1、第一章 我國城市土地儲(chǔ)備制度的建立(jinl)和發(fā)展1土地儲(chǔ)備是指城市政府依法運(yùn)用市場機(jī)制，通過收購?fù)恋厮袡?quán)或使用權(quán)，并按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)土地進(jìn)行前期開發(fā)整理(zhngl)與儲(chǔ)備，以供應(yīng)或者調(diào)控城市建設(shè)用地需求的城市土地管理制度和運(yùn)行機(jī)制。2.試述我國城市土地儲(chǔ)備制度(zhd)建立的背景。(1)宏觀背景：經(jīng)濟(jì)體制改革的必然要求。市場經(jīng)濟(jì)制度的建立與逐步完善要求建立與之相適應(yīng)的土地生產(chǎn)要素的配置體系。 (2)中觀背景：土地使用制度變遷的必然結(jié)果。建國后我國長期實(shí)行國有土地劃撥使用制度，這種制度存在眾多弊端，已經(jīng)不能適應(yīng)改革開放需要。 (3)微觀背景：土地市場完善的必由之路。 (

2、4)重要?jiǎng)恿Γ骸俺鞘薪?jīng)營”的必然選擇。 (5)直接動(dòng)因：國有企業(yè)脫困的重要途徑。第二章 我國城市土地儲(chǔ)備制度理論與實(shí)踐分析1.試述我國城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行模式、各自的優(yōu)缺點(diǎn)。（1）以上海為代表的市場主導(dǎo)型運(yùn)作模式優(yōu)勢：比較注重保護(hù)土地權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能定位比較明確。缺陷：由于它是以市場為主導(dǎo)的，儲(chǔ)備土地要考慮地塊的升值潛力，要考慮經(jīng)濟(jì)效益，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)對(duì)需要儲(chǔ)備的土地缺乏必要的強(qiáng)制性，政府主導(dǎo)力不足，沒有限定存量土地需要盤活的部分進(jìn)入市場必須經(jīng)過土地儲(chǔ)備同其他地區(qū)相比，城市土地儲(chǔ)備成本高一些。（2）杭州為代表的政府主導(dǎo)型運(yùn)作模式杭州土地儲(chǔ)備制度具有強(qiáng)制性，該市土地儲(chǔ)備中

3、心具有在政府行政法規(guī)規(guī)定的收購范圍內(nèi)壟斷收購、儲(chǔ)備、開發(fā)、供應(yīng)土地的權(quán)力。所有屬于規(guī)定范圍內(nèi)的土地包括新增建設(shè)用地進(jìn)入市場必須由土地儲(chǔ)備中心預(yù)先取得，再由土地儲(chǔ)備中心提供給市場。杭州模式的缺陷在于要求規(guī)定范圍內(nèi)所有土地進(jìn)入土地市場都必須由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)預(yù)先取得，再由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供給市場，這樣的規(guī)定由于缺乏法律基礎(chǔ)而廣受質(zhì)疑，而且由于收購?fù)恋匾?guī)模過大將帶來嚴(yán)重的資金壓力，將影響其制度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（3）武漢為代表的政府主導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合模式武漢模式的優(yōu)勢在于交易許可和先買權(quán)的使用。交易許可制度和先買權(quán)的實(shí)施，一方面保障了土地權(quán)利人的法定權(quán)利，顯化了交易行為，活躍了二級(jí)市場，并把一級(jí)市場規(guī)范在適當(dāng)

4、范圍內(nèi)，無疑更有利于土地市場機(jī)制的形成和市場的成熟；另一方面，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主動(dòng)收購的土地只占儲(chǔ)備土地的一部分，還要以使用先買權(quán)在提出交易申請的土地中購買部分土地作為儲(chǔ)備，有選擇的儲(chǔ)備土地可以減輕儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的收購資金壓力，也可以加快存量土地進(jìn)入市場。這種土地儲(chǔ)備模式有利于發(fā)揮政府主導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)的雙重效能，運(yùn)行效果較為理想。2.試述我國城市土地收購儲(chǔ)備制度的功能與作用 。（1）使市場在土地資源配置中起基礎(chǔ)性作用(zuyng)，提高土地資源配置效率。（2）強(qiáng)化了政府壟斷土地(td)一級(jí)市場的權(quán)力，增強(qiáng)了政府對(duì)土地市場的宏觀調(diào)控能力。（3）盤活了存量土地(td)，推動(dòng)了國企改革的順利進(jìn)行。（4）為政府籌

