1、物業(yè)管理物業(yè)管理第八章 物業(yè)基礎(chǔ)管理第一部分第二部分房屋維修管理設(shè)備維修管理n物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)？物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)？n【專案簡介】某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當，而使自家的保險絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點較遠，且收費不高，故答復(fù)業(yè)主：“你反正一樣要交錢，就近找個人修修算了。再說自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負責?！薄痉治鼋獯稹繙康匚铮?997）954號文關(guān)于上海市居住物業(yè)管理條例有關(guān)條文的應(yīng)用解釋中規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修

2、單位報修。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理?！薄拔飿I(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的，應(yīng)在24小時內(nèi)修理?！北景钢校ｋU絲燒斷雖是家用電器使用不當引起，但屬因室內(nèi)線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項目。物業(yè)公司在接到居民報修后，應(yīng)該在2小時內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理，24小時內(nèi)修復(fù)。自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，應(yīng)由業(yè)主承擔。n精誠所至業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦n某大廈16條雨水干管垂直貫穿325層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配

3、合。一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被住戶拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。住戶認為管道清淤總是折騰她家，強調(diào)管理處應(yīng)當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。 主任聞訊立即來到該住戶家（主任亦招之即來，起碼讓其心動，若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿），在誠懇地聽完住戶的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意之后，首先和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進行一勞永逸的改造，但囿于經(jīng)濟原因短期難以實施（住戶的要求并不為過，管理處的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了）；然后詳細交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承

4、諾一定做到既快又凈。 精誠所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該住戶轉(zhuǎn)變了態(tài)度，欣然同意馬上予以積極配合，當日下午，清淤工作順利展開。 點評：說服業(yè)主用戶有時是相當艱難的，既需要誠心，又需要足夠的耐心。三次五次談不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厭其煩地談下去，相信絕大多數(shù)還是通情達理的。精誠所至，金石為開。 2022-3-3151、了解物業(yè)管理所涉及的房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施的種類 2、掌握屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施正常運行和日常養(yǎng)護應(yīng)注意的基本要求 3、重點掌握房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施日常運行和養(yǎng)護的技術(shù)要點學習目的與要求學習目的與要求第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理設(shè)備管理 一、物業(yè)設(shè)備的概念及

5、分類一、物業(yè)設(shè)備的概念及分類概念概念是指附屬于建筑物的各類設(shè)備的總稱。它是發(fā)揮物業(yè)功能、實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。分類分類衛(wèi)生設(shè)備供水設(shè)備，如供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)、等；排水設(shè)備，如排水管道系統(tǒng)、通風管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管、污水處理設(shè)施等；熱水供應(yīng)設(shè)備，如熱水表、加熱器、供應(yīng)熱水管道、冷水箱等；消防設(shè)備，如供水箱、滅火機、消防泵等；燃氣設(shè)備，如廚房設(shè)備、燃氣設(shè)備等；供暖、制冷和通風設(shè)備系統(tǒng)。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理設(shè)備管理 一、物業(yè)設(shè)備的概念及分類一、物業(yè)設(shè)備的概念及分類分類分類2. 電氣工程設(shè)備具體包括：供配電設(shè)備，如變壓器、配電房內(nèi)設(shè)備、樓層配電箱、電表、

6、總開關(guān)、弱電設(shè)備，如公用天線電視設(shè)備、通訊設(shè)備、有線電視設(shè)備、廣播設(shè)備等；運輸設(shè)備，如電梯、自動扶梯等；防雷設(shè)備，如避雷針、避雷網(wǎng)等。 一、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成供電設(shè)備：變壓器室內(nèi)設(shè)備、配電房室內(nèi)設(shè)備、發(fā)電機組、供電線路、樓層配電箱弱電設(shè)備：廣播設(shè)備、通訊設(shè)備、公用天線設(shè)備、自動監(jiān)控設(shè)備、報警系統(tǒng)及電腦設(shè)備避雷設(shè)備：接閃器、引下線、接地線。分類：針式、帶式室內(nèi)運輸設(shè)備：室內(nèi)運輸設(shè)備：電梯、自動扶梯。電梯、自動扶梯。構(gòu)成：電梯房、構(gòu)成：電梯房、轎廂、井道轎廂、井道供水設(shè)備：供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)按照用途可分為生產(chǎn)用水、生活用水和消防用水 排水設(shè)備 ：包括排水管道、通風管道、清通設(shè)備、

