1、上海九亭亭鎮(zhèn)會舍舍項目診診斷報告告一、項目目基本情情況本案位于于九亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心成成熟區(qū)域域，東與與七寶古古鎮(zhèn)、閔閔行莘莊莊接壤，西接佘佘山風(fēng)景景區(qū)。項項目位置置東靠虬虬涇路，西臨滬滬亭南路路，南依依淀浦河河，占地地面積為為15萬萬方，建建筑面積積4.44萬方左左右，規(guī)規(guī)劃為1135套套獨棟別別墅。項項目規(guī)劃劃設(shè)計上上引入淀淀浦河天天然河水水，將區(qū)區(qū)內(nèi)劃分分為155座活水水島嶼，另建有有近100萬方芳芳療森林林和7220米濱濱河綠帶帶，在區(qū)區(qū)域內(nèi)是是一個具具有一定定特色的的高尚別別墅項目目。二、項目目現(xiàn)狀1、面臨臨困境1.1 銷售售現(xiàn)狀四個個月實現(xiàn)現(xiàn)銷售九九套本案從220044年5月月底開始始銷售

2、，直到現(xiàn)現(xiàn)在實現(xiàn)現(xiàn)銷售99套（網(wǎng)網(wǎng)上交易易數(shù)據(jù)）。從SSWOTT中回顧顧研究本本案，不不難看到到現(xiàn)實市市場和現(xiàn)現(xiàn)實銷售售的差距距。1.2 產(chǎn)品品現(xiàn)狀優(yōu)勢勢、劣勢勢、機會會、威脅脅優(yōu)勢項目具有有一定的的規(guī)模性性，同時時在規(guī)劃劃上都具具有較強強的市場場認(rèn)可力力。產(chǎn)品層面面具有水水系環(huán)境境、生態(tài)態(tài)綠化、環(huán)保保保健等特特色概念念，特別別是所傳傳達(dá)的保保健綠化化觀念在在市場上上具有一一定的優(yōu)優(yōu)勢。項目所處處區(qū)域別別墅類產(chǎn)產(chǎn)品比較較集中，同時擁擁有成熟熟地段、便捷軌軌道交通通等居住住配套優(yōu)優(yōu)勢，從從而形成成了一定定的居住住氛圍。劣勢現(xiàn)階段產(chǎn)產(chǎn)品本身身存在諸諸多不利利因素（售樓處處、景觀觀、樣板板房、建建筑

3、單體體等）因因此在推推廣銷售售過程中中自然會會形成不不佳的銷銷售狀況況。針對目前前的工程程進度和和產(chǎn)品表表現(xiàn)程度度來看，目前的的銷售價價格顯然然過高。目前項目目所依的的淀浦河河還在通通航，這這將會降降低活水水景觀的的觀賞價價值，并并可能產(chǎn)產(chǎn)生噪音音等一系系列的居居住污染染。由于本案案所倡導(dǎo)導(dǎo)的保健健植物、水療法法、水系系概念等等，相信信未來的的物業(yè)管管理費也也較同類類檔次別別墅高出出一大截截（愛倫倫坡為22.6元元/M22/月，而市場場調(diào)研結(jié)結(jié)果本案案可能將將達(dá)到44元/MM2/月）機會目前周邊邊市場尚尚無大批批量上市市別墅。隨著整個個九亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)越來越越成熟，目前土土地開發(fā)發(fā)公寓項項目的增增加，

4、商商業(yè)設(shè)施施的完善善，郊區(qū)區(qū)概念日日趨淡化化，都市市別墅概概念將有有可能成成為本案案另一大大賣點。威脅宏觀調(diào)控控對別墅墅市場的的影響以以及購房房貸款方方面的多多變政策策都將成成為別墅墅項目的的隱患。別墅產(chǎn)品品整體宏宏觀市場場的降溫溫趨勢導(dǎo)導(dǎo)致別墅墅類產(chǎn)品品的市場場去化力力日趨下下降。周邊競爭爭樓盤都都已進入入現(xiàn)房階階段，特特別是景景觀方面面都基本本成形，而銷售售價格與與本案又又具有相相當(dāng)?shù)母偢偁幜?，因此市市場的壓壓力是較較為明顯顯的。前期的不不良銷售售狀況一一旦造成成市場上上的不佳佳口碑，則是較較為可怕怕的一種種情況，同時隨隨著時間間的推移移周邊各各案后續(xù)續(xù)項目的的逐步啟啟動，市市場競爭爭將更

