1、 物業(yè)管理培訓(xùn)課程物業(yè)管理培訓(xùn)課程 新項(xiàng)目接管驗(yàn)收常識(shí)新項(xiàng)目接管驗(yàn)收常識(shí)演講：肖智華 課程提綱第一部分： 早期介入；第二部分： 物業(yè)的承接查驗(yàn)；第三部分： 有效溝通；第一部分 早期介入 目錄一、早期介入的必要性二、早期介入的作用三、早期介入的內(nèi)容 第一節(jié)：早期介入的必要性A、物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的問題； 物業(yè)建設(shè)和銷售過程中，建設(shè)項(xiàng)目由于多種原因往往會(huì)存在一些問題，主要表現(xiàn)在：1）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工安裝存在問題，如設(shè)備配置不當(dāng)、停車位不足、物業(yè)工程缺陷等；（目前我們公司的配套建設(shè)方面尤其突出）2）建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等；3）工程質(zhì)量保修和工程遺留

2、問題處理不及時(shí)；4）建設(shè)單位從自身利益的考慮，將部分開發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；5）建設(shè)單位在售樓房時(shí)向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等； B B、早期介入的必要性、早期介入的必要性 在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏

3、洞，避處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使免或減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)投入使用后，物房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。第二節(jié)第二節(jié) 早期介入的作用早期介入的作用1 1優(yōu)化設(shè)計(jì)；優(yōu)化設(shè)計(jì)；2 2有助于提高工程質(zhì)量；有助于提高工程質(zhì)量；3 3有利于了解物業(yè)情況；有利于了解物業(yè)情況；4 4為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備；為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備；5 5有助于提高建設(shè)單位的開

4、發(fā)效益有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益； 第三節(jié)第三節(jié) 早期介入的內(nèi)容早期介入的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：1 1內(nèi)容：內(nèi)容：1.1 1.1 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局，功能提出改進(jìn)建議；如下圖就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局，功能提出改進(jìn)建議；如下圖1.2 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；1.3 提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、造型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見； 1.4 1.4 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè) 置要求等提出意見；置要求等提出意見； 前期介入主要跟進(jìn)區(qū)域內(nèi)各系統(tǒng)項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)和前期介入主要跟進(jìn)區(qū)域內(nèi)各系統(tǒng)項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)和使

5、用合理性，提出優(yōu)化方案；設(shè)備設(shè)施安裝質(zhì)量全程使用合理性，提出優(yōu)化方案；設(shè)備設(shè)施安裝質(zhì)量全程監(jiān)督及完工后協(xié)助行政單位對(duì)整體工程的竣工綜合驗(yàn)監(jiān)督及完工后協(xié)助行政單位對(duì)整體工程的竣工綜合驗(yàn)收收如：土建系統(tǒng)：基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修如：土建系統(tǒng)：基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修 物業(yè)主要配套設(shè)施：樓宇房屋、管理辦事處、物業(yè)主要配套設(shè)施：樓宇房屋、管理辦事處、會(huì)所、泳池、車場(chǎng)、銀行、文娛設(shè)施、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、商會(huì)所、泳池、車場(chǎng)、銀行、文娛設(shè)施、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、商店、園林景觀店、園林景觀 機(jī)電系統(tǒng)：供電、供水、供氣、供冷（熱）照明系統(tǒng)、機(jī)電系統(tǒng)：供電、供水、供氣、供冷（熱）照明系統(tǒng)、安防技防、智能化管理等安防技防、智能化管理等 2方法與

6、要點(diǎn)：2.1 參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見或建議；2.2 幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)或從使用維護(hù)等角度上對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，使項(xiàng)目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進(jìn)項(xiàng)目的成功，降低風(fēng)險(xiǎn)。2.3 從確定的目標(biāo)客戶的角度考利問題；2.4 對(duì)于分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于共用配套設(shè)施和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見； 第二部分 物業(yè)的承接查驗(yàn)?zāi)磕?錄錄前言前言一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容四、毛坯驗(yàn)