7、抽升設(shè)備、室外排水管道等。房屋的排水管道可分為生活污水管道、工業(yè)廢水管道、室內(nèi)雨水管道，供暖設(shè)備：熱水供暖和蒸汽供暖設(shè)備 通風機、排氣管以及一些凈化除塵設(shè)備等。 使用時間的不同分類日常使用設(shè)備：給排水、供電、燃氣、電梯緊急使用設(shè)備：消防、自動報警設(shè)備季節(jié)使用設(shè)備：供暖、供冷設(shè)備一、物業(yè)設(shè)備管理的方式及組成 有分散管理和集中的專業(yè)化管理方式；由維修管理部分和運行管理部分組成二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、基礎(chǔ)資料管理（1）物業(yè)設(shè)備原始資料檔案管理。（2）重要設(shè)備維修資料檔案。2 、運行管理3、 維修管理4、設(shè)備備件管理二二 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容設(shè)備原始檔案的管理建立原始資料檔案

8、驗收文件（驗收記錄、測試記錄、驗收文件（驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證）、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備產(chǎn)品與配套件的合格證）、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明、遺留問題處理協(xié)安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明、遺留問題處理協(xié)議與會議紀要議與會議紀要建立設(shè)備卡片，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細資料記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細資料設(shè)備維修資料檔案的管理報修單運行記錄技術(shù)革新資料1、基礎(chǔ)資料管理、基礎(chǔ)資料管理設(shè)備運行管理的目的在于： (1) 確保設(shè)備安全、正常運行； (2) 及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患并有效排除； (3) 節(jié)約能源。是設(shè)備運行管理的重點 u 空調(diào)、制冷系統(tǒng)中，應(yīng)根據(jù)實際冷負荷的變

9、化，確定冷水機組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔風機的投入臺數(shù)，提高制冷系統(tǒng)運行效率。并且針對不同的季節(jié)，修改溫度、濕度設(shè)定值，以減少能量消耗。u 公共照明系統(tǒng)中，高效節(jié)能燈具的使用，燈具開啟的聲控、光控等，都是節(jié)能的有效措施。u 對于變配電、給排水、電梯、鍋爐、冷水機組、熱泵機組等進行日常監(jiān)測，而且監(jiān)測參數(shù)要有利于運行管理和機電設(shè)備維修。2、樓宇設(shè)備的運行管理、樓宇設(shè)備的運行管理n（三）（三） 物業(yè)設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)備管理的意義n（1）物業(yè)設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學習正常進行的有力保障n（2）物業(yè)設(shè)備管理是延長設(shè)備使用壽命、保障設(shè)備安全運行的技術(shù)保證n（3）物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要n

10、（4）物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)三三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)1.日常維護保養(yǎng)指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。它主要包括：定期檢查、清潔潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，認真做好維護以及必要的記錄等工作。2.一級保養(yǎng)是指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作。它主要包括對設(shè)備的某些局部進行的解體、清洗、調(diào)整，以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進行的定期保養(yǎng)等。3.二級保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。4.設(shè)備查檢 是指根據(jù)要求利用檢測儀器、設(shè)備或人的感覺器

11、官，對某些關(guān)鍵部位進行的檢查。三三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修物業(yè)設(shè)備的維修工程物業(yè)設(shè)備的維修工程1.零修維修工程是指對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運行故障而進行的局部修理2.中修工程指對設(shè)備進行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設(shè)備能夠恢復(fù)、達到應(yīng)有的標準與技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。更換率一般為1020。3.大修工程是指對設(shè)備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般不超過30。4.設(shè)備更新與技術(shù)改造是指在設(shè)備使用達到一定年限以后，針對其技術(shù)性能落后、效率低、能耗大或污染日趨嚴重等情況，通過

