瑞麗房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 營銷部瑞麗房地產(chǎn)市場調(diào)研報告前 言本次調(diào)研目的是進(jìn)一步了解瑞麗房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，為我們的項目制定合理的銷售策略提供依據(jù)。以下是本次調(diào)研的具體安排：調(diào)研時間：5月28日至5月30日，共 3天時間調(diào)研內(nèi)容：瑞麗在售和待售樓盤的銷售情況（目前在售項目約12個，待售項目約8個。因時間有限，本次共調(diào)研13個項目；其中在售項目8個，待售項目5個）。調(diào)研人數(shù)：1人一、 芒市基本概況瑞麗市是中華人民共和國云南省德宏傣族景頗族自治州的一個縣級市，位于云南和緬甸的邊境。當(dāng)?shù)氐穆糜魏馨l(fā)達(dá)，加之傣族的風(fēng)情，瑞麗江風(fēng)光也都非常著名。瑞麗也是東南亞重要的珠寶集散地，為中國四大珠寶市場之一。全市共有大小珠寶加工廠800多家、珠寶店鋪1000多家，從業(yè)人員6000多人。瑞麗，隸屬于云南省德宏傣族景頗族自治州，位于祖國西南邊陲，毗鄰緬甸國家級口岸城市木姐。這里地勢平緩開闊,無天然屏障，交通便捷，貿(mào)易興隆，城市功能配套齊全，是我國大西南通向東南亞、南亞的金大門。瑞麗是古代南方絲路的重要通道，是中緬兩國貿(mào)易的“中轉(zhuǎn)站”和“集散地”，是“中緬”、 “中印”公路的交匯點。中國東起上海的 320 國道，其終點在瑞麗，經(jīng)此出境與緬甸原兩條交通主干線“滇緬公路”（昆明瑞麗木姐臘戍曼德勒仰光）和“史迪威公路”（中國瑞麗緬甸木姐八莫密支那印度雷多）相連通。瑞麗因此成為發(fā)展國際陸路運輸業(yè)的交通樞紐。2012年口岸進(jìn)出口貿(mào)易總額首次突破百億大關(guān)；出入境人員突破千萬大關(guān)，達(dá)1053萬人次，比上年增長22.78%；出入境車輛突破兩百萬大關(guān)，達(dá)233萬輛次，增長19.52%。口岸進(jìn)出口貿(mào)易總額，出入境人員、車輛多年位于全省之首。邊民互市蓬勃發(fā)展，瑞麗、畹町邊民互市貿(mào)易市場建成使用。當(dāng)年完成互市貿(mào)易額16.2億元，其中瑞麗利民邊民互市貿(mào)易交易市場完成9.4億元，上繳稅款2722萬元，邊民交易11.5萬人次。二、 房地產(chǎn)市場概況自2011年5月30日建設(shè)云南瑞麗國家重點開發(fā)開放試驗區(qū)（即“橋頭堡”政策）正式啟動以來，城市建設(shè)進(jìn)入了大跨步向前發(fā)展的階段。2012年固定資產(chǎn)投資超過50億元，許多項目同時開工，整個瑞麗市猶如一個巨大工地。2010年11月16日，弄莫湖公園如期開工建設(shè)，這是一座集生態(tài)、旅游、商業(yè)、居住、休閑、康體為一體的復(fù)合型新城。公園規(guī)劃占地面積約1045畝，規(guī)劃水面面積約520畝，綠化景觀及其他公共設(shè)施用地約525畝。項目由深圳佳家豪房地產(chǎn)公司以BT模式承建，主要建設(shè)內(nèi)容包括：水體及濕地恢復(fù)、綠化景觀建設(shè)、中國特色展示區(qū)、南亞及東南亞各國風(fēng)情文化展示區(qū)、入口廣場及碼頭、健身娛樂等配套設(shè)施建設(shè)，至今完成投資總額約2.5億元。同時以公園為核心的弄莫湖生活片區(qū)也同步推進(jìn)。2012年之前，瑞麗的商品房建設(shè)以商業(yè)（含市場）和商住項目為主。隨著大批商業(yè)和商住項目的建成，2013年開始，大量的住宅項目和城市綜合體項目開始建設(shè)。而且這些項目的起點都較高，所面對的客戶群體也并不局限于本地居民，而是面向眾多的成功商家和投資客戶。由此，酒店公寓也正在悄然興起。這也表明瑞麗的房地產(chǎn)市場目前正步入改善與投資相結(jié)合的時代。本次調(diào)研的商品房項目約有13個（其中在售項目8個，待售項目5個；住宅項目5個，商業(yè)項目1個，商住項目7個，詳見瑞麗調(diào)研項目情況表）。