1、大連 XX 商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查計劃書一、項目任務（一）總體任務：為 XX 地產(chǎn)項目經(jīng)營定位提供科學依據(jù)（二）細分為：1、塔樓經(jīng)營項目的確定2、塔樓目標市場選擇，需求量預測3、塔樓檔次定位、功能定位、價格定位4、塔樓經(jīng)營項目的發(fā)展戰(zhàn)略及主要營銷策略5、群樓經(jīng)營項目的確定6、群樓市場定位與經(jīng)營戰(zhàn)略二、市場調(diào)查計劃（一）大連市酒店市場供求現(xiàn)狀及趨勢調(diào)查1、調(diào)查內(nèi)容（1）大連酒店市場總體供求現(xiàn)狀：酒店類型結(jié)構(gòu)、主要酒店經(jīng)營現(xiàn)狀2）大連酒店市場需求現(xiàn)狀：需求總量、需求結(jié)構(gòu)（3）大連酒店市場發(fā)展趨勢：影響大連酒店市場發(fā)展的因素、發(fā)展態(tài)勢2、指標（1） 五年內(nèi)各類型酒店數(shù)目、 經(jīng)營面積總計；年營業(yè)收入總計

2、；行業(yè)年平均利潤率; 虧損企業(yè)比率（2） 五年內(nèi)主要酒店營業(yè)額，變化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3） 五年內(nèi)來大連旅游者、商務旅行者人數(shù)；淡旺季人數(shù)（4） 各類型酒店價格、淡旺季浮動范圍（5） 其他3、調(diào)查對象（1） 大連市旅游局、商委；（2） 主要酒店：類型酒店名稱五星級酒店富麗華、香格里拉、邁凱樂瑞士酒店、希爾頓四星級酒渤海明珠大酒店、萬達國際飯店、嘉信國際酒店、麗景酒店、店國際酒店等三星級酒天富大酒店、海橋大酒店、心族大酒店、國泰大廈、日月潭飯店店等商圈內(nèi)酒星海賓館、景山賓館、雁醇香酒店、宏達酒店等店五星級、四星級酒店、商圈內(nèi)及附近酒店為全面調(diào)查，三星級酒店為典型抽樣調(diào)查4、調(diào)查方

3、法(1)調(diào)查對象的訪談調(diào)查(2)統(tǒng)計資料的調(diào)查(二)大連市商住兩用公寓市場供求現(xiàn)狀及趨勢調(diào)查1、調(diào)查內(nèi)容(1)大連商住兩用公寓市場總體供給現(xiàn)狀：商住兩用公寓項目名稱(2)主要商住兩用公寓經(jīng)營現(xiàn)狀、經(jīng)營特色、經(jīng)營方式(租 /售)(3)大連商住兩用公寓市場需求現(xiàn)狀：需求總量、需求結(jié)構(gòu)(4)大連商住兩用公寓市場發(fā)展趨勢：影響大連商住兩用公寓市場發(fā)展的因素、未 來發(fā)展趨勢5）北京、上海等城市商住兩用公寓發(fā)展總體情況（ 6）國家有關部門、市政府有關部門對商住兩用公寓下達的有關政策（7）其他2、指標（1）五年內(nèi)各類型商住兩用公寓數(shù)目、建筑面積總計；行業(yè)年平均利潤（ 2）五年內(nèi)主要商住兩用公寓營業(yè)額；變化比

4、率；年平均入住率；淡旺季入住率（ 3）商住兩用公寓出租價格、銷售價格（4）其他3、調(diào)查對象（ 1）大連市房地產(chǎn)開發(fā)辦（ 2）商住兩用公寓： （目前已知）庸景臺、恒元公寓等（ 3）公寓消費者4、調(diào)查方法（ 1）調(diào)查對象的訪談調(diào)查（ 2）統(tǒng)計資料的調(diào)查3） email 問卷調(diào)查三）消費者酒店 / 公寓消費需求與行為特征調(diào)查 1、調(diào)查內(nèi)容：（ 1）消費需求特征調(diào)查（ 2）消費行為特征調(diào)查（ 3）消費需求特征和行為特征的變化趨勢2、調(diào)查指標、專項（ 1）消費者年齡、性別、收入、職業(yè)、教育狀況特征與結(jié)構(gòu)（ 2）消費者所在企業(yè)類型、企業(yè)所在地的特征與結(jié)構(gòu)（ 3）消費動機、消費習慣、消費頻次等3、調(diào)查對象（

5、 1）大連市區(qū)內(nèi)外地游客（旅游者、商務旅行者）（ 2）項目商圈內(nèi)潛在消費者（企業(yè)總經(jīng)理、辦公室主任、較高收入階層）4、調(diào)查方法（ 1）大連市范圍內(nèi)消費者抽樣問卷調(diào)研（傳統(tǒng)+ 網(wǎng)絡）A、樣本量：800 份B、調(diào)查地點：機場、碼頭、火車站、主要酒店附近、主要公寓附近C、網(wǎng)絡調(diào)研：所有可獲取地準確的目標顧客的email 地址（ 2）商業(yè)范圍內(nèi)消費者抽樣問卷調(diào)查：A、樣本量：500 份B、調(diào)查地點：黑石礁街頭攔截C、網(wǎng)絡調(diào)研對象：軟件園區(qū)企業(yè)、高新技術創(chuàng)業(yè)園區(qū)企業(yè)D、 座談法：邀請 10-20 位企業(yè)接待負責人、大學教師、外地游客等潛在消費者以座談會方式調(diào)查（四）商圈內(nèi)市場空缺調(diào)查1 、調(diào)查內(nèi)容商圈內(nèi)

