龍湖地產(chǎn)工程程精細(xì)化管理理2010年6月19-20日龍湖地產(chǎn)工程程精細(xì)化管理理第一部分、龍龍湖地產(chǎn)工程程管理模式分分析第二部分、龍龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點第三部分、龍龍湖地產(chǎn)工程程計劃保證體體系與重點第四部分、龍湖地產(chǎn)工程程管理保障的的合約配合第五部分、通過減法學(xué)習(xí)習(xí)龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量管理理龍湖地產(chǎn)工程程精細(xì)化管理理What––是什么么？Why––為什么么做？？When––什么時時間做做？Where––哪些公公司做做？Who––誰來做做？How––如何做做？先知其其策，，然后后行；；先共共其策策，然然后知知；龍湖地地產(chǎn)工工程管管理模模式分分析一、龍龍湖地地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模模式與與工程程管理理二、龍龍湖地地產(chǎn)工工程管管理組組織架架構(gòu)分分析三、龍龍湖地地產(chǎn)工工程管管理模模式分分析龍湖地地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模模式與與工程程管理理重慶地地區(qū)公公司1995年成都地地區(qū)公公司2004年11月西安地地區(qū)公公司2007年9月上海地地區(qū)公公司2007年11月北京總總部2002年12月龍湖地地產(chǎn)：創(chuàng)建建于1995年，成成長于于重慶慶,發(fā)展于于區(qū)域域性全全國擴擴張。。龍湖湖集團(tuán)團(tuán)總部部位于于北京京，下下轄重重慶、、成都都、北北京、、上海海、西西安五五個地地區(qū)公公司。。并陸陸續(xù)取取得了了杭州州、青青島、、無錫錫、常常州、、沈陽陽大連連等全全國11個城市市的項項目。。業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)域域涉及及地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)、商商業(yè)運運營和和物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)三大大板塊塊。龍湖地地產(chǎn)的的產(chǎn)品品線包包括普普通住住宅、、高級級公寓寓、寫寫字樓樓、花花園洋洋房、、別墅墅、綜綜合商商業(yè)和和大型型城市市綜合合體等等多種種業(yè)態(tài)態(tài)。從2004年起，，龍湖湖地產(chǎn)產(chǎn)在全全國重重點區(qū)區(qū)域?qū)崒嵤啊皡^(qū)域域聚焦焦”戰(zhàn)戰(zhàn)略，，正式式進(jìn)入入異地地擴張張的發(fā)發(fā)展階階段。。自2007年起其其，其其年均均銷售售業(yè)績績均在在百億億以上上龍湖地地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模模式與與工程程管理理別墅項目花園洋房高層豪宅電梯公寓大型綜合體龍湖地地產(chǎn)：產(chǎn)品品線的的復(fù)雜雜性和和多樣樣性，，不利利于產(chǎn)產(chǎn)品的的快速速復(fù)制制和工工程成成熟經(jīng)經(jīng)驗的的總結(jié)結(jié)。造造成工工程管管理難難度加加大龍湖地地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模模式與與工程程管理理產(chǎn)品類類型上下疊疊拼HOUSE左右疊疊拼HOUSE多層花花園洋洋房高層公公寓SOHO商務(wù)公公寓購物中中心底層商商鋪廉租房房龍湖地地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模模式與與工程程管理理101821.210036118183.6爆發(fā)點點一成成都都公司司成立立爆發(fā)點點二多多業(yè)業(yè)態(tài)開開發(fā)爆發(fā)點點三上上海海、西西安公公司成成立爆發(fā)點點四房房地地產(chǎn)宏宏觀形形勢龍湖地地產(chǎn)企業(yè)高高速發(fā)發(fā)展造造成人人力資資源能能力水水平的的稀釋釋，導(dǎo)導(dǎo)致工工程管管理難難度加加大龍湖地地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模模式與與工程程管理理■龍湖地地產(chǎn)多多項目目、跨跨地域域發(fā)展展對工工程管管理的的影響響：自然環(huán)環(huán)境的的不同同，導(dǎo)導(dǎo)致工工程管管理難難度加加大重慶、、成都都：西西南標(biāo)標(biāo)；北北京：：華北北標(biāo)；；上海海：華華東標(biāo)標(biāo)；西西安：：西北北標(biāo)社會環(huán)環(huán)境的的不同同，導(dǎo)導(dǎo)致工工程管管理難難度加加大地方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、地域域習(xí)慣慣做法法：北北京、、上海海、重重慶的的門窗窗安裝裝要求求多業(yè)態(tài)態(tài)開發(fā)發(fā)導(dǎo)致致專業(yè)業(yè)與全全面產(chǎn)產(chǎn)生矛矛盾住宅與與商業(yè)業(yè)的差差異、、別墅墅與普普通住住宅的的差異異龍湖地地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模模式與與工程程管理理■龍湖地地產(chǎn)多多項目目、跨跨地域域發(fā)展展對工工程管管理的的影響響：管理跨跨度增增加，，總部部與項項目之之間的的管理理權(quán)責(zé)責(zé)不清清總部工工程管管理要要求與與項目目一線線實際際脫節(jié)節(jié)，總總部既既當(dāng)裁裁判員員，又又當(dāng)運運動員員決策信信息增增加，，溝通通效率率降低低電子化辦辦公不見見得一定定提高管管理效率率：一封封郵件的的旅游歷歷程依靠產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)質(zhì)量創(chuàng)創(chuàng)造品牌牌，導(dǎo)致致管理成成本上升升成都龍湖湖晶藍(lán)半半島595套房屋，，項目工工程部總總計參與與1.86萬次檢查查龍湖地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式式與工程程管理■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)多項目目、跨地地域發(fā)展展對工程程管理的的影響：：外部資源源專業(yè)能能力下降降，導(dǎo)致致工程管管理難度度增加龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的工序序檢驗批批管理與與傳統(tǒng)的的隱蔽工工程、分分部分項項工程驗驗收內(nèi)部分工工細(xì)化，，項目綜綜合運營營管理體體系不健健全各負(fù)其責(zé)責(zé)往往導(dǎo)導(dǎo)致責(zé)任任無法落落實：工工程管理理要求在在合約中中沒有體體現(xiàn)企業(yè)快速速擴張，，導(dǎo)致員員工經(jīng)驗驗、執(zhí)行行力下降降工程技術(shù)術(shù)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)執(zhí)行力監(jiān)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不統(tǒng)一一，缺乏乏有效的的監(jiān)管手手段龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理組織織架構(gòu)分分析職能管理理型矩陣式管管理型項目管理理型開發(fā)設(shè)計工程銷售項目部或工程部只是負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的管理部門對項目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作職能部門內(nèi)部各司其責(zé)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)開發(fā)設(shè)計工程銷售項目部項目部成為項目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)項目數(shù)量較多，專業(yè)化能力要求較高，需要人才共享客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求項目部對項目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升項目公司開發(fā)設(shè)計工程銷售項目公司或項目部開發(fā)設(