12、更新設(shè)備，提高和改善設(shè)備的技術(shù)性能。5.設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程是指對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障進行的修理。 三三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修三三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修n定期維修、保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修、保養(yǎng)計劃并且嚴格遵照執(zhí)行。n緊急維修緊急維修 突發(fā)情況下的快速應(yīng)急搶修，時間緊、要求高，如電梯、供水設(shè)備、供電設(shè)備、供暖設(shè)備、空調(diào)設(shè)備搶修3 3、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修要求、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修要求 要求設(shè)備操作人員嚴格遵守設(shè)備操作制度和安全操作規(guī)程 以設(shè)備操作人員為主，對設(shè)備采取清潔、堅

13、固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施，停機時應(yīng)切斷電源 要求操作人員實行定期保養(yǎng)責任制，做好交接班前準備、檢查設(shè)備工作，在保證設(shè)備系統(tǒng)安全、正常、各部位清潔潤滑和運行正常的情況下，方可接受投入使用操作設(shè)備備件管理保證規(guī)格、品種、質(zhì)量，并且及時、經(jīng)濟、合理的備件供應(yīng)，是設(shè)備維修工作順利進行的物質(zhì)基礎(chǔ)和后勤保障。設(shè)備備件的種類設(shè)備備件的種類根據(jù)設(shè)備備件用途的不同，分為以下四類：1.常用備件。即設(shè)備維修工作中經(jīng)常使用、需要數(shù)量大的零配件。2.易損備件。即在設(shè)備運行中工作頻繁、容易磨損或損耗的零部件。3.事故備件。即為防止設(shè)備的關(guān)鍵部位發(fā)生故障造成停機而準備的替換零配件。4.修理備件。即在設(shè)

14、備修理中按規(guī)定需要定期更換的零配件或成套配件。四、設(shè)備備件管理四、設(shè)備備件管理設(shè)備備件管理的內(nèi)容設(shè)備備件管理的內(nèi)容1.編制備件計劃、組織備件的采購和訂制；2.掌握設(shè)備修理對備件需求的規(guī)律和備件的品種、質(zhì)量要求，搜集市場信息，選購或打制適用的備件；3.保存、積累設(shè)備備件消耗的統(tǒng)計資料，研究備件消耗規(guī)律，提高備件供應(yīng)的科學性；4.控制備件儲備定額，保持合理的儲備數(shù)量；5.核定備件資金，保證供應(yīng)；6.加速資金周轉(zhuǎn)7. 搞好備件的倉庫管理，提高工作效率。設(shè)備備件管理設(shè)備備件管理第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度度一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系1、設(shè)備管理主

15、管部門：工程管理部門2、其他部門協(xié)助。二、設(shè)備管理部門的任務(wù)及機構(gòu)設(shè)置（一）設(shè)備管理部門的任務(wù)1、安全運行設(shè)備設(shè)施2、維護保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施3、有計劃更新改造設(shè)備設(shè)施（二）設(shè)備管理部門的機構(gòu)設(shè)置 部門經(jīng)理（1人）部門副經(jīng)理（1-2人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管）班組長（領(lǐng)班，若干人）班組成員（技術(shù)工人，若干人） 可另設(shè)資料統(tǒng)計員1人。三、物業(yè)設(shè)備管理的制度（一）崗位職責1、工程部經(jīng)理的崗位職責2、技術(shù)主管職責3、領(lǐng)班職責4、技術(shù)工人職責5、資料員職責 物業(yè)設(shè)備管理的基本制度物業(yè)設(shè)備管理的基本制度n1. 崗位責任崗位責任n（1）部門經(jīng)理n部門經(jīng)理的主要職責是：在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)本部門負責的設(shè)備

16、和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度等；負責組織設(shè)備的使用、維護、革新改造直至報廢的整個使用過程的管理規(guī)章，確保設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)；在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的前提下，及時供給各設(shè)備所需的能源，并做好節(jié)約能源的工作；組織人力、物力，及時完成業(yè)主提出的報修要求，為業(yè)主提供良好的工作、生活條件；組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，并組織實施；組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備技術(shù)管理工作；組織擬定設(shè)備管理、操作、維護等各種規(guī)章制度和技術(shù)標準，并監(jiān)督執(zhí)行；組織員工開展技術(shù)業(yè)務(wù)學習，不斷提高員工的業(yè)務(wù)和技術(shù)水平等。n（2）各專業(yè)技術(shù)主管n負責編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計劃