芒市目前的主要購房群體商業(yè)為經(jīng)營玉石、紅木及建材的老板，公務(wù)員及投資者；住宅以本地居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和一部分投資者為主。三、 個案情況本次調(diào)研費時3天，共調(diào)研樓盤13個，以下是個案具體情況：名 稱景成新城項目地址瑞麗大道景成地海溫泉度假中心旁開 發(fā) 商瑞麗市美景天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商無占地面積（畝）452總建面積（萬）72容積率2物業(yè)形態(tài)景成集團(tuán)總部辦公區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、新城住宅小區(qū)。產(chǎn)權(quán)年限（年）住宅70，商業(yè)40規(guī)劃戶數(shù)（戶）住宅共2699戶單價范圍（元/）30層高層41805050；17層小高層41804620；5層多層41804400；別墅均價9680優(yōu)惠幅度（%）未定面積范圍（）雙拼別墅每棟面積363.3；聯(lián)排別墅南車庫每棟面積339.1，北車庫每棟面積330.1；多層135.95141.03；小高層與高層100152。總價范圍（萬元）高層與小高層41.876.76；5層多層56.8362.05；雙拼別墅均價351.67；聯(lián)排319.54328.25物業(yè)費（元/月）多層0.6；小高層與高層1.2；別墅2工程進(jìn)度總部辦公樓與商務(wù)辦公樓已封頂，高層造至3層，別墅未建。開盤日期預(yù)計2013年7/8月交房日期2015年銷 售 率目前高層已訂購約147套，別墅預(yù)定10余套。推案方式先推別墅與高層成交客群目前預(yù)定的客戶主要是景成集團(tuán)的員工和一些關(guān)系戶。賣 點1、開發(fā)商景成集團(tuán)在瑞麗擁有極大的名聲，品牌效應(yīng)顯著，且擁有大量員工和關(guān)系戶，是項目銷售的有利保障。 2、順應(yīng)瑞麗城市的發(fā)展需求，建造規(guī)模化社區(qū)，改善居住條件。 抗 性1、項目距離城區(qū)較遠(yuǎn)，尚無固定的班車，周也缺乏醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施，故對城區(qū)居民的吸引力較小。 名 稱萬千城大城小院項目地址瑞章路目瑙縱歌廣場旁開 發(fā) 商云投建設(shè)、寶佳地產(chǎn)代 理 商合創(chuàng)世紀(jì)占地面積（畝）1799總建面積（萬）72容積率0.6物業(yè)形態(tài)別墅產(chǎn)權(quán)年限（年）70年規(guī)劃戶數(shù)（戶）未定單價范圍（元/）預(yù)計80009000優(yōu)惠幅度（%）未定面積范圍（）未定總價范圍（萬元）未定物業(yè)費（元/月）未定工程進(jìn)度主體在建開盤日期預(yù)計2013年7月交房日期2014年名 稱翠屏雅園項目地址瑞江路與勐卯大道交匯處開 發(fā) 商瑞麗市創(chuàng)興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司代 理 商萬豪置業(yè)占地面積（畝）36總建面積（萬）10.8容積率4.5物業(yè)形態(tài)2棟25層商住樓，底下4層為裙房。產(chǎn)權(quán)年限（年）70年規(guī)劃戶數(shù)（戶）住宅252戶單價范圍（元/）住宅均價3500，目前促銷價2699.優(yōu)惠幅度（%）未定面積范圍（）住宅90140；經(jīng)濟(jì)適用公寓4055.總價范圍（萬元）住宅31.549；經(jīng)濟(jì)適用公寓1419.25.物業(yè)費（元/月）未定工程進(jìn)度主體在建開盤日期預(yù)計2013年9月交房日期2014年銷 售 率推案方式目前僅推出住宅。成交客群賣 點1、位于勐卯大道南側(cè)，距離城區(qū)中心僅1公里，交通便利，配套齊全。 2、項目位于瑞麗市最大的市場集群圈內(nèi)，周邊共有已建成的5個大型市場，客源基礎(chǔ)豐厚。 