shè)計工程銷售項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體項目執(zhí)行風(fēng)險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項目管理前期的客戶定位非常準(zhǔn)確更強調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度對項目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意類型職責(zé)分工優(yōu)點實施條件缺點總經(jīng)理運營及投資發(fā)展部戰(zhàn)略及運營中心信息管理中心產(chǎn)品中心工程技術(shù)質(zhì)量中心商務(wù)運營管理中心投資發(fā)展中心副總營銷中心客戶中心物業(yè)中心公共及行政中心客戶及公司品牌部副總投融資中心成本控制中心資金管理中心風(fēng)險及審計中心財務(wù)部人力資源部各區(qū)域公司投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計工程管理客戶管理營銷管理商運管理物業(yè)管理成本管理計財管理人資行政地區(qū)PMO各區(qū)域公司總經(jīng)理副總副總各項目部（龍湖地地產(chǎn)組織織結(jié)構(gòu)示示意圖））龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理組織織架構(gòu)分分析龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項目目運營管管理架構(gòu)構(gòu)，屬于于在平衡衡矩陣的的基礎(chǔ)上上進(jìn)行改改進(jìn)的強強矩陣項項目管理理管理模模式。避避免了傳傳統(tǒng)強矩矩陣項目目管理模模式中項項目經(jīng)理理授權(quán)過過大帶來來的風(fēng)險險。也避避免了在在平衡矩矩陣項目目管理模模式下，，容易出出現(xiàn)職能能部門之之間的技技術(shù)或管管理矛盾盾影響項項目整體體運營，，對項目目進(jìn)程、、關(guān)鍵節(jié)節(jié)點及階階段性成成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行管管控。同同時也強強化了總總部對地地區(qū)公司司風(fēng)險控控制的管管理龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■總部、地地區(qū)公司司、項目目工程管管理職責(zé)責(zé)的劃分分：集團(tuán)工程程技術(shù)質(zhì)質(zhì)量中中心地區(qū)公司工程管理部項目工程部技術(shù)管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理成本管理采購管理技術(shù)管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理成本管理采購管理技術(shù)管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理成本管理采購管理龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析地區(qū)總經(jīng)經(jīng)理設(shè)計管理部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理成本管理部財務(wù)管理部市場營銷部行政人力部項目拓展部工程管理部項目經(jīng)理部水電工程師土建工程師設(shè)計工程師成本工程師項目一（萬科地地區(qū)公司司組織結(jié)結(jié)構(gòu)示意意圖）龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析地區(qū)總經(jīng)經(jīng)理設(shè)計管理部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理成本管理部財務(wù)管理部市場營銷部行政人力部項目拓展部工程管理部項目工程部水電工程師土建工程師設(shè)計工程師成本工程師項目一（龍湖地地區(qū)公司司組織結(jié)結(jié)構(gòu)示意意圖）質(zhì)量工程師采購工程師PMO經(jīng)理龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■總部對地地區(qū)公司司工程管管理的考考核體系系設(shè)計：：總部對地地區(qū)公司司工程管管理檢查查的常見見形式：：總部定期期或不定定期對項項目工程程部所管管理的實實體工程程質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行檢查查，根據(jù)據(jù)檢查分分項要求求進(jìn)行評評分缺點：受建造過過程影響響，檢查查對關(guān)鍵鍵的質(zhì)量量過程無無法得到到有效控制。工程質(zhì)量量管理的的基礎(chǔ)是是施工單單位、監(jiān)監(jiān)理單位位的質(zhì)保保體系管理水平平，單純純的實體體檢查無無法檢驗驗項目工工程部的的質(zhì)量管理能力力。工程質(zhì)量量缺陷分分類檢查查重點不不明確，，挑“毛毛病”很很容易龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■總部對地地區(qū)公司司工程管管理的考考核體系系設(shè)計：：總部對地地區(qū)公司司工程管管理檢查查的常見見形式：：總部參與與項目工工程部組組織的關(guān)關(guān)鍵驗收收（如結(jié)結(jié)構(gòu)驗收收、門窗窗驗收等等）或分分戶驗收收，根據(jù)據(jù)驗收結(jié)結(jié)果進(jìn)行行評分缺點：工程質(zhì)量量管理是是依靠質(zhì)質(zhì)量預(yù)防防、過程程控制、、結(jié)果檢檢驗等方式實現(xiàn)現(xiàn)的，單單純的結(jié)結(jié)果檢驗驗，一旦旦出現(xiàn)問問題，不不是造成工程返返工，就就是造成成默認(rèn)質(zhì)質(zhì)量缺陷陷總部受人人員配備備、管理理半徑等等諸多限限制，不不可能參參與每個項目的的關(guān)鍵驗驗收龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■總部對地地區(qū)公司司工程管管理的考考核體系系設(shè)計：：總部對地地區(qū)公司司工程管管理檢查查的常見見形式：：缺點：總部缺乏乏對項目目工程部部管理施施工單位位、監(jiān)理理單位質(zhì)質(zhì)保體系管理能能力評價價的管理理考評工工具。單單純依靠靠技術(shù)方方案、施工交底底、傳統(tǒng)統(tǒng)檢驗批批記錄表表格等內(nèi)內(nèi)業(yè)檢查查無法解解決執(zhí)行力落實實情況總部面臨臨多項目目檢查容容易受人人情評價價因素影影響公正正性總部定期期或不定定期檢查查項目工工程部對對施工單單位、監(jiān)監(jiān)理單位位工程質(zhì)質(zhì)保體系系的管理理質(zhì)量，，通過實實體質(zhì)量量檢查進(jìn)進(jìn)行對照照，按檢檢查分項項要求進(jìn)進(jìn)行評分分龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■總部對地地區(qū)公司司工程管管理的考考核體系系設(shè)計：：總部對地地區(qū)公司司工程管管理檢查查的常見見形式：：缺點：需要總部部對工程程質(zhì)保體體系管理理工具、、工程質(zhì)質(zhì)量過程程的責(zé)任任控制管理理工具等等進(jìn)行全全面的設(shè)設(shè)計方可可進(jìn)行第第三方檢檢驗費用用總部設(shè)定定項目工工程部管管理施工工單位、、監(jiān)理單單位質(zhì)保保體系管管理能力力評價的的考核工工具，設(shè)設(shè)計關(guān)鍵鍵工序質(zhì)質(zhì)量控制制的質(zhì)量量責(zé)任記記錄，委委托第三三方檢查查項目工工程管理理質(zhì)量，，并通過過實體質(zhì)質(zhì)量檢查查進(jìn)行對對照，安安考核工工具進(jìn)行行評分龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■總部對地地區(qū)公司司工程管管理的考考核體系系設(shè)計：：工程管理理質(zhì)保體體系考核核檢查的的重點：：基礎(chǔ)管理理檢查：：通過對對內(nèi)業(yè)資資料的審審查，檢檢查項目目工程部部工程質(zhì)質(zhì)保體系系管理要要求，檢檢查項目目工程部部對施工工單位、、監(jiān)理單單位工程程質(zhì)保體體系管理理的能力力。