上海區(qū)域考察總結報告12/23/20221考察行程路線圖12/23/20222提綱星河灣解密綠城工程節(jié)點做法分享萬科上海區(qū)域優(yōu)秀節(jié)點做法分享12/23/20223星河灣產品分析星河灣集團打造的是高端的產品及高端的物業(yè)，產品奢華，善用石材及成品木業(yè)為主。同時，星河灣集團擁有原木木業(yè)加工公司---星河灣實業(yè)，樹熊是星河灣實業(yè)的知名品牌，產品經過36道工序精心打造，是星河灣裝修的制定品牌，同時生產：高級木門、木地板、櫥柜等木作12/23/20224星河灣解密注：以下內容為我從網上搜索，修改所成，請知悉12/23/20225目錄星河灣主要賣點分析星河灣裝修標準縱覽星河灣精裝修盤點12/23/20226星河灣在賣什么？三大主要賣點賣精裝大面積石材使用、工藝高超、材料多樣、風格含現代簡約、現代經典、Art-Deco等。賣景觀植被豐富、多層次、疊石、高差、水岸。賣建筑色彩柔和、材料質樸、做工精致、風格取自新天鵝堡。12/23/20227星河灣在賣什么？三大輔助賣點賣配套主打教育牌，包括德福雙語幼兒園及星河實驗小學。賣服務金鑰匙服務，物業(yè)管理細致入微。賣圈層四季會打造品質社交，個性化管家服務，功能齊備，圈層近似。12/23/20228建筑風格掠影北京星河灣德國斐森新天鵝堡12/23/20229景觀情景掠影星河灣園區(qū)星河灣精致的景觀設計、細膩的造園手法為其贏得美譽。北京有“別墅景觀看滟瀾山、公寓景觀看星河灣之說。12/23/202210本文重頭戲———精裝12/17/202211目錄星河灣主要賣賣點分析星河灣裝修標標準縱覽星河灣精裝修修盤點12/17/202212星河灣裝修標標準縱覽戶門木飾面防火門門，配防盜眼眼及高級門鎖鎖。（約2.4m高）房門木飾面門，配配高級門鎖。。層高三期復式首層層3.8m三期平層3.5m12/17/202213入戶門木門及石材門門套金鑲玉12/17/202214門及門套木門及木門套套12/17/202215門套木門套阿富汗黑金花花門檻石12/17/202216門套洞石淺啡網磨邊工藝12/17/202217星河灣裝修修標準縱覽覽客廳、飯廳廳、走廊局部采用造造型天花配配飾線，油油進口乳膠膠漆；客廳廳、飯廳、、走廊、躍躍式臺階鋪鋪高級進口口大理石地地面，局部部大理石拼拼花裝飾；；墻面局部部采用大理理石及木作作造型，配配合木飾線線及高級墻墻紙等材料料。12/17/202218客廳展示金線米黃12/17/202219餐廳展示Tip：如上圖一樣樣的直線條條拼花，僅僅增加成工工藝成本的的20%左左右，但可可以達到多多種效果、、減少石材材種類、提提高出材率率。餐廳總體色色調：黑白白12/17/202220過道玄關展展示阿富汗黑金金花帝王金松香玉12/17/202221星河灣裝修標標準縱覽主人房、書房房、衣帽間天花局部吊頂頂，配飾線，，油進口乳膠膠漆；地面鋪鋪木飾面地板板；墻身采用用高級墻紙飾飾面及局部木木飾面造型裝裝飾；衣帽間間配豪華衣柜柜。12/17/202222主人居室展示示仿黑檀木強化復合地板板12/17/202223書房展示人造黑檀木貼貼皮12/17/202224衣帽間展示Tip：這等豪華衣帽帽間是之前600㎡左右右樣板間才具具備的，后面面300㎡左左右的則沒有有這么奢華。。12/17/202225星河灣裝修標標準縱覽普通臥室吊頂天花，配配飾線，有進進口乳膠漆；；地面鋪木飾飾面地板；墻墻身貼高級墻墻紙飾面；臥臥室配豪華衣衣柜。