抗 性名 稱泛亞國際項目地址瑞江路與勐卯大道交匯處開 發(fā) 商瑞麗恩紅房地產(chǎn)開發(fā)公司代 理 商無占地面積（畝）102.35總建面積（萬）10.5容積率1.5物業(yè)形態(tài)市場內(nèi)為三層排屋式商鋪；周邊為4層建筑，一二層為連體商鋪，三、四層為獨立住宅。產(chǎn)權(quán)年限（年）40年規(guī)劃戶數(shù)（戶）商鋪322套，樓上住宅176套。單價范圍（元/）商鋪均價10800；住宅均價3080優(yōu)惠幅度（%）一次性每平米減200元面積范圍（）商鋪144278；住宅52120.總價范圍（萬元）商鋪155.5300.24；住宅1636.96.物業(yè)費（元/月）0.65工程進(jìn)度已交付開盤日期2009年8月交房日期2012年11月銷 售 率商鋪已售90%，住宅還余2套復(fù)式（120）推案方式共分三期推出，現(xiàn)已是尾房。成交客群經(jīng)營建材、木材及珠寶的私營老板為主。賣 點1、位于勐卯大道南側(cè)，距離城區(qū)中心僅1公里，交通便利，配套齊全。 2、項目位于瑞麗市最大的市場集群圈內(nèi)，人氣充足。抗 性1、市場的管理力度不夠，目前市場的開業(yè)率不高，不足30%。名 稱星河藍(lán)灣時代廣場項目地址瑞麗市瑞宏路中段開 發(fā) 商瑞麗市融騰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司代 理 商云南靈德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司占地面積（畝）40總建面積（萬）12容積率4.5物業(yè)形態(tài)商業(yè)廣場、高層、小高層、別墅產(chǎn)權(quán)年限（年）住宅70，商業(yè)40規(guī)劃戶數(shù)（戶）高層576套，小高層156套，別墅12套單價范圍（元/）商業(yè)預(yù)計12萬；別墅預(yù)計7000左右；高層與小高層均價4500。優(yōu)惠幅度（%）一次性97%面積范圍（）商業(yè)與別墅未定，高層與小高層87157?？們r范圍（萬元）高層與小高層3970.65物業(yè)費（元/月）1.2工程進(jìn)度主體在建開盤日期2012年9月交房日期2014年銷 售 率目前商業(yè)正在招商，已有300余家緬商簽約珠寶廣場，住宅銷售去化約30%推案方式商業(yè)于2012年開始招商，先推住宅，別墅預(yù)計2013年7月推出。成交客群公務(wù)員及外來投資客戶。賣 點1、位于城區(qū)商業(yè)副中心，周邊配套及交通條件成熟。 抗 性1、所處地段的環(huán)境較為雜亂，對居住有一定影響，故住宅銷售不夠理想。 2、招商工作過于片面，目前僅有珠寶商場有簽約，其它商業(yè)還未能成功招商，對項目整體銷售產(chǎn)生了一定的影響。名 稱湖畔尚灣項目地址瑞麗市環(huán)城西路與邊城街交界處開 發(fā) 商云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、深圳佳家豪投資發(fā)展有限公司代 理 商盛偉置業(yè)機(jī)構(gòu)占地面積（畝）87總建面積（萬）14.5容積率2.19物業(yè)形態(tài)高層住宅、獨棟別墅、雙拼別墅、底層商業(yè)、獨棟商業(yè)及綜合商業(yè)產(chǎn)權(quán)年限（年）住宅70，商業(yè)40規(guī)劃戶數(shù)（戶）未定單價范圍（元/）未定優(yōu)惠幅度（%）未定面積范圍（）一期住宅144200總價范圍（萬元）未定物業(yè)費（元/月）未定工程進(jìn)度2012年11月開工開盤日期預(yù)計2013年8月交房日期未定銷 售 率推案方式成交客群賣 點1、位于弄莫湖濕地公園的中心位置，景觀價值極高。 2、項目為城市生活綜合體，自身所規(guī)劃的配套設(shè)施足以滿足社區(qū)需求。 抗 性1、一期設(shè)計的住宅面積過大，可能會限制客戶群。 名 稱國門1號項目地址瑞麗市姐告隆興港開 發(fā) 商瑞麗姐告鴻瑞置業(yè)有限公司代 理 商無占地面積（畝）37總建面積（萬）9.7容積率5.5物業(yè)形態(tài)商業(yè)、高層住宅。