層和和排排屋屋400多戶戶。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)09年年年初初開開盤盤。個(gè)案案分分析析––––東東方方雅雅苑苑占地面積37000m2建筑面積50000m2容積率1.3產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層3幢多層、小高層住宅、臨街商鋪

年限70年套數(shù)64面積㎡價(jià)格4000/m2東方方雅雅苑苑是是華華都都·東方方名名城城的的一一個(gè)個(gè)組組團(tuán)團(tuán)。。項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于祥祥溪溪路路312號(hào)，，安安吉吉文文教教區(qū)區(qū)中中心心地地段段位?！，F(xiàn)預(yù)預(yù)售售9#、11#、13#。08年4月1日開開盤盤，，僅僅售售9#。個(gè)案案分分析析–––商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)占地面積m2建筑面積6萬(wàn)m2容積率產(chǎn)品類型低層、多層棟數(shù)樓層10幢住宅、4幢商鋪年限70年套數(shù)200（一期）面積90-130㎡價(jià)格3500/m2匯豐豐·人民民商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)位位于于安安吉吉縣縣城城人人民民路路延延伸伸段段西西側(cè)側(cè)。。06年11月，，正正式式動(dòng)動(dòng)工工。。一一期期總總建建筑筑面面積積21851m22，規(guī)規(guī)劃劃有有沿沿街街商商鋪鋪和和10幢住住宅宅樓樓。。已已取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可，，近近期期開開盤盤。。預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)均均價(jià)價(jià)3500/m22，個(gè)案案分分析析–––都市市楓楓林林占地面積m2建筑面積2萬(wàn)m2容積率產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層花園洋房、單身公寓年限70年套數(shù)200面積80-140㎡價(jià)格4500/m2匯豐豐都都市市楓楓林林2007年12月18日，，匯匯豐豐·都市市楓楓林林項(xiàng)項(xiàng)目目正正式式開開工工，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于安安吉吉縣縣城城生生態(tài)態(tài)廣廣場(chǎng)場(chǎng)南南側(cè)側(cè)，，總總建建筑筑面面積積2萬(wàn)多多平平米米，，是是以以花花園園洋洋房房及及單單身身公公寓寓為為主主的的高高檔檔居居住住區(qū)區(qū)。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)將將于于2008年4、5月開開始始銷銷售售。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)---價(jià)價(jià)格格分分析析各區(qū)區(qū)域域住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格：：房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)---價(jià)價(jià)格格分分析析在售售普普通通住住宅宅價(jià)價(jià)格格分分析析：：從個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)比比中中，，我我們們可可以以看看出出東東臺(tái)臺(tái)普普通通住住宅宅均均價(jià)價(jià)范范圍圍為為3600-5100元/平米米，價(jià)價(jià)格格集集中中在在3700元/平米米左右右，，其其中中價(jià)價(jià)格格最最高高的的為為云云鴻鴻大大廈廈，，均均價(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到了了5100元/平米，價(jià)價(jià)格最低低的是東東方雅苑苑，均價(jià)價(jià)為3600元/平米。云鴻大廈廈由于其其優(yōu)越的的地理位位置和周周邊配套套以及都都為精裝裝修，目目前為安安吉在售售項(xiàng)目中中價(jià)格較較高的，，價(jià)格范范圍為4200—5300元/平米。而且該該項(xiàng)目為為08年1月開盤銷銷售良好好，這說(shuō)說(shuō)明安吉高檔檔住宅產(chǎn)產(chǎn)品的市市場(chǎng)正在在逐步擴(kuò)擴(kuò)大，市市民對(duì)住住宅的品品質(zhì)要求求日益顯顯現(xiàn)。浦源城項(xiàng)項(xiàng)目位于于安吉縣縣浦源大大道上，，地理位位置優(yōu)越越,距離離生生態(tài)態(tài)廣廣場(chǎng)場(chǎng)幾幾步步之之隔隔，，周周邊邊生生活活配配套套相相當(dāng)當(dāng)成成熟熟，，小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃、、景景觀觀也也相相當(dāng)當(dāng)合合理理的的。。但但整整個(gè)個(gè)小小區(qū)區(qū)社社區(qū)區(qū)面面積積并并不不大大，，現(xiàn)現(xiàn)在在在在售售一一期期為為小小高高層層的的單單價(jià)價(jià)為為3700元/平米，二期多多層預(yù)計(jì)4000/平米，銷售情情況良好。山水華庭在城城西區(qū)域?qū)儆谟诖蟊P分南苑苑和東苑，該該項(xiàng)目也位于于浦源大道，，目前東苑均均價(jià)為3600元/平米，南苑均均價(jià)為4000/平米?？紤]到到該項(xiàng)目周邊邊景觀以及周周邊配套，則則產(chǎn)品定價(jià)較較為合理，產(chǎn)產(chǎn)品去化速度度較快。