7、收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法五、驗(yàn)收使用的表格五、驗(yàn)收使用的表格六、公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收六、公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收七、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理七、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理 前言前言 做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會(huì)管理業(yè)主的物業(yè)，做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會(huì)管理業(yè)主的物業(yè)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還要會(huì)在空置房移交、為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還要會(huì)在空置房移交、驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題找出不足。最終將一流品質(zhì)的驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題找出不足。最終將一流品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。房屋移交給入伙的業(yè)主。 那么如何進(jìn)行空置房及設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收呢？在那么如何進(jìn)行空置房及設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收呢？在驗(yàn)收時(shí)要注意哪些事項(xiàng)，下面和

8、大家一起討論驗(yàn)收時(shí)要注意哪些事項(xiàng)，下面和大家一起討論學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)。 一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時(shí)以物業(yè)主體接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時(shí)以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。物業(yè)管結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收是指在政府部門和開發(fā)建設(shè)單位對(duì)施工單理企業(yè)接管驗(yàn)收是指在政府部門和開發(fā)建設(shè)單位對(duì)施工單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收（俗稱內(nèi)部驗(yàn)收）位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收（俗稱內(nèi)部驗(yàn)收）一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收通過接管有關(guān)物通過接管有關(guān)物業(yè)文件資料，可業(yè)文件資料，可以摸清物業(yè)的

9、性以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，排好各項(xiàng)管理，充分發(fā)揮社會(huì)化充分發(fā)揮社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)化的管理優(yōu)勢(shì)。促使開發(fā)企業(yè)促使開發(fā)企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，達(dá)計(jì)和建設(shè)，達(dá)到工程質(zhì)量要到工程質(zhì)量要求，減少日常求，減少日常管理過程維修管理過程維修養(yǎng)護(hù)工作量。養(yǎng)護(hù)工作量。通過接管驗(yàn)收通過接管驗(yàn)收和接管合同的和接管合同的 簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上移，在法律上界定清楚各自界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利的義務(wù)和權(quán)利。二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的

10、區(qū)別別竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收兩者的區(qū)別主要有以下三方面：竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收兩者的區(qū)別主要有以下三方面：u性質(zhì)不同性質(zhì)不同 u階段作用不同階段作用不同u驗(yàn)收主體不同驗(yàn)收主體不同二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別u 性質(zhì)不同性質(zhì)不同 竣工驗(yàn)收是政府行為，任何建設(shè)工程竣工驗(yàn)收是政府行為，任何建設(shè)工程的驗(yàn)收由政府行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)的驗(yàn)收由政府行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)收小組對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)收小組對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)和質(zhì)量評(píng)定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等）理公司等） 接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公接管驗(yàn)

11、收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對(duì)委托的物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對(duì)委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別階段作用不同階段作用不同 竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交的過程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理的過程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程。單位移交物業(yè)的過程。 竣工驗(yàn)收合格后標(biāo)志著物業(yè)可以交付竣工驗(yàn)收合格后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用，接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)正使用，接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著

12、物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。式進(jìn)入使用階段。 二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別u驗(yàn)收主體不同驗(yàn)收主體不同 竣工驗(yàn)收：竣工驗(yàn)收： 接管驗(yàn)收：接管驗(yàn)收：三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容竣工驗(yàn)收和接管我該竣工驗(yàn)收和接管我該做些什么？做些什做些什么？做些什么么做些什么！做些什么！ 物業(yè)的查驗(yàn)方式：1、觀感查驗(yàn)：是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查。一般采用目視、觸摸等方式進(jìn)行；2、使用查驗(yàn)：通過啟用直接檢驗(yàn)安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等；3、檢測(cè)查驗(yàn)：通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量是否符合質(zhì)量；4、試驗(yàn)查驗(yàn)：通過必要的試驗(yàn)方式（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)

13、試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能；三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1991年建設(shè)部發(fā)布的） 主體結(jié)構(gòu)、 屋面和樓地面、 裝修、 電氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、 智能化等附屬工程及其他 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn) 危險(xiǎn)和損壞問題的處理三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： a)a)項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)資料；項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)資料； b)b)規(guī)劃許可證；規(guī)劃許可證； c)c)投資許可證；投資許可證； d)d)土地使用合同（產(chǎn)權(quán)證明）；土地使用合同（產(chǎn)權(quán)證明）； e)e)建筑開工許可證；建筑開工許可證； f)f)用地紅線圖；用地紅線圖；三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容施工設(shè)計(jì)