5、措了城市建設(shè)資金，有力地推動(dòng)了城市經(jīng)營。（5）堵住了違規(guī)侵占耕地的口子，有力保護(hù)了耕地。（6）抑制了土地炒作，規(guī)范了土地市場。（7）制止了土地私下交易，為落實(shí)城市總體規(guī)劃創(chuàng)造了條件。（8）啟動(dòng)了土地信貸業(yè)務(wù)，推動(dòng)了土地金融的發(fā)展。（9）提高了土地的使用成本，促進(jìn)了存量土地的集約利用。（10）顯化了土地資產(chǎn)價(jià)值，增加了政府土地收益。（11）加快了房地產(chǎn)企業(yè)的重組步伐，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。第三章 香港土地批租制度的分析與借鑒1.試述香港土地批租制度對(duì)內(nèi)地土地制度改革的啟示。1、土地出讓計(jì)劃的完善 2、土地出讓條件應(yīng)當(dāng)明確化 3、土地出讓金繳納方式的改革4、加強(qiáng)批出土地的監(jiān)管 5、建立土地基

6、金，完善資金管理制度 6、借鑒公共房屋政策革新住房保障制度 7、土地收回政策的完善第四章 實(shí)施城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響分析1.試述土地儲(chǔ)備與地價(jià)的關(guān)系我國土地儲(chǔ)備制度以兩種方式對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響：第一，糾正無償劃撥和雙軌制下的價(jià)格扭曲，使土地價(jià)格成為土地價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)，這種價(jià)格上升可稱為市場化程度引起的土地價(jià)格升高。第二，土地儲(chǔ)備制度中的土地收購和土地出讓對(duì)土地的供給與需求關(guān)系產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響到土地價(jià)格，特別是土地儲(chǔ)備制度使政府成為一級(jí)土地市場的壟斷者。（1）土地收購對(duì)城市土地價(jià)格的影響（2）土地出讓對(duì)城市土地價(jià)格的影響（3）土地儲(chǔ)備制度下土地價(jià)格信號(hào)放大機(jī)制以及土地價(jià)格走勢 2.試

7、述城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響土地要素對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得土地以及以何種成本獲得土地，直接決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展?fàn)顩r。土地儲(chǔ)備制度改變了土地要素的配置方式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地可得性以及獲得成本均造成巨大沖擊，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和管理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展模式、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資績效（利潤、投資風(fēng)險(xiǎn)）、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進(jìn)入壁壘的影響3.試述城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響（1）現(xiàn)行(xinxng)城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用促使房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)實(shí)現(xiàn)內(nèi)涵式增長，保證其未來的持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造了公平競爭環(huán)境，提高房地產(chǎn)業(yè)(fn d ch

8、n y)的效率增強(qiáng)政府調(diào)控能力，延長房地產(chǎn)景氣周期使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)移到構(gòu)建核心競爭力的正確道路上來促使房地產(chǎn)企業(yè)分化，實(shí)現(xiàn)市場主體的多層次性保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，提高房地產(chǎn)品質(zhì) （2）現(xiàn)行城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利影響政府對(duì)土地一級(jí)市場的壟斷引起房地產(chǎn)開發(fā)成本上升“招、拍、掛”土地供應(yīng)方式易于導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫社會(huì)隱性成本上升導(dǎo)致社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面評(píng)價(jià)土地供應(yīng)計(jì)劃制定的不合理不利于房地產(chǎn)商的長遠(yuǎn)科學(xué)決策 4.試述城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)居民福利的影響(1)土地資源配置，導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富分配不均衡(2)住房價(jià)格持續(xù)上漲，居民購房能力較大幅度下降(3)居民購房支出比例提高，導(dǎo)致居民其他商品消費(fèi)能

