房屋租賃案例1房屋租賃案例1案例:盧某購(gòu)買(mǎi)了某大廈第三層一商業(yè)用房.在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,約定盧某服從房屋出賣(mài)方對(duì)大廈經(jīng)營(yíng)范圍和功能布局的統(tǒng)一安排.盧某取得了該房屋的所要權(quán)證.2004年3月,某公司接管該大廈后決定利用該大廈第三層進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng),并與盧某簽訂了房屋租賃合同.合同約定盧某將房屋出租給某公司,某公司如果要在承租的房屋進(jìn)行裝修,須經(jīng)過(guò)盧某同意.如果任何一方違約,則須支付對(duì)方違約金30萬(wàn)元.2004年3月未,某公司在晚報(bào)上刊登了一則要求各業(yè)主與之接洽辦理裝修協(xié)調(diào)事宜的公告.2004年3月未,某公司在取得市規(guī)劃局的批準(zhǔn)后,開(kāi)始對(duì)大廈的地面、墻壁和天花板進(jìn)行裝修。同年6月，某公司在裝修即將完成時(shí)，盧某對(duì)某公司的裝修行為提出異議，認(rèn)為裝修沒(méi)有經(jīng)過(guò)其同意，侵犯了盧某的合法權(quán)益。而某公司認(rèn)為自己已經(jīng)在晚報(bào)上刊登了各業(yè)主與之接洽辦理裝修事宜的公告，盧某對(duì)此沒(méi)有提出異議，就說(shuō)明盧某已經(jīng)同意了某公司的裝修行為。雙方為此發(fā)生糾紛。盧某遂起訴至法院，請(qǐng)求法院判決某公司拆除對(duì)其所有房屋的裝修，恢復(fù)房屋的原狀，并按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金30萬(wàn)元。案例:盧某購(gòu)買(mǎi)了某大廈第三層一商業(yè)用房.在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,約解析：未經(jīng)出租人許可裝修房屋的，是否屬于違約行為《合同法》114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”本案中，某公司和盧某在合同中約定，如果某公司要在承租的房屋進(jìn)行裝修，須經(jīng)過(guò)盧某的同意。而某公司在裝修前，在晚報(bào)上刊登了一則要求各業(yè)主與之接洽辦理裝修協(xié)調(diào)事宜的公告，這一行為只是某公司的單方行為，對(duì)盧某沒(méi)有法律約束力。所以，某公司對(duì)盧某房屋進(jìn)行裝修并未取得盧某的同意，已經(jīng)構(gòu)成違約。但公司的裝修行為并未造成盧某房屋使用價(jià)值的降低，也沒(méi)有造成盧某的經(jīng)濟(jì)損失。該裝修在租賃期滿(mǎn)后是可以恢復(fù)原狀的，但恢復(fù)原狀對(duì)盧某不利，對(duì)某公司有損。因此，不應(yīng)當(dāng)支持盧某恢復(fù)房屋原狀的請(qǐng)求。根據(jù)日常觀念和裝修經(jīng)驗(yàn)，某公司的裝修行為雖然對(duì)盧某的的房屋存在損害，但盧某的損失是客觀存在的。因此，某公司不用支付30萬(wàn)元的違約金，但應(yīng)當(dāng)對(duì)盧某給于一定的賠償。解析：未經(jīng)出租人許可裝修房屋的，是否屬于違約行為案例：盧某與張某簽訂房屋租賃合同，約定：張某將兩間平房租給盧某使用，租賃期限為3年，在租期未到前，雙方都不得終止租賃合同；所租房屋只準(zhǔn)盧某使用，不允許轉(zhuǎn)租。該合同簽訂后，雙方又將房屋租賃合同交給房管部門(mén)備案。此后，盧某遷居外地，將兩間房屋轉(zhuǎn)租給李某使用，并由李某支付租金。而張某認(rèn)為盧某違反了不得轉(zhuǎn)租給李某使用，并由李某支付租金。而張某認(rèn)為盧某違反了不得轉(zhuǎn)租的約定，要求收回房屋。但盧某不同意解除合同。雙方為此發(fā)生糾紛。經(jīng)多次協(xié)商未果，張某便起訴至法院，要求解除與盧某簽訂的房屋租賃合同，收回房屋。案例：盧某與張某簽訂房屋租賃合同，約定：張某將兩間平房租給盧解析：未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，能否解除租賃合同在本案中,盧某和張某簽訂的房屋租賃合同規(guī)定了“所租房屋只準(zhǔn)承租人使用，不允許租轉(zhuǎn)”的條款，盧某在長(zhǎng)期不使用租賃房屋時(shí)，完全可以與張某協(xié)商解除合同，但盧某未經(jīng)出租人張某同意而擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租他人，直接侵害了張某對(duì)于房屋的所有權(quán)，所以，張某有權(quán)解除房屋租賃合同。同時(shí)，需要注意的問(wèn)題是，通知對(duì)方面軍及達(dá)成的解除協(xié)議均應(yīng)采用書(shū)面形式。解除房屋租賃合同的通知，應(yīng)當(dāng)提前一段時(shí)間告知對(duì)方。房屋租賃合同解除后，如盧某逾期不搬出，張某可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，張某因此遭受的損失由承租人負(fù)責(zé)賠償。