實體工程程檢查：：通過對對現(xiàn)場實實體工程程的審查查，通過過實體質(zhì)質(zhì)量檢測測對照，，檢查項項目工程程部關(guān)鍵鍵質(zhì)量控控制和質(zhì)質(zhì)保體系系實際管管理效果果龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■總部對地地區(qū)公司司工程管管理的考考核體系系設(shè)計：：工程管理理質(zhì)保體體系基礎(chǔ)礎(chǔ)管理部部分的檢檢查重點點：設(shè)計交底施工節(jié)點及細(xì)細(xì)部交底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底底施工工藝交底底施工組織與配配合交底龍湖地產(chǎn)工程程管理模式分分析■總部對地區(qū)公公司工程管理理的考核體系系設(shè)計：工程管理質(zhì)保保體系基礎(chǔ)管管理部分的檢檢查重點：工序質(zhì)量控制制點、停止點點交底施工樣板交底底施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位關(guān)鍵鍵工序檢驗批批過程責(zé)任記記錄表（非標(biāo)標(biāo)））項目工程部關(guān)關(guān)鍵工序檢驗驗批復(fù)檢責(zé)任任記錄表（非非標(biāo)）工序交接檢、、關(guān)鍵驗收責(zé)責(zé)任記錄表（（非標(biāo)）龍湖地產(chǎn)工程程管理模式分分析■總部對地區(qū)公公司工程管理理的考核體系系設(shè)計：工程管理質(zhì)保保體系實體對對照部分的檢檢查重點：工程防滲漏質(zhì)質(zhì)量控制工程防開裂質(zhì)質(zhì)量控制精裝修觀感質(zhì)質(zhì)量控制園林景觀工程程細(xì)部質(zhì)量控控制空間尺寸偏差差質(zhì)量控制門窗、設(shè)備成成品保護(hù)質(zhì)量量控制龍湖地產(chǎn)運營營管理與工程程管理投資論證及收收益跟蹤投資成果設(shè)計成果成本成果工程成果營銷成果專業(yè)評審決策評審集團(tuán)例會運營例會總結(jié)評估集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃管理地區(qū)公司一、二級計劃管理個人計劃管理目標(biāo)成本、動動態(tài)成本跟蹤蹤投資決策及收收益跟蹤體體系階段性成果管管理體系運營決策管管理體系系進(jìn)度計劃管管理體系系目標(biāo)成本管管理體系系降低投資風(fēng)險險項目目收益控制降低運營風(fēng)險險項目目質(zhì)量控制明確管理職責(zé)責(zé)提高高決策效率計劃編制質(zhì)量量提高高決策效率成本控制與預(yù)預(yù)警成本敏感感性分析龍湖地產(chǎn)運營營管理體系資金預(yù)算管管理體系系預(yù)算制定滾動動資金計劃控控制防范經(jīng)營風(fēng)險險提高資資金使用率實現(xiàn)集團(tuán)預(yù)定定收益目標(biāo)龍湖地產(chǎn)運營營管理與工程程管理土地投資分析階段取得土地中標(biāo)通知單、方案設(shè)計任務(wù)書發(fā)出方案設(shè)計任務(wù)完成初設(shè)任務(wù)書發(fā)出初設(shè)完成施工圖設(shè)計任務(wù)書發(fā)出、施工圖設(shè)計開始施工場地三通一平基礎(chǔ)開工營銷方案完成、項目前期推廣、項目開盤向物業(yè)移交、項目交付交房交房后半年項目負(fù)責(zé)人7.《項目一二級進(jìn)度計劃》項目月度計劃分析報告33.《商業(yè)移交方案》36.《項目后評估》計劃財務(wù)分析3.《項目投資分析模型》8.《項目投資分析報告》16.《方案階段投資驗算》21.《初設(shè)階段投資驗算》項目收益動態(tài)跟蹤34.《資產(chǎn)管理方案》項目發(fā)展1.《項目投資建議書》項目報批報建研發(fā)2.《項目實施預(yù)案》9.《方案設(shè)計任務(wù)書》10.《景觀設(shè)計任務(wù)書》11.《精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案》12.《方案設(shè)計成果》13.《景觀方案與建筑方案的配合及實施意見》14.《精裝方案與建筑方案的配合及實施意見》17.《初步設(shè)計任務(wù)書》18.《初步設(shè)計成果》19.《景觀方案設(shè)計成果》20.《精裝方案設(shè)計任務(wù)書》《施工圖設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求》《施工圖設(shè)計審查要點》過程設(shè)計變更、二次設(shè)計管理及審查、設(shè)計現(xiàn)場指導(dǎo)、設(shè)計封樣設(shè)計后評估龍湖地產(chǎn)運營營管理與工程程管理土地投資分析階段取得土地中標(biāo)通知單、方案設(shè)計任務(wù)書發(fā)出方案設(shè)計任務(wù)完成初設(shè)任務(wù)書發(fā)出初設(shè)完成施工圖設(shè)計任務(wù)書發(fā)出、施工圖設(shè)計開始施工場地三通一平基礎(chǔ)開工營銷方案完成、項目前期推廣、項目開盤向物業(yè)移交、項目交付交房、交房后半年營銷初步市場調(diào)研及初步營銷產(chǎn)品、售價建議6.《售樓處、樣板房選址、定位、修建、開放計劃》4.《項目定位報告及營銷產(chǎn)品建議》15.《方案階段成本測算與驗算》23.《項目銷售指標(biāo)》項目現(xiàn)場廣告、路牌、圍擋等銷售指引28.《項目營銷策劃方案》29.《售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)》30.《售房合同附圖》31.《價格表及付款方式》32.《交房方案》銷售后評估成本項目開發(fā)成本分析5.《成本敏感性分析、價值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)》22.《項目目標(biāo)成本》27.《招投標(biāo)、計價、采購方案及合約規(guī)劃》項目工程成本動態(tài)跟蹤成本后評估工程項目工期分析、項目工程風(fēng)險分析市政工程分析設(shè)計階段工程配合24.《項目工程管理策劃》25.《項目三通一平實施方案》26.《施工、監(jiān)理單位篩選及評估報告》施工管理工程后評估龍湖地產(chǎn)運營營管理與工程程管理■階段性成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)示例—項目啟動階段段：取得土地中標(biāo)標(biāo)通知書～方方案設(shè)計任務(wù)務(wù)書發(fā)出階段起止點：：所含子成果：：①.《概念設(shè)計方案案》～研發(fā)②.《項目定位報告告》～營銷③.《成本敏感分析析、價值分配配及目標(biāo)成本本預(yù)設(shè)報告》～成本龍湖地產(chǎn)運營營管理與工程程管理■階段性成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)示例—項目啟動階段段：所含子成果：：④.《售樓處、樣板板房選址、定定位及開放計計劃》～營銷⑤.《項目一、二級級計劃》～項目負(fù)責(zé)人人、地區(qū)公司司PMO⑥.《投資分析模型型（啟動）》～投資分析專專員⑦.《方案設(shè)計任務(wù)務(wù)書》～研發(fā)⑧.《景觀方案設(shè)計計任務(wù)書》～研發(fā)⑨.《精裝房定位、、限價及實施施方案》～研發(fā)、造價價及工程龍湖地產(chǎn)運營營管理與工程程管理■階段性成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)示例—項目定位報告告：1、市場目標(biāo)客客戶群市調(diào)成成果（自己調(diào)調(diào)查＋第三方方調(diào)查）；《市場調(diào)查表模模板》2、目標(biāo)客戶群群敏感點中的的賣點敏感點點（5項）、瑕疵敏敏感點（5項）、價格敏敏感區(qū)間等與與項目土地預(yù)預(yù)案中的假設(shè)設(shè)賣點、瑕疵控制點的的吻合度分析析及校正成果果，分析形成成最終賣點；《客戶敏感點分分析模板》3、市場目標(biāo)客客戶群集體的的文化歷史敏敏感點、興趣趣愛好、消費習(xí)慣、家庭庭構(gòu)成、交通通習(xí)慣、職業(yè)業(yè)收入等分析析；《目標(biāo)客戶信息息分析（模板板）》龍湖地產(chǎn)運營營管理與工程程管理■階段性成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)示例—項目定位報告告：4、市場目標(biāo)客客戶群的信息息接受習(xí)慣和和項目傳播通通道的選擇：：5、項目建筑戶戶型、立面、、景觀、配套套、案名、推推廣調(diào)性的方向性確定定（市調(diào)時應(yīng)應(yīng)用圖片、照照片、模型等等來表述意向和對目標(biāo)標(biāo)客戶群進(jìn)行行測試，不宜宜使用文字））和銷售道具（客戶來來訪路徑、標(biāo)標(biāo)識指引及樓樓盤印象管理理；場地包裝、示范環(huán)環(huán)境、樣板房房售樓處）選選擇安排（應(yīng)應(yīng)用圖片、照片、模模型＋必要的文字字說明）；《項目銷售產(chǎn)品品建議書（模