2011年第二季度上海工業(yè)物業(yè)指數(shù)報(bào)告 2011年07月18日14:27上海工業(yè)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)研究中心市場(chǎng)概況1-5月份，上海規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值同比增速始終維持在10%左右的穩(wěn)定增長(zhǎng)，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率也在98.8%-99.5%的較高水平，上半年上海工業(yè)六大重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)投資比去年同期增長(zhǎng)11%，這些數(shù)據(jù)充分表明上海實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體狀況仍然呈較明顯的樂觀狀態(tài)。這也為企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)提供了較穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期。二季度以來，上海工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求仍然比較旺盛。工業(yè)企業(yè)尤其是制造業(yè)企業(yè)的擴(kuò)張，使得上海工業(yè)廠房類物業(yè)租金不斷上漲，二季度平均租金較上個(gè)季度租金上漲了2.17%。在市場(chǎng)供應(yīng)方面，第二季度工業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的巨大需求，根據(jù)上海招商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心不完全統(tǒng)計(jì)，第二季度上海市工業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積為1672930，而市場(chǎng)需求面積卻高達(dá)2191050，供應(yīng)面積和需求面積的巨大缺口直接推使上海工業(yè)物業(yè)租售價(jià)格持續(xù)攀升。隨著國(guó)家利率的繼續(xù)調(diào)高，信貸的收緊使大量資金從住宅市場(chǎng)開始流入其他地產(chǎn)市場(chǎng)。而第二季度工業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)表現(xiàn)尤為搶眼，有24幅工業(yè)用地成交的溢價(jià)率都超過了100%，其中有3幅地塊的溢價(jià)率甚至超過了300%，這充分表明投資者對(duì)工業(yè)土地市場(chǎng)的看好，不少投資者開始將目光鎖定工業(yè)地產(chǎn)。上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的加快，促使著工業(yè)區(qū)的架構(gòu)正在不斷調(diào)整，一些低附加值的企業(yè)在逐步被淘汰出園區(qū)，而新興產(chǎn)業(yè)和高附加值的企業(yè)則被爭(zhēng)搶引入工業(yè)區(qū)。4月26日南匯工業(yè)區(qū)引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)飛蕾醫(yī)療器械項(xiàng)目；5月23日，金山工業(yè)區(qū)與上海高風(fēng)能源科技有限公司進(jìn)行簽約；閔行開發(fā)區(qū)臨港園區(qū)也在本季度引進(jìn)了新能源領(lǐng)域的上海艾郎風(fēng)電項(xiàng)目落戶；隨著國(guó)家對(duì)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的一些利好出臺(tái)，不少戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)在第二季度都有所擴(kuò)張。租售價(jià)格本季度工業(yè)物業(yè)的整體租售市場(chǎng)延續(xù)了上個(gè)季度的升勢(shì)但增速有所放緩。根據(jù)上海工業(yè)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心后臺(tái)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年第二季度上海工業(yè)物業(yè)租金均價(jià)環(huán)比上漲1.11%，同比上漲4.94%；工業(yè)物業(yè)出售均價(jià)環(huán)比上漲0.65%，同比上漲2.51%。從圖Q2-3可以看出，第二季度的工業(yè)物業(yè)各區(qū)域租金水平呈梯田狀分布，分屬在3個(gè)區(qū)間。浦東和閔行地區(qū)處于較高的區(qū)間，平均租金穩(wěn)定在0.8-1.1元/天之間；寶山，嘉定，松江等區(qū)的租金水平徘徊在0.6-0.7元/天，青浦、奉賢、金山的最高租金依然很難逾越0.55元/天；從Q2- 4可以看到，第二季度上海郊區(qū)工業(yè)物業(yè)的平均售價(jià)為3203.2元/，浦東地區(qū)的平均售價(jià)微跌，青浦、松江、金山、奉賢四個(gè)區(qū)縣的工業(yè)物業(yè)出售均價(jià)依然在整個(gè)上海的平均售價(jià)之下，未來有較多的上升空間。Q2-1Q2-Q2-Q2-需求市場(chǎng)根據(jù)上海招商網(wǎng)后臺(tái)統(tǒng)計(jì)，2011年第二季度工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在需求數(shù)量上環(huán)比上漲了25.48%，在需求面積上漲了12.21%。由圖Q2-5可以看出，本季度對(duì)嘉定工業(yè)物業(yè)的需求占比較上個(gè)季度上漲了2.71%，相對(duì)于其他區(qū)縣，嘉定區(qū)的工業(yè)物業(yè)需求漲幅最大，且首次超越了浦東需求占比（12.53%）；同時(shí)從圖中也可以看出，上海遠(yuǎn)郊區(qū)縣的需求占比在不斷上漲，這也表明整個(gè)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的需求正在從近郊向遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移。由圖Q2-6可以看出，10003000面積的工業(yè)物業(yè)仍是市場(chǎng)需求主力，但相比較上個(gè)季度，8000-10000的大面積工業(yè)物業(yè)需求占比有一定上漲，從占4.89%的比例微升至5.53%，漲幅雖不大，但可以看出市場(chǎng)上不僅小企業(yè)在擴(kuò)張，大企業(yè)也在積極擴(kuò)大規(guī)模。由圖Q2-9可以看到，市中心區(qū)域?qū)S房的需求以多層廠房為主，而在其他區(qū)域仍然以單層廠房需求為主，這主要由各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向不同所致；Q2-8看出，對(duì)研發(fā)辦公類物業(yè)的需求占比達(dá)到了7.25%，雖然還遠(yuǎn)不能撐起市場(chǎng)主力需求，但隨著不少低附加值產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出上海，上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重的提升，高新企業(yè)及服務(wù)型企業(yè)對(duì)研發(fā)辦公類物業(yè)的需求將會(huì)不斷提升。Q2-Q2-Q2-Q2-Q2-投資建議隨著三產(chǎn)比重在上海經(jīng)濟(jì)中的提升，生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的發(fā)展越來越受重視，當(dāng)下市場(chǎng)上很多企業(yè)開始尋求集辦公、研發(fā)、制造、運(yùn)營(yíng)于一處的綜合物業(yè)。5月19日，聯(lián)東地產(chǎn)在金山開發(fā)的首個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目聯(lián)東U谷南上海國(guó)際企業(yè)港啟動(dòng)，項(xiàng)目建成后將集總部商務(wù)辦公、中試研發(fā)廠房、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、綜合配套為一體，這也代表了未來工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。因此投資者對(duì)綜合性物業(yè)的發(fā)展可以在以后進(jìn)行長(zhǎng)期關(guān)注。受益新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)政策，物聯(lián)網(wǎng)有望駛上快車道。物聯(lián)網(wǎng)將推動(dòng)全球產(chǎn)業(yè)智能化，預(yù)計(jì)2020年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)萬(wàn)億元。目前上海有嘉定和浦東兩大物聯(lián)網(wǎng)基地，嘉定的物聯(lián)網(wǎng)中心已經(jīng)掛牌啟動(dòng)，一期