1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上 寶龍城市廣場市場運營分析報告一·項目概況占地面積：。建筑面積：50萬。商鋪面積：一層90-100 二層50-60 三層大面積可劃分，打通，看商家需求。招商率：90%商鋪租價：一層每天2.8 二層每天1.7三層每天1.4四層每天0.9 。入駐程度：純一層入駐率率達到100%。二層入駐率95%。三層入駐率95% 四層今年9月開業(yè)，主要經營 大型餐飲。健身。停車位：機動車停車位700個，非機動車4500個。二·商業(yè)運營分析 建筑結構與格局 在很大程度上，寶龍城市廣場的格局不能夠很好的讓市民體驗到一個商業(yè)綜合體的娛樂，休閑，餐飲，購物的便利性。 項目建筑

2、不連貫，從百貨區(qū)至二十四街有明顯的斷裂處。不利于消費者一站式購物。 項目縱深太深。從二十四街紅綠燈向南深度達500米。對于消費者購物有很大的挑戰(zhàn)性?？蛻粜枰氖鞘孢m，便利，消費的感覺?？缍?00米對客戶來說是一種挑戰(zhàn)。 模式分析 商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)應主要由地產開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊組建。在商業(yè)地產整體運營中，商業(yè)是核心和本質，項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成??；地產開發(fā)只是其項目的基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發(fā)，附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎和載體，資本運營是貫穿始終的，因為只有資本運營得以與各個環(huán)節(jié)的融合，項目才能最大限度的得到良性的運營，而這才是最終的目的。根據

3、運營環(huán)節(jié)構成，相應的運營主體應包括地產開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產實際運營中，可能出現主體重合的現象，比較常見的是地產開發(fā)商同時承當了資本運營商的角色，并且承當了商業(yè)運營商的工作。這在運營中上極大提高了項目的風險。宿遷寶龍城市廣場同樣犯了此類錯誤，從開發(fā)，到商業(yè)運營，資本運營商。宿遷寶龍城市廣場扮演三個角色。這在商業(yè)地產中極易出現短板。 運營分析 寶龍在免租期一年的期限即將到來時，整個商業(yè)廣場的商業(yè)氛圍依舊不理想，雖然導致商業(yè)氛圍的因素很多，但主要因素有以下幾點：第一，由于宿遷寶龍城市廣場作為一家地產開發(fā)企業(yè)，其核心還是以地產開發(fā)，但是在商業(yè)地產上，唯一的核心是商業(yè)運營，地產開發(fā)

4、是商業(yè)地產運營的基礎和表現。地產開發(fā)是個階段性行為，而商業(yè)地產運營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產開發(fā)商并不適合整體運營的主導地位。第二，寶龍地產對于商業(yè)運營并不像它對于地產開發(fā)那么精通，所以在商業(yè)劃分，區(qū)域優(yōu)化，商業(yè)定位等領域比較模糊，這些導致寶龍城市廣場的百貨區(qū)一直處于混亂的狀態(tài)。其結果自然導致客源的大量流失和商家對商場失去原來高度的忠誠度與信心。 第三，寶龍城市廣場的百貨區(qū)內共有192家品牌，但是一線品牌完全沒有，二線品牌有10余家。剩下全是三四線品牌，這樣的話，品牌的檔次決定整個項目的商業(yè)運營的定位，寶龍城市廣場的優(yōu)勢體現在基礎開發(fā)上，在品牌選擇上，沒有一個很好的界定標準。導

5、致項目的整體商業(yè)氛圍不夠濃厚，品牌的參差不齊也在一定程度上轉化為消費者不認可整個項目。第四，寶龍城市廣場的優(yōu)勢體現在基礎開發(fā)能力，資本運營也是其一大短板。在整個項目中，寶龍自持的商業(yè)幾乎達到90%，這樣對于項目的資金回籠，資本運營，資金鏈等環(huán)節(jié)都充滿諸多不確定因素。物業(yè)的大量自持，使商業(yè)本身的活力被極大的扼制。第五，作為江蘇最后一個地級市，宿遷的人均收入，消費水平等方面一直處于江蘇末端，對于寶龍城市廣場來說，過早的進去一個處于低收入低消費的城市，勢必該將項目定位清晰，在這一點上，寶龍城市廣場做的還遠遠不夠。 主力業(yè)態(tài)分析寶龍在第一時間招到沃爾瑪這樣世界級的品牌入駐，雖然在很大程度上給自己前期的

6、招商工作帶來極大的主動與靈活。但沃爾瑪的購物環(huán)境一直是中國消費者所不能夠習慣的，無論是商品的擺放，區(qū)域的劃分，還是消費的心態(tài)，身為世界500強的沃爾瑪一直都與中國消費者有著文化的差異，購物觀念的區(qū)別。這些差異與區(qū)別在寶龍城市廣場真正營業(yè)之后逐漸凸顯出來。強強聯手并沒起到雙贏局面，反而讓從蘇果平價店，大潤發(fā)，樂天瑪特等大型連鎖超市爭取過來的消費群體再次流失。寶萊百貨隸屬于寶龍集團，是寶龍集團旗下最大的核心主力店。其宗旨是打造“新一代連鎖百貨”。但宿遷寶龍城市廣場的寶萊百貨卻因為品牌低端，業(yè)態(tài)分布不清晰，性價比不高等狀態(tài)所不被消費者青睞。反觀寶龍城市廣場對面的金鷹天地，同樣是百貨購物中心，卻因為品

