1、時代天驕驕 海誼誼華廈裙樓商場場策劃意意念綱要要項目概況況本項目位位于廣州州市東山山區(qū)東華華西路，項目所所處地段段為東山山區(qū)的一一個傳統(tǒng)統(tǒng)老城區(qū)區(qū)地帶，周邊建建筑物較較為陳舊舊，項目目附近有有中華廣廣場、流流行前線線、海印印體育名名店城等等大型的的商用物物業(yè)，而而由中華華廣場為為代表的的該商業(yè)業(yè)圈為廣廣州內(nèi)繼繼兩大步步行街（北京路路、上下下九路）和天河河城外一一個新興興的商業(yè)業(yè)中心，而該商商圈以潮潮流、時時尚、前前衛(wèi)等特特色吸引引了越來來越多的的年輕一一代消費費群體，使本項項目所處處的整個個中山三三路商圈圈形成一一個以經(jīng)經(jīng)營時尚尚潮流精精品為主主的商業(yè)業(yè)圈。而而項目所所處的東東華西路路由于地地

2、段、交交通等因因素制約約，現(xiàn)時時還沒有有形成中中山三路路一級商商圈的商商業(yè)氣氛氛，現(xiàn)時時周邊的的商業(yè)氣氣氛主要要靠臨街街商鋪來來支撐。項目主要要技術(shù)指指標(biāo)樓層面積（平平方米）首層19033二層22922三層22922項目商圈圈分析商圈特性性傳統(tǒng)業(yè)態(tài)態(tài)以摩配配和通訊訊產(chǎn)品為為主中山三路路商圈是是較為傳傳統(tǒng)的廣廣州市摩摩托車配配件和通通訊產(chǎn)品品（以手手機為主主）交易易的集中中區(qū)域，其中摩摩托車配配件原先先以較場場西路為為主要分分布，自自從中華華廣場開開業(yè)后，大部分分商家都都被遷到到中華廣廣場負一一層進行行經(jīng)營，但經(jīng)營營效果一一般，再再加上現(xiàn)現(xiàn)時在郊郊區(qū)也興興起了多多間摩配配專業(yè)市市場（如如羅沖圍圍

3、、廣源源路等地地），對對較場西西摩配市市場帶來來了很大大的沖擊擊，使現(xiàn)現(xiàn)時的較較場西的的摩配商商家面臨臨慘淡經(jīng)經(jīng)營的局局面。而而通訊產(chǎn)產(chǎn)品市場場則在廣廣州市有有很高的的知名度度，提起起買手機機廣州市市民通常常都會首首先想到到“陵園西西手機一一條街”，再加加上金蒂蒂濠通訊訊產(chǎn)品交交易廣場場、中華華廣場以以及國訊訊等共同同組成了了中山三三路商圈圈的較具具規(guī)模的的通訊產(chǎn)產(chǎn)品中心心。新興的商商業(yè)中心心區(qū)域地鐵的開開通帶旺旺了沿線線的商用用物業(yè)，中山三三路商圈圈更是以以其優(yōu)越越的地理理位置成成為了廣廣州市一一個新興興的商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)域，隨隨著地鐵鐵物業(yè)中中華廣場場、流行行前線的的開業(yè)，以其時時尚、潮潮流

4、的定定位成為為了除北北京路、上下九九和天河河城之外外又一消消閑購物物的好去去處，吸吸引了越越來越多多的消費費者（特特別是年年輕一代代）。時尚潮流流精品為為主導(dǎo)行行業(yè)地處中山山三路商商圈的商商場如金金凱、流流行前線線、中華華廣場等等，雖然然各自的的定位、檔次和和經(jīng)營條條件等方方面都有有一定的的差異，但其目目標(biāo)消費費群體都都是面向向追趕潮潮流的年年輕一族族，因此此在此商商圈經(jīng)營營的商家家大多看看中了該該商圈消消費特性性，選擇擇在此經(jīng)經(jīng)營時尚尚潮流精精品（如如服裝、飾物為為主），由于該該商圈具具有與北北京路、上下九九不同的的硬件條條件，如如擁有足足夠的大大廣場等等，使之之能夠經(jīng)經(jīng)常舉辦辦各種時時尚文

