1、HONGYU.MACRO支持農(nóng)民進(jìn)城購房我省住房發(fā)展面臨以下問題:房地產(chǎn)市場分化明顯,特別縣級城市受產(chǎn)業(yè)集聚水平低、人口吸納能力弱等因素影響,存在房地產(chǎn)市場總量小、住房消費(fèi)低迷等問題。城鎮(zhèn)住房保障體系有待健全,新市民、青年人、特別是從事基本公共服務(wù)人員等群眾存在住房困難問題;城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造資金壓力較大;住房租賃市場培育和監(jiān)管有待加強(qiáng),支持政策還需各方面持續(xù)細(xì)化落實(shí)。全面提高住房品質(zhì)統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造。堅(jiān)持新舊并重,以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造助力城市更新行動,不斷完善市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境及生活配套設(shè)施,消除燃?xì)?、電力、排水、供熱安全隱患,補(bǔ)齊養(yǎng)老、托育、停車充電樁等便民設(shè)施短板,提升居住社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平

2、,加快發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、托幼服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、社區(qū)食堂以及其他家政服務(wù)。建立和完善基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)和基層群眾自治機(jī)制,加強(qiáng)社區(qū)治理體系建設(shè)。推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。全面推動綠色建筑發(fā)展,嚴(yán)格執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn),鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)超低能耗建筑,積極使用綠色建材;到2025年,城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比達(dá)到100%.推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展,積極使用預(yù)制內(nèi)外墻板、樓梯等部品部件,推進(jìn)整體廚衛(wèi)等產(chǎn)品應(yīng)用,提高住宅全裝修交付使用比例，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)由粗放型向綠色低碳型轉(zhuǎn)變,帶動家電家具消費(fèi)水平提升,促進(jìn)裝飾裝修產(chǎn)業(yè)發(fā)展。到2025年,依托現(xiàn)有開發(fā)區(qū),全省建成5個以上國家級裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地,15個以上省級裝

3、配式建筑產(chǎn)業(yè)基地,全省裝配式建筑占新建建筑面積的比例達(dá)到30%以上。支持農(nóng)民進(jìn)城購房貫徹落實(shí)省政府關(guān)于進(jìn)一步促銷費(fèi)擴(kuò)內(nèi)需的相關(guān)要求,積極引導(dǎo)有條件的地區(qū)開展農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼試點(diǎn),降低農(nóng)民購房成本,支持農(nóng)民向城市流動。形勢展望(一)國家住房發(fā)展政策新方向。一是逐步落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。十三五”時期國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式與增速、結(jié)構(gòu)與體制在不斷變化,全國住房市場也表現(xiàn)出明顯階段性特征,住宅投資從高速增長步入平穩(wěn)、下降狀態(tài)，住宅建設(shè)從總量擴(kuò)張階段步入總量放緩、市場區(qū)域結(jié)構(gòu)分化,基于以上形勢及房地產(chǎn)市場的新變化,國家住房政策在住房不炒的總體思路指導(dǎo)下,逐漸由去庫存、因城施策分類管理,過度到房地

4、產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)上來,在時間上基本可分為三個階段:第一個階段,2016-2017年分類調(diào)控、長效機(jī)制起步期。2016年起為應(yīng)對一二線城市房價上漲過快,三四線城市庫存過度的問題,在中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出去庫存方面,要堅(jiān)持分類調(diào)控,因城因地施策,同時首次提出將住房租賃市場培育納入住房制度改革,增加住房供給渠道與途徑。第二階段,2018-2019年因城施策、主體責(zé)任發(fā)展期。隨著棚改貨幣化去庫存任務(wù)基本完成,三四線去化周期回歸合理水平,國家調(diào)整收緊貨幣化安置政策。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制,賦予地方政府更多的政策自主權(quán),將土地、金融、財稅、住房保障和市場管理等短期調(diào)