模板)》6、銷售的定位位標(biāo)桿和價格格標(biāo)桿的預(yù)設(shè)設(shè)及借力策略略，與本項目必須區(qū)隔的的項目假設(shè)及及區(qū)隔、差異異化借力策略略龍湖地產(chǎn)運營營管理與工程程管理■階段性成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)示例—項目定位報告告：龍湖地產(chǎn)運營營管理與工程程管理■階段性成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)示例—售樓處、樣板板房計劃：1、售樓處定位位、位置（應(yīng)應(yīng)附圖）及面面積；2、樣板區(qū)（銷銷售展示區(qū)））范圍、位置置：含客戶停停車區(qū)域選擇擇；3、樣樣板板房房位位置置（（應(yīng)應(yīng)附附圖圖））、、數(shù)數(shù)量量、、裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格建建議議（（用用圖圖片片、、照片片或或模模型型表表達(dá)達(dá)））；；4、交交通通組組織織流流線線：：客客戶戶到到現(xiàn)現(xiàn)場場交交通通線線路路分分析析、、戶戶外外導(dǎo)導(dǎo)視視方方案案及工工程程配配合合意意見見、、客客戶戶參參觀觀樣樣板板區(qū)區(qū)線線路路預(yù)預(yù)案案及及銷銷售售導(dǎo)導(dǎo)視視；；5、示示范范區(qū)區(qū)與與周周邊邊環(huán)環(huán)境境的的關(guān)關(guān)系系、、有有利利、、不不利利因因素素及及處處理理建建議議；；龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)運運營營管管理理與與工工程程管管理理■階段段性性成成果果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)示示例例—售樓樓處處、、樣樣板板房房計計劃劃：6、本本項項目目預(yù)預(yù)算算及及競競爭爭樓樓盤盤的的裝裝飾飾裝裝修修細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)對對比比及及參參考考價價格格；；7、樣樣板板區(qū)區(qū)（（銷銷售售展展示示區(qū)區(qū)））市市政政、、景景觀觀先先行行實實施施方方案案分分析析；；8、本本方方案案與與其其他他方方案案的的優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢分分析析（（方方案案比比較較、、應(yīng)應(yīng)附附圖圖））；；9、修修建建、、裝裝修修進(jìn)進(jìn)場場、、家家具具布布置置、、開開放放等等計計劃劃安安排排龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析■龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目運運營營管管理理與與項項目目工工程程管管理理：：開發(fā)發(fā)流流程程與與工工程程管管理理：：投資資決決策策規(guī)劃設(shè)計施工準(zhǔn)備施工（含保修）物業(yè)服務(wù)后評估資金、策劃與銷售工程程管管理理（（常常規(guī)規(guī)理理解解））龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析■龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目運運營營管管理理與與項項目目工工程程管管理理：：開發(fā)發(fā)流流程程與與工工程程管管理理：：龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析■龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目運運營營管管理理與與項項目目工工程程管管理理：：開發(fā)發(fā)流流程程與與工工程程管管理理：：龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析■龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目運運營營管管理理與與項項目目工工程程管管理理：：開發(fā)發(fā)流流程程與與工工程程管管理理：：施工工準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段和和施施工工階階段段是是建建筑筑產(chǎn)產(chǎn)品品的的實實現(xiàn)現(xiàn)階階段段，，是是項項目目工工程程管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容，，是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)不不可可或或缺缺的的環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)工程程管管理理還還涉涉及及投投資資決決策策、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計、、銷銷售售、、物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)、、后后評評估估等等階階段段龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析■龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目運運營營管管理理與與項項目目工工程程管管理理：：市場場主主體體（（外外部部客客戶戶））與與工工程程管管理理：：房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的市市場場主主體體包包括括發(fā)發(fā)展展商商、、勘勘察察設(shè)設(shè)計計院院、、施施工工、、監(jiān)監(jiān)理理、、營營銷銷策策劃劃公公司司（（房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售代代理理商商））、、造造價價咨咨詢詢協(xié)作作部部門門（（內(nèi)內(nèi)部部客客戶戶））與與工工程程管管理理：：房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的工工程程管管理理涉涉及及企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部的的設(shè)設(shè)計計部部、、銷銷售售部部（（銷銷售售配配合合））、、成成本本部部、、采采購購部部、、項項目目拓拓展展部部（（報報批批報報建建））、、財財務(wù)務(wù)部部等等多多個個管管理理部部門門龍湖地地產(chǎn)工工程管管理模模式分分析■龍湖地地產(chǎn)的的項目目運營營管理理與項項目工工程管管理：：項目運運營管管理提提高了了項目目工程程管理理的效效率：：項目運運營管管理依依據(jù)項項目整整體業(yè)業(yè)務(wù)運運營流流程，，對項項目進(jìn)進(jìn)程全全過程程進(jìn)行行目標(biāo)標(biāo)控制制、過過程控控制，，結(jié)果果控制制等方方面的的管理理。避避免了了傳統(tǒng)統(tǒng)管理理模式式下，，項目目工程程部與與內(nèi)部部客戶戶逐一一協(xié)調(diào)調(diào)，或或單純純依靠靠公司司高層層協(xié)調(diào)調(diào)帶來來的管管理效效率下下降，，由工工程推推動轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉轫椖磕空w體運營營推動動。項項目工工程部部得以以把工工作重重心放放到一一線施施工現(xiàn)現(xiàn)場的的質(zhì)量量、進(jìn)進(jìn)度等等方面面的管管理（（減少少了大大量的的內(nèi)部部協(xié)調(diào)調(diào)）龍湖地地產(chǎn)工工程管管理模模式分分析■龍湖地地產(chǎn)的的項目目運營營管理理與項項目工工程管管理：：項目運運營管管理提提高了了項目目工程程管理理的質(zhì)質(zhì)量：：項目運運營管管理通通過對對業(yè)務(wù)務(wù)流程程關(guān)鍵鍵節(jié)點點的階階段性性成果果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)規(guī)范和和管理理，保保證了了公司司內(nèi)部部部門門與部部門之之間交交接或或較差差平行行作業(yè)業(yè)所需需工作作成果果的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。