5、化化SHOOW和各各種活動動，使該該商圈形形成了一一種與其其他商圈圈不同的的潮流文文化，這這更為在在該商圈圈經(jīng)營時時尚潮流流精品奠奠定了堅堅實的基基礎(chǔ)。商圈代表表分析從定位、消費客客源層面面、經(jīng)營營特色等等方面分分析中華廣場場中華廣場場是該商商圈最大大型的綜綜合性購購物中心心，是現(xiàn)現(xiàn)時廣州州市內(nèi)除除天河城城外經(jīng)營營得較為為成功的的地鐵物物業(yè)，其其經(jīng)營定定位是集集衣、食食、住、玩為一一體的綜綜合性現(xiàn)現(xiàn)代商城城，是該該商圈的的標(biāo)志性性物業(yè)，其規(guī)模模和硬件件條件等等困素決決定其目目標(biāo)消費費群較廣廣，而且且引入了了“吉之島島”超市，為商城城吸引消消費者起起到很大大的作用用。該商商城在開開業(yè)后一一段時間

6、間由于經(jīng)經(jīng)營方面面的原因因?qū)е缕淦湓谳^長長一段時時期內(nèi)都都難以旺旺場，但但隨著地地鐵入口口開通和和經(jīng)營方方式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，現(xiàn)現(xiàn)時這種種情況得得到了較較大的改改觀，中華廣場場資料一一覽表樓層租金（元/平平方米）面積范圍實用率月管理費費（元/平平方米）裝修標(biāo)準按金租賃年限優(yōu)惠方式首層55713350均價733825.001566.89945%58有天沒地地二個月租租金一年至三三年三層4845229均價50078.52248.7248%58有天沒地地二個月租租金一年至三三年四層120155060.225066.648.55%58有天沒地地二個月租租金一年至三三年免兩個月月裝修租租金流行前線線地鐵上蓋蓋物

7、業(yè)“流行前前線”由于較較準確地地將目標(biāo)標(biāo)消費群群定在年年青一族族，加上上選擇極極佳的開開業(yè)時機機（與廣廣大市民民期待已已久的地地鐵開通通時間一一致），有國際際著名品品牌店的的助陣（“麥當(dāng)勞勞”的加盟盟），商商場內(nèi)的的商品組組合也面面向廣大大追趕潮潮流的年年輕消費費者，因因而使令令到“流行前前線”一炮而而紅，成成為年輕輕人的新新的購物物天堂。但由于于“流行前前線”受到經(jīng)經(jīng)營條件件的限制制，使其其經(jīng)營環(huán)環(huán)境相對對較差，商品組組合無序序，經(jīng)營營檔次較較低。流行前線線資料一一覽表租賃范圍租金（元/平平方米）面積范圍實用率月管理費費(元/平平方米)裝修標(biāo)準按金建設(shè)費（元/平平方米）租賃年限二期從1811

8、到4338，均均價34423.948.570%租金內(nèi)含含有天沒地地三個月租租金約25000固定租期期為五年年金凱商業(yè)業(yè)城（老老鼠街）金凱商業(yè)業(yè)城是原原來東濠濠涌邊舊舊鼠街的的商戶遷遷移組合合而成，其特點點是經(jīng)營營一些名名牌服飾飾、精品品及化妝妝品的“水貨”和一些些檔次較較低但又又迎合年年輕一族族的潮流流商品，由于其其價格比比一般商商場的正正牌貨低低得多，因而吸吸引了眾眾多追求求時尚而而又消費費力不強強的年輕輕一族。海印運動動名店城城海印東川川名店運運動城是是廣州市市規(guī)模最最大、匯匯聚名店店最多的的運動主主題式商商場，為為消費者者提供一一個休閑閑、購物物、運動動、放松松的極好好場所。為將購購物與

9、運運動休閑閑更好地地結(jié)合，運動城城投資興興建了門門前廣場場的各種種運動場場地，為為年輕人提提供了一一個戶外外運動的的好場所所，并依依靠經(jīng)常常組織各各類體育育活動，吸引了了一大批批愛好運運動的消消費者。地王廣場場地王廣場場和新英英雄廣場場及體育育公園直直接相連連，為廣廣州最大大的地下下商城，共有地地下三層層，其中中負二層層連通地地鐵陵園園西站臺臺，西鄰鄰中華廣廣場，北北與流行行前線相相連，其其經(jīng)營定定位與流流行前線線相仿，但其規(guī)規(guī)劃檔次次比流行行前線更更高。由由于資金金方面的的原因，一再推推遲開業(yè)業(yè)日期，預(yù)計明明年6月月開業(yè)。 項目優(yōu)劣劣勢項目優(yōu)勢勢利用鄰近近中山三三路商圈圈的優(yōu)勢勢，可為為項目