6、空缺或比較空缺的商品、空缺服務、空缺經(jīng)營方式等2、調(diào)查對象商圈內(nèi)廣大市民3、調(diào)查方法分層典型抽樣問卷調(diào)研，按職業(yè)分三層：學生（大學生、中學生、小學生） 、企業(yè)人C、網(wǎng)絡調(diào)研：所有可獲取地準確的目標顧客的email 地址士、普通居民五）商圈環(huán)境調(diào)查1、調(diào)查內(nèi)容 調(diào)查黑石礁地區(qū)消費者基本狀況，需求特征與市場供給現(xiàn)狀，主要專項包括：（ 1）商圈總?cè)丝跀?shù)、范圍、層次；（ 2）人口在性別、年齡、教育狀況、職業(yè)、收入等方面的結(jié)構(gòu)、特征；（ 3）擁有的企事業(yè)單位名稱、規(guī)模（ 4）交通站點與人流路線（5）第三產(chǎn)業(yè)網(wǎng)點量、各類型的個數(shù)、主要提供商名稱（ 6）主要商業(yè)服務提供商情況：和平廣場商業(yè)中心、書香園百勝購

7、物中心、大商新 生活超市（7）其他2、調(diào)查對象及方法街道、園區(qū)管委會重點訪談式調(diào)查；主要商業(yè)服務提供商重點訪談式調(diào)查；路線調(diào) 查三、市場調(diào)查控制（一）問卷設計過程中的質(zhì)量控制1、對訪問對象群體的不同（學生、企業(yè)人士、居民、旅游者、商務旅行者）量身訂 造問卷2、問題設計應遵循必要性、充分性原則，防止套桶式、合計式等影響準確性及真實 性問題的出現(xiàn)3、問卷措辭準確，不出現(xiàn)模糊性、偏差性用詞、及隱性替代、隱性假設等措辭4、保證問題的順序、流程的科學性，整份問卷的易答性、邏輯性（二）抽樣設計中的質(zhì)量控制1、確定樣本框的范圍2、精確的測算樣本總量3、采取科學的抽樣方法（如分層、分群隨機抽樣），以保證調(diào)研結(jié)

8、果的普遍性與代表性（三）正式調(diào)查前的培訓制度1、對整個調(diào)研隊伍講解項目有關情況及介紹2、對于調(diào)研整個環(huán)節(jié)的培訓3、對于本項目調(diào)研的培訓及調(diào)查問卷詳細講解4、內(nèi)部演練，掌握方法及技巧5、所有員工的職業(yè)道德強化四）實地調(diào)查中的審核控制1、將所有的市調(diào)人員分為兩組：每組 5 人，每組設一名市調(diào)督導，有效地對本組市 調(diào)人員進行監(jiān)督、指導2、問卷審核（一審、二審）制度，對于有矛盾或經(jīng)審核人員認定有異議，不真實的 問卷宣布作廢3、問卷復核，從每位市調(diào)人員的調(diào)查問卷中抽取5%復核，一份作弊，全部作廢（五）專業(yè)數(shù)據(jù)處理1、數(shù)據(jù)入錄使用 fox 軟件，對所要調(diào)查的項目由技術人員編寫數(shù)據(jù)錄入和數(shù)據(jù)庫檢 查程序，最

9、大限度滿足每一項目不同需求2、編碼采用雙重數(shù)據(jù)錄入機制，從而杜絕錄入階段隨機性錯誤3、運用市場研究的專業(yè)統(tǒng)計軟件（SPSS 等，進行統(tǒng)計分析，提供高質(zhì)量的分析結(jié) 果（六）調(diào)研報告撰寫中的審核控制在正式撰寫調(diào)研報告過程中，我們采?。?、專業(yè)人員撰寫以保證結(jié)果的科學性與專業(yè)性2、調(diào)研報告需經(jīng)過三次審核：文字、數(shù)據(jù)、報告四、項目時間表 項目時間表：工作內(nèi)容時間（天，含周末）起止日期（含周末）問卷及調(diào)查表設計73.13.7酒店市場供求調(diào)查73.33.9公寓市場供求調(diào)查73.73.13大連市酒店/公寓消費者調(diào)查63.113.16商圈酒店/公寓消費者調(diào)查63.143.19消費者座談會23.203.21專家訪談23.223.23數(shù)據(jù)入錄、整理、分析83.243.31分析報告104.14.10預備54.114.15共計60五、研究效果（一）綜合報告1、第一部分：大連市酒店市場現(xiàn)狀與趨勢分析2、第二部分：大連市商住兩用公寓市場現(xiàn)狀及趨勢分析3、第三部分：酒店/公寓消費者需求行為與特征分析4、第四部分：商圈環(huán)境、特征與市場空缺分析5、第五部分：結(jié)論與建議：提出塔樓、群樓的經(jīng)營項目、規(guī)模與定位、及今后經(jīng)營 管理、營銷推廣的有關策略（二）原始數(shù)據(jù)匯總報告包括對五項調(diào)查內(nèi)容的入錄問卷結(jié)果的整理歸類；對數(shù)據(jù)進行的初步分析（利用圖 表等直觀形式）（三）附錄1、大連市外地客商酒店消費需求與行為特征調(diào)查問卷2、