解決決了傳傳統(tǒng)部部門職職能管管理模模式下下的跨跨專業(yè)業(yè)平衡衡（設(shè)設(shè)計工工程質(zhì)質(zhì)量保保證、、采購購工程程質(zhì)量量保證證、合合約工工程質(zhì)質(zhì)量保保證等等）和和跨專專業(yè)翻翻譯（（產(chǎn)品品定位位的營營銷語語言與與規(guī)劃劃設(shè)計計的設(shè)設(shè)計語語言）），降降低項項目經(jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險，，保證證了項項目工工程管管理的的整體體平衡衡（工工程質(zhì)質(zhì)量、、進(jìn)度度管理理不只只是工工程部部門的的職責(zé)責(zé)）龍湖地地產(chǎn)工工程管管理模模式分分析■龍湖地地產(chǎn)的的項目目運營營管理理與項項目工工程管管理：：項目運運營管管理提提高了了項目目風(fēng)險險控制制能力力：項目運運營管管理可可以對對項目目運營營進(jìn)程程的關(guān)關(guān)鍵流流程、、關(guān)鍵鍵節(jié)點點等進(jìn)進(jìn)行過過程管管理，，及時時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項目目正常常運營營存在在的風(fēng)風(fēng)險，，并進(jìn)進(jìn)行提提前的的預(yù)警警和預(yù)預(yù)控。。避免免了因因為專專業(yè)不不平衡衡導(dǎo)致致項目目工程程管理理風(fēng)險險加大大龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點一、龍龍湖地地產(chǎn)的的工程程質(zhì)量量管理理理念念二、龍龍湖地地產(chǎn)的的工程程管理理策劃劃與研研發(fā)三、龍龍湖地地產(chǎn)的的工序序、檢檢驗批批質(zhì)量量管理理四、龍龍湖地地產(chǎn)的的工程程質(zhì)量量細(xì)節(jié)節(jié)管理理五、龍龍湖地地產(chǎn)的的設(shè)計計工程程質(zhì)量量保障障龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點六、龍龍湖產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化、系系列化化對工工程質(zhì)質(zhì)量的的保障障七、龍龍湖地地產(chǎn)的的工程程管理理規(guī)劃劃八、龍龍湖地地產(chǎn)供供方質(zhì)質(zhì)保體體系的的輸出出與管管理九、龍龍湖地地產(chǎn)的的工程程分戶戶驗收收管理理龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■龍湖地地產(chǎn)的的工程程質(zhì)量量管理理理念念與質(zhì)質(zhì)量文文化：：龍湖地地產(chǎn)的的工程程質(zhì)量量管理理理念念相對對完善善：國內(nèi)大大多數(shù)數(shù)房地地產(chǎn)企企業(yè)的的工程程質(zhì)量量管理理，主主要依依靠在在施工工階段段的工工程質(zhì)質(zhì)量檢檢驗。。沒有有強調(diào)調(diào)工程程質(zhì)量量的系系統(tǒng)化化預(yù)防防，沒沒有形形成項項目開開發(fā)全全過程程的工工程質(zhì)質(zhì)量控控制保保障體體系龍湖地地產(chǎn)的的工程程質(zhì)量量保證證體系系更多多強調(diào)調(diào)工程程質(zhì)量量的系系統(tǒng)性性預(yù)防防，包包括：：設(shè)計計預(yù)防防、招招標(biāo)采采購預(yù)預(yù)防、、合約約預(yù)防防、材材料預(yù)預(yù)防、、施工工工藝藝、施施工工工序控控制預(yù)預(yù)防、、施工工單位位、監(jiān)監(jiān)理單單位質(zhì)質(zhì)保體體系管管理預(yù)預(yù)防等等，形形成貫貫穿項項目開開發(fā)全全過程程的工工程質(zhì)質(zhì)保體體系管管理龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點一級“檢驗”二級“質(zhì)量保保證”三級“預(yù)防”四級“完美”特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法特點:

改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具特點:開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估特點:以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計評估質(zhì)量管理的提高龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■衡量房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程程質(zhì)量量管理理水平平的等等級：：第一級級：施施工質(zhì)質(zhì)量檢檢驗企業(yè)主主要依依靠施施工現(xiàn)現(xiàn)場工工程質(zhì)質(zhì)量檢檢驗來來保障障工程程質(zhì)量量，通通過臨臨時性性的隱隱蔽驗驗收、、分部部分項項工程程驗收收和最最后階階段的的檢查查，發(fā)發(fā)現(xiàn)工工程質(zhì)質(zhì)量問問題并并予以以解決決設(shè)計質(zhì)質(zhì)量、、材料料質(zhì)量量、施施工的的工藝藝質(zhì)量量、工工序質(zhì)質(zhì)量等等很少少得到到檢驗驗，產(chǎn)產(chǎn)品的的設(shè)計計與施施工幾幾乎脫脫節(jié)，，招標(biāo)標(biāo)文件件及合合約文文件缺缺乏質(zhì)質(zhì)量細(xì)細(xì)節(jié)控控制約約定。。企業(yè)業(yè)質(zhì)量量管理理知識識需要要完善善龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點第二級級：工工程質(zhì)質(zhì)量保保證企業(yè)工工程質(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)仍仍然主主要通通過施施工現(xiàn)現(xiàn)場的的工程程質(zhì)量量檢驗驗來實實現(xiàn)。。但企企業(yè)開開始規(guī)規(guī)范統(tǒng)統(tǒng)一的的施工工工藝藝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、施施工質(zhì)質(zhì)量檢檢驗行行為和和施工工質(zhì)量量檢驗驗標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。施施工過過程的的材料料質(zhì)量量、工工藝質(zhì)質(zhì)量、、工序序質(zhì)量量等開開始得得到控控制。。一線線員工工開始始積極極參加加質(zhì)量量管理理設(shè)計質(zhì)質(zhì)量的的測定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)量對對工程程質(zhì)量量的保保障標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等等還沒沒有確確定，，企業(yè)業(yè)的招招標(biāo)采采購、、成本本管理理、招招標(biāo)合合約規(guī)規(guī)劃等等還未未介入入系統(tǒng)統(tǒng)的工工程質(zhì)質(zhì)量保保障體體系龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點第三級級：工工程質(zhì)質(zhì)量預(yù)預(yù)防設(shè)計與與工程程開始始相互互影響響與積積極配配合，，設(shè)計計環(huán)節(jié)節(jié)開始始出現(xiàn)現(xiàn)面向向客戶戶質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的特特征。。設(shè)計計、招招標(biāo)采采購、、成本本、合合約等等各個個業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)均全全面關(guān)關(guān)注工工程質(zhì)質(zhì)量。。產(chǎn)品品生產(chǎn)產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)的全全過程程開始始得到到有效效控制制，產(chǎn)產(chǎn)品開開始逐逐步出出現(xiàn)零零次品品率，，企業(yè)業(yè)通過過輸出出技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與與供應(yīng)應(yīng)商密密切協(xié)協(xié)作，，供應(yīng)應(yīng)商也也主動動配合合企業(yè)業(yè)提升升產(chǎn)品品質(zhì)量量施工環(huán)環(huán)節(jié)的的手工工化操操作很很難避避免出出現(xiàn)操操作偏偏差。。質(zhì)量量成本本的投投入與與認(rèn)識識還有有待提提升。。