14、資料：施工設(shè)計(jì)資料： a) 地質(zhì)報(bào)告書； b) 全套設(shè)計(jì)圖紙； c) 圖紙會(huì)審記錄；d) 設(shè)計(jì)變更通知單； e) 工程預(yù)決算報(bào)告書；f) 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； g) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄；h) 沉降觀測(cè)記錄；i) 其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容三、接管驗(yàn)收主要內(nèi)容綜合竣工驗(yàn)收資料：綜合竣工驗(yàn)收資料： a) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； b) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書； c) 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證； d) 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證； e) 供水合同； f) 供電協(xié)議書、許可證； g) 供氣協(xié)議書、許可

15、證； h) 有線電視合格證； i) 通信設(shè)施合格證； j) 電梯準(zhǔn)用證；三、接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)交資料三、接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)交資料機(jī)電設(shè)備資料機(jī)電設(shè)備資料 a)機(jī)電設(shè)備出廠合格證； b)機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求有中文）； c)機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； d)施工、采購(gòu)合同保修條款收集； e)設(shè)備報(bào)修卡、保修協(xié)議。 四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法1 1、墻面的驗(yàn)收、墻面的驗(yàn)收 u對(duì)墻面的驗(yàn)收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫，空對(duì)墻面的驗(yàn)收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫，空鼓，露網(wǎng)等現(xiàn)象。鼓，露網(wǎng)等現(xiàn)象。u如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見的裂縫是風(fēng)裂，如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見的

16、裂縫是風(fēng)裂，其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因，其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因，主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、濕收縮。濕收縮。u空鼓、露網(wǎng)則是粉墻時(shí)簿、厚不均，灑水時(shí)不均勻造成空鼓、露網(wǎng)則是粉墻時(shí)簿、厚不均，灑水時(shí)不均勻造成的，于墻體本身質(zhì)量，沒有任何聯(lián)系。的，于墻體本身質(zhì)量，沒有任何聯(lián)系。四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法處理方法：處理方法：如果裂縫、空鼓面積比較大，則由施工單位打掉重粉。如果裂縫、空鼓面積比較大，則由施工單位打掉重粉。如果只有細(xì)小的裂縫，而沒有空鼓

17、，待業(yè)主在進(jìn)行精如果只有細(xì)小的裂縫，而沒有空鼓，待業(yè)主在進(jìn)行精裝修時(shí)抹二遍膩?zhàn)蛹纯上?。裝修時(shí)抹二遍膩?zhàn)蛹纯上?。四、毛坯?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法2 2、墻面的陰、陽角驗(yàn)收、墻面的陰、陽角驗(yàn)收 對(duì)墻面的各個(gè)垂直拐角、水平平行角，用目測(cè)對(duì)墻面的各個(gè)垂直拐角、水平平行角，用目測(cè)的方法進(jìn)行觀測(cè)，檢查陰、陽角處是否不平整的方法進(jìn)行觀測(cè)，檢查陰、陽角處是否不平整或波浪不平?；虿ɡ瞬黄健?處理方法處理方法: : 要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。 四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法3 3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗(yàn)收、梁、柱與墻體之間裂

18、縫的驗(yàn)收 因?yàn)檎麄€(gè)樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體則是待框因?yàn)檎麄€(gè)樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體則是待框架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。合部出現(xiàn)裂縫。 常見的裂縫有兩個(gè)部位常見的裂縫有兩個(gè)部位: : 一是梁和墻體之間的裂縫一是梁和墻體之間的裂縫 二是柱和墻體之間的裂縫二是柱和墻體之間的裂縫 四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法二個(gè)部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造的柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的，不存在質(zhì)量問題，更不是墻基下沉而造的。處理方法：處理方法：將裂縫處割開，重鋪金屬網(wǎng)或布