10、帶帶來相當(dāng)當(dāng)部分的的消費人人流；東川路也也是商業(yè)業(yè)氣氛較較濃的地地段，相相信會對對帶旺本本項目起起一定作作用；項目周邊邊學(xué)校林林立，相相當(dāng)數(shù)量量的學(xué)生生是項目目可針對對的重要要消費群群體；項目劣勢勢項目占地地面積較較小，商商業(yè)面積積相對不不足；項目與中中山三路路商圈有有一段距距離，入入口位處處的東華華西路休休閑購物物人流較較少，對對商業(yè)零零售將帶帶來一定定影響；項目定位位定位理念念充分利用用本項目目所處地地段的優(yōu)優(yōu)勢，最最大限度度地為本本項目獲獲取較高高的回報報是項目目定位的的方向所所在，為為此，建建議將本本項目規(guī)規(guī)劃為獨獨立性強強、經(jīng)營營主題新新穎的主主題商城城，并采采用靈活活多變的的經(jīng)營模

11、模式，才才能使商商場在激激烈的競競爭中求求生存。鑒于年年輕一族族是項目目商圈消消費市場場的主力力群體之之一，而而且他們們?nèi)菀捉咏邮苄率率挛铮⒉⒕哂袕姀娏业南M沖動動、消費費信息傳傳播迅速速等特點點，因而而備受商商家的歡歡迎。根據(jù)上述述的情況況，敝司司建議本本項目在在整體規(guī)規(guī)劃定位位上應(yīng)盡盡全力發(fā)發(fā)掘項目目的客觀觀優(yōu)勢，充分利利用本區(qū)區(qū)域已成成型的商商業(yè)氛圍圍，面對對市場消消費潛力力巨大的的年輕一一族，針針對鄰近近商場的的不足，將本項項目定位位為以年年輕族群群為目標(biāo)標(biāo)消費對對象，立立足于引引領(lǐng)時尚尚潮流的的地位，集購物物、娛樂樂、飲食食為一體體的綜合合性購物物商場。經(jīng)營理念念：經(jīng)營營韓國、日

12、本潮潮流特色色精品為為主的活活力商城城因為現(xiàn)時時韓國和和日本前前衛(wèi)文化化對香港港、澳門門乃至廣廣州的年年青人極極具影響響力，形形成一種種“香港追追韓日潮潮流廣州追追香港潮潮流”的潮流流文化，而本項項目可利利用最新新資訊將將日本最最流行的的時裝、飾物、化妝品品等直接接引入，直接緊緊追韓日日潮流，縮短潮潮流傳播播時間和和途徑，以強烈烈的新鮮鮮感去迎迎合年青青一族追追逐時尚尚的心態(tài)態(tài)，從而而激發(fā)其其購買欲欲望。同時綜觀觀廣州市市的消費費市場，經(jīng)營韓韓日潮流流特色精精品的商商家有相相當(dāng)多的的數(shù)量，但分布布較散，零星分分布在北北京路、上下九九、狀元元坊、流流行前線線等地，還沒有有一個集集中經(jīng)營營的地方方

13、，可見見這是一一個市場場空白點點。因此此，本項項目如將將經(jīng)營定定位瞄準準這一龐龐大的市市場，相相信會有有很大的的市場空空間。經(jīng)營范圍圍定位行業(yè)選擇擇行業(yè)定位位廣州首個個韓日潮潮流特色色精品商商城。形象定位位韓日精彩彩、活力力展現(xiàn)盡在在東山“韓日坊坊”西有潮流流“狀元坊坊”、東有有動感“韓日坊坊” 選擇依依據(jù)利用中山山三路商商圈的優(yōu)優(yōu)勢，因因為現(xiàn)時時中山三三路商圈圈已成為為廣州市市一個代代表著前前衛(wèi)和潮潮流新商商圈；項目的目目標(biāo)消費費群體針針對16628歲歲的年輕輕消費者者，而這這一年齡齡段的消消費群體體在各商商業(yè)區(qū)域域中所占占的例超超過七成成；韓日文化化正通過過各種媒媒體影響響著當(dāng)今今的年輕輕

14、一代，而年輕輕一代也也較熱衷衷于接受受韓日文文化所帶帶來的時時尚和潮潮流的感感覺，購購買和使使用韓日日特色服服飾和精精品是年年輕人接接受韓日日文化的的一個表表現(xiàn)；經(jīng)營前景景展望消費潛力力巨大現(xiàn)時廣州州市經(jīng)營營韓日特特色精品品最為集集中的地地方在狀狀元坊，狀元坊坊由于其其商品種種類繁多多、款式式新穎潮潮流、價價格便宜宜，吸引引了眾多多的年輕輕一族，包括廣廣州市內(nèi)內(nèi)離狀元元狀較為為偏遠的的天河、東山區(qū)區(qū)等地的的消費者者，但由由于狀元元坊經(jīng)營營場地有有限，導(dǎo)導(dǎo)致其遠遠遠不能能滿足消消費者進進行購物物的要求求，如果果在廣州州再設(shè)一一個類似似于狀元元坊的集集中經(jīng)營營場所（如在本本項目所所處的東東山區(qū)），

