1、成華區(qū)龍?zhí)督值?8畝地塊初判CONTENTS01地塊分析市場(chǎng)分析02典型項(xiàng)目03初步測(cè)算04地塊規(guī)劃指標(biāo)地塊位置成華區(qū)龍?zhí)督值历Q林社區(qū)用地面積25479.06方（38.2畝）土地用途二類住宅用地起拍樓面價(jià)3000元/方容積率2.0總建面50958建筑密度28%綠地率30%商業(yè)兼容比例10%建筑限高滿足航空限高公告時(shí)間2016年1月14日保證金3900地塊拍賣時(shí)間2016年02月04日10時(shí)付款方式合同簽訂1/3/6個(gè)月內(nèi)支付比例5:2:3地塊規(guī)劃指標(biāo)一覽地塊占地38畝，容積率2.0，此前兩次流拍，起拍樓面價(jià)3000元/方*14年7月起拍樓面價(jià)4000元/方，14年10月起拍樓面價(jià)3800元/方

2、區(qū)域位置：成華區(qū)位于成都東北面，是成渝、成綿、成南三條高速公路和川陜公路的起始點(diǎn)，成都東客站等城際交通重要樞紐布局其間，是成都出川、出海通道的起點(diǎn)。區(qū)域人口：2014年末，全區(qū)戶籍總?cè)丝?07758人，常住人口94萬區(qū)域經(jīng)濟(jì)：全年全區(qū)GDP（地區(qū)生產(chǎn)總值）達(dá)651.0億元，按可比價(jià)格計(jì)算（下同）比上年增長6.6%。區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：三次產(chǎn)業(yè)比重分別為0.0%：24.4%：75.6%產(chǎn)業(yè)格局規(guī)劃：成華區(qū)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，著力打造“一核三軸六區(qū)”產(chǎn)業(yè)能工區(qū)一核：成都國際創(chuàng)意商務(wù)中心 三軸：二環(huán)路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展軸、新成華大道文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、2.5環(huán)商旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 六區(qū)：建設(shè)路商圈、八里莊創(chuàng)意商務(wù)區(qū)、

3、昭覺寺文化旅游商貿(mào)區(qū)、新客站城際商旅城、龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城和北湖熊貓國際旅游休閑區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀發(fā)展規(guī)劃成華區(qū)位于成都市區(qū)東北部，是成都市面積最大的城區(qū)，傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新區(qū)轉(zhuǎn)向的示范區(qū)域區(qū)域簡介板塊格局龍?zhí)端缕瑓^(qū)板塊特征：工業(yè)園區(qū)、低價(jià)剛需宗地11KM地塊位于3環(huán)外龍?zhí)豆I(yè)園板塊，靠近北湖熊貓國際旅游休閑區(qū)北湖片區(qū)板塊特征：以北湖、熊貓公園為核心資源，開發(fā)起步青龍場(chǎng)片區(qū)板塊特征：北改核心、軌道交通理工大地塊198片區(qū)建設(shè)路北-理工大片區(qū)板塊特征：建設(shè)路沿線、軌道交通7號(hào)線區(qū)域規(guī)劃龍?zhí)缎鲁乾F(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)區(qū)片區(qū)劃定約12.5平方公里范圍，打造成都“北改建新示范區(qū)”。片區(qū)將以新成華大道龍?zhí)抖螢檩S，以龍

4、潭場(chǎng)鎮(zhèn)為中心，規(guī)劃形成常住人口達(dá)30萬，集高檔住宅、休閑、旅游為一體的新型城市，積極引進(jìn)國內(nèi)外知名大型購物中心、直銷中心，規(guī)劃建設(shè)超大空間尺度、高密度人口聚集、多功能、高效率的大型城市綜合體，打造輻射新都、青白江、金堂、龍泉的現(xiàn)代商貿(mào)中心。以龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城為依托，借北改契機(jī)，打造“北改建新示范區(qū)”地塊隆興路交通四至龍港路成華大道華冠路三環(huán)路鶴林四路快速路主干路次干路支路隆興路龍?zhí)读⒔坏貕K呈“7”字形，四面臨路，成華路、三環(huán)路快速通達(dá)各區(qū)域地塊現(xiàn)狀配套資源地塊北湖公園熊貓?bào)w育公園1.5公里桂林小學(xué)38中第七人民醫(yī)院雙慶中學(xué)龍?zhí)端滦W(xué)石室中學(xué)龍?zhí)缎W(xué)上古天地公園學(xué)校商業(yè)醫(yī)院地塊教育資源豐富，商業(yè)配

