1、房屋買賣中部分優(yōu)先權(quán)之是非房屋買賣中部分優(yōu)先權(quán)之是非 房屋買賣中部分優(yōu)先權(quán)之是非 房屋買賣中部分優(yōu)先權(quán)之是非 甲有十間房屋，乙租賃其中兩間，后甲將房屋全部出售給了丙，乙遂以優(yōu)先購置權(quán)主張買賣合同無效，對該案如何處理，理論中出現(xiàn)了分歧。一種觀點認為乙對其租賃的兩間房屋享有優(yōu)先購置權(quán)，故買賣合同部分無效；一種觀點認為乙雖然只租賃了其中的兩間房屋，但在另八間房屋未有別人租賃的情況下，乙應(yīng)對整個十間房屋享有優(yōu)先租賃權(quán)，故買賣合同全部無效；還有一種觀點認為乙僅租賃了兩間房屋，基于房屋是十間整體出賣，乙的兩間房屋的優(yōu)先購置權(quán)不能對抗整體之買賣，而自然滅失，故買賣合同有效。以上三種不同的觀點其實正是代表了三

2、種不同的理念：1、獨立說，租賃人對租賃物擁有優(yōu)先購置權(quán)是基于法律的規(guī)定，既然是法律規(guī)定的權(quán)利，除權(quán)利人主動放棄，誰也無權(quán)剝奪，但這種權(quán)利也只及于相對應(yīng)的租賃物本身，并不具有擴張之效能而及于物之整體。這種理念雖然保護了法定的優(yōu)先權(quán)，但無疑會有損于整體價值的實現(xiàn)。2、擴張說，該說以獨立說為根底，認為租賃人對租賃物基于法律的規(guī)定而擁有優(yōu)先購置權(quán)，雖然就法律規(guī)定而言，這種優(yōu)先權(quán)僅應(yīng)指相對應(yīng)的租賃物本身，但我們不應(yīng)當(dāng)機械地看問題，不能把問題孤立化，要用聯(lián)絡(luò)的目光去對待，部分附屬于整體，受整體的制約，這只是問題的一個方面，另一方面當(dāng)部分與整體具有統(tǒng)一性，不可分割，一旦分割那么會影響其整體價值時，部分就得以

3、擴張而成為整體。本案中的兩間房屋具有相對的獨立性，但當(dāng)十間房屋作為一個整體出賣時，這種獨立性無疑會對整體之價值構(gòu)成了威脅，而使整體價值受到削弱，甚至根本得不到實現(xiàn)，既然要保護這種獨立性，就必須通過擴張，使部分擴張為整體，從而得以保全，所以擴張是必要的。這種理念既保護了法定的優(yōu)先權(quán)，又保護了整體之價值，但有張狂之嫌，對于整體權(quán)利的實現(xiàn)也同樣構(gòu)成了某種潛在的威脅。3、吸收說，認為部分不能對抗整體，當(dāng)部分與整體相沖突時，整體吸收部分是合理的，所以也就是必然的。這種理念的價值就在于保護了整體的價值，但這種整體價值的保護是以部分價值的喪失為代價的，必然要犧牲部分的價值才可以得以實現(xiàn)。以上三種理念各有其合

4、理性，也有著各自的局限性，綜合考慮，筆者更傾向于平衡說，認為更能平衡兩者之間的關(guān)系，更具合理性。所謂平衡說就是以上三種觀念的結(jié)合，以擴張說為根本，兼顧獨立說和吸收說，根據(jù)詳細情況權(quán)衡利弊而采納之，其根本價值取向就是物盡其用。首先它肯定租賃者對其相對應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購置權(quán)，但又不把這種權(quán)利絕對化、孤立化，它隨著部分與整體的關(guān)系而作相應(yīng)的調(diào)整。當(dāng)部分可以相對獨立而不影響整體之成效的情況下，這種優(yōu)先權(quán)也就處于獨立地位，既不能被吸收，也無權(quán)恣意擴張。當(dāng)部分假設(shè)相對獨立就必然對整體之成效產(chǎn)生較大影響的情況下，這種優(yōu)先權(quán)就不能獨立存在，就會被吸收或作擴張。至于終究是選擇吸收還是擴張，從保護法定優(yōu)先權(quán)的角度出發(fā)，這個選擇權(quán)應(yīng)該掌握在擁有部分優(yōu)先權(quán)的租賃者手里。優(yōu)先權(quán)本身是一種期待權(quán)，在此情況下，部分優(yōu)先權(quán)要想得以實現(xiàn)，就必須進展擴張，而對整體來行使優(yōu)先權(quán)，否那么只能作出犧牲。因為法律保護某種權(quán)利時它也必須掌握一個相對的平衡，對任何一種民事權(quán)利的保護都是相對的。假設(shè)一種權(quán)利的實現(xiàn)必須以另一種權(quán)利作出較大犧牲為代價，那么這種保護的合理性就必然會受到質(zhì)疑。部分優(yōu)先權(quán)也是這樣，當(dāng)它難以獨立存在的時候，它有權(quán)利選擇擴張，而且必須進展擴張，它假設(shè)不進展擴張就只能選擇死亡，即被吸收而喪失優(yōu)先權(quán)。當(dāng)然優(yōu)先權(quán)是相對于無優(yōu)先權(quán)而言的，至于幾個部分優(yōu)先權(quán)之間