19、網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重粉即可消除。 四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法4 4、樓板的驗(yàn)收、樓板的驗(yàn)收 u仔細(xì)觀看室內(nèi)地面上，是否有不同規(guī)則裂縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專用小錘進(jìn)行敲打，聽聽是否有空殼的聲音。u如果正常，沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風(fēng)裂.如有異常響聲，說明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在,根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問題。否則需重新處理。四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 處理方法：處理方法：順著開裂，空殼的方向割開重新做找平層即可。同時(shí)地面應(yīng)光潔，不能起砂。5 5、頂棚的驗(yàn)收、頂棚的驗(yàn)收 對(duì)頂棚的驗(yàn)收，也是要看有無裂縫，空殼等現(xiàn)象，

20、如果兩者現(xiàn)象都不存在，又無波浪，不平整的現(xiàn)象，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是順平就可以了。四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法、進(jìn)戶門的驗(yàn)收、進(jìn)戶門的驗(yàn)收 對(duì)門的驗(yàn)收要看門的四周密實(shí)度是否合適，開啟、關(guān)閉對(duì)門的驗(yàn)收要看門的四周密實(shí)度是否合適，開啟、關(guān)閉是否順暢，表面有保護(hù)模無劃花，關(guān)門以后縫隙不能過是否順暢，表面有保護(hù)模無劃花，關(guān)門以后縫隙不能過大，也不能太小。鑰匙開啟自如，關(guān)、開門無異常響聲。大，也不能太小。鑰匙開啟自如，關(guān)、開門無異常響聲。 處理方法：處理方法： 門的密實(shí)度不好，需重新填充、加固，關(guān)、開門不順暢門的密實(shí)度不好，需重新填充、加固，關(guān)、開門不順暢或門隙過大或過小，則要調(diào)整門的鉸鏈

21、、墊鐵，達(dá)到標(biāo)或門隙過大或過小，則要調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。準(zhǔn)要求。 鑰匙開起不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，使其到位。鑰匙開起不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，使其到位。門有響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機(jī)油。門有響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機(jī)油。四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法、窗的驗(yàn)收、窗的驗(yàn)收u要看窗的邊框無劃花，四周邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，要仔細(xì)檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。u推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整，密實(shí)防水膠打的均勻程度如何。 四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方

22、法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 處理方法：處理方法：推拉門、窗的四周密實(shí)度不好，要重新填實(shí)，加固邊框。窗框、門框處有異種變色，說明有滲漏現(xiàn)象，要重新打膠、粉墻達(dá)到不漏程度。玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。壓條不平整，防水膠不均，要將壓條拆除重新再做，以達(dá)到防水的效果。 四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法、窗的驗(yàn)收、窗的驗(yàn)收u要看窗的邊框無劃花，四周邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，要仔細(xì)檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。u推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整，密實(shí)防水膠打的均勻程度如何。 四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理

23、方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法、上、下水的驗(yàn)收、上、下水的驗(yàn)收 檢查上水時(shí)，可將水閥打開檢查各個(gè)管子接頭處有無滴水，滲水現(xiàn)象。檢查下水時(shí)，可將水龍頭打開觀察地漏下水是否流暢，無冒泡緩慢現(xiàn)象。 處理方法：處理方法： 上水管接頭如有滴水、滲水，則說明熔焊的不牢，則要割去原接頭，重新焊接，達(dá)到不滴不漏。 下水如果不順暢則說明地漏被異物堵塞，則要及時(shí)疏通。四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法、電的驗(yàn)收、電的驗(yàn)收對(duì)電的驗(yàn)收，要先看室內(nèi)配電盤開關(guān)板、插座板有無損壞，對(duì)電的驗(yàn)收，要先看室內(nèi)配電盤開關(guān)板、插座板有無損壞，安裝是否牢固、順直，過墻線路應(yīng)有導(dǎo)管，連接點(diǎn)必須緊安裝是否牢固、順直，過墻

24、線路應(yīng)有導(dǎo)管，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。再由施工單位的電工將事先準(zhǔn)備好的插頭，插入插座板逐再由施工單位的電工將事先準(zhǔn)備好的插頭，插入插座板逐個(gè)檢查線路是否正常個(gè)檢查線路是否正常。處理方法：處理方法： 如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)損壞配件，線頭連接如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)損壞配件，線頭連接處，安裝位置進(jìn)行更換、緊固、調(diào)整。處，安裝位置進(jìn)行更換、緊固、調(diào)整。 四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法1010、衛(wèi)生間的驗(yàn)收、衛(wèi)生間的驗(yàn)收 衛(wèi)生間的驗(yàn)收是整個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)中最為重要的一點(diǎn)，因?yàn)樾l(wèi)生間的地面在施工過程中已