5、套略顯單薄，短期內(nèi)無軌道交通利好軌道交通規(guī)劃：2016-20208號(hào)線：線路：謝家橋-龍?zhí)端聳|一期建設(shè)：長城路十里店9號(hào)線：站點(diǎn)：外環(huán)（設(shè)站龍?zhí)端拢┮黄诮ㄔO(shè)：金融中心東兩河森林公園地塊價(jià)值經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位交通配套資源地塊現(xiàn)狀三環(huán)外開發(fā)啟動(dòng)區(qū)域，無軌道交通利好教育資源相對(duì)豐富，生活配套略顯不足地塊初步平整，但宜居環(huán)境較弱中小型低容積率地塊，具備一定產(chǎn)品打造空間【地塊界定】主城區(qū)三環(huán)外剛需板塊，有一定發(fā)展空間，但宜居環(huán)境相對(duì)較弱，生活配套略顯不足，溢價(jià)空間小地塊小結(jié)Part 2 市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)間宗地位置用地面積（平方米）用地面積（畝）容積率土地用途成交金額（萬元）樓面地價(jià)（元）溢價(jià)率競得

6、單位呈現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域2013/1/7場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)牛龍路口4239263.64.7商住2546112850%重慶華宇/龍?zhí)端?013/12/11同仁社區(qū)3、4、8組92368138.63.0商住86456313011%保華房地產(chǎn)（保利）林溪語龍?zhí)端?013/7/10成華區(qū)北湖7號(hào)地塊100187150.33.6商住2146286000100%中鐵建北湖國際城龍?zhí)?北湖2013/12/20成華大道以南，三環(huán)路以西32606 48.9 2.9商住55789 5900 97%藍(lán)潤實(shí)業(yè)V客尚東建設(shè)路北2013/12/20成華大道以南，三環(huán)路以西28402 42.6 2.9商住48595 5900 97%藍(lán)潤實(shí)業(yè)

7、V客尚東建設(shè)路北2014/4/2理工大學(xué)片區(qū)地塊二32371 48.6 5.0 商業(yè)42957 2654 0%中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)/理工大2014/4/2理工大學(xué)片區(qū)地塊一31803 47.7 7.0 商業(yè)50089 2250 0%潤銘(香港)投資/理工大2014/4/23圣燈街道人民塘社區(qū)五組77020 115.5 2.8 商住122240 5650 88%四川藍(lán)光和駿樂彩城建設(shè)路北2015/5/15圣燈街道辦事處圣燈村二組1067716.0 3.8 商住25154 6200 38%成都朗基地產(chǎn)少東家建設(shè)-理工大2015/6/10圣燈街辦圣燈村8、9組1645824.7 4.0 商住43778 6

8、650 68%成都中泓（藍(lán)光）雍景閣建設(shè)-理工大2015/11/27龍?zhí)督值佬闼鐓^(qū)3、4組90653 136.0 3.7 商住102608 3040 0%中鐵建北湖國際城龍?zhí)?北湖2015/12/4龍?zhí)督值拦鹆稚鐓^(qū)7、8、9組74256 111.38 2.9 商住55128 2560 0%綠地集團(tuán)/龍?zhí)端峦恋厥袌?chǎng)-成交龍?zhí)镀瑓^(qū)土地市場(chǎng)熱度較低，片區(qū)住宅用地土地樓面價(jià)集中在2500-3200元左右，本地塊容積率偏低，具備一定產(chǎn)品打造空間時(shí)間宗地位置用地面積（平方米）用地面積（畝）總建面（方）容積率土地用途成交金額（萬元）畝價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元）備注2014/7/21成華區(qū)龍?zhí)督值历Q林一組25

9、479 38.2 50958 2.0 住宅20383 533 4000本地塊（20%商）2014/7/31成華區(qū)龍?zhí)督值历Q林一組、向龍十二組13471 20.2 35024 2.6 住宅12609 624 36002014/9/19成華區(qū)龍?zhí)督洲k保平社區(qū)5組、秀水社區(qū)4、5組，秀水社區(qū)集體62553 93.8 159042 2.5 住商73159 780 46002014/10/21成華區(qū)龍?zhí)督值历Q林一組25479 38.2 50958 2.0 住宅19364 507 3800本地塊（20%商）2014/12/5成華區(qū)龍?zhí)督值拦鹆稚鐓^(qū)7、8、9組和社區(qū)集體74256 111.4 215344