綜合以上分析析，可以看出出安吉房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)目前正正處在一個(gè)快快速成熟的時(shí)時(shí)期，產(chǎn)品價(jià)價(jià)格的增長(zhǎng)說(shuō)說(shuō)明市民購(gòu)買買力的提升，，我們對(duì)安吉吉將來(lái)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)充滿滿信心！房地產(chǎn)市場(chǎng)---客群分分析客群分析：安吉項(xiàng)目，客客群主要是來(lái)來(lái)自安吉縣城城、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，少部分為為杭州和安吉吉在外人士。。其中，安吉縣縣客源有69%左右，20%左右來(lái)自周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3%左右來(lái)自杭州州,8%安吉在外人士士。房地產(chǎn)市場(chǎng)---客群分分析客群分析：年齡層次：基本集中在30-50歲，40歲左右的中年年人居多職業(yè)背景：私私營(yíng)企業(yè)主，，公務(wù)員，企企事業(yè)單位的的中產(chǎn)階級(jí)置業(yè)目的：安吉縣客戶主主要是考慮換換房，他們多在市市區(qū)已有住房，再次次購(gòu)買周要考考慮周邊配套套和景觀以及及更換面積大大一點(diǎn)的戶型型,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶多是為子女女上學(xué)考慮，傾向于選擇學(xué)學(xué)校周邊的房房源，通常私營(yíng)企業(yè)業(yè)主會(huì)考慮一些些面積比較大大的戶型，或或購(gòu)買花園洋洋房、別墅等高高檔住宅。房地產(chǎn)市場(chǎng)---客群分分析客群分析：年齡層次：基本集中在30-50歲，40歲左右的中年年人居多職業(yè)背景：私私營(yíng)企業(yè)主，，公務(wù)員，企企事業(yè)單位中中產(chǎn)階級(jí)置業(yè)目的：安吉縣客戶主主要是考慮換換房，他們多在市市區(qū)已有住房，再次次購(gòu)房時(shí)已趨趨于理性，更更多的是選擇擇景觀配套和更更換大一點(diǎn)戶戶型，三房?jī)蓛蓮d一衛(wèi)的戶戶比較受歡迎；；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶多是為子女女上學(xué)考慮，傾向于選擇學(xué)學(xué)校周邊的房房源，通常私營(yíng)企業(yè)業(yè)主會(huì)考慮一些些面積比較大大的戶型，或或購(gòu)買花園洋洋房、別墅等高高檔住宅。房地產(chǎn)市場(chǎng)---競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案分析云鴻大廈基本信息開發(fā)商安吉昌碩購(gòu)物廣場(chǎng)房產(chǎn)開發(fā)公司基地位置云鴻西路北側(cè)天荒坪中路代理商杭州·鴻偉摩爾產(chǎn)品形態(tài)寫字樓、公寓基地面積10350平米建筑面積36541平米公開日期2008.1交房日期2008.12銷售電5029308工程進(jìn)度期房調(diào)研信息可售戶數(shù)200套銷售率35％以上面積范圍41㎡—125㎡均價(jià)5000元/平米競(jìng)爭(zhēng)力分析規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃為22層的高層，1-4為底商5-8為商務(wù)寫字樓9-22為公寓,生活配套較為齊備。環(huán)境分析項(xiàng)目地處安吉縣云鴻西路被側(cè)天荒坪中路西側(cè)交叉口，位于安吉縣中心位置左右,商務(wù)配套設(shè)施齊全。產(chǎn)品分析產(chǎn)品為中式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，全框架建筑結(jié)構(gòu)，全部采用高檔材料精裝修打造”安吉第一高檔住宅”，戶型主力面積為40㎡-60的一房和100㎡左右的兩房，滿足不同層次的需要。價(jià)格分析均價(jià)為5100元/㎡，9層價(jià)格為4600元/㎡，16價(jià)格為5200元/㎡，客源分析客源為安吉縣占絕大多數(shù)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者其次，極少為外來(lái)地區(qū)客戶。去化分析項(xiàng)目一期于2008年1月22日開盤,目前整體去化率為35%以上，現(xiàn)售情況良好。云鴻大廈區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)結(jié)產(chǎn)品需求產(chǎn)品供給目前客戶出于于換房或子女女上學(xué)考慮主主要需求110-130㎡的三房，總價(jià)價(jià)在36萬(wàn)-43萬(wàn)之間間的戶型比較較暢銷，中低低檔住宅需求求空間很小，，中高檔住宅宅需求空間較較大。產(chǎn)品供應(yīng)以多多層產(chǎn)品為主主，其次為小小高層產(chǎn)品，，少量的高層層及別墅產(chǎn)品品，多層、小小高層戶型以以105-135㎡三房為主，少少量80-90㎡的兩房房?？驮粗杏?9%左右來(lái)自自東臺(tái)市區(qū)，，20%左右右來(lái)自周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，11%杭州和祖籍籍安吉人士，，縣城客戶主主要考慮換房房，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶主要考考慮子女上學(xué)學(xué)以及受“人人往高處走””心理的驅(qū)使使，外來(lái)客戶戶主要考慮投投資。