5、為為慘烈。2、兩難難境地2.1 產(chǎn)品基基本成型型！從目前整整個項目目情況來來看，單單體已經(jīng)經(jīng)結(jié)構(gòu)封封頂，產(chǎn)產(chǎn)品基本本成型，特色固固然存在在，缺陷陷卻也是是有目共共睹，營營銷需要要重新調(diào)調(diào)整方向向。市場場卻需要要在沒有有炒熱的的冷啟動動狀態(tài)下下重新進進行戰(zhàn)術(shù)術(shù)層面部部署，如如果再次次失敗，等于樓樓盤陷入入難以自自拔的困困境。2.2 策略略怎么調(diào)調(diào)整？心態(tài)已經(jīng)經(jīng)開始傾傾斜，一一方面樓樓盤已經(jīng)經(jīng)進入結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂，而前前期投入入不見成成效，未未來前景景難以預(yù)預(yù)計。前前期戰(zhàn)略略上的失失誤，使使后期銷銷售舉步步為艱。即要立立竿見影影還要綜綜觀全局局，即不不能按正正常營銷銷周期去去做市場場的“鋪墊、預(yù)熱、強

6、銷、持續(xù)”等階段段劃分還還要給出出明確的的趨勢以以爭取策策略上的的認(rèn)可和和支持。是按部就就班還是是一頓亂亂買走多多少算多多少？走走低價傾傾銷還是是逐步提提價走“饑渴效效應(yīng)”？本案案走到了了十字路路口三、營銷銷癥結(jié)1、市場場帶來的的壓力1.1 壓力一一：宏觀觀市場的的打壓政策直接接調(diào)控市市場中央政策策方面最最近對房房產(chǎn)業(yè)實實行了一一系列的的宏觀調(diào)調(diào)控，首首先沖擊擊到的就就是總價價在4000萬元元以上的的高檔別別墅。據(jù)據(jù)區(qū)建設(shè)設(shè)局了解解目前每每平方米米萬元以以上的別別墅約占占商品房房市場的的9%。僅今年年上半年年，總銷銷售面積積接近三三百萬平平方米左左右。因因此未來來高檔樓樓盤的市市場競爭爭將會更

7、更加激烈烈，而高高檔別墅墅更是目目前房產(chǎn)產(chǎn)市場中中風(fēng)險最最大的。高檔別墅墅數(shù)量猛猛增上海的別別墅市場場中，價價格因素素正發(fā)生生較為明明顯的變變化。別別墅供應(yīng)應(yīng)市場的的價格集集中區(qū)間間逐漸發(fā)發(fā)生改變變，每棟棟4000萬10000萬元元的中高高檔別墅墅正快速速擴張，成為發(fā)發(fā)展速度度最快的的部分，同時這這也帶動動了每棟棟總價在在10000萬元元以上的的高端市市場的發(fā)發(fā)展。一些原先先開盤一一期只售售4000萬5000萬元的的別墅，在二期期紛紛規(guī)規(guī)劃千萬萬元級別別的別墅墅品種；而個別別區(qū)域憑憑借獨特特位置，新推別別墅的總總價也突突破千萬萬元大關(guān)關(guān)。但數(shù)量的的增加卻卻帶來銷銷售的滯滯后，就就近三個個月來看

8、看，近期期開盤的的某些高高檔別墅墅價格已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)滯漲局局面。一一方面新新盤在開開盤時價價格已有有大幅上上升，加加之目前前銷售速速度放慢慢，所以以價格無無法再上上漲；另另一方面面，部分分舊盤已已經(jīng)連續(xù)續(xù)三個月月沒有銷銷售，其其尾盤面面積均偏偏大，總總價高，后期房房源又沒沒有推出出，價格格更加不不會有漲漲幅了。金融政策策的影響響今年四月月以來，市政府府明確表表態(tài)要嚴(yán)嚴(yán)格控制制別墅項項目，上上海的別別墅市場場，尤其其是豪華華別墅市市場正在在經(jīng)歷一一場規(guī)模模巨大的的沖擊，上海各各大銀行行目前都都已經(jīng)捂捂緊 “錢袋子子”，一律律“惜貸”。別墅投資資客的退退出眾所周知知，在目目前各種種住宅項項目中，別墅