全員員質(zhì)量量意識識尚未未完全全形成成。住住宅產(chǎn)產(chǎn)品部部品化化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化體系系尚未未形成成龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點第四級級：零零缺陷陷管理理（相相對歸歸零））企業(yè)形形成一一種內(nèi)內(nèi)在的的質(zhì)量量文化化氛圍圍，此此種氛氛圍下下的方方方面面面都都有助助于工工程質(zhì)質(zhì)量的的提高高，每每一位位雇員員都意意識到到工程程質(zhì)量量對企企業(yè)的的重要要性，，都在在尋求求提高高質(zhì)量量的途途徑，，實現(xiàn)現(xiàn)“零缺陷陷原則則”，與內(nèi)內(nèi)部顧顧客和和供應(yīng)應(yīng)商保保持良良好的的關(guān)系系，始始終如如一的的面向向外部部顧客客并最最大限限度的的優(yōu)化化從供供應(yīng)商商到客客戶這這一流流程中中所有有重要要的程程序和和產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)質(zhì)質(zhì)量文化化強調(diào)的的原則：：1.樹立正確確的質(zhì)量量管理理理念：2.工程質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)必必須是“零缺陷”：3.以“品質(zhì)不符符合標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的代價價”衡量質(zhì)量量：4.以“防患于未未然”為質(zhì)量管管理的制制度：5.以“全面質(zhì)量量管理”為改進(jìn)的的基礎(chǔ)：：龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量管理理理念體體現(xiàn)的一一些特點點：工程質(zhì)量量≠施工質(zhì)量量工程質(zhì)量量不單純只只是工程程管理部部門的責(zé)責(zé)任工程質(zhì)量量預(yù)防的起起點是規(guī)規(guī)劃設(shè)計計管理部部門，設(shè)設(shè)計階段段應(yīng)對企企業(yè)工程程質(zhì)量通通病，工工程管理理薄弱環(huán)環(huán)節(jié)等提提前采取取設(shè)計防防控的有有效措施施成本控制制是在保保證工程程質(zhì)量可可靠性的的前提下下，形成成有效的的價格競競爭機制制招標(biāo)文件件、合約約文件是是施工階階段工程程質(zhì)量控控制管理理保障的的基礎(chǔ)龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■一個屬于于“工程質(zhì)量量”的案例：：某別墅項項目將層層層退臺臺的露臺臺設(shè)置為為種植庭庭院，以以增加銷銷售賣點點。圖紙紙設(shè)計審審查未發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，施工工單位按按規(guī)范要要求施工工，監(jiān)理理單位按按規(guī)范要要求驗收收，甲方方閉水試試驗復(fù)檢檢合格，，項目交交付后不不足一個個月，就就出現(xiàn)大大量的漏漏水投訴訴及索賠賠龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■一個屬于于“工程質(zhì)量量”的案例：：某項目外外墻設(shè)計計有外墻墻空調(diào)板板用于放放置空調(diào)調(diào)室外機機：圖紙紙設(shè)計審審查沒有有問題，，施工單單位按規(guī)規(guī)范要求求施工監(jiān)監(jiān)理單位位按圖紙紙及規(guī)范范驗收合合格，甲甲方工程程部復(fù)檢檢合格。。項目交交付后只只要一下下暴雨，，80％以上空空調(diào)板的的根部就就會出現(xiàn)現(xiàn)外墻滲滲漏。開開發(fā)商為為此付出出巨額索索賠龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■一個屬于于“工程質(zhì)量”的案例：某項目施工圖圖的屋面防水水構(gòu)造設(shè)計：除構(gòu)造造做法要求外外，其余均為為細(xì)部節(jié)點圖圖集引注思考60秒：防水設(shè)計計在構(gòu)造做法法上存在哪些些問題或隱患患？龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項目采用下下沉式衛(wèi)生間間設(shè)計。為保保證衛(wèi)生間防防水質(zhì)量，設(shè)設(shè)計采用兩道道柔性防水層層。圖紙設(shè)計計審查沒有問問題，施工單單位按規(guī)范要要求施工，監(jiān)監(jiān)理單位按圖圖紙及規(guī)范驗驗收合格，甲甲方閉水試驗驗驗收合格。。項目交付三三個月后，30%以上的衛(wèi)生間間開始出現(xiàn)滲滲漏龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項目屋面采采用倒置式屋屋面設(shè)計：防防水層選用甲甲方指定分包包SBS改性瀝青防水水卷材，構(gòu)造造做法要求在在擠塑聚苯板板保溫層上直直接鋪貼卷材材防水層。施施工單位嚴(yán)格格控制材料、、工藝和節(jié)點點。監(jiān)理按規(guī)規(guī)范要求檢驗驗各個環(huán)節(jié)并并驗收合格，，甲方工程部部屋面閉水試試驗復(fù)檢合格格，工程交付付半年后屋面面出現(xiàn)大量滲滲漏，頂層住住戶頂板出現(xiàn)現(xiàn)大量結(jié)露，，部分住戶頂頂板出現(xiàn)滲漏漏龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項目為外墻墻外保溫，采采購部采購了了某品牌的外外墻彈性涂料料。施工單位位使用外墻柔柔性耐水膩子子。施工單位位嚴(yán)格按工藝藝要求施工，，監(jiān)理單位按按圖紙及工藝藝要求驗收合合格，甲方工工程部復(fù)檢合合格。項目交交付不足三月月，外墻涂料料大量出現(xiàn)龜龜裂、開裂、、剝離、泛堿堿等質(zhì)量問題題，部分出現(xiàn)現(xiàn)外墻滲漏龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：某地產(chǎn)項目目地下車庫庫防水，原原設(shè)計選用用SBSⅡ型改性瀝青青聚酯胎卷卷材防水。。開發(fā)商成成本部門為為了節(jié)約成成本，要求求設(shè)計改用用雙組分JS復(fù)合防水涂涂料，并因因節(jié)約成本本50萬元受到公公司嘉獎。。后期該項項目地下室室發(fā)生大面面積滲漏，，維修成本本高達(dá)280萬元。龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■企業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量管理缺缺陷分析：：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的成本部部往往只關(guān)關(guān)注材料的的合格性，，關(guān)注采購購成本的控控制性。很很少關(guān)注材材料在施工工現(xiàn)場工藝藝質(zhì)量控制制、工序質(zhì)質(zhì)量控制、、施工質(zhì)量量檢測等易易建性、易易檢性要求求，往往存存在理論合合格的錯誤誤判斷成本節(jié)約的的考核指標(biāo)標(biāo)應(yīng)采用價價值綜合評評定（不合合格的代價價），不能能簡單的以以節(jié)約成本本作為唯一一的考核指指標(biāo)龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■全面質(zhì)量管管理的必要要性：上述述案例的共共性分析采購環(huán)節(jié)未未考慮工程程構(gòu)造做法法對材料的的特殊要求求，未考慮慮工程施工工現(xiàn)場管理理的可行性性和有效性性，不清楚楚一些材料料不僅要本本身合格，，還要有與與其相關(guān)材材料的兼容容性、匹配配性等要求求采購部門在在材料、設(shè)設(shè)備招標(biāo)采采購中提出出技術(shù)指標(biāo)標(biāo)參數(shù)要求求，不僅要要經(jīng)過設(shè)計計部門確認(rèn)認(rèn)，還應(yīng)經(jīng)經(jīng)過工程管管理部門確確認(rèn)上述案例均均屬于屬于于以采購質(zhì)質(zhì)量責(zé)任為為主的工程程質(zhì)量事故故龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點龍湖地產(chǎn)企企業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量保證體體系框架的的確定，為為何會采取取后面介紹紹的一系列列工程質(zhì)量量管控手段段，源于其其全面工程程質(zhì)量管理理的策劃，，分析其管管理管理短短板產(chǎn)生的的原因并有有針對性的的予以改進(jìn)進(jìn)。龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)全全面工程質(zhì)質(zhì)量管理的的概念：質(zhì)量策劃：：確定與項目目相關(guān)的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，，并決定如如何滿足這這些標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證：：定期評價總總體項目績績效，制定定階段性質(zhì)質(zhì)量管理目目標(biāo)，以提提供項目滿滿足相關(guān)質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的的信心質(zhì)量控制：：監(jiān)控具體項項目結(jié)果以以確定其是是否符合相相關(guān)的質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)，并并制定相應(yīng)應(yīng)措施來消消除導(dǎo)致績績效不令人人滿意的原原因龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量策策劃問卷調(diào)調(diào)研結(jié)果分分析：影響工程質(zhì)質(zhì)量的主要要外部因素素（前五位位）：1.監(jiān)理公司未未實行有效效監(jiān)管2.施工單位質(zhì)質(zhì)保體系不不健全3.設(shè)計施工圖圖質(zhì)量不完完善4.總、分包單單位不履行行管理、配配合職責(zé)5.勞務(wù)的工藝藝質(zhì)量能力力不足龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量策策劃問卷調(diào)調(diào)研結(jié)果分分析：影響工程質(zhì)質(zhì)量的主要要內(nèi)部因素素（前五位位）：1.工程管理人人員過程質(zhì)質(zhì)量管控能能力不足2.計劃工期過過短，合理理工序穿插插、技術(shù)間間歇無法保保障3.設(shè)計變更過過多4.招標(biāo)文件、、合約文件件中技術(shù)管管理部分約約定不清5.對新技術(shù)、、新材料規(guī)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及工藝控控制要求掌掌握有待提提高龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■工程質(zhì)量策策劃對外部部資源管理理能力的分分析：設(shè)計單位對對工程質(zhì)量量的影響：：監(jiān)理單位對對工程質(zhì)量量的影響：：施工單位對對工程質(zhì)量量的影響：：國家現(xiàn)行規(guī)規(guī)范法規(guī)對對工程質(zhì)量量的影響：：龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■設(shè)計單位對對工程管理理的影響：：施工圖設(shè)計計深度普遍遍不夠、構(gòu)構(gòu)造要求不不明確，不不配設(shè)計節(jié)節(jié)點圖或引引用節(jié)點圖圖集錯誤，，無法滿足足施工需要要設(shè)計施工圖圖“錯、漏、碰碰、缺”嚴(yán)重，違反反強制性設(shè)設(shè)計規(guī)范要要求現(xiàn)象普普遍龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■設(shè)計單位對對工程管理理的影響：：建設(shè)部2007年對全國設(shè)設(shè)計單位做做的強制性性設(shè)計規(guī)范范執(zhí)行情況況進(jìn)行的普普查：全中中國沒有一一家設(shè)計單單位的設(shè)計計施工圖，，沒有出現(xiàn)現(xiàn)違反的強強制性設(shè)計計規(guī)范的情情況龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■設(shè)計單位對對工程管理理的影響：：龍湖地產(chǎn)通通過其對業(yè)業(yè)主投訴分分和工程質(zhì)質(zhì)量后評估估、設(shè)計質(zhì)質(zhì)量后評估估所做的分分析，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)近31.6％左右質(zhì)量量問題是由由于設(shè)計不不合理、設(shè)設(shè)計錯漏碰碰缺等設(shè)計計缺陷引起起的。龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)設(shè)設(shè)計審查發(fā)發(fā)現(xiàn)的一些些設(shè)計錯誤誤案例：思考60秒倒置式屋面面最大的設(shè)設(shè)計隱患是是什么？設(shè)計上如何何解決倒置置式屋面存存在的隱患患？龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)設(shè)設(shè)計審查發(fā)發(fā)現(xiàn)的一些些設(shè)計錯誤誤案例：思考60秒該設(shè)計圖紙紙什么么部位存在在嚴(yán)重的設(shè)設(shè)計隱患？？為什么？？龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)設(shè)設(shè)計審查發(fā)發(fā)現(xiàn)的一些些設(shè)計錯誤誤案例：思考60秒該設(shè)計圖紙紙什么么部位存在在嚴(yán)重的設(shè)設(shè)計隱患？？為什么？？龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量事事故后評估估的案例：：設(shè)計施工圖圖往往僅提提供構(gòu)造做做法，不提提供節(jié)點詳詳圖及構(gòu)造造節(jié)點要求求龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)設(shè)設(shè)計審查發(fā)發(fā)現(xiàn)的一些些設(shè)計錯誤誤案例：露臺女兒墻保溫溫節(jié)點做法示意圖強制節(jié)能前前強制節(jié)能后后龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量策策劃設(shè)計后后評估的設(shè)設(shè)計修改：：露臺女兒墻墻壓頂處如如安裝欄桿桿，需提前前埋設(shè)扁鋼鋼卡子。扁扁鋼出保溫溫處周圈應(yīng)應(yīng)用硅酮耐耐候密封膏膏嵌填。嚴(yán)嚴(yán)禁直接在在保溫上開開孔打膨脹脹螺栓。避避免保溫空空腔效應(yīng)，，導(dǎo)致外墻墻串水滲漏漏龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)設(shè)設(shè)計審查發(fā)發(fā)現(xiàn)的一些些設(shè)計錯誤誤案例：思考60秒該設(shè)計圖紙紙什么么部位存在在嚴(yán)重的設(shè)設(shè)計隱患？？為什么？？室外陽光房房與外墻交交界處的節(jié)節(jié)點示意圖圖龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■監(jiān)理管理能能力不足對對工程質(zhì)量量的影響：：以鋁合金門門窗安裝為為例哪些部位、、哪些工序序需要監(jiān)理理旁站？如何劃定監(jiān)監(jiān)理旁站監(jiān)監(jiān)督的控制制區(qū)域以屋面防水水施工為例例龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■管理監(jiān)理能能力不足對對工程質(zhì)量量的影響：：監(jiān)理檢驗批批驗收和隱隱蔽工程驗驗收的管理理區(qū)別?以衛(wèi)生間防防水工程檢檢驗批驗收收與衛(wèi)生間間防水工程程隱蔽驗收收為例以10萬㎡的高層層住宅、2萬㎡的多層層花園洋房房為例如何判定監(jiān)監(jiān)理工程師師的配備滿滿足監(jiān)理要要求？集團(tuán)內(nèi)部大大多數(shù)工程程管理人員員在抱怨監(jiān)監(jiān)理單位工工作不合格格的同時，，并不清楚楚合格監(jiān)理理工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是什么，，自然更不不清楚如何何管理監(jiān)理理單位。龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保證證體體系系與與重重點點對策策：：由集集團(tuán)團(tuán)工工程程技技術(shù)術(shù)質(zhì)質(zhì)量量中中心心研研發(fā)發(fā)，，制制定定企企業(yè)業(yè)版版的的《監(jiān)理理工工作作要要求求細(xì)細(xì)則則》，明明確確監(jiān)監(jiān)理理工工作作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。