12/17/202226居室展示12/17/202227星河灣裝修標標準縱覽工人房天花油進口乳乳膠漆；地面面鋪木飾面木木地板，墻身身采用進口乳乳膠漆。廚房吊天花油進口口防潮磁漆配配飾線；地面面鋪高級大理理石，墻身采采用高級大理理石飾面；配配高級地柜及及吊柜，高級級人造石臺面面，煤氣爐、、抽油煙機、、洗碗機、烤烤箱、微波爐爐，電冰箱、、電磁爐、燒燒烤爐，煤氣氣報警器、洗洗菜盆連水龍龍頭。12/17/202228整體廚房展示示阿富汗黑金花花12/17/202229整體廚房展示示廚房總體色調調：紅、白、黑12/17/202230星河灣裝修標標準縱覽主人房衛(wèi)生間間吊天花油進口口防潮磁漆；；地面及墻身身采用高級大大理石飾面；；按摩浴缸配配高級浴缸水水龍頭及花酒酒；高級淋浴浴間、配高級級頭頂花酒及及手持花酒、、豪華電腦控控制座廁；豪豪華大理石臺臺面配高級洗洗臉盆及高級級水龍頭；配配梳妝鏡、掛掛墻風筒、吸吸頂式排風扇扇、防霧貼及及衛(wèi)生間五金金配件。套房衛(wèi)生間吊天花油進口口防潮磁漆；；地面及墻身身鋪設高級大大理石；配高高級淋浴間、、高級花酒、、高級座廁；；大理石臺面面配高級洗臉臉盆連水龍頭頭；配梳妝鏡鏡、掛墻風筒筒、吸頂式排排風扇及衛(wèi)生生間五金配件件。12/17/202231星河灣裝修標標準縱覽公共衛(wèi)生間吊天花油進口口防潮漆；地地面及墻身鋪鋪高級大理石石；高級座廁廁；大理石臺臺面配高級洗洗臉盆連水龍龍頭；配梳妝妝鏡、掛墻風風筒、吸頂式式排風扇及衛(wèi)衛(wèi)生間五金配配件。工人房衛(wèi)生間間吊天花油防潮潮漆；地面鋪鋪大理石，墻墻身采用高級級瓷磚飾面；；配座廁；配配花酒；配洗洗臉盆及水龍龍頭；配梳妝妝鏡、吸頂式式排風扇及衛(wèi)衛(wèi)生間五金配配件。12/17/202232衛(wèi)生間面盆浴浴缸面盆沒有品牌牌標志浴缸為HOESCH龍頭為唯寶(Villeroy&Boch）12/17/202233衛(wèi)生間潔具面面盆阿富汗黑金花花12/17/202234衛(wèi)生間墻面淺啡網伯朗米黃世紀米黃淺啡網12/17/202235衛(wèi)生間地面面世紀米黃伯朗米黃瑪雅黑金線世紀米黃瑪雅阿富汗黑金金花金年華12/17/202236星河灣裝修修標準縱覽覽陽臺地面鋪地磚磚，配藝術術鐵花欄桿桿（部分陽陽臺為磚砌砌陽臺，請請詳見建筑筑立面圖）），墻身油油進口乳膠膠漆。窗、陽臺門門斷橋鋁合金金框配雙層層中空玻璃璃；立面窗窗簾盒裝飾飾；建筑外外窗可開啟啟部位配置置紗窗（八八角窗除外外）。12/17/202237陽臺阿富汗黑金金花仿古磚12/17/202238陽臺砂巖阿富汗黑金金花12/17/202239星河灣裝修修標準縱覽覽酒柜、鞋柜柜配獨立酒柜柜、鞋柜。。燈具室內各功能能房間的天天花照明預預留電源線線；局部吊吊天花部分分配石英燈燈；廚房配配筒燈，陽陽臺配吸頂頂燈；衛(wèi)生生間配石英英燈及防霧霧筒燈；墻墻面配電器器插座及開開關。電器每戶獨立電電表和開關關箱，配開開關插座及及面板，電電路管線暗暗埋。12/17/202240星河灣裝修修標準縱覽覽供水及直飲飲水每戶裝有遠遠程計量表表，暗裝冷冷熱水及中中水管道；；安裝管道道直飲水（（獨立計量量，費用另另計）。燃氣裝置各戶裝有燃燃氣輸送管管道（燃氣氣開通費另另計），配配獨立遠程程計量氣表表，連接廚廚房燃氣灶灶與燃氣熱熱水器安裝裝位置，配配高級熱水水器。