9、的的投資率率最高的的至少少達(dá)到一一半左右右。但隨隨著今明明兩年上上海將有有1700多個別別墅項目目，這是是一個龐龐大的量量，需要要市場慢慢慢消化化，因此此短期以以內(nèi)，別別墅不會會是一個個好的投投資產(chǎn)品品，要投投資也只只能考慮慮中長期期。同時時別墅產(chǎn)產(chǎn)品購買買除了首首付之外外，投資資高檔別別墅的利利息、契契稅、交交易成本本等綜合合起來將將使得投投資成本本相當(dāng)之之高。1.2 壓力二二：板塊塊市場的的沖擊九亭的別別墅開發(fā)發(fā)始于119999年，由由于早期期的單價價在20000元元/m2 左右右，讓許許多購房房者為擁擁有一套套房的錢錢買一幢幢樓所動動，使該該板塊別別墅普遍遍熱銷。隨著220011年，三三

10、盛頤景景園、江江南文化化園、新新上?；ɑ▓@洋房房等一批批大型特特色別墅墅的出現(xiàn)現(xiàn)，再一一次將購購房者吸吸引，引引起強大大市場反反映，價價格大幅幅上揚，在20002年年、20003年年的持續(xù)續(xù)紅火后后，20004年年整個逐逐漸冷清清。到目目前為止止，在售售的樓盤盤較少，并多數(shù)數(shù)為尾盤盤項目，如：愛愛倫坡、夏州花花園北美美經(jīng)典等等。雖然表面面上區(qū)域域內(nèi)的供供應(yīng)量較較少，但但正是由由于別墅墅這種物物業(yè)類型型的特殊殊性，在在這種情情況下本本案與區(qū)區(qū)域其他他競爭個個案比較較落差就就更大，正所謂謂此時無無聲勝有有聲！主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾點：現(xiàn)實與虛虛擬通常別墅墅類產(chǎn)品品的推盤盤節(jié)點至至少是在在景觀完完工以

11、及及樣板房房落成的的前提下下進行，而目前前區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他競競爭個案案基本都都進入交交房階段段，建筑筑單體、景觀環(huán)環(huán)境、會會所設(shè)施施等都能能實地驗驗證，與與此相比比本案的的競爭力力是非常常弱的。同質(zhì)與分分化由于區(qū)域域同質(zhì)化化產(chǎn)品較較多（我我司調(diào)研研九洲大大唐花園園時，業(yè)業(yè)務(wù)員小小姐曾提提到本案案是仿照照他們的的說法），因此此對客戶戶的爭奪奪較為強強烈，原原先該類類客戶群群就比較較有限，在區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)進行競競爭更使使得有限限的客戶戶群體被被層層分分化?，F(xiàn)房價格格與期房房價格本案銷售售價格在在區(qū)域及及同類產(chǎn)產(chǎn)品中并并無明顯顯的競爭爭優(yōu)勢，相反由由于競爭爭樓盤在在現(xiàn)房的的基礎(chǔ)上上進行銷銷售，因因此本案

12、案目前的的銷售價價格顯得得偏高。后期放量量導(dǎo)致前前景不樂樂觀目前競爭爭區(qū)域的的別墅產(chǎn)產(chǎn)品放量量較少，大部分分個案都都處于尾尾盤銷售售階段，而后期期以愛倫倫坡（今今年111月上市市）、九九洲大唐唐花園、泗涇板板塊的云云頂別墅墅三期為為代表的的個案將將放出一一定的量量，因此此面對后后期放量量的競爭爭壓力，本案前前景并不不樂觀。2、市場場啟動失失敗的原原因2.1 原因一一：開發(fā)發(fā)公寓的的模式開開發(fā)別墅墅作為別墅墅群體的的購買者者不缺房房子住，沒有人人因為自自己家的的房子太太小，所所以賣一一棟別墅墅來住。買別墅墅的人多多是第二二次置業(yè)業(yè)甚至第第三次置置業(yè)，因因此按照照普通住住宅開發(fā)發(fā)模式是是根本行行不