制制定定監(jiān)監(jiān)理理工工序序質(zhì)質(zhì)量量檢檢查查表表格格。。修修改改監(jiān)監(jiān)理理招招標(biāo)標(biāo)文文件件及及合合約約文文件件■管理理監(jiān)監(jiān)理理能能力力不不足足對對工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的影影響響：：監(jiān)理理單單位位不不履履行行監(jiān)監(jiān)理理職職責(zé)責(zé)，，監(jiān)監(jiān)理理檢檢驗驗要要求求不不明明確確監(jiān)理理工工程程師師責(zé)責(zé)任任制制不不落落實實對策策：：由集集團(tuán)團(tuán)工工程程技技術(shù)術(shù)質(zhì)質(zhì)量量中中心心和和成成本本控控制制中中心心共共同同研研發(fā)發(fā)，，將將監(jiān)監(jiān)理理投投標(biāo)標(biāo)報報價價改改為為成成本本＋利利潤潤＋＋稅稅金金＋＋現(xiàn)現(xiàn)場場監(jiān)監(jiān)理理獎獎金金的的競競價價模模式式。。制制定定現(xiàn)現(xiàn)場場監(jiān)監(jiān)理理階階段段性性獎獎懲懲考考評評管管理理工工具具龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保證證體體系系與與重重點點■施工工單單位位對對工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的影影響響：：建筑筑施施工工企企業(yè)業(yè)總總體體素素質(zhì)質(zhì)不不是是太太好好，，注注冊冊資資本本低低資資信信差差，，質(zhì)質(zhì)量量保保證證體體系系形形同同虛虛設(shè)設(shè)。。需需要要進(jìn)進(jìn)行行嚴(yán)嚴(yán)格格的的管管理理。。需需要要甲甲方方重重點點考考察察，，輸輸出出技技術(shù)術(shù)、、管管理理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，協(xié)協(xié)助助其其建建立立質(zhì)質(zhì)量量保保證證體體系系勞務(wù)隊伍伍非職業(yè)業(yè)化，不不穩(wěn)定，，技術(shù)能能力有限限，責(zé)任任心不強強。甲方方到位的的技術(shù)指指導(dǎo)及嚴(yán)嚴(yán)格的過過程控制制，是施施工質(zhì)量量保證的的重要前前提龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■施工單位位對工程程質(zhì)量的的影響：：建筑工程程轉(zhuǎn)包、、分包、、掛靠現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重重，在無無形中大大量不必必要的管管理費、、承包費費等增加加甲方建建設(shè)成本本的同時時，工程程質(zhì)量也也無法得得到有效效保證在普遍采采用項目目承包模模式的形形勢下，，建筑施施工企業(yè)業(yè)過多考考慮經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，，對其內(nèi)內(nèi)部施工工成本控控制的關(guān)關(guān)注度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對對工程質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度的重重視龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■施工單位位的選擇擇對工程程成本控控制的影影響：龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■管理施工工能力對對工程質(zhì)質(zhì)量的影影響：施工單位位缺乏有有效的工工程質(zhì)量量保證體體系施工項目目質(zhì)保體體系不健健全，項項目經(jīng)理理質(zhì)量意意識薄弱弱，質(zhì)量量管理人人員配備備不足，，質(zhì)量管管理能力力、技術(shù)術(shù)管理能能力不足足對策：由集團(tuán)工程程技術(shù)質(zhì)質(zhì)量中心心研發(fā)，，制定企企業(yè)版工工程質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)、、技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、施施工工藝藝標(biāo)準(zhǔn)。。明確施施工單位位工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系管管理要求求。完善善施工單單位招標(biāo)標(biāo)文件、、合約文文件。龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■管理施工工能力對對工程質(zhì)質(zhì)量的影影響：施工單位位過程質(zhì)質(zhì)量控制制能力不不足關(guān)鍵性工工序、細(xì)細(xì)部工序序、工序序技術(shù)間間歇、總總分包交交接工序序等質(zhì)量量管理能能力不足足。對策：由集團(tuán)工工程技術(shù)術(shù)質(zhì)量中中心研發(fā)發(fā)，制定定企業(yè)版版工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、、施工工工藝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。明確確甲方參參與的工工序檢驗驗管理要要求龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■國家現(xiàn)行行規(guī)范、、法規(guī)對對工程管管理的影影響：為什么外外墻滲漏漏、開裂裂會成為為愈演愈愈烈、屢屢禁不止止的工程程質(zhì)量問問題？為什么工工程驗收收合格，，項目交交付時還還會出現(xiàn)現(xiàn)大量的的工程質(zhì)質(zhì)量問題題和業(yè)主主投訴？？龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■原因分析析：國家工藝藝規(guī)程規(guī)規(guī)定聚苯板可可以采用用點粘和和條粘的的施工工工藝，造造成聚苯苯板與墻墻體形成成空腔夾夾層。保保溫層如如有裂縫縫，雨水水不能及及時排出出，雨水水會從縫縫隙中滲滲入，沿沿空腔串串水，在在墻體薄薄弱環(huán)節(jié)節(jié)處，并并滲入內(nèi)內(nèi)墻面。。龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■原因分析析：保溫空腔腔導(dǎo)致高高層建筑筑保溫層層的抗風(fēng)風(fēng)壓，尤尤其是抵抵抗負(fù)風(fēng)風(fēng)壓的能能力不足足節(jié)能規(guī)范范的推出出，是在在大量規(guī)規(guī)范、圖圖集不配配套的情情況下強強制執(zhí)行行的。用于外粘粘苯板的的膠和塑塑料錨栓栓屬于高高分子材材料，隨隨著時間間的推移移將產(chǎn)生生老化變變脆，其其耐久年年限（國國家規(guī)定定：不低低于25年）與建建筑壽命命年限矛矛盾龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■原因分析析：采用滿粘粘工藝，，不利于于結(jié)構(gòu)墻墻體和室室內(nèi)的潮潮氣向外外擴散，，極易產(chǎn)產(chǎn)生結(jié)露露。且滿滿粘工藝藝如不采采用擠膠膠的粘貼貼工法，，因施工工現(xiàn)場作作業(yè)面較較大，單單純依靠靠現(xiàn)場監(jiān)監(jiān)管，很很難保證證工程質(zhì)質(zhì)量龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■相當(dāng)?shù)貐^(qū)區(qū)的外墻墻外保溫溫地方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都存存在缺陷陷：包括北京京市、上上海市在在內(nèi)的一一些外墻墻外保溫溫地方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，都都認(rèn)為現(xiàn)現(xiàn)澆混凝凝土的外外墻可以以不用抹抹灰，直直接粘貼貼保溫板板。忽視視了外保保溫空腔腔效應(yīng)易易導(dǎo)致外外墻滲漏漏的隱患患外墻抹抹灰，，相當(dāng)當(dāng)于給給外墻墻外保保溫增增加了了一道道剛性性防水水。即即使發(fā)發(fā)生保保溫層層發(fā)生生滲漏漏，也也較易易查清清滲漏漏點，，且便便于維維修龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■相當(dāng)?shù)氐貐^(qū)的