客戶群體區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)結(jié)推盤節(jié)奏企劃推廣各項(xiàng)目每次推推盤量在50-200套套之間，預(yù)熱熱期一般為2—3個(gè)月.(大家、匯豐、金立寶寶、新華都)據(jù)統(tǒng)計(jì)年銷銷售量為100-250套左右.只有少數(shù)項(xiàng)目目注重售樓處處包裝，也考考慮通過(guò)樓書書、折頁(yè)等宣宣傳資料提升升項(xiàng)目形象，，但項(xiàng)目的總總體推廣力度度不是很大.銷售服務(wù)安吉在售樓盤盤多為開發(fā)商商自己來(lái)銷售售，部分樓盤盤銷售策略的的運(yùn)用以及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)客戶服務(wù)務(wù)達(dá)不到一定定水平.理解項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目基本情況況項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目直觀印象象項(xiàng)目的形象定定位項(xiàng)目基本情況況項(xiàng)目地點(diǎn)天天荒坪中路、、臨近勝利西西路用地面積14667㎡㎡總建筑面積82655㎡容積率 ≤5.64建筑密度≤≤27.4%綠化率 ≥38%SWOT分析析（優(yōu)勢(shì)、機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)）優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目位與與安吉市中心心，商業(yè)氛圍圍濃厚；2、、項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)蓛蓚?cè)側(cè)屬屬安安吉吉交交通通要要道道，，交交通通方方便便；；3、、項(xiàng)項(xiàng)目目一一期期國(guó)國(guó)際際大大廈廈商商業(yè)業(yè)已已在在運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng),配配套套完完善善.機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)1、、項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊同同質(zhì)質(zhì)性性樓樓盤盤較較少少；；2、、抓抓住住安安吉吉房房產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷銷薄薄入入環(huán)環(huán)節(jié)節(jié),出出奇奇制制勝勝；；3、、從從消消費(fèi)費(fèi)特特征征來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō),安安吉吉人人喜喜歡歡,享享受受安安逸逸,追追求求新新生生事物物,樓樓盤盤在在定定位位上上適適當(dāng)當(dāng)標(biāo)標(biāo)新新立立異異。。SWOT分析（（劣勢(shì)、、威脅點(diǎn)點(diǎn)）劣勢(shì)1、項(xiàng)目目是安吉吉首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目,本本地認(rèn)知知度不高高；2、項(xiàng)目目南面有有大片民民房,影影響項(xiàng)目目形象；；威脅點(diǎn)1、城西西版塊的的大力建建設(shè),使使商圈逐逐漸位移移；借勢(shì)政府府開發(fā)進(jìn)進(jìn)行資源源改造；；提升企業(yè)業(yè)形象,提高品品牌立度度；豐富業(yè)態(tài)態(tài),進(jìn)行行配套補(bǔ)補(bǔ)充.解決方法法9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2022/12/222022/12/22Thursday,December22,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。2022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202210:13:01PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。2022/12/222022/12/222022/12/22Dec-2222-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。2022/12/222022/12/222022/12/22Thursday,December22,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。22十十二月20222022/12/222022/12/222022/12/2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/222022/12/2222December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/229、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。2022/12/222022/12/22Thursday,December22,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。2022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202210:13:01PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。2022/12/222022/12/222022/12/22Dec-2222-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。2