13、通。對于買買別墅的的群體而而言，單單憑借廣廣告的宣宣傳和一一些務(wù)虛虛的概念念包裝是是無法切切實的實實現(xiàn)銷售售力，而而銷售力力的實現(xiàn)現(xiàn)是跟開開發(fā)的進進度、樣樣板段的的建設(shè)息息息相關(guān)關(guān)。買別墅消消費者，買的就就是一種種回歸自自然的生生活方式式，因此此先期樣樣板景觀觀段的意意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于建建筑單體體的本身身。對于于本案而而言，目目前整體體別墅結(jié)結(jié)構(gòu)已經(jīng)經(jīng)封頂，而景觀觀卻尚未未出現(xiàn)。如何讓讓消費者者相信未未來燦爛爛的自然然景觀前前景，同同時由于于前期先先造房子子未建景景觀，使使得整個個工地的的形象也也一落千千丈。本案從工工程進度度上同時時開發(fā)3300畝畝用地，同期結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂一百多多套高檔檔別墅，開發(fā)

14、的的規(guī)模過過大，結(jié)結(jié)合目前前整體宏宏觀環(huán)境境的不利利，容易易顯現(xiàn)出出銷售上上后續(xù)的的人氣不不足的現(xiàn)現(xiàn)象。2.2 原因二二：賣多多層的售售樓處賣賣別墅通過廣告告的引導(dǎo)導(dǎo)將客戶戶引到售售樓處，而售樓樓處作為為樓盤的的一張“臉”，是接接待購房房者的第第一關(guān)口口。本案目前前的售樓樓處卻是是一處用用商鋪改改裝的售售樓部。這無疑疑是對客客戶的一一種打擊擊，用三三四百萬萬去面對對這樣一一個銷售售環(huán)境（還不如如換個臨臨時接待待處的門門頭來面面對客戶戶），同同時現(xiàn)場場窄小空空間，與與本項目目的產(chǎn)品品檔次定定位和規(guī)規(guī)模大小小都不相相符合，在項目目形象表表現(xiàn)上容容易形成成錯位的的不良影影響，“臨門一一腳”的難度度可

15、想而而知。別墅銷售售樣板房房成功包包裝已成成為現(xiàn)代代樓市營營銷的必必殺技項項，而本本案目前前尚無樣樣板房可可供購房房者參考考，購房房沖動很很難形成成。2.3 原因三三：產(chǎn)品品弱點沒沒有彌補補本案產(chǎn)品品所針對對的客戶戶群是社社會中的的高端群群體，這這類客戶戶所追求求的是生生活的享享受方式式，因此此對產(chǎn)品品人性化化及舒適適度要求求較高，在這種種情況下下產(chǎn)品本本身的綜綜合條件件優(yōu)良與與否有著著決定性性作用：獨棟別墅墅所追求求的重要要一點是是私密性性強以及及空間感感念，而而本項目目的樓體體間距過過窄、感感覺上密密度偏高高，無論論在產(chǎn)品品檔次還還是居住住氛圍都都會使消消費者感感到不適適。由于目標(biāo)標(biāo)客戶群

16、群為高端端客戶，而該類類客戶的的私家車車數(shù)量基基本在22輛以上上，因此此目前本本案的單單車庫顯顯然不符符合市場場需求，這也將將成為銷銷售過程程中的矛矛盾焦點點之一。高端客戶戶對生活活質(zhì)量要要求普遍遍較高，該點的的體現(xiàn)之之一就是是私家花花園的面面積大小小，本案案的私家家花園面面積過小小，這也也無形中中降低了了產(chǎn)品所所塑求的的高檔產(chǎn)產(chǎn)品形象象。2.4 原因四四：價格格是一把把雙刃劍劍價格作為為地產(chǎn)銷銷售中最最敏感的的一個命命題，一一旦有誤誤導(dǎo)致整整盤被動動。結(jié)合合本案的的產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵，我我司相信信本案有有能力到到達(dá)目前前這個價價格，但但前提在在于項目目的工程程進度、價格的的策略度度和推盤盤量把握握。

17、別墅類產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售和其其它房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品有有著較大大的區(qū)別別，其一一：別墅墅類產(chǎn)品品一般銷銷售周期期較長，因此對對而言前前期入市市時價格格會較低低，為后后續(xù)跟進進提供平平臺；其其二：隨隨著產(chǎn)品品、樣板板景觀段段、會所所設(shè)置等等功能等等不斷不不斷的完完善，效效果也逐逐漸體現(xiàn)現(xiàn)，價格格也隨之之上漲。一般情況況下都是是在樣板板景觀段段完工的的前提下下進行銷銷售，而而目前本本項目在在景觀未未開工的的情況下下進行銷銷售，而而銷售價價格又接接近周邊邊景觀都都基本完完工的競競爭樓盤盤價格，甚至還還高于部部分樓盤盤，這在在整個銷銷售過程程中競爭爭力是相相對較弱弱的。本案同時時推盤1134套套，銷售售控制的的節(jié)奏