10、2.9 住宅58143 522 270015年11月2560成交2014/12/5成華區(qū)龍?zhí)督值劳瑯飞鐓^(qū)1組，桂林社區(qū)8、9組和社區(qū)集體83848 125.8 218006 2.6 住宅63222 503 29002014/12/5成華區(qū)龍?zhí)督值劳瑯飞鐓^(qū)1組，桂林社區(qū)9組和社區(qū)集體84903 127.4 169806 2.0 住宅54338 427 32002015/4/16成華區(qū)龍?zhí)督洲k保平社區(qū)5組、秀水社區(qū)4、5組，秀水社區(qū)集體6255393.8 1590422.5 住商76340 814 4800二次流拍存量367.2畝（不含二次流拍和本地塊）龍?zhí)镀瑓^(qū)14年至今土地累計(jì)未成交地塊4塊合計(jì)

11、367.2畝，預(yù)計(jì)此部分土地16年會(huì)逐步激活再次入市土地市場(chǎng)-存量藍(lán)光樂彩城藍(lán)光金悅府首創(chuàng)光合城泰博理想城郎基少東家藍(lán)光雍景閣地塊電建美立方北湖國際城藍(lán)潤v客尚東保利林語溪2公里區(qū)域市場(chǎng)-市場(chǎng)分布區(qū)域在售住宅項(xiàng)目較少，板塊內(nèi)住宅售價(jià)集中在6500-7500元/方7100元/方6450元/方7400元/方8300元/方7300元/方8250元/方6400元/方8500元/方（精裝1300）上古天地30000元/方建設(shè)派8300元/方10000元/方14000元/方華宇地塊綠地項(xiàng)目在售待售商業(yè)價(jià)格：6300-7500建設(shè)路（北）價(jià)格：8000-1w龍?zhí)栋鍓K：包含北湖、龍?zhí)?、圣燈街道等區(qū)域，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目

12、主要以北湖國際、V客尚東、保利、美立方、樂彩城、正成東區(qū)1號(hào)、金科天籟城等為主數(shù)據(jù)來源：CRIC板塊14年至今累計(jì)供應(yīng)52.8萬方（6755套），累計(jì)成交54.3萬方（6877套），供求結(jié)構(gòu)相對(duì)均衡，成交價(jià)格保持穩(wěn)定區(qū)域市場(chǎng)-板塊容量區(qū)域市場(chǎng)-產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2014-2015板塊供求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析面積段供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)占比成交面積成交套數(shù)成交套數(shù)占比80以下29.9415861.6%27.6393057%80-10020.6237335.1%22.1251937%100-12023.02243.3%43.64146%120-140000.0%0.0760%140-160000.0%000%16

13、0-180000.0%1350.3480%板塊受限于區(qū)位及資源條件，在售項(xiàng)目均為剛需產(chǎn)品，80方以下產(chǎn)品供求占比約為60%，80-100方產(chǎn)品為絕對(duì)次主力數(shù)據(jù)來源：CRIC區(qū)域市場(chǎng)-項(xiàng)目表現(xiàn)2014-2015板塊供求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型用地規(guī)模拿地時(shí)間樓面價(jià)容積率首次開盤最新均價(jià)14-15年累計(jì)成交量月均去化（套）所屬區(qū)域保利林語溪高層923682013-12-1131303.12014-05-316500104644龍?zhí)端卤焙H城高層1908402013-07-1045573.652014-03-29850083640北湖-龍?zhí)端码娊懒⒎礁邔?1505/4.92013-09-19

14、7400115048龍?zhí)端滤{(lán)光樂彩城高層770202014-04-2356502.82014-09-2771001745116建設(shè)路北藍(lán)潤V客尚東高層610082013-12-2059002.92014-10-25645084160建設(shè)路北正成東區(qū)1號(hào)高層35333/4.22013-07-27700066455理工大*北湖國際城及藍(lán)潤V客尚東為指標(biāo)綜合后數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：CRIC板塊受限于區(qū)位及資源條件，在售項(xiàng)目均為剛需產(chǎn)品，80方以下產(chǎn)品供求占比約為60%，80-100方產(chǎn)品為絕對(duì)次主力Part 3 典型項(xiàng)目保利林語溪中鐵建北湖國際城藍(lán)光樂彩城位置成都市成華區(qū)東三環(huán)路一段外側(cè)（石室中學(xué)對(duì)面）總建