9、力下降(4)土地儲(chǔ)備制度實(shí)施過程中給社會(huì)增加了一些不安定因素(5)土地儲(chǔ)備制度下社會(huì)福利損失的測度 第五章 城市土地儲(chǔ)備制度綜合評(píng)價(jià)體系構(gòu)建1、試述和諧社會(huì)視角土地儲(chǔ)備制度評(píng)價(jià)原則1)、效率原則2)、公平原則土地儲(chǔ)備制度對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)因素 土地儲(chǔ)備的實(shí)施對(duì)于城市整體建設(shè)來說應(yīng)該起到的作用為:1）加強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)與發(fā)展的引導(dǎo)作用2）增加政府財(cái)政收入3）促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)4）促進(jìn)城市建設(shè)有序發(fā)展，提高土地集約利用率5）有利于改善房地房地產(chǎn)投資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展3、土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地資源配置合理性評(píng)價(jià)因素衡量土地資源是否合理配置，可以從以下(yxi)四維空間系列反映出來:1

10、)、時(shí)間(shjin)維-定時(shí)角度根據(jù)和諧社會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備制度的新要求之一:資源在代際間配置的公平性，需要考察土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地資源在時(shí)間維度下的配置合理性。這是對(duì)土地儲(chǔ)備制度對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響(yngxing)的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)。選擇人口用地增長彈性、投入與用地增長彈性、產(chǎn)出與土地增長彈性三個(gè)評(píng)價(jià)要索。2)、平面維-定性定量角度根據(jù)和諧社會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備制度的要求之一實(shí)現(xiàn)土地資源在用途上的合理配置，需要考察土地利用數(shù)量結(jié)構(gòu)的合理性。選擇道路廣場用地比例、住宅用地比例、工業(yè)用地比例和綠化率作為評(píng)價(jià)因素。 3)平面維定點(diǎn)角度 根據(jù)和諧社會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備制度的要求之一實(shí)現(xiàn)土地資源在空間上的合理布局，需要考察土地利用空間

11、布局的合理性?？臻g布局上的合理性在經(jīng)濟(jì)上表現(xiàn)為最佳的投入產(chǎn)出效益。選擇地均GDP、固定資產(chǎn)投入產(chǎn)出比作為評(píng)價(jià)因素。 4)、空間維定-定量角度根據(jù)和諧社會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備制度的要求之一實(shí)現(xiàn)土地資源在空間上的合理布局，還需要考察土地在垂直空間的利用強(qiáng)度。選擇房屋空置率、城市容積率、工業(yè)用地容積率、住宅用地容積率和綜合用地容積率作為評(píng)價(jià)因素。由于本評(píng)價(jià)是一個(gè)實(shí)施政策后影響評(píng)價(jià)，需要時(shí)間作為序列，進(jìn)行動(dòng)態(tài)的考察。因此選取以上所有評(píng)價(jià)因素的年度變化作為考察土地儲(chǔ)備制度對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響的要素。第六章 我國城市土地儲(chǔ)備的制度缺陷分析詳細(xì)論述我國城市土地儲(chǔ)備的制度缺陷分析城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位不明確 現(xiàn)行城市儲(chǔ)備

12、土地的供應(yīng)方式存在嚴(yán)重的弊端 城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的法律支撐條件還不完善 盡管實(shí)施城市土地儲(chǔ)備制度具有堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，但城市土地儲(chǔ)備本身卻缺少明確的法律規(guī)土地收購性質(zhì)及價(jià)格內(nèi)涵不明確城市士地儲(chǔ)備中的融資問題 1.政府財(cái)政撥款 2.商業(yè)銀行貨款 3.留用的土地轉(zhuǎn)讓增量收入土地置換 5.土地預(yù)出讓問題：1、融資渠道較為單一2、融資成本較大，期限較短3.融資風(fēng)險(xiǎn)較高6)我國土地儲(chǔ)備制度存在的其他幾個(gè)方面缺陷 一、政府高度壟斷土地一級(jí)市場，有可能導(dǎo)致土地供需失衡 二、儲(chǔ)備土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡合理，儲(chǔ)備土地的取得難度較大三、多頭供地仍然存在，協(xié)議出讓尚未杜絕 四、土地儲(chǔ)備制度引發(fā)了房產(chǎn)炒作，引起了房價(jià)暴漲五、土