18、非非常難以以把握，最終把把好房子子銷售，而位置置較差的的產(chǎn)品留留下，使使后續(xù)價價格也無無法上漲漲，最終終導(dǎo)致整整體價格格難以拔拔高。2.5原原因五：傳播的的原點在在哪里對于房產(chǎn)產(chǎn)項目銷銷售而言言產(chǎn)品推推廣策略略至關(guān)重重要，從從前階段段本案推推廣策略略分析，特別針針對樓書書設(shè)計以以及報紙紙廣告內(nèi)內(nèi)容等方方面，我我司發(fā)現(xiàn)現(xiàn)存在諸諸多的疑疑問。產(chǎn)品賣點點主次混混淆活水島嶼嶼、綠色色保健是是本項目目的主要要賣點，在廣告告推廣上上應(yīng)該抓抓住生態(tài)態(tài)保健這這一特色色來吸引引高端客客戶群的的關(guān)注，畢竟對對于買別別墅的人人來說，生態(tài)環(huán)環(huán)境、健健康生活活享受是是排在第第一位的的。價格應(yīng)該該不是優(yōu)優(yōu)勢本項目的的銷售

19、價價格基本本在3百百萬至44百萬左左右，而而周邊競競爭樓盤盤也基本本在這個個價格范范圍，因因此價格格并不是是本案的的優(yōu)勢所所在，而而在廣告告內(nèi)容上上將本產(chǎn)產(chǎn)品和徐徐家匯公公寓價格格作比較較更是沒沒有可比比性?？蛻舳ㄎ晃挥悬c疑疑惑本項目的的產(chǎn)品特特點以及及價格決決定了主主力客戶戶是國內(nèi)內(nèi)外的高高端客戶戶群，而而廣告推推廣對象象卻定位位于都市市別墅精精英，同同時用徐徐家匯來來做比較較（雖然然想抓部部分區(qū)域域客戶），但1134套套房子、4百萬萬的價格格，不是是這部分分群體消消費所能能去化的的。媒體通路路有待商商榷對于高端端產(chǎn)品而而言，其其媒體通通路的要要求是和和普通公公寓不同同，由于于客戶群群體的范

20、范圍較窄窄，別墅墅廣告對對廣告效效果的持持續(xù)性要要求也相相對較高高。通過過我司不不完全調(diào)調(diào)查目前前本案的的主流廣廣告媒體體側(cè)重于于報紙廣廣告（尤尤其在五五六月份份），這這顯然是是有一定定的片面面性。四、營銷銷提示1、營銷銷提示一一：“以慢打打快”基于本案案當(dāng)前的的實際銷銷售、工工程進度度情況，建議目目前本案案銷售不不應(yīng)急于于求成，應(yīng)先“苦練內(nèi)內(nèi)功”將整個個樓盤形形象建立立，而后后“厚積薄薄發(fā)”實現(xiàn)銷銷售。在在此前提提下，我我司認(rèn)為為必須做做到“精品工工程”樣板段段。精：做到到精致經(jīng)經(jīng)典品：做到到有品質(zhì)質(zhì)品位精品工程程：要做做到系統(tǒng)統(tǒng)化，綜綜合性整整體優(yōu)秀秀1.1 樣板景景觀段加快樣板板景觀建建

21、造的速速度，使使目標(biāo)客客戶群有有實際的的感官體體驗，從從而實現(xiàn)現(xiàn)對本案案的未來來信心。1.2 樣板房房樣板房作作為別墅墅實際空空間的效效果展示示，使消消費者有有切實的的震撼力力，配合合銷售實實現(xiàn)成交交。1.3 售樓處處一個高檔檔的樓盤盤，其售售樓處必必然是井井然有序序、無論論是檔次次上還是是包裝設(shè)設(shè)計上都都顯示其其正規(guī)化化、專業(yè)業(yè)化，旨旨在營造造醒目、濃重的的樓盤銷銷售氛圍圍。考慮慮到目前前售樓處處現(xiàn)狀，我司認(rèn)認(rèn)為售樓樓處應(yīng)該該重新調(diào)調(diào)整，最最好能利利用會所所的部分分進行現(xiàn)現(xiàn)場銷售售，由于現(xiàn)階階段各方方面準(zhǔn)備備工作尚尚未完全全完成，建議不不必要大大規(guī)模的的進行宣宣傳推廣廣，“以慢打打快”，以積