15、筑面積一期36.1二期33.5容積率3.65開盤日期2014-03-29開發(fā)商中鐵建綠化率30%車位比1:1物業(yè)類型高層裝修情況精裝規(guī)劃戶數(shù)3450成交樓板價(jià)一期6000二期3040戶型面積72-85戶型類型兩房、三房項(xiàng)目簡介一期總占地150余畝，分三期開發(fā)，項(xiàng)目采用圍合式布局點(diǎn)式修建，13棟高層沿道路展開，形成大的中庭景觀。項(xiàng)目園林景觀打造了“三大景觀主題大道”、“兩大核心景觀公園” 。整個(gè)項(xiàng)目為業(yè)主打造了兩個(gè)總面積約6萬平米的巨大中庭公園式園林。典型項(xiàng)目-北湖國際城房型房型面積套數(shù)占比兩房70-8033724.97%三房70-90113375.03%*房型占比以已領(lǐng)取預(yù)售戶型估算典型項(xiàng)目-

16、北湖國際城高開低走降價(jià)跑量項(xiàng)目以精裝面市，價(jià)格高開低走，開盤至今月均去化40套，降價(jià)后月均去化92套典型項(xiàng)目-樂彩城72方兩房79方三房位置龍?zhí)端慢埜勐放c華盛路交匯處總建筑面積27.7萬方容積率3.0開盤日期2014-05-31開發(fā)商保利綠化率48%車位比1:1物業(yè)類型高層裝修情況清水規(guī)劃戶數(shù)3031成交樓板價(jià)2800戶型面積65-109戶型類型二/三/四項(xiàng)目簡介項(xiàng)目總占地138畝，建面38萬方，擁有65-105 全系濱水華宅及2萬平米原味歐式商業(yè)風(fēng)情街。是保利地產(chǎn)“林語系”高端品質(zhì)產(chǎn)品在成都的首度呈現(xiàn)，打造舒適宜人的居住環(huán)境和休閑宜人的濱水人居。典型項(xiàng)目-林語溪房型房型面積套數(shù)占比兩房60-

17、8036832.92%三房60-11075067.08%*房型占比以已領(lǐng)取預(yù)售戶型估算典型項(xiàng)目-林語溪項(xiàng)目面試以來，整體去化保持穩(wěn)定，開盤至今月均去化44套典型項(xiàng)目-林語溪65方兩房88方三房位置成華物流大道旁總建筑面積21.6萬方容積率2.8開盤日期2014-09-27開發(fā)商藍(lán)光綠化率30%車位比1:1物業(yè)類型高層/商業(yè)裝修情況清水規(guī)劃戶數(shù)2752戶成交樓板價(jià)5650戶型面積55-101戶型類型兩房、三房項(xiàng)目簡介藍(lán)光樂彩城項(xiàng)目位于成都市成華區(qū)建設(shè)路北板塊，項(xiàng)目占地100余畝，總建面32萬方，主力住宅產(chǎn)品面積段為55-80。房型房型面積套數(shù)占比兩房50-6027812.77%三房60-1101

18、89987.23%典型項(xiàng)目-樂彩城*房型占比以已領(lǐng)取預(yù)售戶型估算典型項(xiàng)目-樂彩城開盤以來，售價(jià)貼地飛行，持續(xù)熱銷，月均去化116套典型項(xiàng)目-樂彩城新規(guī)前報(bào)批項(xiàng)目，高贈(zèng)送，55方做兩房，65方做三房65方三房55方三房Part 4 項(xiàng)目預(yù)判初步測(cè)算初步預(yù)估指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值說明規(guī)劃用地面積（方）25479.06規(guī)劃總建筑面積（方）71538地上建筑面積（方）50958.12地上記容建筑面積（方）50958.12住宅（方）44362521.91 #高層住宅（方）26617占60%#多層住宅（方）17745占40%商業(yè)（方）5096#1F商業(yè)（方）3567占70%#2F商業(yè)（方）1529占30%配套用房（