7、牌高端，區(qū)域劃分清晰，項目定位精確等優(yōu)勢遙遙領先于同等地段的寶萊百貨。橫店電影院屬于中國橫店影視城投資打造影城，宿遷橫店影視城的廳次，放映技術，音響效果，銀幕尺寸等規(guī)格上都屬于2009年的水平，沒有真正的大塊銀幕，也沒有最新科技的IMAX，在中國的觀影人群里。中青年占到極大的比例。而最讓中青年青睞的3D，高清，IMAX等放映技術在宿遷橫店電影院沒有完全征服宿遷的大部分觀影人群。雖然一直在舉行各種觀影活動，優(yōu)惠，但是周邊諸多影城的建設必將分流更多的觀影人群。 優(yōu)惠及政策分析 由于宿遷寶龍城市廣場的政策采取的是一年免租，這在品牌維護，提升整個商業(yè)氛圍，保持業(yè)態(tài)的良性循環(huán)等方面沒有一個很好的約束力。

8、 對于商家來說，一個沒有約束力的優(yōu)惠政策如同虛設，一年內沒有很好的盈利狀態(tài)完全可以隨時撤場，而一個商圈的培養(yǎng)周期往往需要35年才能夠形成初步的成熟，所以商家想在一年內實現盈利，根本不可能。 宿遷寶龍城市廣場這一政策在項目初期的確起到很好的招商效果，但隨著時間的推移，商圈脫離項目開業(yè)營銷后，商家在沒有經濟付出的情況下，只要出現稍許的虧損，就會產生撤場的念頭。宿遷寶龍城市廣場由于上述諸多因素消費人群的逐漸減少，商家止損的觀點必定會給整個商圈帶來一個惡性循環(huán)。 截止到目前為止宿遷寶龍城市廣場部分商家已經處于停業(yè)狀態(tài)，這在商圈步入成熟期的過程中是一個極大的風險。容易造成商圈的惡性循環(huán)，也是目前整個行業(yè)

9、都在面臨的瓶頸。三·分析總結 一個商業(yè)地產的成功與否，不是單一部門可以完成的，必須要跳出一家公司集合開發(fā)，商業(yè)運營，資本運營于一體的模式。 地產開發(fā)，建設作為核心的理念必須轉變?yōu)橐陨虡I(yè)運營為核心，無論是地產開發(fā)、資產運營，最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現。 同樣，資本運營是商業(yè)地產運營的重要構成部分，同時也僅僅是組成部分之一，需要根據項目的實際情況選擇合適的資本運營模式；商業(yè)與地產的融合度是商業(yè)運營成功的關鍵，事先融合的關鍵是資本杠桿；除商業(yè)運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。 商業(yè)地產項目運營管理的好壞直接影響地產商的口碑，因為商業(yè)地產項目人流集中，經營者

10、之間信息交流密切。在強調品牌價值高度重視無形資產的今天，良好的公眾口碑是特別重要的。 觀念轉換，品牌選擇，核心明確，理性的效益分析，周期漫長等諸多問題一直讓商業(yè)地產裹足不前，也是現在商業(yè)地產都在面臨的困境。 一個宿遷普通消費者對宿遷寶龍城市廣場的印象： 我現在很少逛寶龍城市廣場了。剛開的時候還去過幾次。 一次去沃爾瑪，我想買瓶水，因為我有文件包，我就把包給寄了。但是進去半天也沒找到買水的地方。后來朋友有事打電話給我。我就沒買。想去取包。但是入口那里連個無購物出口都沒有，我只好繞了一大圈再來取包文件包。覺得很麻煩。沒有購物的愉悅感。 其次寶萊百貨里 面的東西太貴。又沒有什么特別知名的品牌，還賣的很貴。上次跟老婆逛寶萊百貨，買了一雙鞋子。牌子聽也沒聽過。居然還要700多。貴就算了，只要你質量很好也能說的過去?？墒且矝]穿幾天，鞋面的漆皮都開始脫落了。老婆還埋怨我。叫我以后不要在去寶萊買東西了。東西太假了。 我對寶龍這家地產商開始是很信任的?？墒窍M者再信任，你也不能自己砸自己招牌啊。招來的都是什么品牌??？ 寶龍是想把自己定位成高端。但是招進來的品牌卻都是中低端的。這樣的話。高端客戶不會逛寶龍。因為檔次太低。工薪階層又買不起。實在太貴。一個月工資買不了一身衣服。 還有就是太繞了。沒去過的消費者，需要不停的