產(chǎn)權(quán)年限（年）住宅70，商業(yè)40規(guī)劃戶數(shù)（戶）住宅420戶單價范圍（元/）住宅均價4500； 商鋪600025000優(yōu)惠幅度（%）一次性98%面積范圍（）住宅76272；商業(yè)580 總價范圍（萬元）住宅34108.8； 商鋪8160物業(yè)費（元/月）1工程進(jìn)度現(xiàn)房開盤日期2011年3月交房日期2012年6月銷 售 率一期商業(yè)已售罄；二期商鋪僅余7余套，住宅去化98%。推案方式2011年推出一期商業(yè)，2012年推出二期住宅與商業(yè)成交客群以緬甸及中國商家為主賣 點1、該項目位于姐告特區(qū)，隨著特區(qū)的作用日益凸顯，特區(qū)內(nèi)的商品房價值也逐漸攀升。 2、產(chǎn)品定位較為明確，以商業(yè)帶動住宅，創(chuàng)造最好的產(chǎn)品價值。 3、據(jù)悉，特區(qū)管委會有在項目邊上的中緬街再開一處國門的打算（現(xiàn)有3處），如能成功，則該項目的價值將再獲提升?？?性1、尾盤階段，銷售現(xiàn)場過于松散。 名 稱潮都國際項目地址瑞麗市環(huán)城西路開 發(fā) 商德宏明瑞達(dá)新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商無占地面積（畝）42總建面積（萬）13容積率3.98物業(yè)形態(tài)普通住宅,公寓,寫字樓,商鋪,建筑綜合體產(chǎn)權(quán)年限（年）住宅70，商業(yè)40規(guī)劃戶數(shù)（戶）666單價范圍（元/）普通住宅與公寓均價4500，精裝公寓48005500元/優(yōu)惠幅度（%）一次性總價減2萬，貸款總價減1.5萬。面積范圍（）普通住宅120250，公寓4180；公寓有部分為精裝酒店式公寓（310樓）144套，面積均為44。總價范圍（萬元）普通住宅54112.5，公寓18.4536；精裝酒店式公寓21.1224.2。物業(yè)費（元/月）未定工程進(jìn)度主體在建開盤日期2012年9月交房日期2014年銷 售 率1、商業(yè)已完成1萬的大興量販超市、5千的蘇寧電器、4千的大興百貨的招商工作以及2500的中影南方新干線； 2、住宅部分銷售約30%，其中4月推出的30套特價房，還有12套； 3、精裝公寓目前去化約50%推案方式目前推出的是普通住宅與公寓，商業(yè)尚未推出； 精裝公寓推出10年返租，每年7%的租售政策，并附帶每年10天免費入住和5年原價購回的承諾。成交客群外來投資者為主賣 點1、該項目位于規(guī)劃中的弄莫湖核心區(qū)，是今后瑞麗的CBD中心。 2、周邊現(xiàn)有在建和規(guī)劃的項目5個，包括大型居住社區(qū)湖畔尚灣。 3、酒店式公寓及返租銷售的推出，符合瑞麗的投資發(fā)展趨勢。 4、成功的招商，為后期的銷售工作打下了堅實的基礎(chǔ)?？?性1、作為第一個吃螃蟹的項目，酒店式公寓的推出同樣存在著風(fēng)險，主要是市場接受度的問題，如何解決這個問題，將是考驗開發(fā)商的一大難題。 項目圖片名 稱恒泰錦園項目地址環(huán)城西路與廣母路交匯處瑞麗弄莫湖公園南側(cè)200米處開 發(fā) 商瑞麗市恒泰錦園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司代 理 商無占地面積（畝）80總建面積（萬）10容積率2物業(yè)形態(tài)多層、12層小高層，沿街商業(yè)產(chǎn)權(quán)年限（年）70年規(guī)劃戶數(shù)（戶）366單價范圍（元/）住宅：35003900 商業(yè)均價8900 優(yōu)惠幅度（%）一次性98%面積范圍（）商業(yè)一、二層連賣，面積180； 住宅89.5159總價范圍（萬元）商業(yè)一、二層連賣，160萬； 住宅3160物業(yè)費（元/月）1.28工程進(jìn)度現(xiàn)房開盤日期2012年7月交房日期2013年7月銷 售 率住宅銷售率45%, 商鋪5%推案方式分兩期推出成交客群本地居民。賣 點1、同樣屬于弄莫湖周邊的社區(qū)，擁有較好的生態(tài)環(huán)境，適應(yīng)部分改善型客戶。 