13、地儲(chǔ)備工作人員整體素質(zhì)不高，專業(yè)人才奇缺六、城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)作缺乏相關(guān)部門的積極配合和支持第七章 建立政府授權(quán)監(jiān)督下的城市土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制1、建立政府授權(quán)監(jiān)督(jind)下的城市土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制的必要性 土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性決定必須建立政府授權(quán)(shuqun)監(jiān)督下的城市土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制。 政府掌握土地的一級(jí)供應(yīng)可以在更大程度上保證(bozhng)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的實(shí)施。 建立政府授權(quán)監(jiān)督下城市土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制能夠從整體上提高土地資源的利用效率。 建立政府授權(quán)監(jiān)督下的城市土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制能夠保證土地儲(chǔ)備運(yùn)作的高效率。 第八章 城市儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式的創(chuàng)新1、為何要對(duì)城市儲(chǔ)備土地進(jìn)行

14、創(chuàng)新？如何創(chuàng)新 城市土地儲(chǔ)備制度實(shí)施以后，我國城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的“招、拍、掛”出讓方式。相對(duì)城市土地有償使用制度改革之初的出讓方式而言有了很大的進(jìn)步，但是，因?yàn)檎袠?biāo)、拍賣和掛牌這種市場交易行為本身片面追求出讓價(jià)格指標(biāo)的規(guī)則設(shè)計(jì)，導(dǎo)致目前的這種出讓方式自身存在制度缺陷，使在實(shí)際操作中，土地使用權(quán)的出讓價(jià)格不斷上升，并隨之帶來了一系列的負(fù)面效應(yīng)。要改變城市儲(chǔ)備土地供應(yīng)的這些負(fù)面效應(yīng)，.顯然必須對(duì)土地的供應(yīng)方式進(jìn)行改革和創(chuàng)新。 2、新的土地出讓方式的運(yùn)行模型及運(yùn)行機(jī)制 項(xiàng)目分解商務(wù)標(biāo)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是投標(biāo)者的開價(jià)，專家參考城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)擬出讓土地的區(qū)位、面積、地質(zhì)、地勢、形狀，交通因素，環(huán)境因素等，

15、設(shè)定出讓最低價(jià)Q1和最高價(jià)Q2，則合理的投標(biāo)價(jià)格區(qū)間即被設(shè)定為Q1，Q2。技術(shù)標(biāo)的評(píng)價(jià)指標(biāo)(criterion)有C1，C2，C3，.Cn，各評(píng)價(jià)指標(biāo)所占比例(proportion)分別為p1,p2,p3,，pn(p1+p2+p3+pn=1)。商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)在總評(píng)定中所占的比例分別為P,P(P+P=1)。 投標(biāo) 假設(shè)有M個(gè)投標(biāo)人投標(biāo)，根據(jù)法律規(guī)定，如果M=3，招標(biāo)有效。商務(wù)標(biāo)的評(píng)標(biāo)直接否決開價(jià)不在投標(biāo)價(jià)格區(qū)間Q1，Q2的投標(biāo)。對(duì)在投標(biāo)價(jià)格區(qū)間的M個(gè)投標(biāo)，專家按照一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，遵循“開價(jià)越高，評(píng)定越優(yōu)”的原則進(jìn)行評(píng)分，評(píng)出各個(gè)投標(biāo)的商務(wù)標(biāo)評(píng)分S1，S2，S3，Sm。技術(shù)標(biāo)的評(píng)標(biāo)分別評(píng)定各個(gè)技術(shù)