解析：未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，能否解除租賃合同案例；甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同，約定：甲公司將房屋出租給乙公司，租賃期限是4年；在租賃期間，乙公司可以對(duì)承租的房屋進(jìn)行裝修和改建，但事先必須征得甲公司的同意；乙公司必須按時(shí)交納租金，每逾期一天，乙公司應(yīng)按照遲付金額的千分之三向甲公司支付違約金，如果逾期支付租金超過(guò)40天，則以乙公司解除合同論，甲公司可以收回房屋，乙公司應(yīng)當(dāng)向甲公司支付最高不超過(guò)當(dāng)年年租金5倍的違約金。合同簽訂后，乙公司搬入該房屋，并開(kāi)始向甲公司支付租金，同時(shí)經(jīng)過(guò)甲公司的同意，乙公司開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行裝修。2003年2月，乙公司因經(jīng)營(yíng)不善，被丙公司收購(gòu)，丙公司實(shí)際履行了乙公司的全部權(quán)利和義務(wù)，并繼續(xù)裝修房屋。從2003年5月10日開(kāi)始，丙公司也因經(jīng)營(yíng)困難，不再向甲公司支付房屋租金。同年7月10月，甲公司自行將房屋收回，丙公司要求甲公司返還其裝修費(fèi)，而甲公司要求丙公司支付拖欠的租金和違約金。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。甲公司遂起訴至法院，請(qǐng)求判決解除雙方簽訂的租賃合同，丙公司支付拖欠甲公司的房屋租金和違約金。案例；甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同，約定：甲公司將房屋出租解析：租賃期間對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，能否要求補(bǔ)償本案中，甲公司和乙公司簽訂的房屋租賃合同明確約定了合同解除權(quán)，即如果乙公司違約逾期交付租金超過(guò)40天，則甲公司有權(quán)行使合同解除權(quán)。由于丙公司收購(gòu)了乙公司，所以丙公司就承繼了乙公司的全部權(quán)利和義務(wù)，丙公司應(yīng)當(dāng)受該合同約束。在合同履行過(guò)程中，丙公司違反合同約定，遲遲不支付租金，屬于違約行為。甲有權(quán)收回房屋或解除合同。但是，從本案實(shí)際情況看，乙公司和丙公司對(duì)房屋的裝修工程屬于較大規(guī)模，且其裝修得到了甲公司的同意，如果丙公司在支付違約金的同時(shí)，對(duì)房屋裝修的損失自行承擔(dān)，則對(duì)丙公司來(lái)說(shuō)是顯失公平的，違反了民法所規(guī)定的等價(jià)交換原則。因此，甲公司在收回房屋后，應(yīng)當(dāng)對(duì)丙公司的損失進(jìn)行一定補(bǔ)償。解析：租賃期間對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，能否要求補(bǔ)償案例：古某將3間房屋租給謝某使用。因古某妻子生病住院，古某向好友張某借款1萬(wàn)元。2000年3月，因無(wú)力支付醫(yī)藥費(fèi)，古某遂決定將租給謝某的3間房屋賣(mài)給張某。由于張某借給自己1萬(wàn)元未要利息，平時(shí)也經(jīng)常幫助自己，因此古某決定將房屋以較優(yōu)惠的價(jià)格5萬(wàn)元賣(mài)給張某。2000年9月，雙方到房管部門(mén)辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。之后，古某找到謝某，要求謝某騰出所租房屋，謝某不同意，認(rèn)為自己有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并表示愿意以同樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。古某起訴至法院，要求謝某騰出房屋。案例：古某將3間房屋租給謝某使用。因古某妻子生病住院，古某向解析：房屋承租人能否優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋本案中，古某在房屋租賃期間準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓房屋，承租人謝某可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。另外，根據(jù)法律規(guī)定，某在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)提前三個(gè)月通知謝某。如果超過(guò)三個(gè)月，謝某未提出購(gòu)買(mǎi)，則其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)終止。因此，某在賣(mài)房三個(gè)月前未通知謝某，構(gòu)成對(duì)謝某優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的侵害。謝某可據(jù)此請(qǐng)求法院確認(rèn)某和張某之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但是，謝某要想行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，還必須與其他買(mǎi)受人處于“同等條件”下。