25、做防水層，但如做的不好將會(huì)發(fā)生滲漏現(xiàn)象。 驗(yàn)收方法：驗(yàn)收方法： 在驗(yàn)收的前一天通知施工單位，用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上，放水至23公分，待24小時(shí)以后，到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周、風(fēng)道周圍，上、下水管壁接合處是否有滲漏、滴水等現(xiàn)象。四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法處理方法：處理方法：如果出現(xiàn)上述情況之一的，可將漏水處鑿開，如果出現(xiàn)上述情況之一的，可將漏水處鑿開，用特殊的防水材料用特殊的防水材料( (堵漏王堵漏王) )滲膠，注入漏水處滲膠，注入漏水處待待2424小時(shí)以后，再進(jìn)行養(yǎng)水實(shí)驗(yàn)，達(dá)到要求就小時(shí)以后，再進(jìn)行養(yǎng)水實(shí)驗(yàn)，達(dá)到要求就可以了?？梢粤?。五、驗(yàn)收時(shí)使用的表格五、驗(yàn)收時(shí)使

26、用的表格 樓房驗(yàn)收單樓房驗(yàn)收單 工程工程維修聯(lián)維修聯(lián)系單系單 B 物業(yè)的查驗(yàn)方式：1、觀感查驗(yàn)：是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查。一般采用目視、觸摸等方式進(jìn)行；2、使用查驗(yàn)：通過啟用直接檢驗(yàn)安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等；3、檢測(cè)查驗(yàn)：通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量是否符合質(zhì)量；4、試驗(yàn)查驗(yàn)：通過必要的試驗(yàn)方式（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能；六、公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收六、公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收1.1.樓宇本體硬件設(shè)施：樓宇本體硬件設(shè)施： 主體結(jié)構(gòu)、樓地面面層及基層、內(nèi)墻面、頂棚、衛(wèi)生間及陽臺(tái)地面、門及窗、樓梯及扶手、木裝修工程、飾面及油漆、電器插座、

27、有線電視、開關(guān)、燈具、水表、電表、燃?xì)獗?、衛(wèi)生潔具、給排水設(shè)備設(shè)施、門鈴及對(duì)講電話等。2. 2. 公共配套設(shè)施：公共配套設(shè)施： 天臺(tái)、散水坡、避雷設(shè)施、路燈及裝飾燈、綠化、道路、室外消火栓、樓宇標(biāo)志、垃圾站、停車場(chǎng)、溝井、護(hù)坡及擋土墻、臺(tái)階及踏步、水池及水箱、招牌及廣告牌樓棟、房號(hào)、車場(chǎng)、園林標(biāo)識(shí)等。六、公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收六、公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收3 3、設(shè)備及相關(guān)配套：、設(shè)備及相關(guān)配套： 供配電（配電柜、發(fā)電機(jī)、一戶一表及線路等）、給供配電（配電柜、發(fā)電機(jī)、一戶一表及線路等）、給排水（水泵房設(shè)備、水池水箱、閥門、排污系統(tǒng)、一排水（水泵房設(shè)備、水池水箱、閥門、排污系統(tǒng)、一戶一表等）、電梯、消防（電消防、水消防）、弱電戶一表等）、電梯、消防（電消防、水消防）、弱電智能化（門禁、可視對(duì)講、閉路監(jiān)控、巡更、信息發(fā)智能化（門禁、可視對(duì)講、閉路監(jiān)控、巡更、信息發(fā)布、車場(chǎng)道閘、周界紅外、電話網(wǎng)絡(luò)、有線電視、手布、車場(chǎng)道閘、周界紅外、電話網(wǎng)絡(luò)、有線電視、手機(jī)信號(hào)覆蓋）、燃?xì)庀到y(tǒng)等機(jī)信號(hào)覆蓋）、燃?xì)庀到y(tǒng)等三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理1、收集整理存在問題；2、處理方法： 工程質(zhì)量問題整理出來后，有建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過程中，在提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。 從發(fā)生原因和