16、標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)。獲得各技術(shù)投標(biāo)書的多個(gè)單技術(shù)指標(biāo)評(píng)分加權(quán)計(jì)一算各個(gè)技術(shù)投標(biāo)書的總技術(shù)標(biāo)評(píng)分 最后兩項(xiàng)投標(biāo)的綜合評(píng)分a）直接否決商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)不符合要求的投標(biāo)人的標(biāo)書，剩余M個(gè)合格投標(biāo)人。b）評(píng)定各投標(biāo)人兩項(xiàng)標(biāo)書的綜合評(píng)分(Z) 定標(biāo)3、以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的適用范圍普通商品住宅用途(yngt)土地使用權(quán)的出讓 對(duì)于普通商品住宅用途土地(td)使用權(quán)的出讓，如果出讓地價(jià)過分偏高，將導(dǎo)致房價(jià)抬升，最終影響到購房者的利益，這違背了改善城市居民住房條件這一城市土地儲(chǔ)備制度建立和實(shí)施的初衷。因此，在住宅用地供應(yīng)時(shí)，住宅項(xiàng)目招標(biāo)中商務(wù)標(biāo)中的最高價(jià)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)合理，不應(yīng)過高。另外，因?yàn)樽≌玫嘏c居民活動(dòng)

17、的關(guān)系密切，在技術(shù)標(biāo)中，外觀、環(huán)保和節(jié)能等因素應(yīng)當(dāng)予以重視，這些評(píng)價(jià)指標(biāo)在技術(shù)標(biāo)中所占比例也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)設(shè)定的較大一些。工業(yè)用途儲(chǔ)備(chbi)土地的供應(yīng) 對(duì)于工業(yè)用途儲(chǔ)備土地的供應(yīng)，也應(yīng)采用招標(biāo)的方式。此時(shí)，不僅商務(wù)標(biāo)中最高價(jià)要結(jié)合工業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)出水平和國家與地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策合理設(shè)定，而且還要結(jié)合工業(yè)項(xiàng)目自身生產(chǎn)流程對(duì)區(qū)位布置的要求，以及工業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的特征設(shè)定技術(shù)標(biāo)。同時(shí)，商務(wù)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)的權(quán)比要合理。 商業(yè)等經(jīng)營性用途土地使用權(quán)的供應(yīng) 對(duì)于商業(yè)等經(jīng)營性用途土地使用權(quán)的供應(yīng)，城市政府可以放手讓市場來調(diào)節(jié)出讓價(jià)格。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在商業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，可以將商務(wù)標(biāo)中的最高價(jià)設(shè)定得相對(duì)大一些，

18、甚至可以設(shè)定為無窮大即不設(shè)最高價(jià)。在技術(shù)標(biāo)中，則應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮環(huán)境保護(hù)、交通組織、城市景觀等指標(biāo)。而且在一定的情況一下，也可以將技術(shù)標(biāo)的權(quán)重設(shè)定為零，即只考慮商務(wù)標(biāo)的內(nèi)容。 第九章一、我國城市土地儲(chǔ)備引入公眾參與的必要性(一)缺乏公眾參與，土地儲(chǔ)備無法克服政府的職能缺陷 （二）缺乏公眾參與，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)容易偏離土地儲(chǔ)備政策的目標(biāo) （三）缺乏公眾參與，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備資金來源單一 （四）缺乏公眾參與，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非理性圈地行為的發(fā)生 （五）缺乏公眾參與，導(dǎo)致“尋租”行為屢禁不止 二、公眾參與城市土地儲(chǔ)備的途徑 （一）設(shè)立土地儲(chǔ)備決策委員會(huì)，嚴(yán)防政府和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)偏離預(yù)定目標(biāo)（二）積極引導(dǎo)公眾參與