22、積蓄客戶戶群為主主要目的的，一旦旦準(zhǔn)備工工作完畢畢，進行行集中上上市，一一舉實現(xiàn)現(xiàn)銷售目目標(biāo)。2、營銷銷提示二二：“精耕細(xì)細(xì)作”別墅的銷銷售與普普通公寓寓銷售最最大的不不同就在在于目標(biāo)標(biāo)客戶群群體，作作為金字字塔頂端端的人群群，并非非象普通通公寓的的目標(biāo)客客戶群如如此廣泛泛，因此此在宣傳傳的通路路上和賣賣點上進進行針對對性的與與目標(biāo)客客戶群進進行對接接。根據(jù)項目目前期所所出現(xiàn)的的失誤及及市場的的反應(yīng)，我司建建議本案案在推廣廣一改以以往那種種大眾化化的營銷銷方式，改用精精耕細(xì)作作的窄眾眾營銷方方式。相相對于大大眾化的的營銷模模式，精精耕細(xì)作作的窄眾眾營銷，首先在在傳播的的范圍上上只針對對特定的的

23、目標(biāo)群群體，而而且只使使用目標(biāo)標(biāo)群體最最容易接接受的術(shù)術(shù)語、信信息接受受渠道、廣告?zhèn)鱾鞑シ绞绞?，力求求以最少少的投入入最精確確地命中中目標(biāo)群群體。2.1 對于于本案而而言，目目標(biāo)客戶戶分為三三類：大型企業(yè)業(yè)高層上上以管理理人員、私營企企業(yè)主、外籍人人士（包包括：港港澳臺）。目標(biāo)標(biāo)客戶都都是事業(yè)業(yè)有成、在社會會上有一一定地位位、文化化教育程程度較高高的上層層人士。2.2 在洞洞悉客戶戶之后，對于傳傳播應(yīng)有有以下表表現(xiàn)廣告訴求求：首先突突出本案案與眾不同的獨獨特賣點點（155座活水水島嶼、10萬萬芳療森森林、7720米米濱河綠綠帶、SSPA能能量館），強調(diào)調(diào)本案是成成功人士士與家人人共享天天倫、享

24、享受健康康的居所。其其次，并并強調(diào)這這里屬于于少數(shù)人人所能享享受的樓樓盤，滿滿足目標(biāo)標(biāo)客戶追追求尊貴貴的心理理。軟文策略略：網(wǎng)羅羅一批深深諳新聞聞運作與與房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)知知識的人人才，撰撰寫一批批高素質(zhì)質(zhì)的軟文文，以新新聞的形形式不動動聲息地地渲染本本案所在在區(qū)域的的發(fā)展前前景與本本案的價價值，并并在目標(biāo)標(biāo)群體經(jīng)經(jīng)常接觸觸的媒體體上投放放。2.3 在鎖定定精確的的目標(biāo)后后，運用用媒體的的選擇與與搭配、口碑效效應(yīng)等手手段，使使本案實實現(xiàn)有效效通路上上的有效效傳播，最終達(dá)達(dá)到精耕耕細(xì)作的的目的。在廣告投投放上，脫離常常規(guī)房地地產(chǎn)媒體體操作模模式，而而是有選選擇性地地進行階階段性媒媒體策略略，針對對目標(biāo)客客戶群在在蓄勢期期、持續(xù)續(xù)期媒體體應(yīng)該多多用一些些戶外高高炮、高高尚專業(yè)業(yè)雜志類類以及海海外刊物物等持續(xù)續(xù)性強的的通路，同時還還可考慮慮在門戶戶網(wǎng)站上上設(shè)計了了動感十十足的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)廣告告或者電電視廣告告；而在在時點性性上可考考慮一些些實效性性報紙廣廣告。重視口碑碑效應(yīng)，將口碑碑傳頌與與廣告訴訴求進行行有機結(jié)結(jié)合，不不僅有效效地整合合內(nèi)外各各方有效效資源