其主要指價(jià)格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買(mǎi)受人以一種較優(yōu)惠價(jià)格政策價(jià)格，而這此特殊原因能以金錢(qián)計(jì)算，則應(yīng)折合金錢(qián)加入價(jià)格中；如果不能以金錢(qián)計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定房?jī)r(jià)。在本案中，古某之所以以5萬(wàn)元價(jià)格將房屋賣(mài)給張某，主要是考慮張某在日常生活中經(jīng)常幫助自己，在其妻住院期間，借給自己錢(qián)而未要利息，所以才以較優(yōu)惠價(jià)格將房屋賣(mài)給張某。謝某并非與張某處于同等條件，原因在于謝某并非如張某一樣幫助過(guò)古某。本案中不能用金錢(qián)折算辦法來(lái)確定同等條件。在此情況下，只能采用市價(jià)計(jì)算法來(lái)確定同等條件，如果謝某不愿意以市價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在此情況下，應(yīng)當(dāng)維護(hù)古某和張某間的買(mǎi)賣(mài)合同效力。解析：房屋承租人能否優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋案例：張某租賃李某的樓房及其附屬設(shè)備經(jīng)營(yíng)服裝。雙方簽訂了書(shū)面租賃合同，約定租賃期為3年；張某在租期未到之前，有權(quán)將自己的服裝商店轉(zhuǎn)讓他人，但在轉(zhuǎn)讓前必須告知李某，在租金不變的情況下，由李某與受讓人另行簽訂房屋租賃協(xié)議；在租期未到之前，雙方都不得終止租賃合同，不得提高或降低房租。協(xié)議簽訂后，雙方未到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案和領(lǐng)取房屋租賃證。張某對(duì)房屋進(jìn)行裝修后，開(kāi)辦了服裝商店。后因服裝商店經(jīng)營(yíng)不善，張某只好將服裝商店轉(zhuǎn)讓給王某，但李某拒絕與王某另行簽訂租賃協(xié)議，并且阻撓其經(jīng)營(yíng)。張某以李某違約為由，起訴至法院。案例：張某租賃李某的樓房及其附屬設(shè)備經(jīng)營(yíng)服裝。雙方簽訂了書(shū)面解析：出租房屋未登記的，租賃協(xié)議是否有效本案中，張某和李某的房屋租賃合同向有關(guān)部門(mén)登記備案不是合同成立、生效的標(biāo)志和必要條件，也沒(méi)有法律規(guī)定房屋租賃合同未登記備案即無(wú)效。雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法，應(yīng)為有效合同解析：出租房屋未登記的，租賃協(xié)議是否有效案例：2001年3月，胡某租賃趙某一間店面經(jīng)營(yíng)百貨，租期5年，租金9萬(wàn)元，于每年3月10日前交付當(dāng)年租金1.8萬(wàn)元。2003年2月，胡某因經(jīng)營(yíng)不善，將該店面轉(zhuǎn)租劉某，并由劉某交付了當(dāng)年的租金給胡某轉(zhuǎn)交。2004年初，趙某向劉某表示因資金周轉(zhuǎn)困難欲出售該店面，劉某則表示沒(méi)錢(qián)買(mǎi)下。同年4月，趙某將店面出售給羅某，在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，胡某以趙某出售店面未通知自己，侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，起訴要求確認(rèn)趙某與羅某的出售店面合同無(wú)效。案例：2001年3月，胡某租賃趙某一間店面經(jīng)營(yíng)百貨，租期5年解析：轉(zhuǎn)租房屋的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否一并轉(zhuǎn)讓《合同法》230條規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！苯?jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租受法律保護(hù)，在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人將對(duì)租賃物的使用收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給次承租人，在使用收益過(guò)程中形成的與租賃物的依賴(lài)關(guān)系也隨之轉(zhuǎn)移。為此，法律基于該依賴(lài)關(guān)系設(shè)立的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移，即承租人在轉(zhuǎn)租房屋的同時(shí)，已將房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一并轉(zhuǎn)移，由次承租人實(shí)際享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。綜上所述，本案胡某已喪失對(duì)訴爭(zhēng)店面的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其要求確認(rèn)趙某與羅某出售店面合同無(wú)效的請(qǐng)求應(yīng)予駁回。解析：轉(zhuǎn)租房屋的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否一并轉(zhuǎn)讓案例；胡某將3間房屋租賃給方某使用，雙方簽訂了房屋租賃合同，合同簽訂后，方某即搬入該房居住。