空調采用戶式中中央空調含含新風系統(tǒng)統(tǒng)，冬季采采暖為戶式式兩用火爐爐帶地暖系系統(tǒng)。視訊裝置客廳配高級級樓宇可視視對講機，，電視、電電話插座；；臥室、書書房配置電電視、電話話、網絡插插座、管線線暗埋。12/17/202241目錄星河灣主要要賣點分析析星河灣裝修修標準縱覽覽星河灣精裝裝修盤點12/17/202242面對星河灣灣的精裝，，無法回避避的幾個問問題為什么星河河灣給人尊尊貴和物有有所值的感感覺？它真的是拿拿銀子砸出出來的嗎？？我們可以借借鑒其中的的哪些經驗驗？哪些是不能能復制到萬萬科的？12/17/202243Q1．為什么星河河灣給人尊尊貴和物有有所值的感感覺？到位細膩的的裝修標準準（尤其是是大面積石石材的使用用，所謂處處處貼金））整體奢華，，建筑、景景觀、精裝裝齊頭并進進，沒有明明顯短板。。12/17/202244Q2．它真的是拿拿銀子砸出出來的嗎？？點睛之處使使用高檔石石材選擇的進口口石材大板板價格在200~300之間間，屬于中中低價位產產品。國產石材與與進口石材材搭配使用用，國產石石材一般在在100~200之之間，國產產石材主要要用在做造造型、異型型、衛(wèi)生間間墻面這樣樣的地方。。每種戶型的的主材控制制在2~3種以內，，其他為輔輔材，用量量較小。12/17/202245Q3．我們可以借借鑒其中的的哪些經驗驗？——亮亮點分析注重設計，，精于搭配配：將石材的特特性及價值值通過合理理的搭配表表達出來，，有效地凸凸顯了石材材的價值。。相同的石材材，通過不不同的搭配配、拼花達達到不同的的效果，產產生眼花繚繚亂的效果果善于套材（（提高出材材率）使用相對少少數的材料料，不同規(guī)規(guī)格、形狀狀的組合達達到不同的的效果，充充分利用材材料，使石石材出材率率高，相當當于降低成成本。工藝精細施工工藝是是行業(yè)標桿桿。12/17/202246Q4．哪些是不建建議復制到到萬科的？？——頗有有微詞過于重貴氣氣——酒店店感石材種類多多，讓人眼眼花繚亂，，顯得過于于迎合商賈賈之氣。過于強調儀儀式感，所所以戶型走走道面積很很大，實用用性不強。。（以上兩兩點不是缺缺點，而是是選擇，事事實證明，，星河灣的的這個選擇擇也成功了了，只是略略有不認同同）速度慢，同同時承擔風風險大超大豪宅高高利潤必然然帶來高風風險。星河河灣最新一一期開盤的的戶型由一一期的600平米上上下改為300平米米上下，應應該是基于于對市場的的調查。12/17/202247綠城項目優(yōu)優(yōu)秀節(jié)點做做法此部分內容容系網上搜搜索所得，，與各位分分享12/17/202248結構與室內內裝修部分分12/17/202249施工控制節(jié)節(jié)點（一））地下室底板板或頂板翻翻邊12/17/202250節(jié)點施工說說明：由于商品砼砼坍落度大大，在進行行地下室底底板或頂板板翻邊部位位施工時，，振動棒振振搗使砼流流座到底板板，施工人人員往往少少振或不振振搗，導致致砼不密實實，因此形形成滲漏薄薄弱點。節(jié)點施工要要求：針對該部位位翻邊混凝凝土，要求求其坍落度度達到3-5cm時時，再進行行砼二次振振搗，確保保該處混凝凝土密實。。同時，重重點關注該該部位的防防水施工控控制。地下室底板板或頂板翻翻邊12/17/202251質量缺陷：：針對大面積積車庫底板板、頂板、、平屋面因因商品砼坍坍落度大而而產生的毛毛孔及收縮縮裂縫，導導致結構滲滲漏水現象象?？