1、精選文檔2016年上半年黑龍江房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：不相全都假說考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)×（）臨街寬度。 A單獨(dú)深度價(jià)格修正率 B累計(jì)深度價(jià)格修正率 C平均深度價(jià)格修正率 D混合深度價(jià)格修正率 2、建筑物的等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。 A：體量 B：結(jié)構(gòu) C：設(shè)施 D：層高 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、對(duì)市場(chǎng)規(guī)模的估量，實(shí)際上就是（）。 A宏觀環(huán)境猜測(cè)

2、 B企業(yè)的銷售猜測(cè) C猜測(cè)市場(chǎng)的需求 D競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手猜測(cè) 4、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的。 A：相互影響性 B：壽命長(zhǎng)期性 C：數(shù)量有限性 D：保值增值性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，則賣方實(shí)際得到的價(jià)格是_。 A2125(元/m2) B2225(元/m2) C2325(元/m2) D2425(元/m2) 6、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬

3、元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。 A7.5% B8.3% C12.5% D16.7% 7、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。 A路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 B路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià) C運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格 8、_是指外匯買賣活動(dòng)的總稱。 A外匯市場(chǎng) B外匯總市場(chǎng) C匯兌買賣 D匯兌市場(chǎng) 9、設(shè)臨街深度價(jià)格修正率如下表：另設(shè)，旁街對(duì)街角地的影響深度以4.5m為一級(jí)距，旁街影響加

4、價(jià)率依次為旁街路線價(jià)的40、20和10，則下圖的宗地B的單價(jià)為元。(更正：路線價(jià)：4000元/) A：6400 B：6800 C：6960 D：7600 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的房屋辦理登記的說法，錯(cuò)誤的是_。 A由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋全部權(quán)初始登記時(shí)，一并申請(qǐng)登記 B申請(qǐng)業(yè)主與房屋全部權(quán)主體不全都 C在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書 D在房屋登記簿上作記載，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書11、業(yè)主公約由_制定并修改。 A業(yè)主大會(huì) B業(yè)主委員會(huì) C一半以上業(yè)主 D全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同 12、下列不列入國(guó)民生產(chǎn)總值核算的是_。 A出口到外國(guó)的

5、一批貨物 B經(jīng)紀(jì)人為一座舊房買賣收取的傭金 C政府給貧困家庭發(fā)放的救濟(jì)金 D保險(xiǎn)公司收到一筆家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 13、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。 A87 B124 C130 D13414、某開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000m2，假如地上建筑容積率為6、建筑掩蓋率為50%、樓高17層(其中14層為建筑面積相等的裙房，517層為標(biāo)準(zhǔn)層)，則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為_m2。 A882 B1765 C1667 D1538 15、提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的業(yè)主達(dá)到以上，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

6、 A：10 B：15 C：20 D：25 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、民事法律關(guān)系是指由民法確認(rèn)和愛護(hù)的關(guān)系。 A：人身 B：社會(huì) C：經(jīng)濟(jì) D：財(cái)產(chǎn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷行政裁決工作。 A：市、縣人民政府 B：市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門 C：市、縣人民政府城市建設(shè)管理部門 D：市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必需加蓋公章 18、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是指。 A：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與潛在毛收入之比 B：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與總收益之比 C：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比 D：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資

7、項(xiàng)目主要不確定性因素的是_。 A空置率 B利息備付率 C容積率 D成本利潤(rùn)率 20、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，估計(jì)將來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)酬勞率為5%，風(fēng)險(xiǎn)酬勞率為平安利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于_萬元。 A536 B549 C557 D816 21、房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由見證，有關(guān)狀況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。 A：房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系第三人 B：房屋征收部門、注冊(cè)房

8、地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系第三人 C：公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人 D：人民法院和無利害關(guān)系的第三人 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22、依據(jù)，環(huán)境污染分為廢氣污染、廢水污染、噪聲污染、固體廢物污染、輻射污染等。 A：環(huán)境要素 B：污染物的性質(zhì) C：污染物的形態(tài) D：污染的空間 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、接受平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為【2003年考題】 A：酬勞率=平安利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)待率 B：酬勞率=平安利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)待率 C：酬勞率=平安利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+通貨膨脹補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)待率 D：酬勞率=

9、平安利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流淌性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)待率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、下列關(guān)于宗地圖，表述錯(cuò)誤的是。 A：宗地圖中應(yīng)畫出與該宗地相鄰的道路及街巷，并注明道路和街巷的名稱 B：宗地圖是描述宗地位置、界址點(diǎn)線關(guān)系、相鄰宗地編號(hào)的分宗地籍圖 C：宗地圖是用來作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的正圖 D：宗地圖中還應(yīng)標(biāo)出指北針方向，注明所選比例 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、融資成本包括債務(wù)融資成本和_。 A資本金融資成本 B資金籌集費(fèi) C擔(dān)保費(fèi)融資成本 D代理費(fèi)融資成本二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)