某日，方某在睡覺(jué)之時(shí)，東邊一間平房的墻壁被垃圾車(chē)污染，方某立即出去尋找垃圾車(chē)主，但未能找到。胡某要求方某出資維修房屋，而方某認(rèn)為房屋被垃圾車(chē)污染屬于意外事故，自己并沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，應(yīng)由胡某出資來(lái)維修房屋。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。胡某遂起訴至法院，請(qǐng)求法院判決方某承擔(dān)全部維修責(zé)任。案例；胡某將3間房屋租賃給方某使用，雙方簽訂了房屋租賃合同，解析：出租房屋受損，責(zé)任如何承擔(dān)。修繕出租房屋是出租人的責(zé)任。承租人只有在有過(guò)錯(cuò)的情況下才承擔(dān)維修義務(wù)。本案中，房屋墻壁被損害是由垃圾車(chē)污染造成的，而污染是方某所無(wú)法預(yù)見(jiàn)到的，并且方某在看到房屋被污染后，立即出去尋找垃圾車(chē)主，即方某已經(jīng)盡到了他應(yīng)當(dāng)和能夠盡到的注意義務(wù)。可見(jiàn)，承租人方某并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)承擔(dān)維修房屋的責(zé)任。房屋墻壁被污染是第三人垃圾車(chē)主的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由第三人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。在第三人未找到的情況下，則房屋維修責(zé)任應(yīng)由出租人胡某承擔(dān)。解析：出租房屋受損，責(zé)任如何承擔(dān)。案例：陳某將其所有一幢房屋出租給劉某，租期3年。一年以后，陳某欲將該房屋以20萬(wàn)元的價(jià)格出賣(mài)給孫某，劉某得知后當(dāng)即以書(shū)面形式向陳某表示愿意以20萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)此房，陳某以先許諾賣(mài)給孫某為由，表示要將該房屋賣(mài)于孫某。2004年9月，陳某與孫某簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。劉某于是將陳某訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)陳某與孫某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，并強(qiáng)制陳某以20萬(wàn)元的價(jià)格將訴爭(zhēng)房屋賣(mài)給自己。案例：陳某將其所有一幢房屋出租給劉某，租期3年。一年以后，陳解析：法院能否強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)出租人陳某違反法律規(guī)定，將租賃房屋擅自出賣(mài)給第三人，承租人劉某向法院提起訴訟，要求宣告出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，并主張以與出租人出賣(mài)給第三人的同等條件購(gòu)買(mǎi)租賃房屋，法院應(yīng)予支持。解析：法院能否強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)案例：王某與某公司代理人李某簽訂了房屋租賃合同，約定：某公司將一棟空閑樓房1層右側(cè)的3間出租給王某使用，租賃期限至2004年9月。合同簽訂后，某公司在合同上加蓋了單位公章，并到房管部門(mén)辦理了登記手續(xù)。2004年10月，王某在房屋租賃期滿(mǎn)后，又與李某續(xù)簽了房屋租賃合同，但該租賃合同沒(méi)有某公司的單位公章。同年11月，某公司準(zhǔn)備將該空閑房屋整體賣(mài)給胡某，王某得知此事后，經(jīng)續(xù)簽的租賃合同要求優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該空閑房屋，但某公司不同意王某的要求，雙方為此發(fā)生糾紛。王某遂起訴到法院，以自己享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)某公司與胡某的房屋買(mǎi)賣(mài)行為。案例：王某與某公司代理人李某簽訂了房屋租賃合同，約定：某公司解析：本案中第一個(gè)房屋租賃關(guān)系中，李某作為某公司的委托人，與王某簽訂了房屋租賃合同，某公司在租賃合同上加蓋單位公章，即表明這是由李某處理某公司房屋租賃的事務(wù)。而在第二個(gè)房屋租賃關(guān)系中，李某仍然以某公司的委托人與王某簽訂房屋租賃合同，該租賃合同也需某公司確認(rèn)后方可成立，但某公司拒絕在該合同上加蓋公章，此即表明某公司不認(rèn)可李某與王某簽訂的房屋租賃合同，因此，該合同不成立，合同不成立但意味著合同對(duì)雙方當(dāng)事人都沒(méi)有法律約束力，王某也就不能相應(yīng)地取得對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。解析：本案中第一個(gè)房屋租賃關(guān)系中，李某作為某公司的委托人，與案例：劉某租賃了某公司一房屋。劉某的親戚王某無(wú)固定房屋可以居住，暫住劉租賃的房屋。2004年4月，某公司準(zhǔn)備出售該房屋，由于劉某表明無(wú)意購(gòu)買(mǎi)，于是，王某在征得劉某的同意后，出資購(gòu)買(mǎi)了該房屋。