17、及相應(yīng)的材料、工具準備計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負責組織計劃的實施，并檢查計劃的完成情況；負責檢查所管設(shè)備的使用、維護和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)；負責制定所管系統(tǒng)的運行方案并審閱運行記錄，督導(dǎo)下屬員工嚴格遵守崗位責任，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運行；組織調(diào)查、分析設(shè)備事故，提出處理意見及措施，并組織實施，以防同類事故的再次發(fā)生；負責制定所管設(shè)施的更新改造計劃，以完善原設(shè)計和施工以來的缺陷，并負責工程監(jiān)督，以實現(xiàn)“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的目標；負責組織培訓(xùn)，不斷提高下屬員工的技術(shù)、思想素質(zhì)以及服務(wù)水平。完成上級交代的其他工作等。n（3）領(lǐng)班n負責本班所

18、管設(shè)備的運行、維修、保養(yǎng)工作，嚴格做到（設(shè)機房、工作場地）三干凈、（電、油、水、氣）四不漏、（使用性能、密封、潤滑、緊固、調(diào)整）五良好；以身作則，帶領(lǐng)并監(jiān)督全班員工嚴格遵守崗位責任制、操作規(guī)程、員工守則及公司各項規(guī)章制度，及時完成上級下達的各項工作任務(wù)；負責本班的日常工作安排和調(diào)整，做好各項記錄并匯總，定期上交上級主管審閱；負責制定本班設(shè)備的檢修計劃和備件計劃，報主管審核后組織實施。n（4）技術(shù)工人n服從上級的調(diào)度和安排，及時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)；自覺遵守公司的各項規(guī)章制度和操作規(guī)程，認真操作，保證安全，文明生產(chǎn)；努力工作、學習，不斷提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)等。n（5）資料員

19、n負責收集、整理、保管相關(guān)技術(shù)資料，并建立設(shè)備資料檔案；負責本部門各下屬單位的各項工作報表的匯總、存檔，并定期送經(jīng)理審閱；負責能源、材料、人力等各項資源的統(tǒng)計；完成上級交辦的其他工作等。物業(yè)設(shè)備管理的制度（二）管理制度1、接管驗收制度2、預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度3、值班制度4、交接班制度5、報告紀錄制度工程驗收制度工程驗收制度n1所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。部負責及牽頭。2所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存試運行

20、一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。在之隱患后，方可進行驗收。3在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。并做出詳細記錄及拍照。工程驗收制度工程驗收制度n4所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標準，并須以此做為格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。驗收合格之必要條件。5必須

21、要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報告及竣工圖紙、竣工說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。6必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、保修內(nèi)容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。供貨商保修聯(lián)系表備查。7必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、

22、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。清單。 （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 設(shè)備維修保養(yǎng)制度設(shè)備維修保養(yǎng)制度n1預(yù)防性維護保養(yǎng)預(yù)防性維護保養(yǎng)1.1所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進行定所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。保養(yǎng)項目。1

23、.2相關(guān)工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，相關(guān)工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。修之機會。1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。責任。 1.4各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負責，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之負責，并提交工程部經(jīng)

24、理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負責，并提交主管審閱。記錄由領(lǐng)班負責，并提交主管審閱。1.5進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產(chǎn)生進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備?？蛻糁绊懛秶?，以便使受影響之客戶做好充分準備。設(shè)備維修保養(yǎng)制度設(shè)備維修保養(yǎng)制度n2緊急維修緊急維修2.1必須進行緊急維修時，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人必須

25、進行緊急維修時，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。n2.2如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當之應(yīng)急處如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當之應(yīng)急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之理，以盡量減少對客戶之影響，并立即

26、通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負責人。保修負責人。2.4緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。此時間、恢復(fù)正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。此報告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。報告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。設(shè)備維修保養(yǎng)制度設(shè)備維修保養(yǎng)制度n3設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造3.1出于

27、技術(shù)更新、提高效率、安全運行、減少污出于技術(shù)更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。3.2 設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)交可行性及經(jīng)濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。運行之安全性及可靠性。3.3 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。 維修保