2、價格較低，適應(yīng)大多數(shù)剛需客戶。 抗 性1、目前弄莫湖區(qū)域尚處于建設(shè)當(dāng)中，周邊配套設(shè)施還未完善，需要一定的時間來發(fā)展。 2、售樓處過于隱蔽，不足以吸引客戶。項目圖片名 稱奧星世紀(jì)項目地址廣母路西側(cè)開 發(fā) 商瑞麗奧星房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司代 理 商事必達(dá)占地面積（畝）86總建面積（萬）20容積率3.03物業(yè)形態(tài)集居住、休閑、娛樂、辦公、購物、教育于一體的城市綜合體。產(chǎn)權(quán)年限（年）住宅70，商業(yè)40規(guī)劃戶數(shù)（戶）一期312戶單價范圍（元/）一期住宅35004200優(yōu)惠幅度（%）一次性97%面積范圍（）一期住宅122287.6總價范圍（萬元）42.7115物業(yè)費（元/月）1.1工程進(jìn)度一期做綠化，二、三期在建主體。開盤日期一期2012年7月，二期2013年11月。交房日期一期2013年6月30日銷 售 率一期銷售率約為84%推案方式共分三期，一期為3萬方存住宅，二期為住宅與商業(yè)，三期存商業(yè)。成交客群結(jié)婚用房和剛需客戶。賣 點1、同樣屬于弄莫湖周邊的社區(qū)，擁有較好的生態(tài)環(huán)境，適應(yīng)部分改善型客戶。 2、價格較低，適應(yīng)大多數(shù)剛需客戶。 3、自身的綜合建設(shè)對客戶有更大的吸引力。抗 性1、目前弄莫湖區(qū)域尚處于建設(shè)當(dāng)中，周邊配套設(shè)施還未完善，需要一定的時間來發(fā)展。 名 稱國門春城期項目地址云南瑞麗市勐卯大道南段開 發(fā) 商云南瑞麗國門春城城市開發(fā)有限公司代 理 商無占地面積（畝）426總建面積（萬）30容積率0.6物業(yè)形態(tài)獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、別墅式商鋪，一座超五星酒店。產(chǎn)權(quán)年限（年）住宅70，商業(yè)40規(guī)劃戶數(shù)（戶）399單價范圍（元/）50008000優(yōu)惠幅度（%）未定面積范圍（）188371總價范圍（萬元）未定物業(yè)費（元/月）未定工程進(jìn)度圍墻已經(jīng)圈起，未見施工。開盤日期預(yù)計2013年7月交房日期2014年銷 售 率推案方式成交客群賣 點1、位于弄莫湖片區(qū)，為規(guī)劃中的瑞麗核心居住區(qū)，未來前景較好。 2、超大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)，完善的配套規(guī)劃，加上明星代言，擁有較高的人氣?？?性1、 客戶定位較為高端，對客源的要求過高，實際操作過程中需要擴(kuò)大輻射面。 2、產(chǎn)品規(guī)模非常大，建設(shè)周期太長，風(fēng)險難以確定。項目圖片名 稱貝葉灣項目地址姐崗南路和320國道交匯處開 發(fā) 商瑞麗奧佳煤化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商至祥置業(yè)占地面積（畝）165總建面積（萬）22容積率2物業(yè)形態(tài)高層、小高層、多層產(chǎn)權(quán)年限（年）70年規(guī)劃戶數(shù)（戶）未定單價范圍（元/）未定優(yōu)惠幅度（%）未定面積范圍（）未定總價范圍（萬元）未定物業(yè)費（元/月）未定工程進(jìn)度主體在建開盤日期未定交房日期未定銷 售 率推案方式成交客群賣 點1、項目位于瑞麗江畔，通往姐告的畢竟之路，交通便利。 抗 性暫時未知名 稱鑫盛時代佳園項目地址瑞麗市綜合農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)開 發(fā) 商云南瑞麗市鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商云南優(yōu)堅房地產(chǎn)營銷策劃有限公司占地面積（畝）41總建面積（萬）1