王某和某公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明房屋所有權(quán)人為王某，劉某對(duì)此未表示異議。在王某取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證后，劉某后悔拒絕購(gòu)買(mǎi)房屋的行為，與王某商量再將該房屋賣(mài)給自己的，但王某不同意，雙方為此發(fā)生糾紛。劉某起訴至法院，稱(chēng)王某是接受自己的委托才購(gòu)買(mǎi)了該房屋，請(qǐng)求法院判決王某和某公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為委托購(gòu)買(mǎi)合同，并由自己購(gòu)買(mǎi)該房屋。案例：劉某租賃了某公司一房屋。劉某的親戚王某無(wú)固定房屋可以居解析：劉某享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，意味著劉某即可以行使優(yōu)行購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也可以放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。劉某放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則相應(yīng)有兩個(gè)結(jié)果；一是劉某拒絕優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，二是劉某不能反對(duì)其他人購(gòu)買(mǎi)房屋。王某在與某公司協(xié)商一致后，取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，即不違背劉某的意志，也不損害劉某的合法權(quán)益，因此王某和某公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。解析：劉某享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，意味著劉某即可以行使優(yōu)行購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也此課件下載可自行編輯修改，僅供參考！

感謝您的支持，我們努力做得更好！謝謝此課件下載可自行編輯修改，僅供參考！

感謝您的支持，我們努力房屋租賃案例1房屋租賃案例1案例:盧某購(gòu)買(mǎi)了某大廈第三層一商業(yè)用房.在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,約定盧某服從房屋出賣(mài)方對(duì)大廈經(jīng)營(yíng)范圍和功能布局的統(tǒng)一安排.盧某取得了該房屋的所要權(quán)證.2004年3月,某公司接管該大廈后決定利用該大廈第三層進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng),并與盧某簽訂了房屋租賃合同.合同約定盧某將房屋出租給某公司,某公司如果要在承租的房屋進(jìn)行裝修,須經(jīng)過(guò)盧某同意.如果任何一方違約,則須支付對(duì)方違約金30萬(wàn)元.2004年3月未,某公司在晚報(bào)上刊登了一則要求各業(yè)主與之接洽辦理裝修協(xié)調(diào)事宜的公告.2004年3月未,某公司在取得市規(guī)劃局的批準(zhǔn)后,開(kāi)始對(duì)大廈的地面、墻壁和天花板進(jìn)行裝修。同年6月，某公司在裝修即將完成時(shí)，盧某對(duì)某公司的裝修行為提出異議，認(rèn)為裝修沒(méi)有經(jīng)過(guò)其同意，侵犯了盧某的合法權(quán)益。而某公司認(rèn)為自己已經(jīng)在晚報(bào)上刊登了各業(yè)主與之接洽辦理裝修事宜的公告，盧某對(duì)此沒(méi)有提出異議，就說(shuō)明盧某已經(jīng)同意了某公司的裝修行為。雙方為此發(fā)生糾紛。盧某遂起訴至法院，請(qǐng)求法院判決某公司拆除對(duì)其所有房屋的裝修，恢復(fù)房屋的原狀，并按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金30萬(wàn)元。案例:盧某購(gòu)買(mǎi)了某大廈第三層一商業(yè)用房.在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,約解析：未經(jīng)出租人許可裝修房屋的，是否屬于違約行為《合同法》114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”本案中，某公司和盧某在合同中約定，如果某公司要在承租的房屋進(jìn)行裝修，須經(jīng)過(guò)盧某的同意。而某公司在裝修前，在晚報(bào)上刊登了一則要求各業(yè)主與之接洽辦理裝修協(xié)調(diào)事宜的公告，這一行為只是某公司的單方行為，對(duì)盧某沒(méi)有法律約束力。所以，某公司對(duì)盧某房屋進(jìn)行裝修并未取得盧某的同意，已經(jīng)構(gòu)成違約。但公司的裝修行為并未造成盧某房屋使用價(jià)值的降低，也沒(méi)有造成盧某的經(jīng)濟(jì)損失。該裝修在租賃期滿(mǎn)后是可以恢復(fù)原狀的，但恢復(fù)原狀對(duì)盧某不利，對(duì)某公司有損。因此，不應(yīng)當(dāng)支持盧某恢復(fù)房屋原狀的請(qǐng)求。