28、養(yǎng)總體要求維修保養(yǎng)總體要求n1工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，維修工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設(shè)備保養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)計劃。維修保養(yǎng)計劃。2各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務(wù)分各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務(wù)分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。3維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排，準備好工具、維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排，準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。材料、按照維修保養(yǎng)

29、的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。4維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。5專業(yè)主管要進行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。專業(yè)主管要進行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。6在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。7一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃護計劃維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護的責任人：人員構(gòu)成、維修養(yǎng)

30、護的責任人：人員構(gòu)成、分工和責權(quán)分工和責權(quán)維修養(yǎng)護的標準：包括養(yǎng)護的頻維修養(yǎng)護的標準：包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔次和時間間隔維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程序和規(guī)程序和規(guī)程維修養(yǎng)護效果的驗證：維修養(yǎng)護效果的驗證： 包括驗證包括驗證的方法、記錄等的方法、記錄等例、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度例、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度n1變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數(shù)。察電壓電流的測量讀數(shù)。2察看所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等察看所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。是否正常工作。3運行中的

31、開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、運行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。4各開關(guān)回路標明需供電范圍以便工作，每星期檢查開各開關(guān)回路標明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。測一次。6配電室做好通風和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過配電室做好通風和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過40度為宜。度為宜。7檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時清除。檢

32、查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時清除。8配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。9有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。 報告制度報告制度n1各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班：記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班：1.1所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。1.2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。1.3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。1.4零部件更新、代換、

33、或加工修理。零部件更新、代換、或加工修理。1.5運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。1.6運行人員請假、換班、加班、倒休等。運行人員請假、換班、加班、倒休等。n2各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領(lǐng)班：形式報告維修領(lǐng)班：2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。大故障隱患。2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。重要零部件的更換、代替或加工修理。2.3系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。巡檢記錄之備

34、注欄中加以說明。2.4維修人員請假、加班、倒休等。維修人員請假、加班、倒休等。報告制度報告制度n3各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報告本主各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報告本主管：管：n3.1重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3.2變更運行方式。變更運行方式。3.3主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。系統(tǒng)故障或正常檢修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。零部件更新、改造、或加工修理。3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。加班、換班、倒休、病假、事

35、假等。報告制度報告制度n4主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理：主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理：4.1重點設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。重點設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。4.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。4.3應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。4.4系統(tǒng)運行方式有較大改變。系統(tǒng)運行方式有較大改變。4.5影響本物業(yè)運行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）影響本物業(yè)運行（如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。之任何施工及檢修。4.6重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。重要設(shè)備主要零部件的更新

36、、代換或加工維修。4.7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。施工。4.8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。4.9所屬人員請假、換班、倒休、加班等。所屬人員請假、換班、倒休、加班等。4.10對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。4.11領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。4.12維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。4.13月度工作總結(jié)報告。月度工作總結(jié)報告。5除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級除以

37、上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障報告制度報告制度值班制度值班制度n 1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準許后方可離開。特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準許后方可離開。 2值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。得打私人電話。 3每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，

38、并認真填寫設(shè)備運行及巡檢記錄，眼尖、耳靈、手快、腦活，并認真填寫設(shè)備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 4須按計劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如須按計劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)立即報告上級領(lǐng)班或有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)立即報告上級領(lǐng)班或主管。主管。值班制度值班制度n 5值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內(nèi)室內(nèi)24小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。 6值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班值班人員必須每班打掃值班范圍

39、內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 7非值班人員未經(jīng)許可不準進入配電室，如有違者，非值班人員未經(jīng)許可不準進入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責任。如有來訪者，值班人員必須立即制止，否則追究其責任。如有來訪者，必須進行登記。必須進行登記。 8任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任由值班人員負責。違者一切責任由值班人員負責。 交接班制度交接班制度n 1接班人員須提前接班

40、人員須提前10分鐘到達崗位，更換工服，做好接分鐘到達崗位，更換工服，做好接班準備工作。班準備工作。 2接班人員接班時必須檢查以下工作：接班人員接班時必須檢查以下工作： 2.1查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設(shè)備運行記錄表。員運行情況介紹，交接設(shè)備運行記錄表。 2.2查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 2.3檢查所轄設(shè)備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、檢查所轄設(shè)備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。值班人員簽字。 2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。應(yīng)要求上一班值班人員進行整理