10、選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)的利率為10、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為。 A：10 B：11.27 C：14.18 D：22.55 E：借款合同 2、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不包括_。 A人員工資及辦公費(fèi)用 B保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，為租客供應(yīng)服務(wù)的費(fèi)用 C保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等 D抵押貸款還本付息費(fèi)用3、下列關(guān)于工程造價(jià)計(jì)價(jià)中的定額計(jì)價(jià)，表述正確的是。 A

11、：定額計(jì)價(jià)以直接費(fèi)單價(jià)為基礎(chǔ) B：定額計(jì)價(jià)以綜合單價(jià)為基礎(chǔ) C：定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的不完全價(jià)格 D：定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的完全價(jià)格 E：目前接受單位估價(jià)法和實(shí)物估價(jià)法確定 4、綜合指標(biāo)是反映具體時(shí)空狀態(tài)下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的綜合數(shù)量性質(zhì)和特征，可以分為。 A：確定指標(biāo) B：相對(duì)指標(biāo) C：統(tǒng)一指標(biāo) D：平均指標(biāo) E：變異指標(biāo)5、質(zhì)權(quán)的特征包括。 A：質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán) B：質(zhì)權(quán)是一種用益物權(quán) C：質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利 D：質(zhì)權(quán)須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有 E：質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 6、下列墻體中，屬于非承重墻的有。(2008年試題) A：圍墻 B：外墻 C：隔墻 D：填充墻 E：幕墻 7

12、、是指參與競(jìng)購(gòu)拍賣標(biāo)的的公民、法人或其他組織。 A：拍賣人 B：托付人 C：競(jìng)買人 D：買受人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、商品零售物價(jià)的變動(dòng)直接影響到。 A：城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入 B：居民購(gòu)買力和市場(chǎng)供需的平衡 C：消費(fèi)與積累的比例關(guān)系 D：企業(yè)的生產(chǎn)和效益狀況 E：商業(yè)流通領(lǐng)域的整體狀況 9、對(duì)某種特定商品有愛好的消費(fèi)者的集合是_。 A服務(wù)市場(chǎng) B合格有效市場(chǎng) C有效市場(chǎng) D潛在市場(chǎng) 10、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括，以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。 A：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) B：拆遷管理費(fèi) C：可行性爭(zhēng)辯費(fèi) D：水文地質(zhì)勘探費(fèi) E：規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)11、某宗房地產(chǎn)交易中，買

13、方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該家房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）。 A2427元/m2 B2500元/m2 C2575元/m2 D2632元/m2 12、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是。 A：市盈率=股價(jià)每股凈資產(chǎn) B：市盈率=股價(jià)每股收益 C：市盈率=市值銷售收入 D：市盈率=市值現(xiàn)金流 E：借款合同 13、房地產(chǎn)間接投資包括。 A：投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票 B：在建工程 C：投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券 D：投資房地產(chǎn)投資信托基金 E：購(gòu)買住房抵押支持證券14、_是指住宅建筑總

14、面積與住宅用地面積之比。 A住宅建筑凈密度 B住宅建筑毛密度 C住宅建筑面積凈密度 D容積率 15、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬m2，土地總價(jià)16000萬元，假如房屋開發(fā)成本為3000元/m2，猜測(cè)銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。 A1.4 B1.5 C1.6 D1.8 16、城市用地分類中，綠地不包括。 A：市級(jí)、區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地 B：居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地 C：專用綠地 D：專用園地 E：專用林地 17、下列不屬于金融范疇的是_。 A貨幣 B信用 C商品 D銀行 18、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是。

15、A：匯票 B：本票 C：支票 D：銀行券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、在下列_狀況下，可以提取住房公積金。 A職工購(gòu)買、建筑、翻建自住住房 B償還購(gòu)房貸款本息或支付高額房租 C離、退休 D戶口遷出所在的市、縣或者出境定居 E丟失勞動(dòng)力量或與單位終止勞動(dòng)關(guān)系 20、有一開發(fā)公司擬參與國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)托付房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高競(jìng)買價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是_。 A交換價(jià)值 B公開市場(chǎng)價(jià)值 C投資價(jià)值 D理論價(jià)格 E標(biāo)定地價(jià) 21、房地產(chǎn)長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)，導(dǎo)致_。 A新開發(fā)量增加，租金下降 B新開發(fā)量削減，租金增加 C租金下降，新開發(fā)量削減 D新開發(fā)量增加，租金增加 22、某單位擁

16、有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為_。 A42.0萬元 B50.4萬元 C60.0萬元 D72.07萬元23、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)猛烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)猛烈，但對(duì)其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理睬。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于（）競(jìng)爭(zhēng)者。 A從容不迫型 B選擇型 C兇狠型 D隨機(jī)型 24、下列關(guān)于抵押的說法不正確的是_。 A以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限 B以共有的房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意 C預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押時(shí)，商品房開發(fā)項(xiàng)目必需符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證 D訂立合同時(shí)，可以在合同中商定在債務(wù)履行期屆