5、控手段賦予地方,因地制宜、精準(zhǔn)施策,強(qiáng)化地方政府擔(dān)負(fù)起控房價到“穩(wěn)房價的主體責(zé)任。第三階段,2019年至今,長效管理調(diào)控機(jī)制全面落實(shí)期。2019年全國商品房銷售總量平穩(wěn)回落、區(qū)域分化加大,12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實(shí)因城施策,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展.通過完善市場監(jiān)測預(yù)警和考核評價機(jī)制,加強(qiáng)對地方政府的目標(biāo)管理。2020年受新冠疫情影響,全國房地產(chǎn)市場波動較大,市場風(fēng)險因素增多,國家仍繼續(xù)強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控,堅(jiān)持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo),避免市場波動變化對經(jīng)濟(jì)增長

6、、人民就業(yè)、和社會穩(wěn)定造成沖擊。2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào),要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。二是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險,推動三線四檔”金融管理。2020年8月央行、住建部出臺了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則三線四檔,用資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心指標(biāo)作為三條紅線,將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為四個檔位,打破了房企高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。新政策執(zhí)行后,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2021年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù),全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金保持增長,

7、其中國內(nèi)貸款下降8.4%、利用外資下降36.9%;自籌資金增長6.1%;定金及預(yù)收款增長25.6%,反映出房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例持續(xù)增長,預(yù)計(jì)可減少近萬億的負(fù)債規(guī)模,極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營,有效預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險,有利于優(yōu)化全社會資源配置。三線四檔”將成為房地產(chǎn)長效機(jī)制中的重要舉措,預(yù)示著該項(xiàng)政策在未來的執(zhí)行階段,適用范圍和指標(biāo)維度更具深遠(yuǎn)性,監(jiān)管執(zhí)行力度將不斷加強(qiáng)。(二)全省住房市場環(huán)境新變化。“十四五”時期是吉林省貫徹視察重要指示精神,擔(dān)負(fù)起“新?lián)?dāng)、新突破、新作為的重要時期和實(shí)現(xiàn)全面振興全方位振興的關(guān)鍵五年,我省住房市場將面臨諸多新變化:一是經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)升級轉(zhuǎn)

8、型。隨著一主六雙”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施,吉林省區(qū)位特點(diǎn)、稟賦優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)特色將得到充分發(fā)揮,新發(fā)展格局將加速形成,截至2020年我省房地產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重為6.57%,是穩(wěn)定我省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要壓艙石之一。預(yù)計(jì)“十四五期間隨著生產(chǎn)總值和投資總量穩(wěn)步提升,我省房地產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步健康發(fā)展,仍然可保持百億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模。二是長春都市圈為載體新型城鎮(zhèn)化將成為穩(wěn)定市場重要力量。依據(jù)七普數(shù)據(jù)我省近十年來人口逐步減少,九個市州中戶籍人口除省會長春市外較大幅度增長外,其他市州戶籍人口都有不同程度的減少,人口向省會集中趨勢十分明顯。預(yù)計(jì)2025年吉林省常住人口城鎮(zhèn)化水平達(dá)到67%,每年增長一個百分點(diǎn)(與國家平均水平持平),將有大量新市民進(jìn)入長春市、吉林市等大城市生活,同時各城市棚戶區(qū)和舊城改造項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn),為市場發(fā)展帶來連續(xù)穩(wěn)定的需求支撐。三是人口年齡結(jié)構(gòu)變化對住房供應(yīng)提出新需求。通過對吉林省人口年齡結(jié)構(gòu)分析,十三五”期間我省常住人口年齡中樞上移,其中15-64歲適齡勞動人口比重高于全國平均水平,仍有較強(qiáng)的租房和購房需求。同時家庭結(jié)構(gòu)逐步小型化,主要表現(xiàn)為1-3人的小戶型家庭戶數(shù)將持續(xù)增多,1-2代戶的家庭結(jié)構(gòu)將成為社會中的主要載體,大家庭單位向小家庭單位的拆分或可在未來進(jìn)一步提高住房需求。(三)全省住房發(fā)展面臨新問題。我省住房發(fā)展面臨以下問題:房地產(chǎn)市場分化明顯,特別縣級城市受產(chǎn)業(yè)集聚水平低、人口吸