15、而且且其購物物環(huán)境比比狀元坊坊更為舒舒適，可可吸引鄰鄰近東山山區(qū)的年年輕消費費者到本本項目消消費，再再加上鄰鄰近地鐵鐵的優(yōu)勢勢，其市市場空間間和市場場潛力均均十分巨巨大。消費需求求多樣化化由于本項項目的定定位為經(jīng)經(jīng)營韓日日潮流特特色精品品，為滿滿足消費費者對韓韓日貨的的多方面面需求，商場的的商品組組合也應(yīng)應(yīng)迎合消消費者需需求多樣樣化的要要求，完完善商場場的功能能規(guī)劃，與韓日日文化相相關(guān)的精精品、新新潮玩物物等力求求包羅萬萬有，在在廣州市市場上做做到引領(lǐng)領(lǐng)潮流，商鋪投資資者青睞睞小面積積商鋪根據(jù)精品品、服飾飾類的商商品特性性，以及及“狀元坊坊”式的商商家要求求，商鋪鋪的間隔隔不宜過過大，而而且小

16、面面積商鋪鋪的總價價相對不不高，無無論對業(yè)業(yè)主或租租戶來說說都比較較容易接接受，5商鋪價價格定位位 價價格樓層售價（元/平平方米）租金（元/平平方米）首層400000550二層300000300三層220000120鋪位間隔隔及裝修修商場內(nèi)部部主要以以柱位及及消防分分區(qū)作為為間隔依依據(jù)。具具體見詳詳細的平平面圖（二層）；樓 層間 隔隔裝 修首層、夾夾層整體不作作間隔除必要的的天花、地面外外，設(shè)計計高檔的的屏風(fēng)作作為標(biāo)準準展位（約9平平方米）的分隔隔，以靈靈活機動動為原則則二、三、四層四周靠墻墻的鋪位位以不同同顏色的的地面材材料或地地磚線作作為標(biāo)示示，中圈圈部分以以柜位形形式隔開開，以115-2

17、20平方方米為主主只做地面面，不做做天花，整個場場用卷閘閘分隔成成幾個大大區(qū)，拉拉起卷閘閘后整場場變得通通透歸一一，便于于作為展展館時靈靈活劃分分。中圈圈部份的的柜位可可隨時拆拆設(shè)五層視承租商商家要求求而定僅提供中中央空調(diào)調(diào)、消防防噴淋等等設(shè)施鋪位間隔隔要根據(jù)據(jù)商場內(nèi)內(nèi)部的柱柱位、電電梯、步步梯、通通道等布布局，加加強商場場內(nèi)的整整體視覺覺效果與與商鋪實實用率，而且各各商鋪應(yīng)應(yīng)具備可可以相互互打通的的可能性性，靈活活間隔，方便客客戶使用用；另外，在在標(biāo)準層層的平面面布局中中，將西西面中部部的三個個設(shè)備房房及消防防梯改為為靠墻設(shè)設(shè)計，使使得整個個平面形形成一個個通透循循環(huán)的布布局（具具體見二二層

18、平面面間隔示示意圖）。租售方案案交易會期期間，本本商場可可作為交交易會的的場外館館，接待待各方商商會團體體。例如如，可作作為玩具具、工藝藝品專場場展示，亦可承承攬某地地區(qū)的商商家作為為地區(qū)專專場。如交易會會期間供供不應(yīng)求求的工藝藝品專場場的價位位約為88萬元/展位（約9平平方米），但往往往被市市場炒高高至200多萬，仍供不不應(yīng)求。周邊可可供用于于展覽的的場地供供應(yīng)量奇奇缺。建立品牌牌通過本項項目投入入市場后后，應(yīng)根根據(jù)本項項目的功功能定位位迅速建建立其市市場形象象，擴大大知名度度，為招招商工作作打好基基礎(chǔ)；與省市外外經(jīng)委、商委、行業(yè)協(xié)協(xié)會、香香港貿(mào)促促會、各各國駐穗穗商務(wù)處處建立合合作關(guān)系系，如邀邀請外經(jīng)經(jīng)委作為為本項目目的指導(dǎo)導(dǎo)機構(gòu)，以提升升本項目目的