19、方）1500地下建筑面積（方）2058035方/車位 容積率2.0基底面積（方）7134建筑密度28%機(jī)動(dòng)車位（個(gè)）588含商業(yè)及配套車位#地下一般車位588綠地率30%指標(biāo)預(yù)估成本測(cè)算成本測(cè)算序號(hào)成本科目名稱金額（萬元）面積（平米.畝）單價(jià)（元/.畝）備注一土地成本1589938.221.1土地價(jià)格15287384004001.2契稅459按3%計(jì)算1.3交易服務(wù)費(fèi)153按1%計(jì)算二開發(fā)成本1967715382752.1前期費(fèi)用（臨設(shè)、三通一平）1437153820 按地方標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 2.2開發(fā)報(bào)建費(fèi)157471538220 含辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 2.3設(shè)計(jì)費(fèi)用2507153835 按公司項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 三

20、建安成本133047153818603.1基礎(chǔ)設(shè)施157471538220 按地方建筑標(biāo)準(zhǔn) 3.2景觀費(fèi)用64218345350 按地方建筑標(biāo)準(zhǔn) 3.3建安成本10731715381500 含贈(zèng)送面積 3.5開發(fā)間接費(fèi)用3587153850 不可預(yù)見費(fèi)用 四后期費(fèi)用6286715388794.1管理費(fèi)用101071538141按銷售額2.5%計(jì)算4.2營銷費(fèi)用101071538141按銷售額的2.5%計(jì)算4.3財(cái)務(wù)費(fèi)用1440715382018千萬元1.5年，12%計(jì)算4.4稅費(fèi)282771538395按銷售額的7%計(jì)算（不含所得稅）五項(xiàng)目總成本37457715385236項(xiàng)目銷售產(chǎn)值類別面積

21、（.個(gè)）單價(jià)（元/.個(gè)）總價(jià)（萬元）銷售率銷售額（萬元）高層住宅26617 6300 16769 100%16769 多層住宅17745 7200 12776 100%12776 商業(yè)1F3567 20000 7134 100%7134 商業(yè)2F1529 10000 1529 50%764 車位（個(gè)）588 100000 5880 50%2940 含車位總產(chǎn)值4408840384銷售產(chǎn)值 樓面價(jià)（元/平米） 土地單價(jià)（萬元/畝） 土地總價(jià)格(萬元) 土地服務(wù)費(fèi)（萬元） 銷售總產(chǎn)值（元） 工程開發(fā)及后期總成本 項(xiàng)目總成本（萬元） 以銷售產(chǎn)值計(jì)算以總產(chǎn)值計(jì)算 毛利潤（萬元） 凈利潤（萬元） 凈利潤

22、率 總產(chǎn)值 利潤 凈利潤 投資利潤率 3000 4001528761140384215583745729272195 5.4%440886632497413.3%3075 4101567062740384215583785425301897 4.7%440886234467612.4%3150 4201605264240384215583825221321599 4.0%440885837437711.4%3225 4301643465740384215583864917351301 3.2%440885439407910.6%3300 4401681667340384215583904713

23、371003 2.5%44088504237819.7%3375 45017198688403842155839444940705 1.7%44088464434838.8%3450 46017581703403842155839841542407 1.0%44088424731858.0%3525 47017963719403842155840239145109 0.3%44088384928877.2%3600 48018345734403842155840636-253(189)-0.5%44088345225896.4%3675 49018727749403842155841034-6

24、50(488)-1.2%44088305422915.6%3750 50019109764403842155841431-1048(786)-1.9%44088265719934.8%3825 51019491780403842155841829-1445(1084)-2.7%44088225916954.1%3900 52019874795403842155842226-1842(1382)-3.4%44088186213963.3%3975 53020256810403842155842624-2240(1680)-4.2%44088146410982.6%4050 54020638826

25、403842155843021-2637(1978)-4.9%4408810678001.9%4125 55021020841403842155843419-3035(2276)-5.6%440886695021.2%利潤敏感性分析拿地價(jià)格及售價(jià)交叉分析（以銷售產(chǎn)值計(jì)算）對(duì)應(yīng)2F商業(yè)售價(jià)變動(dòng)9700 9800 9900 10000 10100 10200 10300 10400 對(duì)應(yīng)1F商業(yè)售價(jià)變動(dòng)19400 19600 19800 20000 20200 20400 20600 20800 對(duì)應(yīng)洋房售價(jià)變動(dòng)6984 7056 7128 7200 7272 7344 7416 7488 對(duì)應(yīng)高層售價(jià)變動(dòng)6111 6174 6237 6300 63