19、儲(chǔ)備土地的開發(fā)和利用 (三）實(shí)行政府和企業(yè)合作儲(chǔ)備土地 (四)引導(dǎo)公眾參與土地儲(chǔ)備資金的籌集（五）建立合理的監(jiān)督體制，引導(dǎo)公眾參與對(duì)土地儲(chǔ)備的監(jiān)督第十章 如何(rh)科學(xué)界定土地收購價(jià)格的內(nèi)涵(nihn)和利益分配機(jī)制 A 科學(xué)界定土地使用權(quán)內(nèi)涵(nihn)是合理分配土地收益的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上明確對(duì)原土地所有者的補(bǔ)償性質(zhì)、補(bǔ)償依據(jù)等。B 從目前我國土地產(chǎn)權(quán)體系分析，直接影響土地收購價(jià)格內(nèi)涵構(gòu)成界定的權(quán)利主要包括:土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地處置權(quán)和土地發(fā)展權(quán)。 1、土地所有權(quán)憲法明確規(guī)定我國實(shí)行社會(huì)主義公有制，城市范圍內(nèi)土地歸國家所有，任何個(gè)人和集體都不擁有城市范圍內(nèi)土地的所有權(quán)，顯然土地收購

20、價(jià)格內(nèi)涵不包括土地所有權(quán)價(jià)格; 2、土地使用權(quán)土地使用權(quán)指土地使用者按照土地出讓合同或劃撥文件的使用條件規(guī)定對(duì)對(duì)一定的土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利， 3、土地處置權(quán)土地處置權(quán)包括最終處置權(quán)、出讓和劃撥權(quán)、用地約束調(diào)整權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)和繼承權(quán)等土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)是指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價(jià)格。C 土地收購價(jià)格內(nèi)涵還包括因土地所有者、使用者的貢獻(xiàn)使土地增值的增值收益。土地增值的原因包括五個(gè)方面：(1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致土地利用效率提高及土地需求量增大造成地價(jià)上漲。（增值應(yīng)為全社會(huì)公共所有）(2)人口增加導(dǎo)致土地利用集約化程度提高及需求量增大造成地價(jià)上漲。（增值應(yīng)為全社會(huì)公共所有）

21、(3)對(duì)城市華礎(chǔ)設(shè)施如交通、供電、供水、通訊和公共設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、文化及商業(yè)設(shè)施等投資，使各類城市用地更符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，土地開發(fā)利用能獲得更高的開發(fā)收益，從而導(dǎo)致地價(jià)支付能力增強(qiáng)、地價(jià)上漲。（增值應(yīng)為地方政府所有）(4)由于城市規(guī)劃變化，使土地利用條件發(fā)生改變，在變化方向上有利于土地高度利用時(shí)，地價(jià)將上漲，并且可能產(chǎn)生價(jià)格數(shù)倍至數(shù)十倍的變化。如在相似經(jīng)濟(jì)區(qū)位下，土地價(jià)值與土地利用方式之間的關(guān)系是:商業(yè)居住工業(yè)耕地農(nóng)用地荒地。（增值應(yīng)為地方政府所有）（5）土地使用者對(duì)土地進(jìn)行資金和勞動(dòng)力投入，把物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)凝結(jié)在土地中，增加土地效用的同時(shí)也使土地增值。（增值應(yīng)為土地使用者所有）D 土

22、地收購價(jià)格的內(nèi)涵應(yīng)是與原土地使用者對(duì)被收購?fù)恋負(fù)碛械臋?quán)利和利益一致的土地經(jīng)營權(quán)或處置權(quán)價(jià)格，也即是對(duì)應(yīng)于原土地用途的價(jià)格.E 價(jià)格內(nèi)涵構(gòu)成中不包括土地發(fā)展權(quán)價(jià)格及地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)，職工或用戶安置費(fèi)，企業(yè)異地經(jīng)營建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用。F 在城市土地儲(chǔ)備過程中，制定科學(xué)合理的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?？身樌瓿赏恋卣髻?、回收工作，降低土地儲(chǔ)備成本，保質(zhì)、按期將土地推向市場。 G 城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營制度后，客觀上土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，出現(xiàn)兩個(gè)(lin )產(chǎn)權(quán)主體-土地(td)所有者和土地使用者。H 此時(shí)(c sh)利益分配格局是:土地所有者獲得地租或地價(jià)，土地使用者獲得土地市場經(jīng)營的平均利潤、土地市場風(fēng)險(xiǎn)收益和生產(chǎn)經(jīng)營的平均利潤。I 具體確定城市