根據(jù)日常觀念和裝修經(jīng)驗(yàn)，某公司的裝修行為雖然對(duì)盧某的的房屋存在損害，但盧某的損失是客觀存在的。因此，某公司不用支付30萬(wàn)元的違約金，但應(yīng)當(dāng)對(duì)盧某給于一定的賠償。解析：未經(jīng)出租人許可裝修房屋的，是否屬于違約行為案例：盧某與張某簽訂房屋租賃合同，約定：張某將兩間平房租給盧某使用，租賃期限為3年，在租期未到前，雙方都不得終止租賃合同；所租房屋只準(zhǔn)盧某使用，不允許轉(zhuǎn)租。該合同簽訂后，雙方又將房屋租賃合同交給房管部門(mén)備案。此后，盧某遷居外地，將兩間房屋轉(zhuǎn)租給李某使用，并由李某支付租金。而張某認(rèn)為盧某違反了不得轉(zhuǎn)租給李某使用，并由李某支付租金。而張某認(rèn)為盧某違反了不得轉(zhuǎn)租的約定，要求收回房屋。但盧某不同意解除合同。雙方為此發(fā)生糾紛。經(jīng)多次協(xié)商未果，張某便起訴至法院，要求解除與盧某簽訂的房屋租賃合同，收回房屋。案例：盧某與張某簽訂房屋租賃合同，約定：張某將兩間平房租給盧解析：未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，能否解除租賃合同在本案中,盧某和張某簽訂的房屋租賃合同規(guī)定了“所租房屋只準(zhǔn)承租人使用，不允許租轉(zhuǎn)”的條款，盧某在長(zhǎng)期不使用租賃房屋時(shí)，完全可以與張某協(xié)商解除合同，但盧某未經(jīng)出租人張某同意而擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租他人，直接侵害了張某對(duì)于房屋的所有權(quán)，所以，張某有權(quán)解除房屋租賃合同。同時(shí)，需要注意的問(wèn)題是，通知對(duì)方面軍及達(dá)成的解除協(xié)議均應(yīng)采用書(shū)面形式。解除房屋租賃合同的通知，應(yīng)當(dāng)提前一段時(shí)間告知對(duì)方。房屋租賃合同解除后，如盧某逾期不搬出，張某可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，張某因此遭受的損失由承租人負(fù)責(zé)賠償。解析：未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，能否解除租賃合同案例；甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同，約定：甲公司將房屋出租給乙公司，租賃期限是4年；在租賃期間，乙公司可以對(duì)承租的房屋進(jìn)行裝修和改建，但事先必須征得甲公司的同意；乙公司必須按時(shí)交納租金，每逾期一天，乙公司應(yīng)按照遲付金額的千分之三向甲公司支付違約金，如果逾期支付租金超過(guò)40天，則以乙公司解除合同論，甲公司可以收回房屋，乙公司應(yīng)當(dāng)向甲公司支付最高不超過(guò)當(dāng)年年租金5倍的違約金。合同簽訂后，乙公司搬入該房屋，并開(kāi)始向甲公司支付租金，同時(shí)經(jīng)過(guò)甲公司的同意，乙公司開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行裝修。2003年2月，乙公司因經(jīng)營(yíng)不善，被丙公司收購(gòu)，丙公司實(shí)際履行了乙公司的全部權(quán)利和義務(wù)，并繼續(xù)裝修房屋。從2003年5月10日開(kāi)始，丙公司也因經(jīng)營(yíng)困難，不再向甲公司支付房屋租金。同年7月10月，甲公司自行將房屋收回，丙公司要求甲公司返還其裝修費(fèi)，而甲公司要求丙公司支付拖欠的租金和違約金。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。甲公司遂起訴至法院，請(qǐng)求判決解除雙方簽訂的租賃合同，丙公司支付拖欠甲公司的房屋租金和違約金。案例；甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同，約定：甲公司將房屋出租解析：租賃期間對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，能否要求補(bǔ)償本案中，甲公司和乙公司簽訂的房屋租賃合同明確約定了合同解除權(quán)，即如果乙公司違約逾期交付租金超過(guò)40天，則甲公司有權(quán)行使合同解除權(quán)。由于丙公司收購(gòu)了乙公司，所以丙公司就承繼了乙公司的全部權(quán)利和義務(wù)，丙公司應(yīng)當(dāng)受該合同約束。在合同履行過(guò)程中，丙公司違反合同約定，遲遲不支付租金，屬于違約行為。甲有權(quán)收回房屋或解除合同。但是，從本案實(shí)際情況看，乙公司和丙公司對(duì)房屋的裝修工程屬于較大規(guī)模，且其裝修得到了甲公司的同意，如果丙公司在支付違約金的同時(shí)，對(duì)房屋裝修的損失自行承擔(dān)，則對(duì)丙公司來(lái)說(shuō)是顯失公平的，違反了民法所規(guī)定的等價(jià)交換原則。因此，甲公司在收回房屋后，應(yīng)當(dāng)對(duì)丙公司的損失進(jìn)行一定補(bǔ)償。解析：租賃期間對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，能否要求補(bǔ)償案例：古某將3間房屋租給謝某使用。因古某妻子生病住院，古某向好友張某借款1萬(wàn)元。