刂迫毕莸牡墓に囈笄螅喉艥矒v時采采用二次振振搗，機械械磨平工藝藝施工，能能控制結構構板裂縫及及滲漏水缺缺陷通病。。施工控制節(jié)節(jié)點（二））地下室底板板或頂板翻翻邊12/17/202252結構柱腳漏漏漿處理方方案12/17/202253結構柱腳漏漏漿處理12/17/202254注：1.本節(jié)點點適用于中中間一層精精裝修樣板板施工，其其余尚未開開始墻體砌砌筑;2.樣板房房墻體砌筑筑時應將上上層墻體砌砌筑但不允允許封頂，，以防止上上部梁結構構受力變形形影響樣板板房的墻體體；3.如果中中間結構分分兩次驗收收時，填充充墻砌筑分分界層也應應按此節(jié)點點施工。非常規(guī)填充充墻封頂方方案非常規(guī)填充充墻封頂12/17/202255刪掉約35頁12/17/202256水池防水游泳池防水水節(jié)點做法法12/17/202257室外游泳池池防水室外泳池防防水方案12/17/202258外墻石材干掛石材做做法12/17/202259所有骨架鋼鋼材需熱鍍鍍鋅處理。。掛扣件扁鋼鋼及螺栓需需熱鍍鋅處處理或為不不銹鋼掛件件。焊縫必須飽飽滿牢固。。鋼架焊接處處必須除銹銹后涂刷兩兩道防銹漆漆然后涂銀銀粉漆處理理。膨脹螺栓抗抗拔要求必必須符合規(guī)規(guī)范和設計計要求。石材短槽必必須機械開開槽，保證證槽縫寬度度符合設計計要求，嚴嚴禁現場手手提切割機機開槽。石材板面需需打膠時，，膠縫寬窄窄必須一致致，膠縫邊邊緣平滑挺挺直無毛邊邊。干掛不離縫縫石材板縫縫需夾膠和和座膠時橫橫豎縫內的的膠漿必須須飽滿完整整。石材厚度為為25mm時，單塊塊板平方面面積不宜大大于1平方方米。干掛石材厚厚度大于25mm時時，單塊板板平方面積積不宜大于于1.5平平方米。干掛石材節(jié)節(jié)點施工工工藝說明外墻干掛石石材12/17/202260外墻石材濕貼石材做法法12/17/2022611.石材掛板用雙雙股18#銅銅絲或鋼絲鉤鉤與墻面固定定，墻面用手手提切割機從從上而下或45度方向切切槽縫，用鋼鋼釘插入縫內內，單塊石材材板縱向長度度大于300mm時不得得少于兩處掛掛點。2.門窗洞及及梁底朝天板板應作鋁片或或扁鐵側面加加固方案施工工(見圖1)。3.石材墻面面設計要求打打明膠時，板板縫開三角槽槽縫或開小凹凹槽施工。濕貼灌漿花崗崗巖石材施工工說明濕貼灌漿石材材12/17/2022624.石材板內灌水水泥砂漿前墻墻體澆水濕潤潤，要求水泥泥砂漿配比不不得低于1:3，拌制制完的砂漿以以有較好的流流動性為宜。。5.灌水泥砂砂漿時要求成成45度方向向灌實，所有有腰線頂面板板及壓頂板嚴嚴禁半干粉砂砂漿鋪板，必必須使用流動動的水泥砂漿漿鋪貼面板(見圖2、、3)。6.石材墻面面打膠寬度由由設計確定，，膠縫寬窄一一致，無毛邊邊。7.石材板墻墻面需做外保保溫時，不宜宜用濕灌漿方方案施工。濕貼灌漿石材材12/17/202263濕貼灌漿石材材12/17/202264濕貼文化石石、亂貼石石做法濕貼文化石石12/17/202265說明：1.墻體為為多孔磚砌砌體時，砌砌墻時預留留6鋼筋筋,如未作作預留，應應將鋼筋慣慣穿至室內內墻面錨接接。2.墻體為為砼面時，，可選用植植筋方案施施工。3.文化石石飾面高度度超過一層層時，在二二層圈梁部部位增設一一道鋼筋砼砼支座線，，如有飾面面要求，可可選用暗設設方案施工工。濕貼文化石石1