2000年3月，因無(wú)力支付醫(yī)藥費(fèi)，古某遂決定將租給謝某的3間房屋賣(mài)給張某。由于張某借給自己1萬(wàn)元未要利息，平時(shí)也經(jīng)常幫助自己，因此古某決定將房屋以較優(yōu)惠的價(jià)格5萬(wàn)元賣(mài)給張某。2000年9月，雙方到房管部門(mén)辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。之后，古某找到謝某，要求謝某騰出所租房屋，謝某不同意，認(rèn)為自己有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并表示愿意以同樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。古某起訴至法院，要求謝某騰出房屋。案例：古某將3間房屋租給謝某使用。因古某妻子生病住院，古某向解析：房屋承租人能否優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋本案中，古某在房屋租賃期間準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓房屋，承租人謝某可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。另外，根據(jù)法律規(guī)定，某在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)提前三個(gè)月通知謝某。如果超過(guò)三個(gè)月，謝某未提出購(gòu)買(mǎi)，則其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)終止。因此，某在賣(mài)房三個(gè)月前未通知謝某，構(gòu)成對(duì)謝某優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的侵害。謝某可據(jù)此請(qǐng)求法院確認(rèn)某和張某之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但是，謝某要想行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，還必須與其他買(mǎi)受人處于“同等條件”下。其主要指價(jià)格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買(mǎi)受人以一種較優(yōu)惠價(jià)格政策價(jià)格，而這此特殊原因能以金錢(qián)計(jì)算，則應(yīng)折合金錢(qián)加入價(jià)格中；如果不能以金錢(qián)計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定房?jī)r(jià)。在本案中，古某之所以以5萬(wàn)元價(jià)格將房屋賣(mài)給張某，主要是考慮張某在日常生活中經(jīng)常幫助自己，在其妻住院期間，借給自己錢(qián)而未要利息，所以才以較優(yōu)惠價(jià)格將房屋賣(mài)給張某。謝某并非與張某處于同等條件，原因在于謝某并非如張某一樣幫助過(guò)古某。本案中不能用金錢(qián)折算辦法來(lái)確定同等條件。在此情況下，只能采用市價(jià)計(jì)算法來(lái)確定同等條件，如果謝某不愿意以市價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在此情況下，應(yīng)當(dāng)維護(hù)古某和張某間的買(mǎi)賣(mài)合同效力。解析：房屋承租人能否優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋案例：張某租賃李某的樓房及其附屬設(shè)備經(jīng)營(yíng)服裝。雙方簽訂了書(shū)面租賃合同，約定租賃期為3年；張某在租期未到之前，有權(quán)將自己的服裝商店轉(zhuǎn)讓他人，但在轉(zhuǎn)讓前必須告知李某，在租金不變的情況下，由李某與受讓人另行簽訂房屋租賃協(xié)議；在租期未到之前，雙方都不得終止租賃合同，不得提高或降低房租。協(xié)議簽訂后，雙方未到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案和領(lǐng)取房屋租賃證。張某對(duì)房屋進(jìn)行裝修后，開(kāi)辦了服裝商店。后因服裝商店經(jīng)營(yíng)不善，張某只好將服裝商店轉(zhuǎn)讓給王某，但李某拒絕與王某另行簽訂租賃協(xié)議，并且阻撓其經(jīng)營(yíng)。張某以李某違約為由，起訴至法院。案例：張某租賃李某的樓房及其附屬設(shè)備經(jīng)營(yíng)服裝。雙方簽訂了書(shū)面解析：出租房屋未登記的，租賃協(xié)議是否有效本案中，張某和李某的房屋租賃合同向有關(guān)部門(mén)登記備案不是合同成立、生效的標(biāo)志和必要條件，也沒(méi)有法律規(guī)定房屋租賃合同未登記備案即無(wú)效。雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法，應(yīng)為有效合同解析：出租房屋未登記的，租賃協(xié)議是否有效案例：2001年3月，胡某租賃趙某一間店面經(jīng)營(yíng)百貨，租期5年，租金9萬(wàn)元，于每年3月10日前交付當(dāng)年租金1.8萬(wàn)元。2003年2月，胡某因經(jīng)營(yíng)不善，將該店面轉(zhuǎn)租劉某，并由劉某交付了當(dāng)年的租金給胡某轉(zhuǎn)交。2004年初，趙某向劉某表示因資金周轉(zhuǎn)困難欲出售該店面，劉某則表示沒(méi)錢(qián)買(mǎi)下。同年4月，趙某將店面出售給羅某，在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，胡某以趙某出售店面未通知自己，侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，起訴要求確認(rèn)趙某與羅某的出售店面合同無(wú)效。案例：2001年3月，胡某租賃趙某一間店面經(jīng)營(yíng)百貨，租期5年解析：轉(zhuǎn)租房屋的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否一并轉(zhuǎn)讓《合同法》230條規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！苯?jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租受法律保護(hù)，在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人將對(duì)租賃物的使用收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給次承租人，在使用收益過(guò)程中形成的與租賃物的依賴(lài)關(guān)系也隨之轉(zhuǎn)移。為此，法律基于該依賴(lài)關(guān)系設(shè)立的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移，即承租人在轉(zhuǎn)租房屋的同時(shí)，已將房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一并轉(zhuǎn)移，由次承租人實(shí)際享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。綜上所述，本案胡某已喪失對(duì)訴爭(zhēng)店面的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其要求確認(rèn)趙某與羅某出售店面合同無(wú)效的請(qǐng)求應(yīng)予駁回。解析：轉(zhuǎn)租房屋的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否一并轉(zhuǎn)讓案例；胡某將3間房屋租賃給方某使用，雙方簽訂了房屋租賃合同，合同簽訂后，方某即搬入該房居住。某日，方某在睡覺(jué)之時(shí)，東邊一間平房的墻壁被垃圾車(chē)污染，方某立即出去尋找垃圾車(chē)主，但未能找到。胡某要求方某出資維修房屋，而方某認(rèn)為房屋被垃圾車(chē)污染屬于意外事故，自己并沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，應(yīng)由胡某出資來(lái)維修房屋。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。胡某遂起訴至法院，請(qǐng)求法院判決方某承擔(dān)全部維修責(zé)任。案例；胡某將3間房屋租賃給方某使用，雙方簽訂了房屋租賃合同，解析：出租房屋受損，責(zé)任如何承擔(dān)。修繕出租房屋是出租人的責(zé)任。承租人只有在有過(guò)錯(cuò)的情況下才承擔(dān)維修義務(wù)。本案中，房屋墻壁被損害是由垃圾車(chē)污染造成的，而污染是方某所無(wú)法預(yù)見(jiàn)到的，并且方某在看到房屋被污染后，立即出去尋找垃圾車(chē)主，即方某已經(jīng)盡到了他應(yīng)當(dāng)和能夠盡到的注意義務(wù)?？梢?jiàn)，承租人方某并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)承擔(dān)維修房屋的責(zé)任。房屋墻壁被污染是第三人垃圾車(chē)主的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由第三人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。在第三人未找到的情況下，則房屋維修責(zé)任應(yīng)由出租人胡某承擔(dān)。解析：出租房屋受損，責(zé)任如何承擔(dān)。案例：陳某將其所有一幢房屋出租給劉某，租期3年。一年以后，陳某欲將該房屋以20萬(wàn)元的價(jià)格出賣(mài)給孫某，劉某得知后當(dāng)即以書(shū)面形式向陳某表示愿意以20萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)此房，陳某以先許諾賣(mài)給孫某為由，表示要將該房屋賣(mài)于孫某。2004年9月，陳某與孫某簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。劉某于是將陳某訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)陳某與孫某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，并強(qiáng)制陳某以20萬(wàn)元的價(jià)格將訴爭(zhēng)房屋賣(mài)給自己。案例：陳某將其所有一幢房屋出租給劉某，租期3年。一年以后，陳解析：法院能否強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)承